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不動産売却の注意点!売る前に知らないと損する重要なポイント

【更新日】2020-04-02
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不動産売却の注意点

不動産を売る際は業者や買主との契約や税金・費用の支払い、更に大きな金額が動くなど、失敗したらリスクとなる手続きが多数存在します。

不動産売却を成功させるには、まず注意点をしっかり頭に叩き込む必要があります。

今回は、不動産売却をする際に抑えておきたい注意点を徹底解説します!

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注意点①不動産会社の査定額は実は曖昧!必ず複数社へ依頼をしよう

不動産会社が算出した査定見積もりを過信しすぎる売主は少なくありません。

ただ、そもそも不動産会社の無料査定は「うちなら○○万円で売れると思う」というあくまで試験であり、その通りに売れなかったとしても何か罰則がある訳ではありません。

逆に言えば、不動産会社のやる気・モチベーションを上げることができれば、理論上はどこまでも査定額を上げることが可能です。

そのためには、一括査定サイトなどを使って、出来るだけ多くの業者に査定依頼をすることが大切です。

査定額を比較することで最も高値を付けてくれた業者が分かりますし、相見積もりをおこなうことも可能です。

注意点②査定書を必ずチェックすべし

不動産会社の見積もり結果は、査定書というまとまった書類で届きます。

ここにはどこを評価したか、過去のどんな事例を参考にしたか、その業者が調査の結果どんな所感を持ったかまで記載があるので、必ず隅々までチェックするようにしましょう。

売主の中には査定額しか見ない方も多いですが、根拠をしっかり確認しないと騙されるリスクが高まるので注意しましょう。

また、複数社の査定書を見比べると、コメントの長さや書類作成の力の入れようの違いが分かってきて、どこが信頼できるか判断する材料にもなります。

注意点③時期によって不動産の売却価格は変わることを知るべし

実は、不動産の売却価格は絶対的なものではなく、以下の要素によって絶え間なく変動していると考えるべきです。

  • 築年数
  • 経済状況
  • 季節
  • 都市開発の状況

不動産売却を成功させるには、高く売れるタイミングを見極めて、売却することが求められます。

注意点④手残りを増やすには税金・費用を抑えることが重要

不動産売却をおこなうと、売却代金がそのまま手元に入る訳ではありません。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税
  • 仲介手数料
  • リフォーム・解体費用
  • 測量費用

このようなコストがかかってくるので、だいたい全体の1割程度は諸費用で引かれてしまうことになります。

手残りを増やすには、税金の特例控除などを上手く活用することが大切です。

注意点⑤契約内容はしっかり確認しておく

売買契約は、当事者間のある程度自由な取り決めが許されおり、双方の事情・経済状況に合わせて柔軟に対応することが可能です。

しかし、逆に言えば自由な契約はその分リスクも大きくなります。

特に多いのが、契約書の中に話し合った事項が明記されておらず、後々トラブルになるケースです。

これを防ぐためにも、必ず契約書の中に約束した事項が全て記載されているかの確認が必要になります。

注意点⑥仲介業者を100%信頼するのは危険

仲介業者はプロだから、100%信頼できると考える方も多いです。

しかし実際は、情報流通をあえて制限する囲い込みをおこなう業者や、わざと高い査定額を見せて契約を取ろうとする業者など、悪徳業者も多数存在します。

不動産売却は人生で1度あるかどうかのイベントなので、相手の不動産会社が悪徳かどうか見抜くのは素人には至難の業です。

ただ、「不動産会社の中いは悪い人もいる」ということを頭に入れておき、相談時には相手を厳選する意識も持つことで、騙される確率は大きく減ります。

注意点⑦業者に任せきりはダメ

販売活動・広告作成など、不動産売却にまつわるほとんどの作業は仲介業者がやってくれます。

しかし、だからといって全てを仲介業者にゆだねるのは危険です。

特に売主が積極的に取り組んでほしいのが、不動産の掃除・整理整頓です。

これをすることで内覧時の印象が大幅にアップし、成約率を格段に上げることができます。

注意点⑧持ち主が複数いる不動産の売却は意見の一致が必要

夫婦共同で購入した住まいや、兄弟で分割相続している不動産など、持ち主の名義が複数人いるケースも少なくありません。

この場合、複数の持ち主が全員一致で売却に賛成をしなければ、不動産を売ることはできないので注意が必要です。

相手が売却に強く反対しているのに無理に売ろうとすると、裁判沙汰にもなりかねないので注意しましょう。

また、夫婦名義で買った物件の行方を話したいけど、離婚をして連絡が取れないケースなども多々あります。

この場合は、弁護士の協力を仰いででも話し合いをしなければ売却はできません。

注意点⑨売りたい不動産の名義を確認する

意外と多くの方が注意していないのが、不動産の正式な名義です。

何となく親や親族から譲り受けたので、自分が持ち主だと思われているかもしれませんが、登記簿謄本をチェックすると親の名前のままだったり、全く知らない人が正式な名義人だったりすることが良くあります。

日常生活をする上では別人の名義だとしても問題はありませんが、売却をする際は必ず売主と名義人を一致する必要があります。

もし名義人の変更がされていないのであれば、司法書士に依頼をして登記をしてもらう必要があります。

注意点⑩不動産を売る際は瑕疵担保責任に注意

古い不要な不動産を売って安心するには、ある程度の時間が必要です。

引き渡してから数か月の間にシロアリ・水漏れなどの欠陥が見つかった場合、期間内であれば売主に修繕の責任があることになります。

この制度を、瑕疵担保責任と呼びます。

現在は保障が利くケースも少なくありませんが、売主が事前に知っていたのに周知をせず、隠して売ったことがバレた場合は、高額な賠償責任に問われる可能性も十分あります。

気を付けてほしいのが、瑕疵担保責任に問われるのは物件の欠陥だけでなく、過去に殺人・自殺が起きたなど、心理的な欠陥、周辺に暴力団施設があるといった環境的な欠陥も含まれるということです。

瑕疵担保責任に問われないように、出来るだけ洗いざらい担当業者には話しておくことをおすすめします。

不動産売却の注意点を事前に把握しておこう

不動産売却には気を付けるべき点が多くあります。

恐ろしいのは、不動産の引き渡しまで全て完了した段階で、自分が損していると気づいたケースです。

売ってしまった物件は二度と帰っては来ませんから、事前に注意点を抑えておかないと間に合いません。

プロ並みの知識は売主には必要ありませんが、この記事であげた基本的な注意点を抑えておくことで、不動産売却の成功率は格段にアップします。

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