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不動産買取保証とは?各社のサービス比較と流れ・デメリットと注意点を詳しく解説

【更新日】2020-04-03
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不動産買取保証

不動産を高く売りたいけど、売れ残ってしまうのは嫌という方におすすめなのが、買取保証制度です。

今は大手を中心に提供されているサービスで、一般的な認知度は低いものの、利用者にとって大きなメリットがある制度で、より多くの方の活用をおすすめできます。

今回は、不動産買取保証の内容から実施している業者ごとの特徴、利用時の注意点まで詳しく解説していきます!

不動産買取とは?業者買取と仲介売却のどっちがお得か徹底比較

不動産買取保証は仲介売却と業者買取のメリットを合わせた制度

不動産買取保証について簡単に説明をすると、最初の決められた期間は仲介売却をおこなった後、期限が過ぎたら仲介業者に直接買い取ってもらえるという制度です。

仲介売却と業者買取の2種類の方法が不動産を売る際には主に利用されますが、それぞれに長所・短所があり、どちらが良いとは一概に言えない部分がありました。

売却方法 仲介 買取
内容 仲介業者に販売活動を依頼 不動産会社に買い取ってもらう
長所 高額で売れやすい 成約の可能性が高く、現金化も早い
短所 売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月) 利益が低い(仲介の2割減)

仲介売却は仲介業者のもと、査定額をベースに希望の価格で売り出し、買い手が付くまで販売活動を実施する方法です。

価格を高めに設定した上で不特定多数に宣伝をおこない、購入者を待つという方法なので、高額が付きやすい一方で売却まで時間がかかるというデメリットがありました。

一方、業者買取は売る相手が最初から決まっているので時間がかからず、広告も出さないのでプライバシーが保護されるものの、業者の目利きが辛い・リノベーション費用を差し引かれるために適正価格より売却価格が大分下がってしまうというリスクがありました。

買取保証は高額売却に挑戦できる上に、期限を過ぎたら買い取ってもらえるので売れ残りの心配がないという、どちらの良いところも兼ね備えた制度と言えます。

売れ残りを気にせず高額売却にチャレンジできる

これまで、高額売却(仲介売却)に挑戦したいけど引っ越しの予定が近いので買取に出さざるをえない方は多数いました。

仲介売却を依頼した後、売れ残りそうだったら他社へ買取に出すということも出来なくはないですが、媒介契約は3か月ごとの自動更新なので、それ以外のタイミングでの業者変更は意外と難しい側面があります。

また、それから他社に買取依頼をするとしても、諸作業で1か月近くはかかってしまうので、時間が勿体ないです。

買取保証なら期限のギリギリまで仲介売却で売り出し、期限が過ぎたらすぐに仲介業者が買い取ってくれるので、無駄な時間を取らずに高額売却に挑戦することができます。

引き渡し時期が明確に決まっていてスケジュール調整がしやすい

買取保証の期限については各社で異なりますが、多くは最初から仲介売却の期間を設定しています。

これによっていつまでに不動産を売ることが出来るのかが明確になり、引っ越し等のスケジュールが立てやすくなります。

業者買取の換金スピードは確かに速いですが、引き渡し時期については意外と物件ごとに異なるケースが多いです。

しっかりとスケジュール把握をしたい方は、不動産買取保証がおすすめです。

自信・時間がない方もとりあえず利用することができる

仲介売却を成功させるには物件の掃除・整理整頓を徹底させる他、内覧にやってくる買主と対等に話すための知識武装も必要になってきます。

こうしたハードルの高さから、仲介売却に不安を覚えて買取を選択する方も多いです。

ただ、不動産買取保証なら極端な話、高い売り出し額で売却に出し、その後なんの準備をしなくても、そのまま売れる数%の確率にかけることができます。

仲介売却で売れれば万々歳ですし、売れ残ってしまっても買い取ってもらえるので処分を計画通りに進めることができます。

「不動産を売りたいけど、忙しいから力を入れたくない…」という方も意外と活用できる制度です。

大手不動産会社の買取保証サービスを比較!利益還元制度に注目

ここからは大手不動産会社の買取保証サービスを比較していきますが、その際に注目したいのが利益還元制度です。

不動産を買い取る際に再販費用を差し引いて金額を算出しますが、従来は本当に差引分が再販費用に使われているか確かめることができず、不当に価格を下げられているのではないか?という不満が多くありました。

利益還元制度は、不動産を買い取った後に、より高く再販できた場合は、その分を売主に戻してくれるという制度です。

・利益還元=税抜き再販価格-(買取価格+購入・再販費用)

買取保証サービスの中にこの利益還元制度を組み込んでいる業者は、東急リバブルと野村の仲介+の2社しかありません。

買取保証をよりお得に利用したいなら、こちらの2社から優先的に話を聞いてみることをおすすめします。

東急リバブル「売却保証システム」

東急リバブル「売却保証システム」

所在地
  • 東京
  • 神奈川
  • 埼玉
  • 千葉
  • 札幌
  • 仙台
  • 福岡
  • 関西圏
対象者 個人・法人(宅建業者除く)
対象不動産 個人の居住用の土地・一戸建・マンション
当社購入期日 (3ヶ月以上6ヶ月以内)終了後
媒介条件 専属専任・専任媒介契約を締結
不動産基準
  • 【土  地】敷地面積40㎡以上
  • 【一戸建】敷地面積40㎡以上、築30年以内
  • 【マンション】築30年以内、専有面積30㎡以上
売却保証額の上限 1億円以下かつ査定価格の90%

東急リバブルは、買取保証(売却保証)制度を業界に先駆けて導入しました。

仲介売却の期間を最大6か月に設定しているので、高額売却の可能性は十分あります。

全国の支店ネットワークで、スピーディに販売活動を進めてくれるのが魅力です。

更に立替払制度により、つなぎローンを利用することなく、東急リバブルに建て替えてもらうことができるので、住み換え時には非常に助けになります。

東急リバブルで不動産売却・査定をした方の評判・口コミと仲介手数料

野村の仲介+「買換保証」

野村の仲介+「買換保証」

所在地野村の仲介の営業エリア内
対象者 個人・法人(宅建業者除く)
対象不動産 個人の居住用の土地・一戸建・マンション
当社購入期日 最長1年
媒介条件 専属専任媒介契約を締結
不動産基準
  • 【土  地】敷地面積40㎡以上
  • 【一戸建】敷地面積40㎡以上
  • 【マンション】築30年以内、専有面積30㎡以上
売却保証額の上限 1億円以下かつ査定価格の90%

野村の仲介+の買換保証は東急リバブルと同様、利益還元制度がついているのが魅力です。

ただ、仲介売却の期限が事前にわからず、審査によって決定するなどの不確実な点があるので注意が必要です。

ノムコムで不動産売却査定!野村不動産の無料査定の評判・口コミ

三井のリハウス「売却保証」

三井のリハウス「売却保証」

所在地首都圏・関西圏・中部圏の営業エリア
対象者 個人・法人(宅建業者除く)
対象不動産 土地・一戸建・マンション
当社購入期日 3か月
媒介条件 専属専任媒介契約を締結
不動産基準
  • 【土  地】敷地面積40㎡以上
  • 【一戸建】敷地面積40㎡以上
  • 【マンション】1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認取得物件、専有面積40㎡以上
売却保証額の上限 1億円以下かつ査定価格の90%

三井のリハウスの売却保証は、3か月という短期間なのが特徴。

早く売りたいけど、高額価格も目指したい方に最適な期間設定です。

ただ、三井のリハウスは売り出し価格が高くても、2か月後、3か月後に価格の見直しがおこなわれるので、必ずしも期限ギリギリまで高額売却を追求できる訳ではないことに注意しましょう。

三井のリハウスで不動産売却・査定をした方の評判・口コミと仲介手数料

住友不動産販売「売却保証」

住友不動産販売「売却保証」

所在地営業エリア内
対象者 個人・法人(宅建業者除く)
対象不動産 土地・一戸建・マンション※居住用の不動産
当社購入期日 3か月
媒介条件 専属専任媒介契約を締結
不動産基準
  • 【土  地】敷地面積40㎡以上
  • 【一戸建】敷地面積40㎡以上
  • 【マンション】1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認取得物件、専有面積40㎡以上
売却保証額の上限 1億円以下かつ査定価格の90%

住友不動産販売の売却保証の仕組みは、三井のリハウスとほぼ同じです。

ただ、時間経過による価格の推移が三井のリハウスよりも明確になっています。

  • 売り出しから一か月目:査定価格の最大115%
  • 売り出しから2か月目:査定価格の最大105%
  • 売り出しから3か月目:買取保証価格の105%
  • 仲介売却不成立の場合:査定価格の90%を上限に買取

収益のシミュレーションがしやすいので、引っ越し計画がある方におすすめできます。

住友不動産販売で不動産売却・査定をした方の評判・口コミと仲介手数料

不動産買取保証の流れ

買取保証の流れは不動産会社によって異なりますが、基本はこちらの5ステップです。

  1. 審査へ申し込む
  2. 審査の実施
  3. 買取保証価格の提示
  4. 専属専任媒介契約を結ぶ
  5. 販売活動の開始

ここから、1つ1つの手続きを見ていきましょう。

審査へ申し込む

買取保証を依頼する際は、審査にクリアをする必要があります。

審査で見られるのは買取保証を利用できる物件かどうかという他、より有利な制度を利用する価値があるか(業者が多少の不利益を覚悟しても大丈夫な物件か)という点です。

審査申し込み時に他社との契約を結んでいると落とされてしまうので注意いしましょう。

審査の実施

審査の実施は2週間ほどかかるのが一般的です。

買取保証価格の提示

審査が完了したら、買取保証価格が提示されます。

売り出し開始から業者買取までの価格変動が細かく決まっている業者なら、この時に価格の推移を細かく説明してくれるはずです。

専属専任媒介契約を結ぶ

価格プランに納得がいけば媒介契約を結びますが、買取保証制度を利用する際は基本的に専属専任媒介という形での契約となります。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

専属専任媒介は3つある契約方法の中で最も厳しい・権限の強い契約であり、他の業者との二重契約を禁止するものです。

その分しっかりと売却してくれますが、他の業者も見ておきたい方にとってはおすすめしません。

販売活動の開始

契約が完了したら、通常の仲介売却と同じように販売活動が開始されます。

業者が販売営業や広告作成・PRなどを実施してくれますが、売主は丸投げすることなく、内覧に来る購入希望者を想定して掃除・整理整頓を進めていきましょう。

不動産買取保証のデメリット・注意点

不動産買取保証は魅力的な制度ですが、一方でデメリットも存在します。

ここからは、これから買取保証を利用する方に知ってほしい注意点を紹介します。

売り出し価格が制限されている

不動産買取保証を利用する場合、売り出し価格が査定額の1~1.5割増しまでに制限されていることが多いです。

しかし、本来は売り出し価格にこんな制限が付くことはなく、Web上でも「マンションを査定の3割増しで売った」などの体験談が確認できます。

査定額よりも売り出し価格が高くなればなるほど売れにくくなりますが、それでも購入を希望する方が現れる確率は0ではありません。

時間をじっくりかけて、最大限の価格で売りたい方にはおすすめできないでしょう。

同じ仲介売却でも価格が低めに設定される可能性がある

これは噂に過ぎませんが、通常の仲介売却よりも買取保証時の査定価格のほうが低くなりやすいという声があります。

買取保証サービスを魅力的に見せるために、売れ残っても査定額とほぼ変わらない金額で買い取ります!と宣言している業者は少なくありません。

ただ、業者買取は仲介売却の6割ほどまで価格が下がるのが一般的ですから、こうした各社の宣伝には無理があります。

ということは、最初の仲介売却相場を低く設定し、買取時に相場通りの価格になるような調整をしているのではないか?と考えられます。

買取保証は金額が安くなる分、売れ残りの不安を解消してくれるメリットがあると言われれば多少は納得できますが、それでも通常の仲介売却とは条件が異なるという点は頭に入れておくべきでしょう。

売却中の業者変更・キャンセルがやりにくくなる

買取保証を依頼する際は、専属専任媒介契約を結ぶのが一般的です。

3種類ある媒介契約の中で最も厳しい契約で、これを結んでしまうと途中で違う業者に変更したり、売却をストップしたりするのが難しくなります。

見た目のメリットに惑わされず、覚悟を決めて依頼をする必要があります。

じっくり時間をかけて売却することができない

買取保証は便利な制度ですが、通常の仲介売却で売れるまで粘ったほうが価格は伸びます。

買取保証はあくまで時間に余裕のない方が利用すべき制度であり、特にすぐ売るべき理由のない方は、じっくり時間をかけて高額売却を目指すことをおすすめします。

不動産売却は一生に一度あるかどうかのイベントであり、人生で最も高額な臨時所得を得る機会でもあります。

売主が頑張って相場の1割増で売ったとしても、東京の戸建て(敷地含む)の相場が2~3000万円ですから、最大300万円ほどの追加所得を得られる計算になります。

今後の人生を安心して送りたいのであれば、準備をした上で通常の仲介売却を選ぶことをおすすめします。

不動産買取保証はどんな人にも便利な制度ではないので注意

前述の通り、買取保証制度はどんな方にもメリットのある便利な制度という訳ではありません。

現状は離婚・転勤などで時間が差し迫っている方が利用すべき制度と言えるでしょう。

専属専任媒介契約を一度結んでしまうと後戻りがしにくくもなるので、注意して利用するようにしましょう。

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