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不動産売却の税金対策13選!知らないと損する節税方法

【更新日】2020-06-30
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不動産売却の税金対策

不動産を売却すると税金が発生するため、課税額をどう減らすか考慮するのも、手残りを増やすために必要です。

特に譲渡所得税は高額の支払いが必要になるため、引っ越しなど今後のことも考えて節税をすることは大切です。

不動産売却時の節税には、課税部分を減らす・特例を利用するという2つのアプローチを実践することが大切です。

今回は、不動産売却で利用できる主な節税方法を具体的に紹介していきます。

不動産売却でかかる税金はいくら?計算シミュレーションの方法と節税のコツ

税金対策の前にまずは不動産売却時の税金の仕組みを知る

不動産売却にかかる税金は、主に以下の5種類です。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 復興特別所得税
  • 住民税(上乗せ)

それぞれの税金は課税されるタイミングがかなり違うので、十分注意をする必要があります。

税金 発生するタイミング
印紙税 売買契約
登録免許税 引き渡し時
譲渡所得税 確定申告時(引き渡しの翌年2~3月
復興特別所得税 確定申告時(引き渡しの翌年2~3月
住民税 引き渡しの翌年6月以降

このうち、譲渡所得税(+住民税)は高額で、発生した場合は対策をおこない、節税をしなければいけません。

売却額と購入額の差額に課税される

不動産を売却した時の税金は、不動産の売却益に対して課税されます。

非常に簡単に言えば、不動産の購入・仕入れにかかった金額が2,000万円、売却で得た利益が2,500万円なら、税率×500万円が課税されるということです。

譲渡所得税の計算式を理解することで、税金対策が理解しやすくなるので抑えておきましょう。

詳細な譲渡所得税の計算式
譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+譲渡費用) }

譲渡所得税が発生するタイミングは意外と多い

上記で紹介した税金のうち、譲渡所得税、住民税はどんなケースでも課される税金です。

一方、譲渡所得税、住民税は売却価格>購入費用という発生条件があるので、必ず課税される訳ではありません。

建物は築年数の経過によって劣化し、価値が下がります。

そのため、基本的に購入時の価値より売却時の価値が逆転することはありません。

ただし、不動産の売却価格にはその時の相場や周辺環境といった外的要因も大きく影響するので、物件自体の価値が下がっていても高く売れるケースはあるのです。

例えばリーマンショック、東日本大震災などの相場が低い時期に購入した物件を2018年あたりに売却した場合、震災復興や景気回復、オリンピック特需で相場は上昇しているため、価格が逆転する可能性は十分あります。

譲渡所得税が発生するのは決して特異な例という訳ではなく、不動産を売却する際は事前に税金対策を把握しておく必要があります。

税金対策➀不動産の取得費が明記されている資料を探す

前述の通り、不動産売却にかかる税金は以下の計算式で求めます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+譲渡費用) }

この式を見ると、取得費(不動産の購入にかかった費用)が大きいほど、税金は減ることが分かります。

しかし、親に相続した不動産など、正確に取得費を把握するのが難しいケースもあります。

この時、譲渡価格の5%を概算取得費として計算し、譲渡所得税を計算するようになりますが、実際の取得費よりも少額になるケースがほとんどで、結果的に課税額が高額になってしまいます。

古い物件を売却する際でも、取得費が分かる書類を提出できたほうがお得になるので、当時購入した不動産会社(新築の場合はディベロッパー、中古の場合は仲介業者など)の名前が分かる場合は、連絡をして探してもらうようにしましょう。

契約書が残っていなくても、以下の方法で当時の取得費を算出することが出来るケースがあります。

  • 当時の通帳の出金履歴をチェックする
  • 住宅ローンの金銭消費貸借契約書から購入額を推測する
  • 抵当権設定額から購入額を推測する
  • 当時の地価データから購入額を推測する

このような方法で取得費を算出したい場合は、不動産会社や税務署に相談してみましょう。

税金対策②建物の取得費だけは確実に加算する

建物は利用できる期間に限りがあるので、取得時の書類なども残っていることが多いです。

一方で建物が建っている敷地は親族から贈与されたケースも多く、書類が残っていないことがあります。

このように、マイホーム(建物+土地)のうち、建物部分の取得費しか分からないという事例は意外と多いのです。

この場合、建物だけでも取得費を加算したほうが、税金対策になります。

例えば、譲渡価額3,000万円のマイホームでどちらの取得費も不明な場合、概算取得費:3,000万円×5%=150万円となります。

一方、例えば建物部分の取得費が1,500万円と分かっている場合、以下のように計算されます。

  • 土地取得費=(3,000万円-1,500万円)×5%=75万円
  • 合計取得費=1575万円

建物部分の取得費だけ加算するだけで、1575万円-150万円=1425万円×税率もの節税になります。

税金対策③譲渡費用を出来るだけ多く計上する

取得費と同じく、譲渡費用(売却にかかった費用)も出来るだけ多く計上することが節税につながるというのは、計算式を見ればわかるかと思います。

譲渡費用と見なせるのは、例えば以下のものが挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 貸物件を売る際に支払った立退料
  • 建物の解体費用 など…

上記の他にも、より有利な条件で売るために出した契約控除のお金や権利関係の整理のために支払った費用など、ケースによって様々な譲渡費用が発生します。

細かい費用でも出来るだけ多く計上することが節税につながります。

一方で、以下の費用は譲渡費用として認められません。

取得費にできない費用一覧
  • 町会費
  • 引っ越しにかかった費用
  • つなぎローンの金利
  • つなぎローンの事務手数料
  • 家電・家具・カーテン代など
  • 管理準備金・管理費・修繕積立金など
  • 火災保険料
  • インターネット加入料・CATV利用料

税金対策④取得費を出来るだけ多く計上する

譲渡費用と同様、取得費も出来るだけ多く加算することで節税効果が見込めます。

取得費に見込めるものは、以下のようなものが挙げられます。

取得費にできる費用一覧
  • 設計変更費用
  • 増改築リフォーム費用
  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 免許登録税や登記手数料
  • 契約書の印紙代
  • ローン事務手数料
  • ローン保証事務手数料
  • 固定資産税・都市計画税の精算金
  • 抵当権設定の免許登録税や登記手数料
  • 建物に付属する設備費
  • 建築費や工事にかかった諸費用
  • ローン借入日~所有開始までにかかったローン金利
  • ローン借入日~所有開始までにかかったローン保証料
  • ローン借入日~所有開始までにかかった団体信用生命保険料

一方で、取得費に加算できない費用も存在します。

取得費にできない費用一覧
  • 町会費
  • 引っ越しにかかった費用
  • つなぎローンの金利
  • つなぎローンの事務手数料
  • 家電・家具・カーテン代など
  • 管理準備金・管理費・修繕積立金など
  • 火災保険料
  • インターネット加入料・CATV利用料

自身で計上できるかどうかの見分けがつかない場合は、早めに不動産会社へ連絡・相談しましょう。

税金対策⑤過去のリフォーム費用を整理して取得費に加える

物件の維持・管理に利用された費用は基本的に取得費に含めることはできません。

しかし、リフォーム費用は取得費として計上することが可能です。

大規模なリフォームなら数百万~数千万円になるので、かなりの節税効果が見込めます。

大規模なリフォームをおこなうと物件に付加価値が生まれるので、譲渡所得税が発生しやすくなります。

そのことも頭に入れた上で、確実に取得費計上しましょう。

税金対策⑥条件を満たしている特別控除を適用する

譲渡所得税が発生したら、特別控除を利用して節税をするのがセオリーです。

利用できる特別控除には、以下のものがあります。

  • 3,000万円特別控除
  • 取得費加算の特例
  • 軽減税率の特
  • 特定居住用財産の買換え特例
  • 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 譲渡所得の1000万円特別控除【平成21年~平成22年に取得した土地】
  • 5,000万円の特別控除の特例【公共事業のための土地収用】
  • 2,000万円の特別控除の特例【区画整理・開発により土地を売却したケース】
  • 1,500万円の特別控除の特例【造成事業などで土地を売却したケース】
  • 800万円の特別控除の特例【農地を売却したケース】

特例にはそれぞれ利用条件があるので、事前にしっかりチェックしておきましょう。

税金対策⑦3,000万円特別控除の利用条件を満たしている時に売る

譲渡所得税を節税する方法として最も効果的なのが、3,000万円特別控除です。

その名の通り最大3,000万円分の課税が控除されるので、税金の発生する可能性が高い方は、出来るだけこの特例が利用できるタイミングで売ることをおすすめします。

3,000万円特別控除の適用条件
  • 住んでいた家を売るか、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに引き渡すこと
  • 親子・親族間の取引ではないこと
  • 引き渡し前の2年間で同じ特例を受けていないこと
  • 他の特例を受けていないこと

税金対策⑧共有名義人全員が特別控除を利用する

夫婦・親族の共有名義物件を売却して税金が発生した場合、特別控除は名義人それぞれに適用されます。

夫婦など生計を一にしている場合は、それぞれが特別控除を利用することで更に大きな節税効果が見込めます。

税金対策⑨税率の下がるタイミングで売る

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年を超えるタイミングと、10年を超えるタイミングでそれぞれ低くなります。

このタイミングで売却をすると、税金が低くなるのは確かです。

しかし、その分築年数が経過し、高く売れにくくもなっているので、積極的に売却時期を遅らせるのはあまりおすすめできません。

税金対策⑩住み替え時は住宅ローン控除も頭に入れておく

持ち家を売り、新居を購入することを住み替えと言いますが、この時に住宅ローンを一定の条件を満たした組み方をすると、一定額が所得税から控除されます。

これを住宅ローン控除と言います。

最大で500万円が戻ってくる便利な制度ですが、3,000万円特別控除と併用できないので注意が必要です。

どちらを利用するのがお得かは状況によって異なるので、不動産会社とも相談をしながら決めていきましょう。

税金対策⑪増税される前に売却する

消費税の増税など、国が増税政策をおこなう前に売却してしまうのも一つの手です。

税率が少し上がるだけでも、不動産の価格相場を考えるとかなりのコスト増加につながります。

増税の前に売却することでお得な取引が可能ですが、同じ考えの売主も多いので、競合が増えて余計に売れにくくなるリスクも考慮しなければいけません。

税金対策⑫相続した空き家を売る時も3,000万円特別控除が利用できる

相続した空き家一戸建てでも、条件を満たしていれば3,000万円特別控除を利用することができます。

相続物件に控除を適用したい場合、相続開始日から同日以降3年を経過する日の属する年12月31日までに売却をする必要があります。

税金対策⑬相続物件は取得費加算の特例を利用するとお得

取得費加算特例とは、相続開始日の翌日から相続税の申告期限翌日~3年以内に売却した場合、取得費に相続税額の一部を含められるという制度です。

この特例を利用するには、以下の3条件を満たしている必要があります。

  • 相続の申告期限の翌日以後3年以内に売却
  • 相続税の未納・滞納などがない
  • 確定申告が実施されている

更に、以下の書類を提出する必要があります。

  • 相続税の申告書のコピー
  • 相続税の明細書
  • 譲渡所得の内訳書

不動産売却はどんな結果・状況でも税金対策の余地がある

不動産売却がどのような結果になるか、そもそもどんな状況でどんな物件を売るかによって、かかる税金額は変化します。

ただ、前述の通り幅広い条件に対して、幅広い税金対策の方法が用意されているので、プロに聞いてみれば何とかなるケースも多いです。

どれか1つの方法でしか節税できない訳ではないので、出来るだけ多くの節税方法を把握しておきましょう。

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