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土地の評価額を自分で計算する方法と売値との違いが生じる理由を徹底解説

【更新日】2020-06-26
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土地の評価額

土地の価値はどのようにして計算すべきでしょうか?

土地の価値は決して1つの指標のみで測るのではなく、目的や用途に応じて評価額を変えていくのが良いとされています。

今回は、土地の評価額を自分で調べる方法と、実際の売値との間に違いが生じる理由を分かりやすく解説していきます。

土地査定は無料で出来る!コスト0で相場を自分で調べる方法と査定方法・注意点

土地の評価額は5種類

土地の評価額は、こちらの5種類になります。

  • 実勢価格
  • 路線価
  • 固定資産税評価額
  • 公示地価
  • 基準地価

それぞれの評価額は、適した用途で活用することが重要になります。

ここからは、それぞれの内容と計算方法を見ていきましょう。

①実勢価格

実勢価格は、その土地を売買する際の価格で、市場価格とほぼイコールともいえます。

実勢価格は土地の立地・面積だけではなく、周辺環境やその時の相場状況なども影響します。

土地の売却価格は人々がいくらを適正価格と思うかによっても変わるため、運・タイミングによっても変化します。

②路線価

路線価とは、道路に接している宅地の1㎡あたりの価格を示したものになります。

国税庁が発表している路線価図を利用して、路線価は算出することができます。

農村部のように路線価がない地域でも、倍率方式を利用すれば計算することが可能です。

この路線価は相続税評価額とも呼ばれ、その名の通り相続税の計算で用いられます。

実勢価格と比べると3~4割ほど低いのが一般的です。

③固定資産税評価額

固定資産税評価額は、その名の通り土地にかかる固定資産税額を算出する際の参考にする価格のことです。

固定資産税評価額は東京都の場合は都が扱いますが、基本的には市町村が扱います。

以下の流れで算出するのが一般的です。

  1. 用途地区の区分
  2. 街路の選定
  3. 標準宅地の選定
  4. 標準宅地の評価
  5. 路線価の敷設
  6. 画地計算法を用いた評価
  7. 評価額の算出

まずは土地の区分をおこない、更に同じ区分のエリアから標準宅地を選定し、評価をおこないます。

それぞれの土地の固定資産税評価額は毎年届く固定資産税通知書に記載されているので、こちらをしっかりチェックしましょう。

なお、固定資産税の評価額は時価の7割程度になるのが一般的です。

④公示地価

公示地価は毎年国土交通省が公表する土地の価格です。

不動産鑑定士2人以上の現地調査によって算出される金額で、土地取引や税金の計算など、様々なケースで参考にされます。

公示地価は毎年1月1日に調査が開始され、3月に好評されます。

⑤基準地価

基準地価の調査は都道府県が主体となります。

算出の仕組みは公示地価とほぼ同じですが、こちら調査開始が7月1日、公表が9月になるので、公示地価からどう相場が推移したかをチェックするために用いられることが多いです。

土地の評価額と査定額に違いが生じる理由

土地の5つの評価額は、時に専門家も交えながら詳しくチェックされることが分かったかと思います。

ただ、いざ土地を売ろうと思った時に不動産会社が算出してくれる査定額は、この5つの評価額のどれともイコールにならないことが多いです。

つまり、土地売却の際には評価額を詳しく調べても意味がないのです。

なぜ、このように価格の違いが生じるのでしょうか。

査定額を算出する方法は評価額と異なる

そもそも査定額とは、いま土地を市場に売り出した時いくらかという市場価格になります。

そのため、実用性があるか、風通し・日当たりは良いか、周辺にスーパーがあるか、騒音はしないかといった、購入時に気になる点も価格に反映されます。

こうした項目は評価額の算出では最重要という訳ではありません。

また、周辺に質が高く価格の安い土地が多く売り出されていれば、他の土地も価格を下方修正される可能性があります。

査定額は需要と供給のバランスによっても変化するのです。

査定額は業者の経験・実績などによっても変化する

更に注意したいのは、査定額は不動産会社の中ですらバラバラだという点です。

査定額はそれぞれの会社が「うちなら○○万円で売れる」と見積もった、あくまで私見になります。

そのため、金額は業者の経験・実績が違えばおのずと変わってきます。

たとえ土地の条件が悪かったとしても、そのエリア・形状の土地の取り扱いを得意としている業者に頼めば査定額は高くなりますし、苦手にしている業者に頼めば相場以下になってしまいます。

もっと言えば、その時に査定を依頼した業者が土地売却に力を入れているかどうかといった、各社の台所事情も関係してきます。

また、査定を依頼する際は書類や申告情報を共有しますが、そちらに違いがあっても金額は変わってくるでしょう。

土地の査定額と売値に違いが生じる理由

土地の査定額と実際の売値にも違いが生じることはあります。

実際に不動産を売却した方のアンケートを見ると、査定額と売値がほぼ同じケースが全体の5~6割、査定額より売値が高いケースが2割、売値のほうが低いケースが2割となっています。

土地の査定額と売値に違いが生じるのは一体なぜでしょうか?

土地の査定額より売値が高くなる原因

土地の査定額より売値が高くなるケースは、査定額より高値で土地を売り出し、それがそのまま成約につながった場合がほとんどです。

どんなに条件の良い土地だったとしても「査定額以上の高値で買いたい」と言う方はいないでしょう。ただ、売主は価格を自由に設定できるので、査定額以上で売り出せばそのまま成約に至る可能性は十分あります。

しかし、買主は目利きが厳しくなっているので割高と思われれば買い手はつかず、売れ残ってしまいます。

査定額以上で売り切るためには、雑草の手入れなど売主のほうでも積極的に努力をすることが不可欠です。

土地の査定額より売値が低くなる原因

土地の査定額よりも売値が低くなるのは、売れ残り状態を改善するために価格を下げるケースが多いです。

売れ残る原因としては売り出した時期が悪い、競合の土地が多い、状態が悪いなど様々ですが、時間をかけても売れないということは少なからず土地の状態に比べて割高だと思われている可能性が高いので、値下げをする必要があります。

また、売買契約をする際に買主のほうから値下げの要求をされることも少なくありません。

土地を評価額以上で売るなら一括査定サイトの活用が不可欠

一括査定サイト

土地を評価額より高く売りたいのであれば、一括査定サイトの活用がおすすめです。

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隠れた優良業者を見逃さず、確実に高く売ってくれる業者をすぐに見つけることが可能。

登録業者の広告費で成り立っているため、利用料は完全無料です。

売却前提でなくても気軽に活用できるので、ぜひお試しください!

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