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譲渡所得の内訳書とは?届く時期と書き方・添付したほうが良い書類を徹底解説

【更新日】2020-02-18
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譲渡所得の内訳書

不動産を売却した時に記入が必要になるのが譲渡所得の内訳書というものです。

不動産売却の場合、売却代金と購入コストを差し引いた差額が譲渡所得となり、プラス(売却代金>購入コスト)の場合は譲渡所得に対して課税がおこなわれます。

税金が発生した際は譲渡所得の内訳書をしっかり記入して申告しないと、脱税と見なされる可能性もあるので注意しましょう。

今回は譲渡所得の内訳書とは一体何なのかという説明から、届く時期と実際の書き方を詳しく解説していきます。

不動産売却時は確定申告が必要!必要書類の書き方を完全ガイド【決定版】

譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)は国税庁のサイトからダウンロード可能

譲渡所得の内訳書は単に譲渡所得の内訳を記入するだけのものではなく、計算がしやすい仕組みになっている優れものです。

国税庁のサイトから気軽にダウンロードできるので、必要な方はまず公式HPをチェックしましょう。

譲渡所得の内訳書の記入方法を項目ごとに徹底解説

譲渡所得の内訳書2面

譲渡所得の内訳書は、以下のような項目に分かれています。

  • 物件所在地
  • 売買契約日
  • 引き渡し日
  • 買主の所在地と氏名(名称)
  • 代金の受領状況
  • 取得費
  • 減価償却相当額
  • 譲渡費用の計算結果

ここからは具体的に、それぞれの項目の記入ポイントを解説していきます。

①物件所在地

物件所在地は、売買をした物件の住所を記入します。現住所とは限らないので注意しましょう。

譲渡所得の内訳書には所在地番と住居表示の両方の記載が必要です。

②売買契約日

売買契約日は、売買契約が締結された年月日を指します。

基本的には、売買契約書に記載された年月日と同じになります。

③引き渡し日

引き渡し日はその名の通り買主への権利移転が成立した年月日を指しますが、買主から購入代金を全て支払われたタイミングを引き渡し日とみなすこともできます。

詳しくは仲介業者と相談するようにしましょう。

④買主の所在地と氏名(名称)

買主の所在地と名称も記入する必要があります。

所在地に関しては、最新の住所を記入するようにしましょう。

また、買主が法人の場合は正式名称を記入するよう注意しましょう。

⑤代金の受領状況

譲渡所得の内訳書の「代金の受領状況」の欄は、1回目から3回目までに分かれており、各回でいくらを受領したかを記入するようになります。

各回の正確な金額を記入するためには契約書だけでなく通帳も必要なケースがあるので事前にそろえておきましょう。

⑥取得費

取得費とは、売却した不動産を取得(購入、譲渡など)した時にかかった費用のことです。

一戸建て住宅などの場合は、土地部分と建物部分を区別して記入するのが一般的です。

古い不動産だと正確な取得費が分からないケースも多く、国税庁が発表している建築価額表を使って仮の取得費を算定する必要があります。

⑦減価償却相当額

減価償却相当額とは、物件を購入してから今までの築年数経過による傷み具合を考えて、いくら価値が下がったかを表した金額になります。

取得と減価償却相当額を合わせて、譲渡所得を算出します。

⑧譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった仲介手数料や引っ越し代などの諸費用を指します。

基本的に譲渡費用が高くなるほど税金を抑えることになります。

不動産売却でかかった費用が必要経費(譲渡費用)に見なされるかどうかは曖昧な部分も多いので、不動産会社に確認をしましょう。

譲渡所得の内訳書に添付書類を付けたほうが良いケース

譲渡所得の内訳書には、別途で説明事項を記入した書類の添付が必要なケースもあります。

添付書類が必要なのは、どんなケースでしょうか?

共有名義人が複数いるケース

物件を兄弟間で相続した場合などは、それぞれの持ち分割合を知らなければ正確な計算ができません。

土地・建物が共有名義の場合は譲渡所得の内訳書の2P目に記入欄があるにはあります。

ただ、それだけでは説明が不十分になる場合、別途書類を作成して添付しておくことをおすすめします。

売却した物件の税率が異なるケース

譲渡所得の内訳書には土地・建物に分けて記入することが可能です。

ただ、例えば土地と建物の取得が5年前を境に分かれている場合、かかる税率が大きく変わってしまいます。

不動産売却時の税金は5年で大きく減少!それでも5年以内に売るべき理由

この際は、別途で添付書類を準備して説明する必要があります。

不明点があるケース

譲渡所得の内訳書は売った物件の状況を購入当時までさかのぼって知っている必要があります。

ただ、譲渡所得の内訳書を記入する際に、ところどころ把握しきれない項目がある場合もあります。

国や自治体も相続の段階で登記簿謄本を修正するよう厳しく制限してはいないので、古い不動産ほど取得当時の状況や権利の所在が曖昧になります。

まずは管理会社や金融機関に連絡して出来るだけ正確な情報を取得する努力をし、それでもダメなら添付書類で不明点があるということを誠意をもって伝えましょう。

不動産売却の確定申告は譲渡所得の内訳書のクオリティが重要

不動産売却の確定申告は、特に会社員の方だと記入方法が良く分からなくなりがちです。

確定申告をスムーズに進めるには、何より譲渡所得の内訳書を正確に記入することがカギになります。

当ページも参考にしながら、事前にポイントを抑えておきましょう!

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