TOP > 不動産売却の基礎知識 > 収益物件(投資物件)を売るベストなタイミングとは?売却を成功させる賢い売り方

収益物件(投資物件)を売るベストなタイミングとは?売却を成功させる賢い売り方

【更新日】2020-01-07
このエントリーをはてなブックマークに追加
収益物件を売る

現在、アベノミクスによる景気回復や東京オリンピック特需、金融緩和などにより、収益物件の需要が拡大しています。

収益物件を長年保有しており、売り時に悩んでいた方からすれば、2020年のオリンピック前が売却のベストタイミングに思えるでしょう。

しかし、収益物件の売り時は必ずしも金融状況・経済状況によって決めるべきものではありません。

今回は、どうすれば収益物件(投資物件)を賢く売ることが出来るのか、その方法を詳しく解説していきます。

収益物件(投資物件)の売却が失敗してしまう2つの要因

収益物件の売却が失敗する原因の多くは、売主自身の考え方にあります。

自分ではお得なタイミングに売り出したと思っても、気づかないうちに失敗しているというケースが多々あるのです。

厄介なのは、自分の中で損をしたことに気付かないまま収益物件を手放してしまうケースです。

この状態を防ぐためにも、何を持って売却成功とするのかをしっかり考え直しておく必要があります。

ここからは、失敗してしまう誤った考え方を紹介していきます。

買った時よりも高く売るのは成功ではない

買った時よりも高く売ることを収益物件売却の成功だと考える方は多いです。

確かに、表面上は得をしているように見えます。ただ、必ずしもこの基準で売り時を設定するのが正解ではありません。

2000年代は不況やリーマンショック、東日本大震災でガクっと相場が落ちてから、アベノミクスによる経済回復などで相場が戻ってきたという経緯があります。

そのため、2010年前後に購入した物件なら買った時より高く売れる可能性は十分あります。

ただ、まず売却価格と購入価格のみで比較をしてしまうと、収益物件の運用にかかったコストや税金の存在を忘れてしまいます。

こうしたコストも全て含めて結構なプラスになっているなら、お得と言えるかもしれません。

ただ、物件を高く売るためには、築年数が浅いうちに売却することが前提になります。

2010年新築の収益物件なら2020年に売れば高額利益を得られるかも知れません。しかし、肝心な投資によって得られる利益は限定的です。

頑丈なマンションなら、築年数が1年経過するごとに、資産価値がだいたい50万円前後減っていきます。

ただ、入居者がいてしっかり経営が回っているのであれば、1年で50万円以上の収益を挙げることはできます。

つまり、購入価格>売却価格だったとしても、売却価格と投資で得られた利益を合計すれば、売り急いだ場合よりも高い利益を得られる可能性が高いです。

このように、売り時はあくまでトータルの損得で測ることをおすすめします。

キャッシュフローのみを考えてローン残債を考えないと失敗する

収益物件の売り時を考える上でもう一つ重要になるのがキャッシュフローです。

キャッシュフローというのは、年間税引き後の利益のこと。つまり、賃貸経営を1年間続ければいくら得られるかという予想額です。

キャッシュフローが500万円で、現在の売却価格が2000万円の場合、「4年分のキャッシュフローが手に入る」という言い方をします。

不動産投資は利益をより高い物件に転化して、どんどん規模を大きくするのがセオリーです。そのため、早めにキャッシュフローを回収するのは大きなメリットがあります。

ただ、ここで注意したいのが住宅ローンの残債の存在です。

残債が2000万円。年間の返済額が200万円の場合、5年後に売れば残債は1000万円まで減っています。一方、4年分のキャッシュフロー2000万円が今すぐ回収できたとしても、残債が2000万円ある場合は相殺され、利益は残りません。

会計上はどちらも同じに見えますが、手残りのお金が大きく変わってきてしまうのです。

収益物件(投資物件)の売り時を見極めるには時間軸のチェックを忘れずおこなう

収益物件(投資物件)の売り時を見極めるためには、時間の要素をしっかり見極める必要があります。

あなたが投資家だとして、現在は上手く収益を得ているかもしれませんが、10年後はどうなるか分からなかったとします。

この時、10年分のキャッシュフローがまとめて手に入るからといって、早く収益物件を売ることが適切でしょうか?

同じ金額でも、その価値は市場の状況、個人の環境によって大きく変わっていきます。

逆に、時間を延ばせば売却価格の低下、賃料の低下、大規模修繕の可能性などのリスクも発生します。

そもそも築年数が経っていけば、借主からの人気は下がっていってしまいます。

このように、時間の経過によって状況は変わってきます。それを考慮せず、単にキャッシュフローのみで売り時を決定すると失敗する可能性が高くなってしまいます。

2020年は本当に収益物件(投資物件)の売り時なのか

2020年は収益物件の売り時と言われることが多いです。

これは、不動産価格の上昇が続いており、資産価値が高くなっていることが理由です。

また、市場でも中古マンションの活況ぶりが目立ってきています。

更に現在は金融緩和で住宅ローンもお得に利用できるようになっています。

高く早く売れやすく、かつ買いやすいということで、2020年は収益物件の売り時と言って間違いないでしょう。

1棟物件は逆に売却相場が下がっている?

こうした活況に反して、一棟アパートなどの収益物件が相場を落としているという報告もあります。

これは、スルガ銀行やTATERUの不祥事により、住宅ローン審査が厳しくなっているためです。

融資審査が厳しくなった影響で、特に資産価値の高い1棟物件が入手しにくくなり、結果的に相場が下がってしまっているのです。

銀行側もローン審査を自主規制で厳しくしているという経緯があり、今後急に審査が甘くなるということは考えられません。

これ以上下がる前に利益を確保する上でも、1棟物件も早く売ってしまうことをおすすめします。

収益物件(投資物件)の売却価格はどう決まっているのかを知る

収益物件(投資物件)の価格は基本的に収益力で測ります。

居住用物件のように住みやすさやブランドで価格が決定されることはないので注意しましょう。

あくまで収益性、つまり賃貸経営をすれば利益がいくら発生するかが売却価格を決めるポイントになります。

収益還元法によって売却価格が決定

収益物件の売却価格を決める際は、収益還元法という方法が用いられます。

収益還元法の中にもいくつか種類はありますが、最も利用されているのがDCF法です。

これは、今後のキャッシュフローを経過時間で割り引いて算出する方法で、以下の計算式が適用されます。

(X年後の合計収益)÷(1+年間割引率のX乗)

直近で入るお金のほうが、今後投資運営によって増やせる期待があるので、高い価値があります。

これらの価値も含めてDCF法は売却価格を決定していきます。

売却価格の決定は最終的には買主がおこなう

収益還元法を用いて売り出し価格を設定したら、それに沿って販売活動をしていきます。

ただ注意してほしいのが、最終的な売却価格を決めるのは買主ということです。

最終的には売主と買主が交渉をおこない、双方の落としどころで取引をおこないます。

収益物件(投資物件)の売り時は周りに流されず自分で決定しよう

収益物件は今が売り時と言われていますが、かといって周りに流されて高額な資産を手放してしまうのは大変危険です。

あくまで自分が売りたい、売るべきと思った時に売るのが成功の近道でもあります。

なぜなら、売却が成功したかどうかの基準は本人にしか設定できないからです。

売り時を見極めるのも十分必要ですが、その前に本当に売ってしまっても良いのかを自分の環境を見て考える必要があります。

このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

収益物件(投資物件)を売るベストなタイミングとは?売却を成功させる賢い売り方
収益物件(投資物件)を売るには、売り時を見極めることが大切になります。ここからは、売り時のベストタイ…
遠方の不動産を売却する方法・流れ!現地に行かなくても書類を郵送提出できる?
相続した遠方の実家を売却したいときは実家の近くの不動産屋に依頼するべきか大手に依頼するべきか悩みま…
渋谷の不動産を売る!おすすめ不動産会社のサービス・口コミを紹介!最新の売買事例・相場も解説
渋谷は外国人人気も高い不動産相場の高い地域です。ここでは渋谷の不動産を査定・売買仲介するのにおすす…

おすすめ・特集記事!

【2020年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…
不動産一括査定サイト33社を比較!2020年おすすめランキング
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…