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築40年以上の古いマンションを売るコツ!売却に最適のタイミングや築年数が原因で売れない時の対処法

【更新日】2024-02-21
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古いマンションを売る
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日本で本格的なマンションが導入されたのは戦後になってからのことです。

戸建てに比べて年が浅いこともあり、「マンションは頑丈」という認識があり、重宝されていました。

ただ、2023年現在では築30年、40年を超える築古マンションも増えてきました。

国土交通省の「マンションを取り巻く現状について」によると2021年末時点の築40年~50年未満の物件は94.5万戸、20年後の2041年には176.3万戸になると推測されています。

こうした古いマンションは利用しにくくなる上に人気も減少してしまうので、持て余す方が増えてきます。

マンションは所有しているだけで維持費・固定資産税がかかってくるので、早めに売却してしまうのがおすすめです。

では、築古のマンションでも安全に売却することは可能なのでしょうか?

そもそもいくらで売れるのが相場なのでしょうか?

詳しく解説していきます。

マンションを売る方法!売れないマンションを高く売却する流れ・成功のコツ

マンションは築40年以降から売れにくくなる

日本国内ではマンションの築年数が40年前後になると古いマンションとして扱われます。

一戸建ての場合だと築20年前後で築古物件として扱われがちですが、マンションの場合鉄筋コンクリートで作られている構造が多く、頑丈なマンションであれば築40年経っていても普通の中古物件として売られる可能性もあります。

築40年前後のマンションで構造が頑丈なものは売れるケースがありますが、一般的に古くなればなるほど売却しづらくなります。

中古マンションの築年帯別平均価格

上記のグラフを見るとマンションの築年数20年過ぎると、新築時の価格の半分から7割以上下がっており、築年数20年移行は横ばいに推移します。

古いマンションは明確な定義づけはありませんが、売却価格の推移グラフを見ると築40年前後のマンションは古いマンション扱いになります。

古いマンションが売れない理由

築40年前後の古いマンションが売れないのには、様々な理由があります。

単純に古くて汚くて、見た目がボロボロだから売れないという訳ではないのです。

法定耐用年数に基づくイメージ

それぞれの建物には、構造に応じて法定耐用年数というものが定められています。

構造 法定耐用年数
鉄筋コンクリート 47年
軽量鉄骨 27~19年
木造 22年

こちらは税金を計算するために必要な数値で、マンションは最大でも47年に設定されています。

本来この数値はマンションに住める年数を表しているものではないのですが、不動産会社の中でも最大47年というのを一つの指標にしている方は多いです。

住宅ローンの審査に通らない

現在、マンションを購入する方のほとんどが住宅ローンを利用しています。

住宅ローンを利用するためには審査が必要ですが、審査でも築40年前後というのは1つの区切りになっているため、融資を受けられにくくなり、需要が急落してしまうのです。

実際、法定耐用年数を超えたマンションはよっぽど他に長所がない限り、金融機関に担保として評価されるのは難しくなります。

新耐震基準に適合していない

1981年6月以降に建築確認を受けたマンションは新耐震基準、それ以前は旧耐震基準と見なされます。

旧耐震基準では震度5強程度でも建物が倒壊しないことを基準としていますが、この時期に見直しが図られ、震度6強~7程度でも倒壊しないような構造基準が設定されました。

つまり、2020年現在で言うと、築40年超のマンションは大地震で倒壊する恐れが十分あるのです。

旧耐震基準は震度5強に耐えられるかを基準にしていたというだけなので、決して震度7の揺れに100%耐えられない訳ではありません。

それでも耐震性の重要さは一般層に年々浸透しているため、「近々地震は起こらなそうだから大丈夫」と楽観視する方は以前よりもかなり減ってきているのは確かです。

旧耐震基準のマンションは売却できる?売れにくい理由と髙く売る裏ワザを紹介

外観の第一印象が悪くなる

マンションの仲介売却では購入するのが素人になるので、耐性や構造と同じか、それ以上に第一印象によって結果が左右されます。

いくらキレイに利用したとしても、築年数の経過によって見た目が悪くなってしまうのは避けられません。

傷・凹みなどの問題はなくても、内装・外装が当時のままで時代を感じされるために、何となくダサさやリスクを買主が感じてしまうということもあります。

内覧でマンションを隅々までチェックできる訳ではないですし、売主側の仲介業者も隅々までチェックをして、その全てを話してくれる訳ではないだろうと買主は思います。

実際は安全なマンションでも、古い=何かしら欠陥があると認識された時点で購入を回避されてしまうのは免れられません。

繁華街の近く過ぎる・駅チカ過ぎてうるさい

マンションの築年数が古いということは、他に何の建物もなく、立地も選び放題だったということでもあります。

そのため、古いマンションは都市部や駅の比較的近くに位置していることが多く、立地は申し分がありません。

ただ、逆に繁華街の真っただ中にあったり、駅にほぼ接していたりする古いマンションも少なくありません。

こうしたマンションは治安や騒音に不安が残るため、閑静な住宅街に比べて人気が下がってしまいます。

古いマンションの売買状況【2024年最新】

築20年以降のマンションは築古マンションといわれており、築40年のマンションとなると「古いマンション」というレッテルが貼られ「売りにくいだろうな」と思う方もいます。

築40年の古いマンションは、状況によって異なりますが全くれない訳ではありません。

中古マンション需要は右肩上がりになっている

現在都心を中心に中古マンションの人気が高まっています。

中古マンションの単価の推移

東京オリンピック・アベノミクスや、日銀の金融緩和政策によって地価の上昇が発生しており、比例して新築マンションが高騰しています。

新築マンションの高騰によって、一般人が手を出しにくい状況になっていることから、中古マンションの需要が上がっています。

今まで新築マンションの購入を考えて居た人も中古マンション購入に変わりはじめており、現在の中古マンションは以前より売却しやすい環境になっています。

古いマンションの売却相場

主要都道府県の築40年のマンション平均価格は下記の通りです。

中古マンションの平均価格

全国的にみると、築40年になる古いマンションは2,000万円以下になります。

東京や神奈川の場合は2,000万円~3,000万円程の資産価値になります。

マンション価格は築年数が大きくなればばるほど価格が下落する為、新築時の価格より売却価格は大きく下落してしまうことを把握しておきましょう。

【2023年最新】マンションの売却相場はいくら?地域別の価格相場や築年数の関係・市場動向を解説

古いマンションを売るメリット

「古くなったマンションは売るべきか」と悩んでいる人向けに古いマンションを売るメリットを紹介します。

  • 中古マンション需要が高くなっている
  • 立地が良く高く売れる可能性がある
  • 買取業者に依頼するとお得

古くなったマンションは売れにくいと考えている人も居ますが、現在の相場を見ると古いマンションを売るのに適したタイミングです。

メリットを把握して、2022年に売ることを検討しましょう。

中古マンション需要の高騰を活用できる

都心を中心に中古マンションの需要は右肩上がりに高騰しています。

今後も全体的なインフレによって中古マンション価格は上昇する見込みです。

古いマンションだったとしても一定の需要がある状況なので、市場状況を活用して売却できます。

立地が良く高く売れる可能性がある

古いマンションは、立地条件が整っている場合が多いと言われており、立地を評価されて売れる可能性があります。

現在は競争が激しく、立地条件の良い所の建物は価格が非常に高くなっています。

しかし古いマンションは競争が激しくなる前に立てられている可能性が高く、リーズナブルな価格で立地の良い場所に建てられていることがあります。

立地条件が評価された場合、平均売却価格より上振れした価格で売れる可能性もあるので事前に確認しておきましょう。

買取業者に依頼するとお得

古いマンションを売却する場合、リノベーションやリフォームをしなければ売却できない可能性もあります。

リノベーションやリフォームが費用がかかる為、売却したとしても利益を減らしてしまいます。

また業者選びに失敗するとぼったくられる可能性もある為、ある程度知識を持って依頼しなければなりません。

しかし、買取業者を利用すればリフォームやリノベーション込みで物件を買取ってくれるので費用を負担する必要がありません。

また不動産買取は新築マンションより古いマンションが向いているケースが多く、売却価格で大きく損をすることがないのでおすすめです。

築古マンションの査定前に抑えておきたいポイント

築古マンションを高く売りたい時には、まず各不動産会社へ査定の依頼を出します。

査定にはいくつかのポイントがあり、事前に抑えておくことをおすすめします。

ここからは、築古マンションを売却・査定に出す前に、知っておきたいポイントを紹介していきます。

マンション査定の方法を解説!4種類の査定方法と計算方法・査定の流れ・最適な方法の選び方

築年数と価格の相関は絶対ではない

マンションの資産価値は新築時と比較して、築年数が経過するほど低くなります。

ただし、築年数の経過による価格の下がり幅に絶対的な条件がある訳ではありません。

マンションの状態を良好に維持することが出来ていれば、築年数が経過しても資産価値をそこまで下げさせずに済みます。

築年数以外も価格に影響する

立地条件、建物の構造と設備、周辺環境、修繕・改修の状況など、築年数の古さ以外にも価格に影響を及ぼすポイントはあります。

また、マンションが属する地域の市況や、同じような物件の売買事例も参考にされます。

査定額はこれらの要素全てが複雑に絡み合って決まります。

リフォーム・リノベーションが価格に影響を及ぼす

リフォームやリノベーションはマンションの価値を大きく左右します。

これらによって生活環境が大きく改善され、室内の機能性やデザイン性が向上すれば、査定額にプラスになることが多いです。

ただし、リフォームやリノベーションのための支出は、売却によって回収できる可能性は低いです。

資産価値は、リフォーム・リノベで向上した部分も含めて築年数の経過によって全体的に下落するためです。

購入後にリノベーションをすること前提に物件探しをしている方も多いので、売却のために売主判断でリフォーム・リノベーションを実施するのは原則不要です。

古いマンションを売るコツ

古いマンションは、他のマンションと同じように売りへ出しても買い手がつかないケースが多いです。

このことを理解した上で、適切な対策を取っていくようにしましょう。

ここからは、古いマンションを売る際に抑えておきたいポイントを紹介していきます。

売る前に検査する

古いマンションを売る場合、検査をしっかりすることが大切です。

築年数が古いマンションは多くの方が安全面に疑問を持っていますから、専門家にお墨付きをもらうのは売却を成功させるため、非常に重要です。

また、古いマンションを売ると引き渡し後に瑕疵担保責任に問われるリスクが高いので、引き渡し後のトラブル・賠償請求を防ぐためにも検査の実施をおすすめします。

売却前のリフォームは慎重におこなう

古いマンションは売れにくいと言うと、「リフォームをすれば売れやすくなる?」と聞かれるケースも少なくありません。

もちろん、大規模なリフォームによって耐性や第一印象をアップさせればマンションの価値は上がり、売却価格も高まります。

しかし、リフォームにかかったコストを上回るほどの売却利益が期待できるかというと、必ずしもそんなことはありません。

築古というだけで価値の上がり幅はかなり限定的になってしまうのに加えて、マンション売買はマッチングが全てなので必ずしも売れる訳ではありません。

更に、古いマンションを購入する方のほとんどが購入後にリフォームを実施する前提なので、勝手に売主がリフォームをすると趣味嗜好に合わず、購入を見送られてしまう可能性もあるのです。

売主は清掃・ハウスクリーニングに力をいれる

古いマンションの売主の中には、不動産会社に全ての作業を任せて、自分は何もしないという方が多くいます。

実質的な販売活動は不動産会社に任せるようになりますが、売主自身も積極的に協力すべき清掃・整理整頓などの作業があります。

不動産会社の販売活動が上手くいっても、売主の内覧準備次第で購入を見送られる可能性は非常に高いです。

いつ内覧の方が来ても良いように掃除・整理整頓を積極的におこなっていきましょう。

資金に余裕があるなら、水回りや玄関など、劣化が目立ちやすい部分はハウスクリーニングを依頼するのも一つの手です。

水回りなど、第一印象に大きく関わる部分に限定すれば、1回数万円で依頼することが可能です。

古いマンション売却が得意な不動産会社に依頼する

古いマンションの売却を成功させるには、どの不動産会社と契約するかが何よりも重要です。

実際の販売活動を不動産会社が担うだけでなく、書類作成や税金・権利関係のアドバイスなど、多くの面をサポートしてもらうようになります。

また、古いマンションをどのように売るといった戦略立案の面も、どの不動産会社と契約するかによって大きく変わります。

不動産会社ごとにサービスの質の違いはもちろんありますが、注意して欲しいのはあなたのマンションを各社がどう評価するのかは、実際に話を聞いてみないと分からないということです。

CMを多く打っていて知名度もあり、口コミ評価も高い不動産会社が、あなたのマンションを低く評価することは十分考えられます。

知名度の低い専門業者のほうがマンションを高く売ってくれたケースは非常に多いため、不動産会社は安易に選ばず、一括査定サイトなどを活用して複数社を比較するようにしましょう。

売却価格を高めに設定する

周辺の中古マンション価格と築年数から平均価格を算出し、相場を理解した上で売却価格を高めに設定しましょう。

最初に高めの価格に設定することによって、後に価格を交渉されたとしても予定通りの価格で売却出来る可能性があります。

高めに設定した状態で売れるケースもあるので、なるべく売却価格は高く提示するようにしましょう。

ただし、相場から大きく乖離した値段を付けると買手が中々見つからず売れ残ってしまう可能性があるので注意しましょう。

不動産一括査定サイトを活用する

古いマンションを売る際は、一括査定サービスを使って複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

一つの不動産会社にい査定を依頼すると、他の不動産会社の方が適任だったと後悔してしまう可能性があります。

不動産会社はどこもプロフェッショナルですが、参考にするデータや得意分野が違ってくる為、異なる査定結果になります。

一括査定サービスを活用して、一番適切な不動産会社に売却依頼をだしましょう。

築年数が古くても売れるマンションの特徴

築年数が古いマンションは買い手が付きにくく、売却が難しいと感じる方もいますが、過去の取引事例においては、築年数が40年以上のマンションが売買されたという事例もあります。

売却しようとしている築古のマンションと、過去に取引された築古マンションの違いを取り上げると、以下の4点が挙げられます。

築年数が古くても売れるマンションの特徴

  • 好条件下の立地に建っている
  • 管理・修繕が行き届いている
  • 過去に一度フルリフォームされている
  • ホームインスペクションを実施している

好条件下の立地に建っている

立地条件はマンションの価値を大きく左右します。

たとえば、駅近、商業施設や公園が近くに建っていたり、学区内に位置しているなど、日常生活に必要な施設やサービスへのアクセス性は重要なポイントとなります。

特に都心部や人気の住宅地に立地しているマンションは、築年数が古い場合でも需要が高い傾向にあります。

古いマンションでも立地が良ければ、リフォームや改装を通じて新たな価値が見出せます。

また、近隣の再開発により周囲の環境が改善する場合も、その価値はさらに高まります。

管理・修繕が行き届いている

マンションの品質を保つためには、日々の管理と定期的な修繕が欠かせません。

管理が行き届いているマンションは、建物全体が清潔で美しく保たれ、設備や機能も適切に機能します。

また、定期的な修繕によって、建物の劣化防止に繋がります。

修繕積立金の適切な運用や大規模修繕の実施等、良好な管理体制は築年数が古いマンションでも価値を維持する重要な要素となります。

過去に一度フルリフォームされている

古いマンションでも、一度フルリフォームされている場合、その価値が大きく上昇します。

古い建物特有の問題点を改善し、最新の設備や機能を追加することで、新築同様の快適さが得られます。

また、リフォームを通じて室内デザインを最新のトレンドに更新することで、より多くの購入者から注目が集まります。

フルリフォーム済みのマンションは、購入者が直面する可能性のあるリフォーム費用や手間を考えると、高い価値があります。

ホームインスペクションを実施している

ホームインスペクションとは、建物の状態を専門家が詳細に調査し、レポートとして提供します。

これにより、築年数が古いマンションでもその状態が明確になり、購入者は安心して購入できる判断材料になります。

また、潜在的な問題点や修繕が必要な箇所が明確になるため、購入者は未来の修繕コストの見積もりが立てられます。

ホームインスペクションを実施したマンションは、透明性が高く信頼性があり、その価値は高まります。

古いマンションを売る際の注意点

古いマンションを売る判断は、今の時期を考えるとメリットが多いです。

しかしデメリットも存在する為、注意すべきポイントを売る前に抑えておきましょう。

  • 耐震性の問題
  • 大規模のリフォームが必要な場合もある
  • 契約不適合責任が付いてくる

古いマンションは、新築マンションの売却と違ってリスクが高くなります。

売ったあとに大きなトラブルに巻き込まれない為にも、未然に防ぎましょう。

耐震性の問題

古いマンションの内部は、リフォーム・リノベーションで新築マンションに近づけることができます。

しかし、耐震に関わる基礎部分は簡単に補強できません。

また1981年以前に建てられた建造物は「旧耐震基準」の基準で建てられている為、耐震性の問題が出てくる可能性があります。

旧耐震基準のマンションは耐震性が低いという訳ではありませんが、買主は旧耐震基準のマンションを除外して候補を探す人も多く、売却しにくくなります。

築年数から逆算して旧耐震性基準で建てられているか事前把握が必要です。

大規模のリフォームが必要な場合もある

内装の劣化具合によっては、リフォームする必要があります。

リフォームする場合、リフォーム費用が発生するので売却時の利益が減ってしまう可能性があります。

またリフォームしたからといってマンションの売却価格が高くなる訳ではないので、注意しましょう。

契約不適合責任が付いてくる

物件を売る際に売主は「契約不適合責任」が付いてきます。

契約不適合責任は、買主が不動産を売却したあとに契約書の内容と違う部分が不動産に見つかった場合、売主が責任を負って補修する責任を負います。

古いマンションは、売却後にトラブルになることが多く売却価格を大きく損失させてしまう可能性もあります。

古いマンションを売る時は、契約不適合責任を負わされないように欠陥ポイントを事前に把握して買主に伝えておきましょう。

古いマンションが売れない場合の対処法

どれだけ対策をしても古いマンションは売却に不利なので、通常よりも売れ残るリスクはずっと高いです。

中古マンションが売れるまでは3~6か月ほどかかるのが一般的ですが、中には1年以上も売れ残るマンションがあります。

古いマンションが売れない場合、どのような対処をすれば良いのでしょうか?

まずは地道に内覧準備を続ける

中古マンションは不動産会社の力を借りて、不特定多数に売り出します。

どれだけ良いマンションでも運・タイミングが悪くて購入希望者があらわれないケースはあり、売れないと悩んでいたら次の日にあっけなく売れた…という声も少なくありません。

いつ希望者が現れるか分からないので、途中で内覧対策をやめずに、最後まで掃除・整理整頓などを継続的におこなっていけば、いつかは売れる可能性があります。

売り出し中にもかかわらず途中であきらめて内覧対策をストップしてしまうと、売れ残る確率はどんどん増えていってしまいます。

あきらめずに最後まで、売るために必要なことを考えて実践していきましょう。

古いマンションは買取に出すことも検討しよう

中古物件を売る方法は仲介売却の他に、不動産会社へ直接買い取ってもらう方法があります。

一般的に「仲介は高く売りたい方向け、買取は早く売りたい方向け」と言われていますが、買取は業者がリフォーム・リノベ前提で物件を募集していることもあり、古いマンションでも成約率が比較的高めです。

売却価格が仲介売却の6~8割まで下がってしまうというデメリットがありますが、それでも最後まで売れ残ってしまうよりはマシです。

まずは仲介売却を依頼し、それでも売れ残ってしまったら買取を依頼することをおすすめします。

古いマンションの売却に関する質問

ここでは、築年数が40年以上も経過している古いマンションを売却するうえで知っておきたいことや解決しておきたい疑問について解説して行きます。

築年数が40年以上経過しているマンションでも売却はできる?

築年数が40年以上経過しているマンションでも、売却はできます。

しかし、物件の年数が経過しているほど、構造的な劣化や設備の老朽化等が進んでいるので、売却価格は、新築や築浅の物件に比べて低くなります。

ただし、立地条件やマンションの設備、維持管理状況などによって価格が大きく変動します。

築年数が経過していても、良好なメンテナンスが行われているマンションは、十分魅力的な物件としてみなされます。

販売する際には、適切な価格設定や、物件の特徴を強調することが重要です。

築年数が古いマンションを売る前にリフォームやリノベーションを実施した方がいい?

築年数が古いマンションを売る前にリフォームやリノベーションを行うかどうかは、マンションの現状と販売戦略次第です。

一般に、リフォームやリノベーションを行うと物件の価値は上がりますが、そのための費用が価格に反映され、売却価格が上がるかどうかは必ずしも保証されません。

リフォームやリノベーションの費用対効果をしっかりと検討した上で、それが最終的な利益につながるかどうかを見極めることが大切です。

築年数が古くても高値で売れるマンションの特徴は?

築年数が古くても、高値で売れるマンションにはいくつかの共通した特徴があります。

築古でも高値で売れるマンションの特徴

  • 立地環境が良好
  • 交通機関へのアクセスが優れている
  • 周辺の商業施設や学校、病院などの公共施設が充実している

また、マンション自体の維持管理状況も重要な要素です。

定期的なメンテナンスが行われ、建物や共用部分が良好な状態を保っていると高く評価されます。

さらに、部屋の間取りやデザイン、眺望など、生活の質を左右する要素も価格に影響します。

築古のマンションを売却以外で有効活用する方法はある?

築古のマンションを売却以外で有効活用する方法としては、賃貸や民泊、リノベーション後の販売などが考えられます。

例えば、賃貸物件として活用した場合、一定の収入を得ることができますが、適切な価格設定や管理が必要です。

また、民泊ビジネスは需要がありますが、法規制等に留意することが重要です。

また、マンションをリノベーションしてから売却することも考えられます。

これらの選択肢は、自身の資金状況や時間、リスク許容度などによって選ぶべきものが変わるでしょう。

売れる・貸せるマンションの特徴とは?売りやすい・貸しやすい間取り・条件を徹底解説

築古のマンションを売るうえで買い手が得をするような施策はある?

築古マンションを売却する際に、買い手が得をする施策としては、販売価格の妥当性、物件の情報開示、メンテナンス状況の提供などがあります。

物件の適切な評価を通じて適正な価格を設定すること、物件の現状や歴史、周辺環境などを詳細に開示することで、買い手は安心して取引が勧められます。

また、適切なメンテナンスが行われていることを明示することで、買い手は将来的なリスク軽減が図れます。

これらは買い手にとって価値ある情報となり、物件に対する信頼性を高める施策になります。

古いマンションも条件が良ければスムーズに売却できる

古いマンションを売却したいなら、早めに手続きを進めていくことをお勧めします。

こうすることで、余計に築年数が経過するのを防ぐことができます。

また、2020年以降はマンションがどんどん売れにくくなるリスクもあるので、まだ市場が安定しているうちに売り出したほうが成約率は高いです。

大事な資産の扱いに悩む方も多いかと思いますが、だからこそ早目に対応するようにしましょう。

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