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土地買取の基礎知識を徹底解説!仲介と比較したメリット・デメリットと成功のコツ

【更新日】2020-02-17
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土地買取の基礎知識

土地を処分する手段のひとつに、業者へ直接買取をお願いする方法があります。

土地買取は仲介売却と同じくらい市場規模がありますが、基本的には高く売れる仲介売却をおすすめします。

土地買取はケースを限定して利用することで威力を発揮し、依頼者のニーズを満たすことができます。

今回は、土地買取のメリット・デメリットを仲介売却と比較しながら解説していきます。

土地買取におすすめの業者ランキング!条件の悪い空き地も高価買取

土地買取と仲介売却の違い

土地買取は不動産会社に直接買い取ってもらう方法ですが、仲介売却は業者の協力のもと、不特定多数に土地を売り出し、購入者を探すという方法を取ります。

そのため、土地買取のほうが仲介売却より換金・引き渡しのスピードが圧倒的に早く、かつ安全です。

一方、土地買取のデメリットは利益の低さです。

土地買取の場合、不動産会社はかなりシビアに金額を見ます。

買取再販を目的とする場合、再販費用が買取価格から差し引かれるようになります。結果的には適正価格の6~8割程度に収まります。

一方、仲介売却はほぼ適正価格で売ることができ、売主も高額の利益を得ることができます。

土地買取を選ぶ人が少ない理由

多くの人にとっては、土地買取よりも仲介売却のほうがメリットは大きいです。

その理由は、単純に多くの方が換金スピードより利益額を重視しているからです。

例えば住まいを立て壊して敷地を売る場合は、引っ越しが必要になってきます。

引っ越しをすれば思いがけない費用がかかりますし、売却に関わる税金も納付しなければいけません。

土地を売ることで新生活を余儀なくされるとしたら、少しでも高く売ってその費用を稼ぐに越したことはありません。

加えて、土地買取で得られる価格が相場の6~8割に収まってしまうというのも依頼者にとっては大きなデメリットです。

都市部の一等地なら、土地の売却価格は1000万円を超えてきます。1500万円の土地に買取を依頼して6割まで下がったとしたら、時価と比較して600万円の損失が発生した計算になります。

不動産は一般の方が持てる資産の中で最も高額です。

そんな高額資産を手放すのであえば、少しでも高く売らないと意味がありません。

よっぽどのことがない限り、土地買取を選ぶことはないと考えて良いでしょう。

土地買取のメリット

換金・引き渡しまでがスピーディ

土地買取の一番のメリットは換金・引き渡しに時間がかからないことです。

買取業者と契約をすれば、その後に換金・引き渡しがキャンセルされることはほぼありません。

向こうは法人企業なので、素人同士の売買よりはずっと信頼性が高いです。

以前は土地買取は早くても最短1か月前後で引き渡しというスケジュールでしたが、現在では相談日に即日で買取価格の提示をしたり、最短3営業日以内に換金化をしたりする業者も増えています。

瑕疵担保責任を負わなくて済む

仲介売却をすると引き渡し後も一定期間は瑕疵担保責任という制度の対象になります。

土地を引き渡せば権利・責任は新しい持ち主に譲渡されますが、引き渡して間もない段階で過失が見つかれば、売主(前の持ち主)に賠償請求をすることが出来るというものです。

土地買取の場合は瑕疵担保責任の対象にならないので、質の悪い土地を処分する意図でも利用することができます。

仲介手数料・譲渡所得税を支払わなくて済む

仲介売却を依頼し、成約に至った場合は売上の一部を仲介手数料として不動産会社に支払います。

一方、土地買取の場合は業者に対して手数料を支払う必要はありません。

また、仲介売却で購入時よりも高く売れた時に発生する譲渡所得税は非常に高額で、特例控除の利用が必須になります。

土地買取は利益がそこまで高くない分、譲渡所得税が発生する可能性は低いです。

コストの支払いを免れるだけでなく、面倒な手続きを免除できるのもメリットです。

土地買取のデメリット

価格が下がってしまう

土地買取のデメリットは、何といっても価格が下がってしまうことでしょう。

適正価格よりも最大4割金額が下がるというのは、土地の価格相場を考えるとかなりのリスクです。

価格が下がることが分かっていても早く処分したいというケースは、そこまで多くないことを覚えておきましょう。

金額提示の根拠が分かりにくい

土地買取の金額が適正価格より低いのは、前述の通り再販費用を差し引いているからというのが前提にあります。

ただ、本当に差し引いた分が再販費用に使われたのかを確かめる術はほとんどありません。

結局のところ買取価格は各社の主観であり、その根拠は曖昧な場合も多いのです。

損を防ぐためには、依頼者自身が過去に類似物件が買い取られた事例をチェックし、その金額と大きく乖離していないか確認しましょう。

買取業者の言うことは不動産のプロだから正確だという固定観念がある方は、その全幅の信頼を捨てて優良業者かどうかを自分で見抜く意識を持ちましょう。

買取に適している土地の特徴!買取を上手く活用するのが成功のコツ

前述の通り、土地を買取に出すべきケースは仲介売却に比べてずっと少ないです。

逆に言えば、買取に出すべき土地をしっかり買い取ってもらうことが、土地買取の成功と言えます。

ここからは、買取に出すべき土地の特徴を紹介します。

早く処分・換金すべき土地

価格よりもスピードを重視したい場合は、土地買取がおすすめです。

早めに換金したほうが良いケースは、離婚時の財産分与や相続問題が発生している場合がまず挙げられます。

1つの土地を兄弟で分割相続した場合、遺言により持ち分や分譲が細かく決まっていると思います。

権利の分割が平等に見えても、結局は実家の近くに住む人が遠方に住む兄弟の分も利用しているといったことになりかねません。

土地や建物は動かせない、キレイに分割できないという理由から、遺産問題などに発展しやすい特徴を持ちます。

この場合、速やかに換金すれば、持ち分に応じてキッチリ分けることができ、問題を解決することができます。

利用価値のない土地

バブル期に流行った詐欺に「原野商法」というものがあります。

これは、安い田舎の土地を「今後値上がりする」と言って買わせる詐欺です。

現在、バブル期に原野商法で買われた土地を子ども世代が相続して困っているというケースが頻発しています。

住まいから離れたところにある全く使い道のない土地は、固定資産税が発生するだけで持っていても損しかありません。

お金にならなくても良いから早めに手放してコストの支払いから解放されたいという場合は、買取に出すことをおすすめします。

土地買取と仲介のいい所どり「買取保証サービス」を利用してみる

土地買取と仲介売却のメリット・デメリットをまとめると、以下の通りです。

売却方法 仲介 買取
内容 仲介業者に販売活動を依頼 不動産会社に買い取ってもらう
長所 高額で売れやすい 成約の可能性が高く、現金化も早い
短所 売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月) 利益が低い(仲介の2割減)

土地買取と仲介売却は一長一短で、スピードと利益を両立させるのは難しい仕組みになっています。

どちらの長所もいい所どりしたい方におすすめなのが、最近話題の買取保証サービスです。

買取保証サービスは売り出しから一定期間は仲介売却をおこない、期限が過ぎたら仲介していた業者に直接買い取ってもらう方法です。

売れ残りを心配せずに高額利益を目指すことができる一石二鳥のサービスで、幅広い方に利用をおすすめできます。

土地買取から派生した新しいサービスもどんどん生まれているので、各業者が提供するサービスの内容を一度チェックしてみましょう。

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