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家は売るべき?貸すべき?どっちがお得か見極めるポイント!転勤・海外赴任の方必見

【更新日】2020-04-21
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家は売るべき?貸すべき?

いらない家を処分しようと思ったら、主に売るか貸すかの2通りの方法が思い浮かぶと思います。

実際に不要な家に関する相談を不動産会社におこなう際も、この2つの方法を提案されるケースがほとんどです。

実際のところ、家を売るのと貸すのはどっちがお得なのでしょうか?

今回は売却と賃貸経営のメリット・デメリットをその将来性も含めて解説していきます。

家を売る方法を徹底解説!売却の流れ・手順と成功の極意

家を売るのと貸すのでは利益を得られるタイミングが異なる

家を売る方法と貸す方法のシンプルかつ大きな違いが、利益を得るタイミングの違いです。

例えば、時価2000万円の家を売却したとします。この場合、売却が成立したら成約価格をまとめてもらうようになります。

一方、賃貸経営に出す際はおよそ10年で当時の時価を回収できるようなイメージになります。

時価2000万円の場合は2000万円÷120か月=約17万円が1か月の賃料=貸主の収益となります。

賃貸経営をする際に、時価をどれくらいの期間で回収できるかの値が利回りとなります。

利益を一気に得るか、それとも継続して少しずつ得るかという方針によっても、どちらがお得か変わってきます。

家を売るメリット・デメリット

家を売るメリット

家を売るメリットは、まず高額を一気に手に入れられることでしょう。

新居に引っ越す際などは、既存の家を売って、住み替え費用を確保するのが一般的です。

不動産売却で資金を得る方法は、個人だけでなく法人企業でも良くおこなわれています。

また、家の状態が良い時に利益を得られるというのもメリットの一つです。

賃貸経営の場合、築年数が経過すると満室率・収益はだんだん下がってしまいます。

一方、家の売却は築年数が浅いうちに実行できるので、その物件を処分して得られる最高額をゲットできるのも強みです。

損切りという視点で見ても、家の所有責任を完全に放棄できるというのは大きな魅力でしょう。

家を売る方法を徹底解説!売却の流れ・手順と成功の極意

家を売るデメリット

家を売る最大のデメリットは、個人が持ちうる最高額の資産を手放してしまうということです。

家は持っているだけで価値があり、担保にしてローンを組むこともできます。

せっかく大金をはたいて購入した家を手放すというのは簡単なことではなく、売る際はじっくり考える必要があります。

家を賃貸に出すメリット・デメリット

家を賃貸に出すメリット

家を賃貸に出す大きなメリットは、所有権を手放すことなく収益をあげられる点です。

家を売ってしまうともう二度と元には戻りません。

しかし、家を賃貸に出す場合は、入居者が現れても実質的な持ち主はあなたのままです。

契約内容に反映させれば、数年後に再び手元に家を戻して住み始めることも簡単にできます。

家を賃貸に出すデメリット

家を賃貸に出すデメリットは、将来的に利益が減る・コストが逆転して赤字になる可能性が高いことです。

長年、賃貸物件を経営することで物件が古くなっていき、空室が目立つ代わりに維持コストが上がってきてしまいます。

ただ、空室のリスクは何も将来の話ではありません。

状態の良い家を、満を持して賃貸に出しても、なかなか入居者が出てこない可能性は十分あります。

近年はタワマン建築ブームが起きており、狭い敷地で大人数を収容できることが簡単になっています。

貸し家自体の需要が減少するので、いきなり計画が頓挫する可能性もあります。

また、自分の家に第三者が関わるリスクも存在します。

いくら管理人が「キレイに使ってください」と念押ししても、どこかしらにキズが付くリスクは避けられません。

もしも入居者が迷惑行為・犯罪行為を起こしたら、管理人も責任の一端を問われる可能性は十分あります。

家の賃貸経営は計画性が大事ですが、いくら綿密な計画を立てても、簡単に壊れるリスクがあるのです。

いらない家は早めに売るのがおすすめ!長期的な賃貸経営はリスクが伴う

上記のように、売却で得られる金額を賃貸経営なら10年前後で回収できるという確証は、実際にある訳ではありません。

最初に応募を募っても全く入居者が来ない可能性はありますし、入居しても早期に引っ越されるリスクだってあります。

賃貸経営は、確実に長期的な利益を計算できる方法ではないのです。

一方、売却なら、その当時の時価をそのまま確実にもらうことができます。

お金を確実に得たいのであれば、賃貸よりも売却をおすすめします。

家を所有し続けることでリスクも高まる

長期的な賃貸経営をする際は、常に家の内装・外装を入居者が入るようなキレイな状態に維持しなければいけません。

ただ、築年数の経過によって建物が劣化してくるのは、どれだけお金を使っても簡単に防げるものではありません。

家が劣化していけば、入居者が集まらなくなる上に管理費がかさんでくるので、家賃を引き上げるしかなく、割高な印象を与えてしまいます。

地震・火災などで物件が破損してしまい、利益をあげられなくなるリスクも長期的な賃貸経営にはあります。

家を売却してしまえば管理責任は買主へと移るので、劣化のリスクを早めに割けることができます。

何らかのトラブルで入居者が入ってこないと、固定資産税や維持費の支払いが利益を上回ってしまい、赤字の状態が続くようになります。

中古の家は基本的にそのまま売れる

築年数が経ち、家族が住んだ痕跡もまだまだ残る家をそのまま賃貸に出したところで、住んでくれる人は限られています。

築古の家といっても入居者にとっては新居ですから、準備もそれ相応のことをしなければいけません。

通常、中古の家を賃貸経営に出す際は、クロスの張替えや設備のグレードアップなど、総額200~300万円ほどの中・大規模リフォームを実施する必要があります。

一方、家を売る際は基本的にそのままでOKです。

傷や凹みが目立つ家を売るケースもありますが、売主の方でリフォームをすると買主のニーズに合わなくなるリスクもあるので、原則買主負担でOKです。

初期費用を大幅に抑えられるというのは、家を売る大きな強みです。

家売却では価格の1割ほどが税金・手数料で引かれる

しかし、家の売却も初期費用が非常にお得という訳ではありません。

家を売ると、以下のような税金・費用がかかります。

  • 印紙税
  • 免許登録税
  • 譲渡所得税
  • 仲介手数料

売却時の状況や購入価格との兼ね合いにもよりますが、基本的に価格の1割ほどはこうした費用で引かれると考えたほうが良いでしょう。

ただ、最大3000万円を控除できる特例などもあるので、活用すれば手残りを確保することができます。

家を売る時にかかる税金をわかりやすく解説!計算方法・節税対策

家を売るべきか貸すべきか見極める3つのポイント

①予想できる収益を比較する

家を売るか貸すか悩んでいるのなら、まずはどちらが多く利益を得られるか比較してみましょう。

家の売却価格は、一括査定サイトを使えばWebから簡単に見積もり依頼をすることができます。

依頼した不動産会社が算出した価格が、大まかな売却価格の目安となります。

不動産一括査定サイト33社を比較!2020年おすすめランキング

一方、賃貸経営で得られる予想収益は、以下の計算式で求めることが出来ます。

・(賃料+共益費×12か月×10年)+(礼金・更新料×10年間のうちの更新回数)

ただ、上記の計算式は入居者が1世帯の場合を想定したものです。

例えば二世帯住宅など、複数の世帯に物件を貸し出せる場合は、賃貸に出すほうが高収益になる可能性も十分あります。

②将来的に家が必要になるか考える

転勤で家が不要になった場合、安易に手放してしまうのは危険です。

また短期で戻ってくる可能性もあるので、会社に確認した上で、将来的に再度住む確率があるなら賃貸経営を始めるのが良いでしょう。

その他、親戚が将来的に活用するかもしれないと言ってくることも多いです。

将来的にも全く必要ないと判断したなら、早めに売ってしまうのがおすすめです。

③エリアの賃貸需要を確認する

地域によって、物件を購入する層が多いか、賃貸に住む層が多いかは異なります。

売却と賃貸で悩んだら、地域内の需要を確認しましょう。

特にこだわりがない場合は、高い利益を得られるほう、将来性のあるほうを選ぶのも一つの手です。

家を売るか貸すか迷う前に行動を起こしたほうが良い

家を売るべきか貸すべきかというのは初心者からすれば非常に判断が難しく、なかなか結論が出ないかと思います。

しかし、この迷っている時間は心情的には次のステップのために大切だとしても、客観的にみれば空き家を放置していることに他なりません。

戸建て住宅の価値は時間が経つごとにどんどん下がっていきますから、結果的にどちらにするにせよ、出来るだけ早く動かないと利益が得られる可能性もどんどん下がっていきます。

また、家を数か月間放置するだけで見た目はだいぶ老朽化し、入居募集をかけても入居者が集まりにくくなります。

また近年では全国的な空き家の増加が社会問題化したことを受けて、外観上・衛生上の問題や倒壊のリスクが高いと判断された特定空き家は、行政判断で指導をしたり、強制処分したりすることが出来るように法改正されています。

最悪の場合、売るか貸すか悩んでいる最中に解体されてしまう可能性もあるのです。

こうしたリスクを避けるためにも、早めの判断・対応が大切です。

家の売却と賃貸どちらがお得かは2020年を境に変わる?少子高齢化と住宅ローン金利に着目

家の売却と賃貸のどちらがお得かは、その時の経済状況や市場の状態によって大きく変わります。

2020年3月現在は新型コロナウィルスの影響はあるものの、東京オリンピック特需でまだまだ地価が上がっています。

住宅ローン金利も2016年にマイナス金利政策が発表されてから低金利を維持しており、物件が購入しやすい状況にあります。

2020年以降は本格的な少子高齢化の進展によって持ち家需要が低くなり、将来的に賃貸に住む世帯数が逆転すると言われています。

また、フラット35を中心に、住宅ローン金利が再び値上がりする気配も見せています。

まだまだ売却のほうがお得と言えますが、今後将来的に中古の家が全く売れず、賃貸に出したほうがお得な時代が来る可能性は高いです。

新型コロナの収束までは家の売却と賃貸はどちらがおすすめ?

2020年4月現在は新型コロナウィルスの感染が世界的に拡大している状況です。

不動産業界も当然影響を受けており、緊急事態宣言・外出自粛によって不動産会社に来店相談するのが難しくなった他、売却相場や賃貸の利回りにも大きな影響を与えています。

新型コロナの収束までは、売却と賃貸のどちらがおすすめなのでしょうか?

早めの売却であれば大きな影響はなし

コロナウィルスの収束前に家を売る際は、出来るだけ早めに売却することをおすすめします。

住まいの査定額は取引事例比較法という、過去の取引事例を参考にする方法が用いられます。

実体経済にはすでにコロナショックの影響が出ていますが、家の売却相場は取引事例比較法を用いられるので、遅れて影響が出るのです。

2020年の上半期まではそこまで大きな影響が出ないと考えられますが、これが1年、2年と続けば徐々に売却価格は下がっていくようになります。

家の売却を検討していた多くの方は手続きの延期も考えたと思いますが、高く売るには出来るだけ早めに対応したほうが良いです。

賃貸経営のほうが新型コロナの影響を受けにくい

新型コロナウィルスが収束する前に、安定的に収益を得ようと思ったら賃貸経営のほうがおすすめです。

賃貸への引っ越しは、家の購入・住み替えよりも時期をズラせないケースが多いです。

つまり、緊急事態宣言がされたからといえ、必要に迫られて賃貸に引っ越す人の数はそこまで減らないと考えられます。

また、賃料は不動産売却と違い、市況などで大幅に減少することがありません。

ウィルスによる危機的状況は前例がないので、今後どうなるか不安な方も多いと思います。

そんな状況下でも確実に収益を得たいのであれば、家を賃貸に出すことがどちらかというとおすすめです。

家を売るか貸すかを安易に決めるのはNG

不要な家を賃貸に出したいという方に多いのが「不動産投資にチャレンジして不労所得生活を目指したい!」というものです。

しかし、不動産投資を始める際は、リスクの少ないワンルームマンションで経験を積むのが普通です。

持ち家は建物+敷地の資産価値が含まれるので、ワンルーム投資に比べて失敗時のリスクは非常に高くなります。

家を売るか貸すかを決める前に、まずそれぞれの内容とリスクをしっかり把握しておきましょう。

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