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売れる・貸せるマンションの特徴とは?売りやすい・貸しやすい間取り・条件を徹底解説

【更新日】2020-05-27
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売れる・貸せるマンション

中古マンションを選んだり、急に取得して持て余したりしている場合は、そのマンションが売りやすいか貸しやすいかという視点でも評価してみる必要があります。

どのマンションも築年数の経過による劣化は免れることができません。

常に自分にとって最適な状態でマンションを利用できる訳ではないため、将来的に売却や賃貸を検討しておくことは大切なのです。

ここからは、売れるマンション、貸せるマンションとはどんなマンションなのか、詳しく解説していきます。

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売れる・貸せるマンションの特徴

売れる・貸せるマンションの特徴は比較的共通している傾向にあります。

ここからは、共通している条件を1つずつ解説していきます。

①交通の利便性が大きく評価される

マンションが売れるか、貸せるかはアクセスの良さが大きく影響します。

居住用マンションとして売る場合は駅から近いほうが出勤などに便利ですし、賃貸に出す時の利回りの高さも交通の便が大きく影響します。

ただ、駅徒歩1分以内のマンションが実際の需要も高いかというと、その通りではありません。

電車の騒音が強い、周りが飲み屋で治安が悪いということを嫌がる方も多く、意外と徒歩距離10~15分の間に面しているほうが需要は高かったりします。

同一エリア内に売り出し中のマンションが複数ある場合は、徒歩距離何分の範囲内が最も売れやすいのか調査することをおすすめします。

②住環境が高い

地域によっては、閑静である、公園などの緑が多い、医療施設や商業施設がそろっているといった住環境の高さがアクセスよりも高く評価される可能性があります。

ただ、住環境の良さは貸しやすさには直結しますが、売りやすさにつながるとは限りません。

マンションの売却価格は立地を参考に算出される基準地価がベースとなるので、住環境の良いマンションは売れやすいものの、高く売れにくい傾向にあります。

③築年数が浅い

どれだけ良いマンションでも築年数が古いと物件の価値が下がるので、貸しにくく・売れにくくなってしまいます。

そのため、中古マンションを売却や賃貸に出すなら出来るだけ築年数が浅いうちに手続きを進めることをおすすめします。

ただ、立地の良い人気のマンションなら築年数が古くなることで安くなるので、また違った魅力付けになる可能性も高いです。

必ずしも築年数が経過したから売却にも賃貸にも出せないという訳ではないので安心してください。

マンションの売りやすい・貸しやすい間取りはシンプルでオーソドックス

マンションにはそれぞれ間取りがありますが、間取りの違いは売りやすさ、貸しやすさに直結してきます。

では、どんな間取りが売りやすく貸しやすいかですが、これはひとえにシンプルな間取りにつきます。

シンプルな間取りとはつまり、幅広い家族構成・ステータスの方から需要のある間取りということです。

特定の家族構成や趣味嗜好の方にとって良いマンションは、逆に大多数の方に喜ばれないマンションということになってしまいます。

賃家や新築マンションなどの様々な選択肢がある中で、特定の趣味嗜好が合致しており、かつエリアもドンピシャの中古希望者となると数はかなり限られてきます。

幅広い方に喜ばれる間取りなら、自信をもって売却や賃貸に出すことができますよ。

売りにくい・貸しにくいマンションの間取りの特徴

面積に対して部屋数・区切りが多すぎる・少なすぎる

同じ面積の一般的な間取りに比べて部屋数や区切りが多すぎたり少なすぎたりすると需要は少なくなってしまいます。

例えば2部屋でも3畳・10畳といった偏りのある間取りのマンションが多いですが、こうした物件はなかなかマッチングすることはありません。

ロフト付きマンションの需要は年々下がっている

現在売れない、貸し残るマンションで多いのがロフト付きの物件です。

20~30年ほど前はこうしたロフト付きマンションが流行したこともありましたが、今は高いところに荷物を積む危険性や湿気が出やすいといった認識が多く広まり、ロフト付きのマンションが逆に嫌がられる傾向にあります。

このことからも、時代や流行に影響されないシンプルな間取りのマンションが良いことが分かるでしょう。

圧倒的なウリのあるマンションは売りやすい・貸しやすい

前述のような項目を満たしていなくても、圧倒的な付加価値のあるマンションは高い需要がある傾向にあります。

圧倒的な付加価値とは、例えば以下のようなものです。

  • 大手不動産会社の有名ブランドシリーズである
  • コンシェルジュがいる
  • ジムやプールが併設されている
  • 有名デザイナーが手掛けている
  • マンションや、その周辺がドラマ・映画のロケ地になった…

上記のような特徴がある物件は、築年数が経ったり、アクセスが悪かったりしても普遍的な人気を維持できる可能性が高いです。

マンションが売れる・貸せるかどうかは市場に出す時期も大きく関係する

マンションを売れるか、貸せるかに関しては、市場に出す時期も大きく関係しています。

マンション取引は人々の生活と密接に関連しているので、景気が悪くなり、人々の生活が苦しくなればマンションはどんどん売れにくく、貸しにくくなってきます。

景気が潤うと、それぞれの家族構成で最低限生活できる資金の他に余剰の取得金が生まれます。

こうなった際に、人々はマンションのような高額な買い物をしようと考えるものです。

国内景気の変動がささやかれるタイミングでは、それを逃さずに手続きを進めることがおすすめです。

市場が長期で落ち込む予測が出たら早めに手続きしたほうが良い

2020年のコロナショックのように、市場への影響が比較的長期間続くケースもあります。

2020年現在に今後の相場予測を立ててみると、オリンピック終了後の本格的な少子高齢化の進展、生産緑地の2022年問題など、良い要素はあまりありません。

ただ、このように長期にわたって相場が悪くなると判断した際は、出来るだけ早めに対応したほうが良いです。

なぜかというと、マンションの相場は基本的に過去の動向に影響されて決まっていきます。

つまり、マンションの相場が悪化するのは実体経済が悪化してからある程度先のことなのです。

そのため、実体経済の悪化が始まったら、相場が本格的に悪くなる前に手続きをすることで、リスクを最小限に抑えることができます。

マンションが売れるか・貸せるかは最終的には持ち主次第?

マンションが売れるか、貸せるかは物件自体の評価によるところが大きいのは間違いありません。

ただ、最終的にはマンションの持ち主の努力や人柄が結果を左右するケースも多々あります。

地道な掃除・管理でマンションの需要は大幅アップする

不動産会社に相談をするとプロならではのアドバイスを多数もらえます。

ただ、実際の買主や借主は不動産に関しては素人なので、プロのアドバイスと需要がズレているケースも多々あります。

不動産に関して初心者の彼らが真っ先に気にすることは部屋の第一印象です。

逆に言えば、地道に内覧対策をしておけば条件の悪いマンションでも成約できる可能性は高いのです。

契約相手だけでなく近隣住民・業者との接し方も気をつけよう

マンションを成約させたい時、丁寧に接する必要があるのは契約相手だけではありません。

契約相手が意外と気にするのは持ち主と近隣住民との関係性です。

仲が悪い中で部屋を引き継ぐと、様々なリスクが生じてしまうためです。

また、近隣住民との仲が悪いと、リフォームや検査などの施策をする際に協力してもらえず、スムーズに手続きが進まない可能性も多々あります。

更に注意してほしいのが不動産会社への対応です。

今は日本全体が中古マンションの売れない・借りてくれない時代ということもあり、不動産会社に遅い、手数料が高いと怒りをぶちまける方も多いです。

ただ担当者も人なので、彼が多数の案件を抱えている場合、対応の悪い持ち主のマンションを後回しにされる可能性は多々あります。

不動産屋の動きを依頼者は完全に把握できないので、「営業を進めている」と言っても実際は手を抜いていたり、「相場通りに売れた」といっても実際には相場以下だったりする可能性があります。

こうなった時、不動産会社に手を抜かれたということを持ち主が把握して、苦情を出すのは至難の業です。

こうしたことの無いように、業者には高いモチベーションを引き出すような対応をしましょう。

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