TOP > 住宅ローンの基礎知識 > 住宅ローンの借り換えタイミングの目安とは?金利差・費用からみる借り換え時期の注意点を解説

住宅ローンの借り換えタイミングの目安とは?金利差・費用からみる借り換え時期の注意点を解説

【更新日】2020-07-02
このエントリーをはてなブックマークに追加
住宅ローンの借り換え目安

新型コロナウィルスの感染が拡大中の2020年7月現在でも、住宅ローンは低金利を維持しています。

変動金利も低水準で推移していることから、借り換えを検討する方も未だ多くいます。

ただ、借り換えはどんな人がおこなっても必ずお得になる訳ではありません。

特に金利差をチェックした上で、最適なタイミングで借り換えることで効果が高くなります。

ここからは、住宅ローンの借り換えの目安について分かりやすく解説していきます。

住宅ローンの借り換え審査が甘い・緩い通りやすい銀行はどこ?新規借入審査との違いは?
人気の住宅ローン【2020年08月最新】
新生銀行住宅ローン
2020年口コミランキングで堂々のNo.1
金利+諸費用のお得さはダントツ業界TOP
● 保証料・団信・各種手数料が完全0円
繰上返済手数料 0円 事務手数料 公式サイト参照
保証会社手数料 0円 団体信用生命保険料 0円
◎審査申込は最短15分で完了!審査結果は最短30分で届きます!

住宅ローンを借り換えるメリットは大きく分けて3つ

住宅ローンの借り換えを検討する際は、まず借り換えのメリットを把握しておく必要があります。

借り換えのメリットは、大きく分けて以下の3つです。

  • 総返済額が圧縮される
  • 返済期間が短縮される
  • 毎月の返済額が軽減される

総返済額が圧縮される

総返済額が圧縮される

住宅ローンをより低金利で借り換えることで、返済にかかる利息を減らすことができます。

金利によっては微々たる利息差の場合もありますが、トータルの返済額は大きく減額されます。

返済期間が短縮される

返済期間が短縮される

住宅ローンを借り換える際に、返済額を減らす方法を取ることもできます。

月10万円の支払いを低金利の住宅ローンに切り替えて継続する場合、元金の減りがより早くなるので、トータルの返済回数が減ります。

毎月の返済額が軽減される

住宅ローンを借り換えれば利息が減るので、トータルだけでなく毎月の返済額も減少します。

住宅ローンを借り換えて返済期間を短縮・総返済額を圧縮したい方が半数以上

住宅ローンの借り換えは、月々の返済額を減らす目的と、返済期間を短縮する(トータルの返済額を減らす)目的の2つがあることが分かります。

そのうち、住宅ローンを借り換える方の半数以上は返済期間を短縮することを目的としています。

月々の返済額が減ってもトータルコストが高ければ意味がないので、多くの方は総返済額が減るかどうかを借り換えの基準にしているようですね。

月々の返済額が減ることにメリットを感じるケース

一方、月々の返済額を減らしたほうが良いケースは、例えば既に返済の工面が難しい場合などが挙げられます。

少しでもお金に余裕を持ちたい方は、月の負担を減らしたいと思うようです。

また、子どもが小さく、まとまった教育費が今後かかる場合なども、直近の支払いを減らす方向で良いでしょう。

住宅ローンを借り換える3つの目安!金利差・タイミング・残高をチェック

住宅ローンを借り換える目安は、以下の3点です。

  • 金利差が年1.0%以上ある
  • 残高が1,000万円以上ある
  • ローン期間が残り10年以上ある

金利差が年1.0%以上ある

住宅ローンを借り換える最大のメリットは金利が低くなることです。

住宅ローンには補償や金利タイプなど、それぞれの特徴がありますが、まずは金利の低い住宅ローンから選ぶようにしましょう。

借り換えの際は金利差1.0%以上を目安にするのが良いといわれてきました。

例えば、希望借入額1000万円・返済期間20年の元利均等返済なら、金利が年3%の場合、1,332 万円となります。

一方、金利が年2%の場合、総返済額は1,215 万円となります。

金利が1%変われば、総返済額が117万円も変わるのです。

残高が1,000万円以上ある

残高が1,000万円以上ある、言い方を換えれば残高が1,000万円を切る前に借り換えをおこなうことで、大きな効果を見込めます。

例えば、前述の例では117万円お得ということになりましたが、他の条件を変えずに借入額を500万円で計算すると、金利年3%の場合は総返済額が666万円、2%の場合は608 万円なので、たった58万円しか変わりません。

住宅ローンの借り換えは、早いタイミングでおこなうほどお得なのです。

ローン期間が残り10年以上ある

残りの返済期間が10年を切る前に借り換えをしたほうがお得になります。

また、上記の条件のうち返済期間だけを5年に変更すると、金利3%の場合は240万円、金利2%の場合は226万円なので、たった14万円お得になるだけです。

住宅ローン残高・残存年数がわずかでも借り換えのメリットはある?

住宅ローン残高・残存年数が目安の基準を切っていたとしても、借り換えをすることでお得にはなります。

ただ、やはり目安を切った後での借り換えの効果は限定的なので、出来れば早く借り換えをすることをおすすめします。

また詳しくは後述しますが、借り換えの効果が少ない場合、借り換え費用によって損失が発生する可能性もあるので注意が必要です。

残高がわずかの時は大きな金利差で借り換える

住宅ローン残高・残存年数がわずかの時は、メリットが少ないこともあって多くの方が借り換えを見送ります。

しかし、借り換えるローンの金利が今よりも大幅にお得になる場合は、目安を切っていても借り換える余地はあります。

ここ10年で住宅ローン金利は大幅に低くなっていることもあり、金利差が2%を超える借り換えも難しくはありません。

残高がわずかでも、借り換えでお得にできないか検討してみるのが大切です。

住宅ローンの借り換えは金利差0.5%でもメリットがある?

ご存じの通り、2010年台半ばから日本はマイナス金利政策を実施しており、住宅ローンは超低金利を維持しています。

加えて各金融機関でも金利の値下げ競争がおこっており、更に年1.0%も金利の安い住宅ローンを探すのは困難とも言えます。

例えば、金利差が0.5%の借り換えでもメリットはあるのでしょうか?

0.5%の金利差でも目安をクリアしていれば借り換えメリットは大きい

まず、希望借入額1000万円・返済期間20年の元利均等返済の条件で、金利2.0%から1.5%に借り換えたとします。

この場合、総支払額の差は以下の通りです。

  • 【借り換え前】1,215 万円
  • 【借り換え後】1,159 万円
  • 【差額】56万円

一方、返済期間30年、借入額2000万円で同じ条件を適用すると、以下のようになります。

  • 【借り換え前】2,662 万円
  • 【借り換え後】2,485 万円
  • 【差額】177万円

残高・残存年数が多いだけで数倍の借り換え効果があることが分かりました。

このように、早めのタイミングで借り換えるのであれば、金利差0.5%でも大きなメリットが見込めます。

住宅ローン借り換えは費用に注意

住宅ローン借り換えの際は、別途で費用がかかってしまいます。

借り換えでかかる主な費用は以下の通りです。

費用 内容
契約書貼付印紙税
  •  借入額1,000万円超5,000万円以下:2万円
  •  借入額5,000万円超1億円以下:6万円
事務手数料 30.000円(税抜)ほどか、借入額の〇%で計算
保証料 借入額・返済年数で変動(0円の場合もある)
抵当権設定費用 借入額の4%+司法書士への報酬

金利差が少ない借り換えだと、費用のほうが大きくなってしまう可能性もあります。

少なくとも費用以上の借り換え効果は出すようにしましょう。

住宅ローンの借り換え目安・借り換え結果はシミュレーションを使って試算しよう

住宅ローンの借り換えの結果は金融機関が提供しているシミュレーションを使えば、無料で試算することが可能です。

自力で利息などの計算をすると失敗の可能性が高くなるので、精度の高いシミュレーションを積極的に利用しましょう。

また、借り換えは一度しか出来ないという訳ではありませんし、コストが上回らなければ確実に返済額はお得になります。

自分の中で今だと思ったら、チャレンジしてみるのも一つの手です。

人気の住宅ローン【2020年08月最新】
新生銀行住宅ローン
2020年口コミランキングで堂々のNo.1
金利+諸費用のお得さはダントツ業界TOP
● 保証料・団信・各種手数料が完全0円
繰上返済手数料 0円 事務手数料 公式サイト参照
保証会社手数料 0円 団体信用生命保険料 0円
◎審査申込は最短15分で完了!審査結果は最短30分で届きます!
このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

住宅ローンの借り換え審査が甘い・緩い通りやすい銀行はどこ?新規借入審査との違いは?
住宅ローンの借り換え審査が甘いおすすめローンを紹介!審査ではどこを見られるのか、どこが通るポイント…
信用金庫の住宅ローンは審査が甘い!年収が低い方も通りやすい
信用金庫の住宅ローンは審査が甘いと評判です。今回はその理由・実態の解説と、おすすめの住宅ローンの紹…
おすすめの人気住宅ローン比較ランキング!金利・手数料・団信や口コミ・評判を徹底比較【2020年最新】
住宅ローンランキングの決定版!金利ごとにどの住宅ローンが一番お得なのかがまるわかりです!住宅ローン…

おすすめ・特集記事!

不動産一括査定サイト33社を比較!2020年おすすめランキング
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…
【2020年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…