「土地の評価額」とは、所有する土地を売却したいときや購入したいときに決める土地が持つ価値を数値化したものです。

土地には、6種類もの評価額が存在し、使用する目的や用途に合わせて、評価額が異なります。

ここからは、それぞれの内容と計算方法を見ていきましょう。

①実勢価格

実勢価格は、その土地を売買する際の価格で、市場価格とほぼイコールともいえます。

実勢価格は土地の立地・面積だけではなく、周辺環境やその時の相場状況なども影響します。

土地の売却価格は人々がいくらを適正価格と思うかによっても変わるため、運・タイミングによっても変化します。

また、実勢価格は、以下の2方法を用いることで調べられます。

土地総合情報システムは、過去に行われた取引記録が保管されているサイトです。

保管している情報は、日本全国の市区町村に及び、取引時期や物件種別を細かく設定することで、鮮明な情報を得ることができます。

なお、一部のエリアに限り、取引記録がないものもあります。

加えて、あくまで取引記録になるので、実際の売却価格と参照した記録の価格とでは数百万円の乖離が生まれます。

正確な価格を知りたいときは、不動産会社に査定依頼を出すのがおすすめです。

②相続税路線価

路線価とは、道路に接している宅地の1㎡あたりの価格を示したものになります。

国税庁が発表している路線価図を利用して、路線価は算出することができます。

農村部のように路線価がない地域でも、倍率方式を利用すれば計算することが可能です。

この路線価は相続税評価額とも呼ばれ、その名の通り相続税の計算で用いられます。

実勢価格と比べると3～4割ほど低いのが一般的です。

③固定資産税評価額

固定資産税評価額は、その名の通り土地にかかる固定資産税額を算出する際の参考にする価格のことです。

固定資産税評価額は東京都の場合は都が扱いますが、基本的には市町村が扱います。

以下の流れで算出するのが一般的です。

まずは土地の区分をおこない、更に同じ区分のエリアから標準宅地を選定し、評価をおこないます。

それぞれの土地の固定資産税評価額は毎年届く固定資産税通知書に記載されているので、こちらをしっかりチェックしましょう。

なお、固定資産税の評価額は時価の7割程度になるのが一般的です。

④公示地価

公示地価は毎年国土交通省が公表する土地の価格です。

不動産鑑定士２人以上の現地調査によって算出される金額で、土地取引や税金の計算など、様々なケースで参考にされます。

公示地価は毎年1月1日に調査が開始され、3月に好評されます。

公示価格は、国土交通省の公式サイト上にある「標準値・基準値検索システム」を活用することで調べられます。

「標準値・基準値検索システム」の一覧上に価格(円/㎡)が記載されていれば、それが公示価格または後述する基準地価になります。

なお、公示価格は、国土交通省が公表している土地評価額であり、路線価や固定資産税評価額、売買時の価格を算出するときに使用します。

⑤基準地価

基準地価の調査は都道府県が主体となります。

算出の仕組みは公示地価とほぼ同じですが、こちら調査開始が7月1日、公表が9月になるので、公示地価からどう相場が推移したかをチェックするために用いられることが多いです。

⑥不動産鑑定評価額

不動産鑑定士の国家資格を持つものがその土地のや建物の価値を算出した価格になります。

公認会計士や弁護士と並び三大国家資格と呼ばれる資格で難易度がとても高い資格です。

専門的な知識を持ち道路幅員・間口・奥行などを鑑みて土地の評価額を算出します。

土地の評価額は、自分で算出することができます。

事前に自分で計算しておけば、本来土地が持っている価値と比べて、いくらで売却するかが分かるだけでなく、販売先の業者を選ぶ際の参考にもなります。

ここでは、路線価、評価額、市場価格の算出方法を解説します。

[Step1]路線価を調べる

路線価は、国税庁が運営を務めている路線価図・評価倍率表内の情報を用いて計算を行います。

手始めに、所有する土地の路線価を調査します。

路線価の調査は、以下の手順で行います。

最終フローの路線価の表示は、地図の道路上に書かれた数字が「路線価」になります。

路線価は図形で囲まれているものや数字の横にA～Gまでのアルファベットが付いているものがあります。

これら表記は、土地の地区を記号で表し、土地に借用権がかけられている場合、いくらで計算すればいいのかを示しています。

地図の上部には、図形やアルファベットの解説がついているので、路線価の確認と併せて使用しましょう。

以下は、路線価図記載の借地権割合の早見表です。

実際に路線価を算出する場合、以下の計算式を用いて表します。

基本的に路線価は千円単位で表示されているため、表示されている数字に×1,000をするだけで路線価が算出できます。

たとえば、「45F」という数値があった場合の路線価は、45×1,000で1㎡あたり45,000円、借地権割合は40%という計算になります。

[Step2]相続税評価額を算出する

次に評価額の算出を行っていきます。

評価額の算出には、前節で算出した路線価を用いて計算します。

売り出したい土地の形は、正方形や長方形などの整形地や、旗竿地などの不整形地といった多種多様な形があります。

もし、不整形地の評価額を算出する際は、個別補正率を上記の計算式に加えて計算する必要があります。

個別補正率に当たる奥行補正率は、国税庁が公表している奥行価格補正率表で知れます。

ただし正方形や長方形の場合は、路線価に土地面積をかけるだけで算出できます。

[Step3]市場価格に近付ける

相続税評価額が算出されたら、市場価格に金額を寄せていきます。

国税庁が公表している路線価は公示地価の80％に当たるので、ここから市場価格に近付けていきます。

たとえば、今回算出した評価額に掛け目1.3をかける場合、以下の計算式を用いて、公示地価を算出します。

前節で算出した土地の評価額に、現在の市場との乖離がないかを確認し、差がある場合は掛け目をさらに乗算しましょう。

土地の5つの評価額は、時に専門家も交えながら詳しくチェックされることが分かったかと思います。

ただ、いざ土地を売ろうと思った時に不動産会社が算出してくれる査定額は、この5つの評価額のどれともイコールにならないことが多いです。

つまり、土地売却の際には評価額を詳しく調べても意味がないのです。

なぜ、このように価格の違いが生じるのでしょうか。

査定額を算出する方法は評価額と異なる

そもそも査定額とは、いま土地を市場に売り出した時いくらかという市場価格になります。

そのため、実用性があるか、風通し・日当たりは良いか、周辺にスーパーがあるか、騒音はしないかといった、購入時に気になる点も価格に反映されます。

こうした項目は評価額の算出では最重要という訳ではありません。

また、周辺に質が高く価格の安い土地が多く売り出されていれば、他の土地も価格を下方修正される可能性があります。

査定額は需要と供給のバランスによっても変化するのです。

査定額は業者の経験・実績などによっても変化する

更に注意したいのは、査定額は不動産会社の中ですらバラバラだという点です。

査定額はそれぞれの会社が「うちなら○○万円で売れる」と見積もった、あくまで私見になります。

そのため、金額は業者の経験・実績が違えばおのずと変わってきます。

たとえ土地の条件が悪かったとしても、そのエリア・形状の土地の取り扱いを得意としている業者に頼めば査定額は高くなりますし、苦手にしている業者に頼めば相場以下になってしまいます。

もっと言えば、その時に査定を依頼した業者が土地売却に力を入れているかどうかといった、各社の台所事情も関係してきます。

また、査定を依頼する際は書類や申告情報を共有しますが、そちらに違いがあっても金額は変わってくるでしょう。

土地の査定額と実際の売値にも違いが生じることはあります。

実際に不動産を売却した方のアンケートを見ると、査定額と売値がほぼ同じケースが全体の5～6割、査定額より売値が高いケースが2割、売値のほうが低いケースが2割となっています。

土地の査定額と売値に違いが生じるのは一体なぜでしょうか？

土地の査定額より売値が高くなる原因

土地の査定額より売値が高くなるケースは、査定額より高値で土地を売り出し、それがそのまま成約につながった場合がほとんどです。

どんなに条件の良い土地だったとしても「査定額以上の高値で買いたい」と言う方はいないでしょう。ただ、売主は価格を自由に設定できるので、査定額以上で売り出せばそのまま成約に至る可能性は十分あります。

しかし、買主は目利きが厳しくなっているので割高と思われれば買い手はつかず、売れ残ってしまいます。

査定額以上で売り切るためには、雑草の手入れなど売主のほうでも積極的に努力をすることが不可欠です。

土地の査定額より売値が低くなる原因

土地の査定額よりも売値が低くなるのは、売れ残り状態を改善するために価格を下げるケースが多いです。

売れ残る原因としては売り出した時期が悪い、競合の土地が多い、状態が悪いなど様々ですが、時間をかけても売れないということは少なからず土地の状態に比べて割高だと思われている可能性が高いので、値下げをする必要があります。

また、売買契約をする際に買主のほうから値下げの要求をされることも少なくありません。

親族から相続した土地の評価額は、現行の利用状況や活用方法によって価値が大きく変わってきます。

ここでは、土地の利用状況別で算出する土地評価額の計算方法を紹介します。

相続した土地の評価額

相続した土地の利用状況として、考えられるケースが3つあります。

それが借地利用と貸家建付地利用、私道として利用している場合の3パターンです。

ここからは、各パターン別で算出する土地評価額の計算方法を紹介します。

借地利用時の土地評価額

借地として土地を利用している場合、利用制限がかけられている可能性があるため、土地評価額が低くなります。

借地利用時の土地評価額を求める際は、借地権割合を用いて算出します。

この借地権割合を適用させるには、以下の条件を満たしておく必要があります。

などの条件が挙げられます。

実際に借地の評価額を算出する際は以下の計算式を用いります。

借地権割合は、路線価図上部にあるA～Gのアルファベットで確認できます。

例えば、1,000万円の土地評価額を受ける土地があり、借地権の割合がDだった場合の借地評価額は、以下の形で算出されます。

貸家建付地利用時の土地評価額

相続した土地に、賃家住宅が建ててある場合、自分の土地として利用できないので、土地評価額が下がります。

このような状態にある土地を、貸家建付地と呼び、以下の条件で適用されます。

貸し出す建物は、戸建て住宅やマンション・アパートなどの集合住宅、さらに貸店舗も該当します。

実際に貸家建付地の評価額を算出する際は以下の計算式を用いります。

計算式に用いる借家権割合は、国税庁公示により一律30%にされています。

例えば、前節で用いた数値をこちらで紹介した計算式に当てはめると、以下のような計算になります。

私道として利用している時の土地評価額

相続した土地の一部を私道として利用している場合、利用状況によっては土地価格が反映されない場合があります。

反映されない条件としてあげられるものが、不特定多数の人が利用している場合です。

しかし、その私道を土地所有者しか使わない場合は、評価額に0.3を掛けて算出します。

例えば、不特定多数の人が利用する私道が25平米ある175平米の土地の評価額は、以下の計算式をもって算出します。

実際に計算すると、以下のようになります。

これがもし、土地所有者しか使わない道であれば、最初の計算で出した平米に0.3を掛けて、土地の評価額を算出します。

駐車場として活用している土地の評価額

相続した土地を駐車場として活用している場合、利用方法によって評価額が変動します。

計算方法を一覧すると以下のようになります。

単純に活用している駐車場を貸すだけでは、評価額の減額には至りません。

また借地権と土地を一定期間だけ貸す時に適用される借地権が変わってきます。

賃借権が有する権利の残存期間によって、土地の評価額にかけられる割合が変動します。

例えば、1,000万円の土地評価額を持つ土地にかけられた賃借権の残存期間が5年だった場合、駐車場の評価額は以下のように算出します。

小規模住宅地等の特例時の土地評価額

被相続人が死亡した時点から被相続人と同居していた場合、相続税の土地評価額に対して、大幅な減額特例小規模住宅地等の特例が得られます。

この特例を受けるには、以下の条件を1つでも満たしておくことが重要です。

減額できる金額と減額される面積に関しては、以下の活用方法によって変わってきます。

例えば、同居中の相続人が、土地評価額1,000万円、400平米の土地を相続した場合、以下の計算式を用いて算出します。

実際に計算すると、以下のようになります。

今回は、同居人が土地を相続したケースということになるため、特定居住用宅時に適用される330平米までの部分について80%が計算式に当てはまります。

土地の評価額に関するよくある質問について回答していきます。

土地の売買・査定をする機会は多くないのでしっかりと確認してから売却するようにしましょう。

土地の評価額はどうやって決まるの？

固定資産税の評価額は、路線価を基準に土地の間口・奥行・形状を補正し、土地の地積をかけて算出します。

地価の公示価格は国土交通省が発表している価格のため、適正に取引される価格の目安となるので、不動産業者が提示した金額と大きな開きがないかどうか売却する前に確認するようにしましょう。

土地の評価額が変わるのは何年ごと？

土地の評価額が変わるのは3年ごとです。

土地の価値は固定資産税の価格と大きな関係性があり、本来であれば毎年評価額を公開する必要があります。

しかし、公示価格を示すには土地の数が多く毎年公示することが実質不可能となっています。

そのため、3年おきに評価替えが行われます。

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