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リースバックとリバースモーゲージの違いを比較!どちらがおすすめ?

【更新日】2019-11-15
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リースバックとリバースモーゲージを比較

リースバックとリバースモーゲージはどちらも自宅などの不動産物件を利用して生活に必要なお金を得る方法として知られています。

特に収入が非常に少ない高齢者の世帯に人気がありますが、それぞれ特徴が異なるのでどちらが適しているのかを正しく理解する必要があるのです。

高齢になっても安定した暮らしを続けるため、不動産物件を活用した金策について学びましょう。

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リースバックは家賃を払いながら売った家に住み続ける方法

リースバック

リースバックは自宅を売却し、その手続きで得たお金を家賃として支払いながら売却した自宅に住み続ける方法です。

不動産物件の売却と賃貸が一つになったシステムであり、自宅を売却した相手が大家になるのが特徴です。

自宅の所有権は売却先に移るので自分の家という意味合いは薄れますが、その一方で建物の管理責任も売却先が負うことになります。

そのため、建物や付随設備に不具合が生じても自分で直す必要が無いのです。

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利用条件の制限が少なく幅広い方が活用できる

リースバックの利点として利用する条件の制限が少ないことが挙げられます。

完全に所有権を売り渡して賃貸住宅として暮らす他、後に買い戻すことを前提に所有権を譲渡する方法を選ぶこともできるのです。

家族の思い出が詰まったマイホームを一時的に売り、生活に余裕ができたら改めて買い戻せるのはリースバックならではの利点です。

また、マイホームであれば一戸建てに限らず、分譲型のマンションでもリースバックを利用することが可能な点も利便性の高さに繋がっています。

リースバックは売却後も対象の物件に住み続ける点を除けば一般的な不動産売却の手続きとほとんど変わりません。

そのため、年齢層に関係無く幅広い方の利用が可能なのです。

リースバックは退職後のシニア層に人気

リースバックはマイホームの所有者であれば基本的には誰でも利用することができますが、利用者の多くは退職後のシニア層が占めています。

これは退職金とマイホームの売却で得たお金をまとめて生活費に充てることができる他、建物の管理責任を負う必要が無くなるためです。

夢のマイホームであっても高齢になると管理は非常に手間がかかります。

その点、リースバックで売却してしまえば建物の管理責任は売却先に移るので、煩わしい思いをせずに住み慣れた自宅を利用し続けることができるのです。

売却した建物はリースバックを利用した本人、あるいはその親族が買い戻しても法律上は何の問題もありません。

お金に余裕ができたら改めて買い戻し、再びマイホームとして住み続けることができます。

リバースモーゲージは家を担保にしてお金を借り続ける方法

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは自宅を担保にした借金の一種です。

自宅の資産価値に基づいて金融機関からの借り入れを行う仕組みであり、利用できる金額は自宅の資産価値で定められた範囲に限られるのが特徴です。

お金の支払い方法は金融機関によって異なるので、利用する際はその点を確認しておく必要があります。

また、自宅の所有権はこの時点では移っていないので、自宅を売却するのに抵抗を感じる人に適しているシステムと言えます。

契約者の死後・契約期間満了後に家を売却して一括返済

リバースモーゲージは契約者が死亡、あるいは契約期間が満了した際に担保となっている自宅を売却し、そのお金で借入金の一括返済を行う仕組みです。

基本的には契約者が死亡した後で対象の物件を売却し、そのお金を返済に充てることを前提とした契約です。

一括返済なので、契約者が存命中、あるいは契約期間中は返済を行う必要がありません。

毎月発生する利息分の支払いが必要なプランを扱っている金融機関もありますが、ほとんどの場合において一切の支払いは発生しません。

そのため、大きな収入が無い高齢者には非常に便利な仕組みなのです。

リースバックよりも審査が厳しい!安定収入・相続人の同意が必要

利点が多いリバースモーゲージですが、その一方で欠点もあります。

中でも利用条件はリースバックよりも厳しいのが普通であり、金融機関が定める基準を満たしていなければ利用することはできません。

これはリバースモーゲージが不動産物件を担保にした借り入れであることが大きな理由です。

高齢者が自宅を担保にして借り入れを行うという点を除けば、一般的な担保付き融資と変わりません。

そのため、利用するには安定した収入や相続人の同意が必要といった制限があります。

また、金融機関によっては利用者の年齢、担保となる不動産に制限が設けられている所もあります。

制限の内容は金融機関ごとに違うので、リバースモーゲージの利用を検討する際は必ず詳細を確認しなければいけません。

利用者の寿命や景気に左右される面も大きい

リバースモーゲージは基本的に高齢者を対象にした担保付き融資です。

また、契約者の死亡をもって融資を終了させて担保にした自宅を売却、そこで得たお金で返済を行う仕組みになっていることから、契約者が長生きするほど借りる金額が大きくなります。

そうなると契約者が死亡した際に自宅を売却しても、そのお金では返済には足りないという事態も起こり得るのです。

さらに融資金額は担保となった自宅の資産価値から算出されますが、不動産物件の資産価値は景気の影響を受けやすい問題があります。

リバースモーゲージの契約を結んだ時の景気が担保となる自宅の資産価値を決めるので、タイミングの良し悪しで利用できる金額が変わってしまう事実は否定できません。

リースバックとリバースモーゲージはどっちがおすすめ?ケース別に比較

リースバックとリバースモーゲージはそれぞれに長所と短所があります。

どちらも自宅を活用して生活資金を得る方法ですが、売却と担保という違いは非常に大きいので安易に決めることはできません。

それぞれのケース別に正しく比較を行い、自分にはどちらが向いているかを判断するのが安心して暮らすためのポイントなのです。

それぞれの特徴や手続きを進めるための条件を把握する他、利用する際の注意点を知る必要があります。

リースバックが向いている人の特徴

リースバックは自宅を売却し、その手続きで得たお金を家賃として支払いながら自宅に住み続けることです。

売却で得たお金は基本的に一括で受け取るので、一度にまとまったお金が手に入るのも特徴の一つです。

この仕組みを利用するのに適している人は以下の特徴があります。

お金に困っている人

リースバックはお金に困っている人に最適な方法と言えます。

売却した際にまとまった金額のお金を受け取ることができる他、利用する際の制約が少ないのが大きな理由です。

リースバックで得たお金は必ずしも家賃の支払いに使う必要は無く、借金の返済など別の目的で使うこともできるのです。

また、借金が無くても急な出費が生じた人がリースバックを利用するケースがあります。

通常の不動産売却とは異なり、後になって買い戻す選択ができるのもリースバックが一時的な金策の手段として適している理由です。

マイホームを永劫的に手放したくはないがお金も欲しいという人にとってリースバックは理想的な仕組みと言えます。

相続問題の棚上げ・トラブル回避したい人

リースバックは相続問題を解決する方法として行われることもあります。

遺産分割など親族間の相続は大きなトラブルに至りやすく、中でも不動産物件は分割相続が非常に困難であることから問題がこじれやすいのです。

公平に分割するには非常に大きな手間がかかってしまいますが、現金なら分割は容易です。

そのため、相続に関するトラブルを回避するためにリースバックが活用されるのです。

リースバックで得られる金額は売却する自宅の資産価値から算出されるので高額ではないことも少なくありません。

しかし、資産価値が少ない物件だからこそ現金化による円滑な相続が求められることも多く、そのような意味でもリースバックは相続問題の円満な解決に役立ちます。

住宅ローンの残債がある人

住宅ローンがまだ残っている人にもリースバックは非常に便利です。

現状ではローン残債の支払いが難しい場合、リースバックによる自宅の現金化によって支払いを済ませることができます。

残債の金額が大きすぎると手続きができないこともあるのでその点は注意しなければいけません。

しかし、住宅ローンの残債計算やリースバックで得られる金額を照らし合わせ、無理の無い返済が可能であると判断されればリースバックの手続きをスムーズに進めることができるのです。

住宅ローンを組んでいる金融機関の窓口や、弁護士など法律の専門家に相談することでミスの無い、適切な方法で手続きを進めることが可能です。

固定資産税や管理費の支払いを回避したい人

マイホームの所有は社会人としての目標のひとつとされていましたが、その一方で固定資産税や管理費などの出費が嵩む問題があるのも事実です。

高齢になって収入が減少するとこれらの出費は大きな負担となり、生活が圧迫されるケースも少なくありません。

そのような問題を解決する方法としてリースバックが注目されています。

自宅の所有権を売却するとマイホームではなくなりますが、その代わりに固定資産税や管理費を支払わずに済むのです。

売却した自宅は賃貸物件扱いとなるので住み続けるには家賃を支払うことになります。

しかし、家賃の金額は固定資産税や管理費と比べるとずっと安い金額で済みます。

そのため、マイホームを所有するのに比べると出費を低く抑えることができるのです。

自宅で経済活動をしている人

自宅を店舗や事務所として活用している人にもリースバックは便利です。

自宅を売却する代わりに得たお金を経済活動の資金に充てることができます。

リースバックで得たお金の用途には制限が無いので、この点を利用して自身の経済活動に使うことができるのです。

また、リースバックを利用すると一時的に自宅の所有権を手放すことにはなりますが、後日に買い戻すことができるので最終的には自宅を持ち続けながら活動資金を工面できると言えます。

在宅ワーク用の設備を置いている人や自宅の一部を店舗などに使っている人にとっては、住所を移さずに経済活動を継続できるのも大きな魅力です。

住所を移すのは非常に手間がかかってしまいますが、リースバックによる資金繰りならそのような手間に悩まされることはありません。

リバースモーゲージが向いている人の特徴

リバースモーゲージは自宅を担保にした借り入れです。

リースバックとは仕組みが異なるので、利用に適している人の特徴も変わります。

リバースモーゲージの利用が向いている人は以下のような特徴があるのです。

所有名義を変えられない人

リースバックは自宅の所有権が売却先に移りますが、リバースモーゲージの場合は基本的に所有権が移ることはありません。

死亡するまでは自宅の所有権は契約者のままです。

そのため、自宅の所有名義を変更できない人に向いていると言えます。

その一方でリバースモーゲージの対象になるかどうかの判断はあくまでも融資を行う金融機関の判断に委ねられます。

金融機関ごとに融資の可否の基準が異なるので、リバースモーゲージの利用を検討する際はその点を注意して金融機関を選ぶことが重要です。

ひとつの金融機関で利用ができなかったとしても諦めず、別の金融機関に問い合わせる姿勢が求められます。

リフォームをして住み続ける予定の人

マイホームに愛着を持っている人は築年数が長い物件であっても構わず住み続けます。

設備の破損といった不具合が生じても、リフォーム工事を行って住み続けることは珍しい話ではありません。

リバースモーゲージはそのような人にこそ最適な担保付き融資と言えます。

マイホームを持ち続けながら老後の生活資金を工面できるので、高齢になって収入が著しく減少した人にはリバースモーゲージこそが毎日の暮らしを支えるのに不可欠な仕組みなのです。

また、リースバックで手放した物件は住んでいる人の都合で勝手にリフォームができないという理由もあります。

リースバック物件は売却先の資産なのでリフォームをするかどうかは売却先が決めることだからです。

リバースモーゲージは契約者の持ち物なので、リフォームも自由に行うことができます。

利益をまとめてではなく少しずつ払ってほしい人

リースバックで得たお金は基本的に一括払いです。

その一方でリバースモーゲージは毎月一定の金額を受け取るか、限度額の範囲内で必要な分のお金を随時受け取るかが一般的です。

受け取り方法を利用者が選択できることもあるので、利便性は非常に高いと言えます。

多額のお金をまとめて受け取ることに抵抗がある人はリバースモーゲージの利用が適していますが、金融機関によっては利用可能な金額をまとめて受け取る、リースバックと似た方法を採用している所もあるのでその点は注意しなければいけません。

支払い方法の詳細などリバースモーゲージのサービス内容は事前によく確認し、そのうえでどこの金融機関が最も便利かを判断しなければいけません。

リースバックとリバースモーゲージの違いを理解しよう

リースバックは自宅を売ってお金を貰い、その自宅に家賃を払って住み続けます。

リバースモーゲージは自宅を担保にして借りたお金で生活する仕組みであり、自宅の所有権は契約者が死亡するまではそのままです。

自宅の所有権の移動が契約直後か、契約者の死亡後かという点が大きな違いと言えます。

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