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土地売却にかかる税金はいくら?税金の内容と節税方法

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家と税金書類

土地を売却する際には、所得税などの税金がかかってしまいます。

もともと土地を売りに出す動機としては、所有していることによる税負担を減らしたいという理由が多いです。

それなのに、売却時も税金がかかってしまうと元も子もありません。

この記事では、土地の売却にかかる各種税金の説明と、その負担を軽減する方法を紹介していきます。

現在土地売却を検討している方は、参考にして賢い節税を行ってください。

※土地査定・売却の詳しい内容は、こちらで解説しています!

土地を査定する流れ・ポイント!価格相場は?ネットから申し込める?

土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?
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土地を1,000万円で売ったら税金はいくらかかる?シミュレーション結果を紹介

税金をシミュレーション

土地を売った際にかかる税金はいくらくらいなのでしょうか?

実際に、住宅地を1,000万円で売った場合の課税額をシミュレーションしてみましょう!

なお、土地の引き渡しは2018年8月に行われたものとします。

【売った土地の概要】

  • 土地のタイプ:住宅地
  • 引き渡し時期:2018年8月
  • 売却価格:1,000万円
  • 取得費:2,000万円
  • 売主のスペック:会社員(個人)
  • 年収:400万円

こちらの土地を売った際にかかる税金は、以下の通りです。

  • 印紙税:10,000円
  • 復興特別所得税:1,789円
  • 免許登録税:15万円
  • 譲渡所得税:0円
  • 合計:16万1,789円

これに加えて、仲介売却の場合は業者へ仲介手数料を支払います。

1,000万円×3%+6万円=36万円

土地売却でかかる税金と仲介手数料を合計すると、52万1,789円となります。

更に、土地の測量費用や司法書士への報酬など、さまざまな費用がかかるので、この場合の費用を総額すると60万円弱といったところでしょうか。

不動産売却にかかる費用一覧!いくらかかるのか解説

ここからは、土地売却にかかる税金をより詳しく紹介していきます。

土地売却にかかる税金は大きく分けて4種類!

土地売却でかかる税金は以下の4つです。

  • 印紙税
  • 復興特別所得税
  • 免許登録税
  • 譲渡所得税(所得税・住民税)

ここからは、それぞれの内容と節税の方法を紹介していきます。

印紙税

印紙税は、売買契約時に契約書に印紙を貼り付けて納付します。

印紙税の納付額は、土地の売却額によって以下のように決まっています。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円

該当する金額の印紙(小切手)を、正式なもの(買主が保管)と保存用(売主が保管)の2枚に貼り付けるので、費用は上の表の2倍となります。

保存用をコピーすれば印紙税が半額に

売買契約書は買主(土地の権利者)が持つ分には重要ですが、売主にとっては以前の所有地なのでそこまで重要ではありません。

そのため、提出分に印紙を貼り、保存用をコピーで済ませることもできます。

こうすることで、納付額を半分におさえることが可能です。

ただ、契約後にトラブルに見舞われた際は、両者の契約書を照らし合わせて正しい契約内容を見直します。

この際、売主側がコピーだと証明力が落ちるので注意しましょう。

不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

復興特別所得税

復興特別所得税とは、2011年の東日本大震災を受けて新しくできた税金で、復興費用の充当を目的としています。

期間は2013年から2037年12月31日までの25年間限定で、課税されるのは基準所得税額の2.1%分です。

免許登録税

免許登録税とは土地所有権の移転時にかかる税金のことです。

土地に対しては売却価格の1000分の15が課税されますが、2019年4月1日以降は1000分の20に減額されます。

譲渡所得税

土地を売って売却益(売却代金>購入費)が出ると、所得税と住民税が増加します。これをまとめて譲渡所得税といいます。

譲渡所得税の計算の仕方

譲渡所得税=課税譲渡所得×譲渡所得税率

※課税譲渡所得=(譲渡収入-譲渡費用)-特別控除額

譲渡所得税の計算法は、上記のようになっております。

ちなみに、譲渡収入とは、売却によって得た収入の事であり、譲渡費用は、売却する為に負担した、各種手数料、クリーニング費などを含む費用の事です。

また、譲渡費用には、買い手から依頼されて行った測量や古家立て壊しの費用なども含まれます。

土地の所有期間によって税率が変わる

譲渡所得にかける税率は、土地の所有期間が何年かによって以下のように変化します。

税金の種類 5年以下 5年超10年以下 10年超
所得税 30% 15% 10%
住民税 15% 5% 4%

所有期間は土地の取得日から引き渡し年の1月1日までとなるので、2014年12月1日に取得した土地を2019年12月31日に引き渡した場合は5年+30日ではなく4年1ヶ月となり、減税できないので注意しましょう。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

また、譲渡所得税が発生した場合、引き渡し年の良く2月16日から3月15日までに確定申告をする必要があります。

確定申告はほとんどの社会人が未経験だと思います。こちらにやり方を詳しくわかりやすくまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

確定申告後に住民税を支払う

譲渡所得税は、所得税と住民税に加算されます。

そのうち住民税に関しては、確定申告をした後に納税するようになります。

3月15日までに確定申告をおこなう際に、所得税+復興特別所得税を納付します。

その後、5月頃に自宅に住民税納付書が送付されます。確定申告後、納税額が確定した段階で送られてくるので、人によっては送付日時が前後するので注意しましょう。

住民税の納付は、1年分を4期に分けて支払うことが多いです。

【東京都渋谷区の住民税支払い期限】

期別 納期限
1期 6月末日
2期 8月末日
3期 10月末日
4期 翌1月末日

※引用:渋谷区公式サイト

全国ほぼ一律で、6・8・10・翌1月末日に支払うようになりますが、末日が土日の場合は翌月曜日が期限となります。

また、分割支払いが煩わしいという方は、1期の6月末に一括払いをすることもできます。

山林を売却する際には山林所得税が別途かかる

土地売却でかかる税金は基本的にその種類に関わらず同じですが、山地・山林を売る場合は別途山林所得税という税金がかかります。

山林所得税は、以下の計算式で求められます。

{(山林所得金額)×0.2×税率}×5

山林所得金額とは、売却価格から諸費用(管理費・伐採費など)を差し引いた額です。

山林所得税の税率は、この山林所得金額を5で割って計算(5分5乗方式)します。

山林所得金額÷5 税率
195万円以下 5%
195万円超330万円以下 10%
330万円超695万円以下 20%
695万円超900万円以下 23%
900万円超1,800万円以下 33%
1,800万円超4,000万円以下 40%
4,000万円超 45%

森林所得税は特別控除で節税できる

森林所得税には特別控除が使えるので、上記の計算額がそのまま課されるわけではありません。

控除額は、山林所得金額に応じて決まっています。

山林所得金額÷5 控除額
195万円以下 0円
195万円超330万円以下 97,500円
330万円超695万円以下 427,500円
695万円超900万円以下 636,000円
900万円超1,800万円以下 1,536,000円
1,800万円超4,000万円以下 2,796,000円
4,000万円超 4,796,000円

では、山林所得金額が5,000万円で売れたケースを例にシミュレーションしてみましょう。

この場合、税率は5,000万÷5で1,000万=税率33%、控除額は1,536,000円となります。

{(5,000万-1,536,000)×0.2×33%}×5=15,993,120円

上記が、山林所得税の課税額です。

山地・山林地の売却相場は低い?流れ・注意点から費用・税金まで解説

墓地には税金がかからない!その理由は?

土地の中でも特殊なのが墓地、つまりお墓として利用されている土地です。

墓地を売却する場合、売主に対して税金がかかりません。

なぜなら、墓地は固定資産ではなく、祭祀資産という特殊な位置づけになるため、固定資産税や相続税などがかかることはありません。

ただ、墓地は寺院・霊園と永代利用するという契約を結んでいるので、勝手に売却をすることはできません。

寺院・霊園と話しあい所有権を購入した上で、墓じまい(更地化)をして普通の土地扱いに変更すれば自由に売ることができます。

ただ、墓じまいをすれば祭祀資産から固定資産扱いになるので、普通の土地と同じく税金が課されるようになります。

墓地は売却できる?ルールや墓じまいの注意点・かかる税金について解説

法人が土地を売る時にかかる税金は所得税に注意

土地を売る人は個人だけでなく、法人・個人事業主の場合もありますが、法人による土地売却も、かかる税金はほぼ一緒です。

仲介手数料や印紙税などは土地価格に応じて課されるので、元の所有者が誰であれ金額は一定となります。

ただ、譲渡所得税に関しては注意が必要です。なぜなら、個人の所得は給与などを指すのに対し、法人の所得は会社の利益を指すからです。

日本の企業も安定収入を得るためにメイン事業と別途で不動産事業をおこなう会社は多いですが、土地売却に失敗して営業が傾くようなリスクがあれば法人による売却を不動産会社が仲介することはほぼありません。

もし土地売却が失敗したら所有者(法人の場合は代表取締役)に責任が被ることはありますが、社員に対して課税されるようなことはありません。

こうした優遇・特例措置があるので、個人よりもむしろ法人のほうが税金はお得になることが多いです。

法人が建物を売る場合は消費税がかかる

土地売却でかかる税金は上記の通りですが、これが戸建てやマンションなどの建物になると、法人が売る場合は消費税がかかります。

ただ、消費税は法人に必ず課されるわけではなく、2期前の事業年度に課税売上高が1000万円を超過した時にのみ課税されます。

法人が不動産売却をした際にかかる税金は、こちらにまとめています。参考にしてください!

法人による不動産売却でかかる税金まとめ!消費税がかかるので注意

土地売却で使える5つの特例・控除を解説!最大5,000万円の節税が可能

土地の売却では、以下5つの特例・控除を利用できます。

特例・控除 利用できるケース
長期譲渡所得の1000万円特別控除2011年・2012年に取得した土地を売却する場合
5,000万円の特別控除の特例公共事業のために土地を売却する場合
2,000万円の特別控除の特例特定土地区画整理事業のために土地を売却する場合
1,500万円の特別控除の特例特定住宅地造成事業のために土地を売却する場合
800万円の特別控除の特例農地保有の合理化のために土地を売却する場合

ここからは、それぞれの控除・特例の内容をくわしく見ていきます。

長期譲渡所得の1000万円特別控除

2011年1月1日から2012年12月31日までに取得した土地を売却・譲渡した場合、譲渡所得を1000万円控除できます。

ただ、この特例は親族から相続した土地を売却する場合などには適用できないので注意しましょう。

5,000万円の特別控除の特例

※収用など、公共事業が理由で土地を売却した場合、譲渡所得を5,000万円控除できます。

※収用:国家が公共利用のために買い取って利用すること。

この特例は収用された土地すべてに使えるのではなく、さらに細かい条件が設定されています。

  • 売却した日が国の公示を受けてから6ヶ月以内
  • 売却した人が最初に買い取りの申し出を受けている(6ヶ月以内に相続した場合を除く)
  • 固定資産としての土地を売却した場合

また、土地の収用を受けたときは複数の特例を利用できますが、以下の特例を受けた場合、5,000万円控除は利用できません。

  • 収用等の場合の代替資産の特例
  • 収用等の場合の交換処分の特例
  • 優良住宅地の形成のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例

2,000万円の特別控除の特例

土地の区画整理事業、住宅街区整理事業、第一種市街地再開発事業などの整理・開発で土地を売却した場合、譲渡所得から2,000万円を控除できます。

都市計画区域・市街化調整区域とは?特殊な土地売却のコツをわかりやすく解説!

ただ、この特例を利用するためには、施行された区画面積が30ha以上でないといけません。

また、以下の特例をすでに受けている場合は、この特例を合わせて受けることはできません。

  • 居住用財産・事業用資産の買い替えや交換の特例
  • 大規模な住宅地等造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の譲渡所得の課税の特例
  • 認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例
  • 土地の長期譲渡所得の1000万円特例控除

1,500万円の特別控除の特例

住宅地の造成事業などで土地を売却した場合、以下の条件のうち1つに当てはまれば譲渡所得税を1,500万円控除できます。

  • 地方公共団体などがおこなう住宅の建設や宅地の増税のために売却した
  • 収用などの事業をおこなう者に収用の対償地にあてるために売却した
  • 民間の宅地増税事業・住宅建設事業のために売却した
  • 公有地拡大のため、法律に則って買い取られた

この特例は控除額が1,500万円と低く、他に不動産を一緒に売却した場合も総額の譲渡所得税から上限1,500万円しか控除できません。

他にも使える特例控除があるなら、控除額を見比べてより良いほうを選ぶようにしましょう。

800万円の特別控除の特例

農用区域内の農地を法律に則って認定農業者などに譲渡した場合は譲渡所得から800万円を控除できます。

農地を売却する方法!流れ・税金・ポイントを一挙紹介

また、近年2022年問題の懸念があることもあり、近々控除額が1,200万円に繰り上がる可能性が高いです。

2022年問題で不動産価格の今後の推移はどうなる?

古家付きの土地は税負担が重い!更地化のタイミングに注意

土地を所有していると、自動的に税負担がかかってしまいます。

この中に固定資産税、都市計画税があります。

固定資産税とは、土地だけでなく物件などの資産に関する税、都市計画税は道路計画などの公共事業に利用される税です。

この固定資産税は、土地に物件が立っていることで6分の1ほど軽減されています。

また、都市計画税は3分の1軽減されます。

それ故、築年数が経過し、物件価値のなくなった古家をむやみに更地にすると、税負担が増えるので非常に危険です。

取り壊しは話し合い計画的に

古家付きの土地を売りに出す際は、一般的に物件取り壊しを前提として購入されます。

現在は建築技術が向上したこともあり、リフォームをしっかりすれば築年数が経った家でも需要があります。

しかし、新居を建てる人にとっては、更地にしてくれた方がありがたいでしょう。土地売却は更地と整地のどちらが高く売れる?

買い手にとっては、早目に更地にしてくれた方がよいですが、早期に更地にしてしまうと、近いうちに売買契約が決まらない限り、税が倍増してしまいます。

また、取り壊し費用は購入者と半分ずつ負担することが可能ですが、その場合は相手の日程に合わせて取り壊さなくてはならないです。

土地売却を成功させるには相手を優先させる必要がある程度ありますが、タイミングに気を付けないと大きな損に繋がってしまいます。

1月1日を目安に資金を貯めていく

こうした税は、1月1日に課税が行われます。

更地にする人は、この時期を念頭に置いて、トータルの出費を計算する必要があります。

特に、土地を売った収入で新居を購入しようとしている人などは、こうした出費を忘れてしまい、結局、損をしてしまうことがあります。

土地の引き渡しをいつ行うかは、相手の都合もあるので確定はできませんが、来年の1月1日にトータルでプラスになるような資金計画の計算を行いましょう。

古家をそのままにするメリットもある!不動産会社と相談して決断しよう

ただ、土地を家付きで売ることは別のメリットもあります。

それは、建物が立っていることで新築時の様子がイメージしやすいということです。

更地に訪れ、新築を建てたときの様子を頭に浮かべながら日当たりや風通しの良さ、道路との距離を判断するのは至難の業です。

反面、いくらぼろぼろの築古物件でも、建物が実際にあれば判断がしやすくなります。

このように、家付き土地の売却はそのまま売るにしても更地化して売るにしても一長一短なので、良く不動産会社と話し合いましょう。

古家付き土地売却の注意点!築20年以上の中古住宅は解体・リフォームせず売ろう

高額売却が一番の節税対策!一括査定サイトを活用しよう!

ここまで、土地売却にかかる税金と、その節税方法について見てきましたが、税の数の多さに比べ、節税策があまり多くないということが分かったのではないでしょうか。

減税に力を入れることは非常に大切ですが、その前に土地が高額で売却できなければ、意味がありません。

不動産は査定額1,000万円の土地でも工夫次第で3割増しで売ることができます。300万円の余裕ができるわけですから、それで簡単に税金を支払い、余剰金を目的や貯金に使うことができます。

まずは、高値で売る事を意識し、時間や労力に余裕があるのなら税金対策を行っていくという方法をとるのが良いかもしれません。

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

高額売却を目指すなら業者選びを慎重に!

土地を高く売るなら、業者選びが重要です。

担当者の働き具合によって価格はかなり変わるので、複数業者を見比べて判断しましょう。

こちらに売却におすすめの不動産会社をまとめているので、ぜひ参考にしてください!

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

一括査定サイトを使って土地の査定額を比較

土地を高額売却したほぼ全ての人が利用しているのが、一括査定サイトです。

所要時間60秒ほどの簡単な記入情報を送信すれば、平均最大6社に査定依頼ができます。

査定額を比較すれば、どこと契約すれば高値で売れるかが簡単にわかりますし、地域を記入すれば査定に対応する業者が一覧表示されるので、対応業者を1社ずつ探して連絡する手間が一気に省けます。

こちらにおすすめの査定サイトや活用のコツがまとめてあるので、ぜひご覧ください!

【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較
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