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不動産投資とは?メリット・デメリットとリスクを避ける方法を分かりやすく解説

【更新日】2020-04-28
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不動産投資とは

不動産投資とは、購入した不動産を他人に貸し出すことで収益を得る投資方法のことです。

上手に運用すれば莫大な利益を得られる一方で、専門的な用語を理解するのが難しい、初心者でも利益をあげられるイメージがないからと、チャレンジを躊躇する方が多い現状があります。

今回は不動産投資の仕組みとメリット・デメリットを解説するとともに、リスクを回避するにはどうすれば良いのかも紹介していきます!

不動産投資の基本的な3つのポイント

不動産投資の基本的なポイントは、以下の3点に分かりやすく集約することができます。

  • 出来るだけ利回りの高い物件を購入する
  • 入居者を募集する・住み良いように運営する
  • 売却をしてより利益の見込める物件を購入する

相続した不要な土地や建物をとりあえず貸し出して利益が出せるのであれば、戦略などを特に考える必要はありません。

ただ、不動産投資の利益を戦略的に増やすには、仕入れと運営、出口戦略としての売却まで考える必要があります。

ここからは、不動産投資を学ぶ上でまず理解したい、基本的な仕組みを紹介していきます。

①出来るだけ利回りの高い物件を購入する

不動産投資の利益は、利回りという指標で測る必要があります。

利回りとは?
投資した金額に対する収益の割合を1年あたりの平均に直したもの。表面利回りと実質利回りの2種類がある

利回りは以下の計算式で求めることが可能です。

  • 表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件の購入価格×100
  • 実質利回り=(年間家賃収入-年間の経費)÷物件の購入価格×100

「投資」というのは、基本的にコストを支払い、それを元手に収益を増やす仕組みのことです。

不動産投資の場合、初期費用が不動産の購入代で、利益が賃貸収入となります。

この利益によって、初期費用をいかに早く回収できるかが、利回りを見ることで分かります。

表面利回りが購入価格(初期投資)と家賃収入のみで求められるのに対し、実質利回りは物権運営にかかる固定資産税や修繕費などを含めたものになります。

利回りの高い物件ほど収益性が高く、利益が見込めることになります。

不動産投資を成功させるためには、利回りの高い物件をいかに仕入れるかが重要になってきます。

②入居者を募集する・住み良いように運営する

魅力的な物件を購入したからといって、必ずしも安定収益を得られる訳ではありません。

物件を購入したら、まずは入居者を募集する必要があります。

ただ、入居者が増えても、ずっと住み続けてくれる確証はありません。

出来るだけ快適に住んでもらい、入居者の離脱を減らすために物件の管理をおこなう必要があります。

投資物件の管理を代行する企業も多数あり、どこに依頼をすれば良いのか、そもそも依頼をすべきかというのも重要な判断になります。

③売却をしてより利益の見込める物件を購入する

不動産は築年数の経過によって劣化していき、それに伴い人気もドンドン落ちていきます。

不動産投資で得られる収益を最大にするには、必ず出口戦略としての売却を考える必要があります。

不動産投資の賃料収入・運営費用・売却価格の関係

上の画像は不動産投資における賃料収入と維持費、売却価格(実勢価格)の関係をグラフ化したものです。

これを見れば分かるように、築年数が経つごとに赤字のリスクはどんどん高まっていきます。

上の表の通り15年目までは賃料収入がプラスだったとしても、それ以上のペースで実勢価格が下がっていくので、必ずしも賃料>コストの時は賃貸運営を続けるべきとは言えないのです。

例えば10年目の年間収益が150万円、15年目の年間収益が50万円というマンションがあった場合、1000万円で購入したマンションの実勢価格が築年数の経過によって100万円ずつ低下していくと考えると、収益が100万円を切った時に売却をするのが最も利益を最大化できる計算になります。

このように、トータルの利益を考えて売り時を判断し、更に大規模な不動産を購入していくというのが、長期的に不動産投資を実施する際の基本的な戦略となります。

不動産投資の方法は2種類に分かれる

不動産投資をするためには、まず物件の大家になる必要があります。

方法としては、とあるマンション・アパートの一室の大家になるか、マンション・戸建て1棟のオーナーになるかの2通りに分かれます。

それぞれ見てきましょう。

ワンルーム(1室)投資はリスクも収益も少ない

分譲マンションなどの1室を購入し、貸し出す方法は購入代金や維持費が少なくて済むので初心者におすすめです。

ただ、賃料が5~6万円のマンションなら年間の収益は60~72万円にしかなりません。

数百万円のコストをかけて購入したとすれば、かなり利率が低い投資方法となります。

更にマンションの価値は築年数の経過によってどんどん下がっていくので、ぎりぎりプラスに出来たとしても、最終的な利益は大した金額にならないリスクがあります。

1棟買い投資はリスクが高いが収益も高い

対して、集合住宅を1棟ごと購入して大規模に賃貸経営をする方法を1棟買い投資と言います。

部屋数が多い分、満室なら莫大な収益が見込めます。

ただその一方で、入居率が悪い場合は莫大な負債が残る可能性も十分あるので、注意が必要です。

不動産投資の肝はあくまで賃料収入

不動産投資で収益を上げる方法は賃料収入と、出口戦略としての売却収入の2種類があります。

基本的に不動産投資をおこなう際は、賃料収入にフォーカスをあてて収益を得るようになります。

不動産投資の特徴として、経済や市況が大きく変動しても賃料は変わりにくいため、安定して収益を得られるという点があげられます。

一方、売却益は相場変動によって大きく上下する可能性があるため、こちらにフォーカスをするのは安定的な資産運用とは言えないのです。

また、短期間で転売をおこなうのは法律で禁止されているので注意しましょう。

不動産投資はローンを使うことで初期費用を抑えることができる

不動産投資をおこなう場合、数百万円~数億円を一括で支払う必要はありません。

銀行などの金融機関は不動産投資専用のローンを提供しており、利用すれば資金に余裕がなくても不動産投資を始めることができます。

不動産投資をおこなうのは富裕層がメインですが、年収700万円前後から投資を始める方が多いのは、ローンを利用できるのが大きな理由です。

不動産投資のローンはアパートローンとプロパーローンの2種類

不動産投資に利用できるローンは、アパートローンとプロパーローンの2種類になります。

  • アパートローン:サラリーマンや公務員が利用しやすい不動産投資ローン
  • プロパーローン:不動産投資が成功する確率に重きをおいた不動産投資ローン

アパートローンは一般的なローン審査と同じく、利用者の収入額や収入の安定性から融資の可否や融資額を設定します。

一方、プロパーローンは担保にする物件の融資成功率がどれくらいかに重きをおいて、審査をおこないます。

アパートローンは一般的なローンという意味合いが強く、プロパーローンは事業融資という意味合いが強いと言えるでしょう。

安定収益のある投資初心者はアパートローンを、個人事業主や運営実績のある方はプロパーローンを使うことをおすすめします。

不動産投資は新型コロナウィルス等の危機的状況でも強い

2020年の前半は世界的な新型コロナウィルスの感染拡大が最重要トピックになっています。

ビットコインや株式投資、FXなど多くの投資は大きな影響を受けている一方で、不動産投資は急に収益が落ちるようなことはまず考えられません。

他の投資方法と違って2者間の契約によって賃料が保証されているため、ちょっとやそっとでは収益が変わることはないのです。

不動産投資は元手がかかるのがネックではありますが、現在のような先が見えない時でも安定的に収益を得られる、安全な投資方法だと言えます。

不動産投資は年金・相続税対策にもなる

現在、日本は少子高齢化の進展によって従来の年金制度が崩壊し、安心して老後を迎えられる人はどんどん減ってくると考えられます。

平均以上の収入を得ている方でも、退職から10~15年間を貯金の切り崩しだけで生活できる方はどんどん限られていくでしょう。

今後は会社からの給与に加えて、もう一本の収入の柱を立てる必要性が増していくと考えられます。

こうした背景から、長期的に安定収入が得られる不動産投資は、今後更に需要が増していくと考えられます。

また、不動産投資は相続税対策にもなります。

遺産が預金口座に5000万円残っている場合、現金にまるまる相続税がかかるので高額になります。

一方、残った遺産を不動産に変えて相続すると、実際の価値よりも低い固定資産税評価額というものをもとに相続税が算出されるので、税金が安くなります。

相続時に入居者がいれば、安定した収益を子ども世代に残すことも可能になります。

不動産投資の3種類のリスクを知ろう

不動産投資はいくらデータを揃えても、成功する可能性が100%になる取引ではありません。

入居者が人間である以上、いくら魅力的な物件でも入居などのタイミングは読めないからです。

また、不動産投資は運用で得られる利益がメインとはいえ、出口戦略としての売却の重要性はなくなりません。

この売却益は変動しやすいというのも大きなリスクです。

ここからは、初心者が知っておきたい3種類のリスクを解説します。

①入居者が来ない・増えないリスク

不動産投資の最大のリスクは、購入した物件に全く入居希望が来ないケースです。

入居者が現れなければ収益は発生しないので、空室期間が続けば大きな赤字になってしまいます。

費用を出して大々的に募集を募ることも不可能ではないですが、募集範囲を広げたとしても成果が出るとは限りません。

不動産投資は一度入居者が定着すると早期の離脱が少なく、新型コロナウィルスで経済が打撃を受けている現在でも安定収益を見込めます。

ただ、コロナウィルスによって外出が自粛され、多くの人が引っ越しを控える状況下では、空室率の高いマンションの赤字はどんどん膨らんでいくようになります。

コロナショックのような世界的な事件でなくても、近隣で殺人事件や事故が起こったりすると、入居申し込みがガクンと減るリスクは常にあります。

不動産投資をおこなう上では、入居者がいるかどうかが何よりも重要なのです。

②家賃を滞納される・部屋を乱暴に扱われるリスク

入居者が定着したからといって、必ずしも安定収益が得られる訳ではありません。

入居者がルーズな性格で、何度も家賃を滞納されるケースは多いです。

ただ、家賃滞納が起こったとしても、賃貸契約を結んでいる以上、すぐに退去させることはできません。

滞納を防ぐためには入居審査を厳しくする必要がありますが、これをおこなうと入居率は下がっていくので、難しいところです。

また、部屋を乱暴に使われて傷や凹みが生まれると、イレギュラーの修繕費用が生まれてしまうというのも大きなリスクです。

いくらあなたが実質的な不動産の所有者だとしても、住まいとして貸し出している以上、どんな使われ方をしているか100%管理できる訳ではありません。

居住者が退去した時に部屋がボロボロになっていて愕然とするオーナーも少なくはないのです。

多くの不動産投資家は築年数の経過によって物件が劣化するのは把握していますが、あなたの予測よりも早く劣化が進む可能性も考慮しなければいけないのです。

③売却相場が変動するリスク

不動産投資を長期的に成功させるには、投資物件をどんどんグレードアップさせていく必要があります。

グレードアップさせるためには出口戦略として売却を成功させる必要があるのですが、売却価格は賃貸収益に比べて経済状況に大きく影響するので、必ずしも予測通りにはいきません。

不動産が売れない理由としては、市況の変化や築年数の劣化の他にも、以下のような項目があります。

  • 第一印象に問題がある
  • 仲介業者に問題がある
  • 設備状態に問題がある
  • 入居者の質に問題がある

ただ逆に言えば、不動産売却は予測よりも価格が低くなる傾向にある一方で、売主の努力次第で高くなる可能性も十分あります。

不動産売却を成功さえられるかどうかが、投資家の腕の見せ所でもあります。

収入における賃料割合が増えていくとローン返済不能などのリスクが高まる

不動産投資が上手くいくと、かなりの額が継続的に入ってくるようになります。

会社勤務でストレスをため込まなくても楽に収入を得られるため、早い段階で専業の投資家に転身する方は多いです。

ただ、不動産投資に専業するのは非常にリスクが大きいので注意しましょう。

不動産投資に限らず、投資は全て予想外のリスクが常にあります。

また、不動産投資は1度成功したやり方で今後も常に成功できる訳ではありません。

失敗と成功を繰り返しながら、変化に対応できる力が専業トレーダーには求められます。

自分の中でオリジナルのノウハウが出来るくらいになってからでないと、専業トレーダーになるのは危険なので注意しましょう。

専業とまでいかなくても、生活が不動産投資頼みになってくると、更に高収益を得ようと思って、収入に見合わないローンを借り入れられるようになります。

これでもし投資が失敗した場合、投資コストがかかるのに加えて、長期的に高額の支払いが毎月のしかかってくることになるので危険です。

不動産投資を始める際のポイント

まずは不動産投資のセミナーに出席してみる

不動産投資の正解は常に変わるので、書籍やWeb記事を読んでも、今何をすれば良いのか分からない方も多いです。

こうした方は、まず不動産投資のセミナーに出席しましょう。

同じく不動産投資を始めたい方たちとのコミュニティが出来ることで、情報交換が生まれます。

また、セミナー出席時に会員登録をすることで、新着情報がメールで送られてくるようになったり、専門家との対面相談へ優先的に誘われたりするようになります。

セミナーを運営している投資のコンサルティング会社から物件を直接紹介してもらえることも多く、右も左も分からないうちはかなり頼りになります。

オーソドックスな不動産投資スタイルで始める

不動産投資を始める際は、まずワンルームマンションの1室投資から始めるのがベストです。

低費用で投資のノウハウを学ぶことができるので、かなりおすすめです。

不動産投資を進める上では入居者とのコミュニケーションをどう進めるかも重要なポイントです。これも、ワンルームマンション投資で経験値を積んでいきましょう。

逆に、いきなり1棟投資にチャレンジしたりすると、上手くいかない可能性が高いです。

不動産投資は初期費用が非常に高額なので、最初から一攫千金を夢見て大口購入をするのはおすすめできません。

小規模物件から大規模運営を目指す、わらしべ長者戦略でいったほうが、最終的に大きな金額を回せる可能性が高いです。

不動産投資を始めたい方はまず相談から

不動産投資を始めようか悩んでいる方の多くは、「興味があるけど良く分からない、失敗した時のリスクが怖い」と思っていることでしょう。

それもそのはず、不動産投資のノウハウはこれまで一般向けに分かりやすく紹介されるケースはかなり少なく、分かりやすく解説していると銘打ったメディアも専門用語を多用しており、本当の初心者が読んでも何が何だか分からない内容ばかりです。

取り巻く環境や自己資金、目的などがそれぞれ異なるので、誰かの成功例をそのまま参考にできないのが不動産投資の難しいところ。不動産投資に興味を持ったら自己流で突っ走らず、まずは専門家に相談してみることが重要です。

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