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不動産投資はリスクが高い!主なリスクの種類とリスクヘッジ・リスク回避の方法

【更新日】2020-08-03
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不動産投資のリスク

不動産投資は大きな収益が得られる一方で、リスクの高い投資方法とも言われています。

不動産投資を成功させるには、リスクとリターンの関係性を理解した上で、上手に運用することが求められます。

今回は、不動産投資の主なリスクとリスク回避の方法を詳しく解説していきます。

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不動産投資の代表的なリスクを紹介

空室のリスク

オーナーになっている物件に入居者が付かず、収益が0になってしまうリスクのことです。

購入費用が回収できない上に、維持コストがかかってくるので、完全な赤字となってしまいます。

特に不便な立地の物件で投資を始めると、空室リスクは増えてしまうので注意が必要です。

修繕のリスク

物件に最新設備を導入しても、時間の経過によって必ず故障します。

故障時には修繕費用を出さなければならず、こちらもコストに換算されます。

特にマンションは災害時のリスクを避けるため15~20年に一度大規模な修繕もおこなうことが多いです。

こうしたコストも頭に入れて運用する必要があります。

金利変動のリスク

2020年現在はマイナス金利政策によって金利が最低水準で推移しています。

ローンには固定金利と変動金利がありますが、今は金利相場もあってお得な変動金利を選ぶ人が多いです。

ただ、変動金利は数年に一回金利の見直しがあるため、今後上昇する可能性は免れません。

今の金利水準は底をついていると言われている上、経済的に関係性の深いアメリカで金利上昇の動きが見られることを考えると、これから更に金利が下がるよりも、上がるリスクのほうがずっと高いでしょう。

運用中に金利が上昇し、返済コストが徐々に上がってしまうという危険性があります。

家賃滞納のリスク

入居者が付けば毎月安定して収益が得られる保証はありません。

入居者に家賃を滞納されるリスクも常にあります。

空室が不動産投資で最も大きなリスクなので、とにかく入居者を増やしたいという方も多いです。

ただ、そのために入居審査の基準を落としてしまうと、家賃滞納などのトラブルが起こりやすくなります。

地震のリスク

地震大国の日本では、急な大地震で物件に欠損が出るリスクもあります。

耐震基準の低い物件ほど初期費用は低いですが、不測の事態で大きなダメージを負う可能性があります。

火災のリスク

人が生活をする場では、火災のリスクが常に付きまといます。

万が一に備えて、火災保険にしっかり加入しておくことをおすすめします。

管理会社の倒産リスク

賃貸管理を委託している不動産会社が倒産してしまう可能性もあります。

購入した物件はオーナー自身のものなので、管理会社が倒産すれば別の会社に委託すれば良いだけです。

ただ、契約次第では業者の変更が非常に面倒になるケースも多いので、注意しましょう。

築年数による劣化・賃料減少のリスク

どんなに好条件の建物でも築年数の経過によって劣化していきます。

築年数が経過すれば空室率は増加していきますし、劣化した建物を修繕するコストも増えていきます。

また、人気の減った建物の満室率を維持するために、賃料を下げるといった対応も必要になってきます。

周辺環境が変化するリスク

10年前は住みやすい街として評判の高かったエリアも、事件や事故が起こったり隣町に新駅が出来たりすると、評判は大きく下がっていきます。

オーナーは周辺環境の変化へも敏感にアンテナを張っておく必要があります。

もっと言えば、不動産投資という投資スタイルそのものが将来的に廃れる可能性もあります。

不動産投資で成功するには、逆説的に不動産投資へこだわりを持たないことも必要と言えます。

最も注意しなければいけないのは空室率の増加リスク

不動産投資のリスクの中で最も気を付けるべきなのは入居者が付かないリスクです。

入居者が付かなければ収益が0なので、大きな赤字になってしまいます。

都市部の入居率は平均95%前後ですが、不動産投資を成功させるには高いレベルの入居率を維持する必要があり、9割を超えていれば安心という訳ではありません。

物件選びでは立地・設備などをかなり厳しくチェックする必要があります。

不動産投資のリスクは準備さえすれば回避することができる

ここまで不動産投資のリスクについて紹介しましたが、こうした投資リスクは他の投資方法と大きく異なることを知っておく必要があります。

株やFXは相場の変動によって収益がマイナスになることもあります。

しかし、不動産投資は好況・不況に関わらず賃料はあまり変化しません。

外的要因によってリスクが発生しにくいということは、上記であげたリスクを警戒しておけば、安全に運用することは出来ます。

「不動産投資は危険」と言うこともいますが、常に危険の付きまとう投資の中では安全性が高く、リスクヘッジもしやすいということを把握しておきましょう。

不動産投資のリスクヘッジ・リスク回避のポイント

立地をよく見て選ぶ

投資物件がどんな地域に建っているのか、駅までの距離は近いのかなど、物件の立地は不動産投資の結果を大きく左右します。

ポータルサイトで物件を探す際にまず立地で絞り込み検索をする人がほとんどなので、立地が悪ければ入居の候補にすら上がることができなくなります。

物件選びでは、特に立地にこだわっていきましょう。

物件のトレンドを抑える

物件の人気・不人気はトレンドをしっかり抑えているかが大きく影響します。

トレンドを抑えていない物件の特徴
  • 3点ユニットバス
  • エレベーターがない
  • エアコンがない
  • 和室
  • ロフトの占める面積が大きい
  • 派手過ぎる外観
  • 実用性が低いのに高価格

立地や面積だけしか見ない場合、こうした細かい項目を見落としてしまう可能性もあるので注意しましょう。

建築・管理の内容をチェックする

詳しい建物の状態もチェックしておきましょう。

管理会社はどこまで管理してくれるのか、細かい契約内容はどうなっているのかなどを事前にチェックすることで、思わぬトラブルを避けることができます。

収入と支出のシミュレーションをおこなう

不動産投資は収益の中から運用コストや税金を支払いなら遣り繰りしていく必要があります。

綿密なシミュレーションを立てながら、計画に沿って進めていくことで安定性を高めることができます。

事前にシミュレーション計算をしておくことで、精神的な不安も軽減することが可能です。

余裕をもって投資運用をする

不動産投資は変動性が高いとは言え、何年も安定収益を得られる確証はありません。

かつて億万長者であった有名人が不動産投資の失敗によって自己破産をした事例は数多くあります。

不動産投資に有り金を全部費やせば、失敗した時に生きていくことができません。

貯金全てに手を付けることなく、不動産投資に使うお金を限定しておきましょう。

不動産投資のリスクと回避の方法を覚えておこう

不動産の種類や入居者の事情、エリアは物件によって様々。上記であげたリスクがいつ、どんな形で発生するか100%は分かりません。

それでも、事前にどんなリスクがあるか、リスクを回避するにはどうすれば良いかを把握することで、安心して投資運用をすることができます。

リスクを理解した上で、安全な不動産投資をおこなっていきましょう。

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