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自宅売却にかかる税金と特別控除を使って損しない方法

【更新日】2019-11-27
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自宅売却でかかる税金

自宅を売却すると、得られる利益に応じて税金が発生します。

自宅売却で生じた税金を納めるためには、自宅を売って得た利益の一部を手元に残しておく必要があります。

では、自宅を売るとどんな税金がいくらかかってくるのでしょうか?

また、できるだけ節税をする方法はあるのでしょうか?詳しく解説していきます。

自宅を売却する方法を徹底解説!いくらで売れる?税金はかかる?

自宅売却でかかる税金は主に3種類

住まいとして利用してきた自宅を売る場合は、こちら3種類の税金がかかります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税

ここから、それぞれの税金の内容を詳しく解説していきます。

①印紙税

印紙税は、売買契約書に印紙を貼り付けて納付する税金となります。

印紙税がどんな税金なのかに関しては議論の余地がありますが、国や自治体に対する公正な不動産取引を担保してくれたことへの報酬的な意味合いがあると言われています。

印紙税は、自宅がいくらで売れたかに応じて課税額が決まる仕組みです。

自宅売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円

収入印紙はコンビニでも購入することができますが、自宅売却で使うような高額の印紙は取り揃えられていないケースも多いので、郵便局を利用することをおすすめします。

不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

②登録免許税

登録免許税は、自宅の所有者を登録する際に支払う費用です。

相続した自宅を売る際は、親名義のままのことも多いため、必ず変更が必要になります。

また、売った自宅の名義を買主に移転する手続きも必要です。

登録免許税は、以下の式で計算をします。

売買時に納める登録免許税不動産価格の1000分の20
相続時に納める免許登録税不動産価格の1000分の4
贈与、競売で納める免許登録税不動産価格の1000分の20

更に、登記は司法書士に依頼することが多く、こちらにも報酬を支払う必要が出てきます。

③譲渡所得税

自宅を売却して得た利益が購入価格を上回る場合、その上乗せ分に対して課されるのが譲渡税(譲渡所得税)です。

譲渡所得税は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得税=※課税譲渡所得×税率
※課税譲渡所得=譲渡価額(売却代金) -取得費(購入費用)-譲渡費用(売却費用)

建物は築年数の経過に応じて劣化していくため、購入時より高く売れるケースは多くありません。

ただ、2011年頃の相場が低い時期に購入した自宅をオリンピック特需などで地価が高騰している現在に売ることで、譲渡税が発生する可能性は高まります。

中古戸建住宅の価格推移グラフ(2008~2018年)

所有期間が5年を超えたタイミングで売却すると税率が半減する軽減税率の特例などを使い、できるだけ支払う税金を抑えていきたいものです。

>→不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

自宅売却で税金が発生したら3,000万円特別控除を活用しよう

自宅売却で税金が発生した時に、そのまま素直に納付するのは勿体ないです。

自宅を売った時に発生した税金は、3,000万円特別控除を使って大幅に減免することができるのです。

3,000万円特別控除は譲渡所得税の代表的な特別控除です。

その名の通り、最大3,000万円まで税金を減らすことができるので、かなり減らせます。

例えば、自宅を売って発生した売却益が4000万円、取得費が2000万円、売却費用が150万円だったとします。

この時、税率を年20%で計算すると、譲渡所得税は以下の通りになります。

20%×1850万円=370万円

この時、3,000万円特別控除を使えば、税金の発生を難なく0に抑えることができます。

このケースなら出費に370万円もの差が出る訳ですから、住み替え先のレベルも当然上がってきます。

人生で自宅売却ほどまとまった臨時収入が得られるイベントはなかなかありません。

この特別控除を利用するかどうかで、今後の生活が変わる可能性も高いです。

3,000万円特別控除を受けられる自宅の条件

3,000万円特別控除を受けられる条件は、まず今まで住んできた自宅を売る場合、また、住まなくなってから3年後の年末までに売る場合に限られます。

親子間、配偶者間、その他親族間での取引だと利用できません。

更に、この特別控除を利用する場合、住宅ローン控除を利用できないので注意が必要です。

住宅ローン控除とは
「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度の通称。自宅をローンで購入した際に、一定の金額が所得税から控除される。

自宅を売却して税金が発生した時のために準備をしよう

自宅を売却して税金が発生することを見越して、どんな節税対策ができるのか準備をしておきましょう。

いざ税金が発生すれば、流れに任せてセオリー通りに手続きをしてしまいがちです。

一方で、自分の中で使えそうな節税方法が決まっていれば、それを不動産会社に相談するだけで、手続きのサポートをしてもらえます。

媒介契約を結ぶ以上、税金の手続きなどにも仲介業者は十分活用できます。

あとはどのようにしたいのか、こちらの希望・要望を固めておくことが重要です。

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