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不動産投資ローンは利用すべき?組むメリット・デメリットと利用時の注意点・返済失敗を防ぐ方法

【更新日】2020-08-03
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不動産投資ローン

不動産投資を始める際は、現金一括で購入するか、不動産投資ローンを利用するかを選ぶようになります。

不動産は非常に高額なので、多くの方はローンを活用しながら投資運用をしていくようになります。

ただ、不動産投資ローンにはデメリットも存在するため、誰でも使うべきものではありません。

今回は、不動産投資ローンのメリット・デメリットと利用時の注意点を徹底解説していきます。

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不動産投資ローンのメリット

少額の初期投資で運用ができる

不動産投資ローンを活用することで、少額の初期費用で大規模な投資運用をすることができます。

少額の費用から高額の利益を得るという投資の醍醐味を感じるためには、不動産投資ローンを利用して初期費用を先送りにし、大きな利益を得るという方法が最適です。

初期で得た利益は今後の運用の元手にもなるので、より大規模な投資運営へとバージョンアップしていくこともできます。

資金+ローンでより質の高い物件を購入できる

不動産はその名の通り動かない、動かせない資産なので、質の低い物件を購入した後にそれを改善していくのは難しいです。

高額資金を持っているオーナーほど質の高い物件を購入でき、成功率が高まります。

高収入の人でもローンを使って更に資金を増やせば、より質の高い物件を購入することができるのです。

返済負担を覚悟の上で、それより大きなバックがあることを見込んでローンを利用する人も多いです。

資金を手元に残すことができる

貯金が2,000万円ある方が1,800万円の物件を購入する場合、ローンなしで購入することも可能です。

ただ、貯金が数百万円しかない中で病気などの予想外なリスクがあれば、貯金は一気に0になってしまいます。

こうした状況を防ぐためにローンを利用して貯蓄を残しておくのも賢い手です。

団信に加入することができる

不動産投資ローンを利用する際は、団信に加入することになります。

これによって、オーナーが病気になった場合などに返済を最大で全額免除になることもあります。

これは特に、高齢のオーナーが不動産投資をおこなう場合などに大きなメリットとなります。

初期費用を全額支払った上で不動産投資をおこない、その途中でオーナーが亡くなったら相続される資産は減ってしまいます。

一方でローンを利用していれば収益化を実現した上で、返済負担も0にした形で相続をすることが可能です。

不動産投資ローンのデメリット

返済時に利息が発生する

不動産投資ローンを利用した場合、元金+利息を分割して支払わなければいけません。

一括購入する場合に比べて、この利息分が加わるのでトータルコストが大きくなってしまいます。

借入期間30年なら1,000万円前後の利息が発生しますし、金利が今後上昇すれば更にコストは高まります。

ローン審査には時間がかかる

住宅ローン審査が通るまでには2か月ほどの時間が必要になることもあります。

ローン審査に通らなければ投資運用をスタートすることができないので、場合によっては大きなタイムロスとなります。

不動産投資ローンと通常の住宅ローンの違いに注意

不動産投資ローンはその名の通り、不動産投資専用で利用できるローンです。

物件購入時に利用できるローンとしては住宅ローンがありますが、不動産投資ローンは住宅ローンの一種でありながら異なった独自の性質を持ちます。

不動産投資ローンを利用する際は、この違いに注意しましょう。

①融資対象となる物件が違う

不動産投資ローンと住宅ローンは、対象となる物件の違いに大きな違いがあります。

  • 住宅ローン:居住用不動産(住まい・自宅として利用している物件)
  • 不動産投資ローン:投資用不動産

住宅ローンが自分の住まいを購入するためのローンである一方で、不動産投資ローンは家賃収入を得ることが目的に事業用ローンとなります。

②借入可能額が違う

どれくらいの融資が下りるかというのも、住宅ローンと不動産投資ローンでは違いがあります。

利用者の属性によっても異なりますが、MAXの借入額の目安は以下の通りです。

  • 住宅ローン:年収の5~8倍ほど
  • 不動産投資ローン:年収の7~10倍ほど

③金利の相場が違う

基本的に不動産投資ローンの金利は住宅ローンよりも高めに設定されます。

ローンの金利はその時の金融状況にも左右されますが、ローンがどのような性質かによっても変わってきます。

例えば、銀行が提供するローンは審査が厳しい割に金利が低く、消費者金融が提供するローンは相対的に通りやすい一方で、金利が高く設定されています。

これは、厳しく審査した銀行ローンのほうが途中で返済不能になるリスクが低いので、利息をキッチリ返済してくれて元が取れるという考えがあるからです。

一方、審査が緩めのローンは利用者の質が低いため、いつ返済不能に陥っても良いように金利を高めに設定して早めに融資を回収するという方針を取っているのです。

住宅ローンで返済滞納すると自宅が差し押さえられてしまうため、利用者は何としても完済しなければいけません。

また、住宅ローンは不動産投資ローンに比べて人気の低下などの外的要因に左右されにくいです。

こうした面から、住宅ローンの方が返済を見込める=金利が低く設定されているのです。

④審査項目が違う

不動産投資ローンも住宅ローンも基本的な審査項目は同じですが、不動産投資ローンの場合は事業が上手くいきそうかという点も審査でチェックされます。

物件の収益性が低いと判断されたら、他の項目が完璧だったとしても審査に落ちる可能性は増えてしまいます。

不動産投資ローンが利用できない・審査で不利な人の特徴

不動産投資ローンを利用するためには、金融機関が実施する審査に通過する必要があります。

この審査はどんな人でも通過できるものではなく、特定の条件の方は審査通過がかなり不利になってしまいます。

ここからは、不動産投資ローンの審査で不利な人の特徴を紹介します。

➀信用情報に問題がある

個人の借金や返済滞納、自己破産などの情報は信用情報に登録され、信用情報機関で保管されます。

こちらの情報は不動産投資ローンの審査で金融機関に開示され、審査の参考にされます。

信用情報はずっと残り続ける訳ではないですが、過去の自己破産などは10年も履歴に残ってしまいます。

信用情報にキズがついてしまっている方は、不動産投資ローン以外の方法を考えていかなければいけません。

事故情報 JICCの登録期間CICの登録期間 JBAの登録期間
支払いの延滞に関する情報 最大5年以内5年を超えない期間5年を超えない期間
  • 債権回収
  • 債務整理
  • 保証履行
  • 強制解約
  • 破産申立
  • 債務譲渡など
5年を超えない期間(債権譲渡に関しては、発生から1年を超えない期間)決定から10年を超えない期間
不渡り情報 発生から6ヶ月を超えない期間(取引停止処分の場合は処分日から5年を超えない期間)
クレカやローンへの申込情報 照会日から6ヶ月間照会日から6ヶ月間照会日から6ヶ月間
クレジット情報 契約期間中~終了後5年以内契約期間中~終了後5年以内契約期間中~終了後5年以内
利用記録 利用日より6ヶ月間利用日より6ヶ月間利用日より6ヶ月間

②年収が低い

不動産投資を安全におこなうには、どうしても一定以上の収入が必要になります。

年収に占める投資コストや収益の割合が大きくなると、予想外の事態で身動きを取れなくなってしまいます。

最低でも500万円~700万円の年収は確保しておく必要があります。

③借入額が高すぎる

一定以上の年収があったとしても、それを圧迫するほどの返済額がある場合は、審査通過が厳しくなってしまいます。

極端な言い方をすると、年収500万円の人が収入の25%を返済にあてる場合と、年収1000万円の人が収入の50%を返済にあてる場合なら、前者が圧倒的に審査通過の見込みがあります。

年収と返済額の比率を返済比率と言い、不動産投資ローンの審査で重要な要素の一つになります。

④大手の不動産投資ローンしか申し込んでいない

不動産投資ローンには大手から中小まで様々ありますが、審査難易度もバラツキがあります。

審査に通らない人は、通過が難しい大手ばかりに申し込んで、結果が出ないので諦めてしまっているケースも多いです。

条件面で厳しい場合は、自分に見合ったローンを選び直してみましょう。

不動産投資ローンの審査から借入までの流れは6ステップ

不動産投資ローンの借入までの流れは、基本的に以下の6ステップです。

  1. 事前審査
  2. 事前審査の結果通知
  3. 本審査への申込
  4. 本審査の結果通知
  5. 金銭消費貸借契約
  6. 融資の実行

まず事前審査に申し込み、最低限の条件をクリアしているかチェックされます。

こちらをクリアしたら、本格的な審査が開始されます。

本審査の承認がおりたら金銭消費賃貸契約を結びます。

不動産投資ローンを利用する時の注意点

不動産投資ローンは物件を選んでから申し込む

不動産投資ローンは物件を担保にするので、先に物件を購入しないと意味がありません。

借入額がいくらになるかも物件を選んでみないと分からないので、まずは物件選びから優先的に進めていきましょう。

不動産投資ローンの初期費用を事前に準備する

不動産投資ローンを利用する際は、以下のような費用が発生します。

  • 印紙代
  • 火災保険料・地震保険料
  • 不動産登記費用
  • 司法書士への報酬
  • 固定資産税
  • 不動産取得税
  • その他、手数料など

ケースにもよりますが、合計価格は物件価格の3%前後になるのが一般的です。

その他、金融機関への事務手数料や、不動産会社への仲介手数料も発生する場合があるため、結構なコストがかかってしまいます。

不動産投資ローンへ申し込む際は、このことを理解している必要があります。

不動産投資ローンの返済失敗に陥るパターンとは?

不動産投資ローンの審査に無事通ったなら、滞納無しでキチンと完済する必要があります。

しかし、中には「自分は大丈夫」と思っていても、返済滞納してしまう方は多数います。

返済に失敗しがちな4つのパターンを紹介していきます。

➀不動産会社からの誤った評価をもとにローンを組んだ

不動産投資用の物件は、見込める投資利益から査定額が算出されます。

しかし、不動産会社が利益の見込みを誤ってしまったとしたらどうなるでしょうか。

査定額7,500万円を元にローンを組んだのに、実際は5,000万円ほどの利益しか出せない物件だとしたら、返済負担がオーナーを圧迫してくるようになります。

自分は適切にローンを組んだつもりでも、そもそもの見積もりがズレているとこのような事態に陥ってしまうのです。

これを防ぐためには、一括査定サイトなどを使って必ず複数社の見積もりを比較する必要があります。

②ハイレバレッジで不動産投資をした

不動産投資にはFXのようなレバレッジの仕組みはありませんが、実質的な初期投資を減らして、それを不動産投資ローンで補うことで実質的にレバレッジが発生します。

レバレッジをかければ少額で高利益を得ることが出来ますが、逆に相場が下落したら大きなリスクが発生します。

相場が下落したタイミングで修繕や入居者の離脱などが重なれば、返済不能に陥る可能性も十分あります。

③不動産投資の諸経費を甘く見ていた

不動産の投資運用にかかる費用は決して安くはありません。

メンテナンス費用から広告費、クレーム対応など、トータルで結構な出費になってしまいます。

運用にかかる費用の支払いはある程度の余裕を持っていないと、何かあった時に一発で返済不能となるので注意しましょう。

予想外のリスクを避けるためには、キャッシュフローのストックを確保していくことをおすすめします。

④サブリース契約の中身を確認していない

不動産投資を始める方の多くは、管理会社に委託するサブリース契約を選択します。

この契約方法は入居者の有無にかかわらず満室時の賃料の8割ほどがオーナーに入ってくるという方法です。

この仕組みの概要だけ見れば、「適当な物件を購入してサブリース契約を結べば、十数年放置するだけで確実に利益が出る」と思う方も少なくないでしょう。

しかし実際は管理会社もこれを見越して、途中で収益が減ったり、契約が解除されたりする契約内容を結んできます。

これを良く確認しないと、サブリース契約が解除された段階で大きな損失を被ってしまいます。

不動産投資ローンは便利だがリスクもある

現在、不動産投資をおこなう方の多くは不動産投資ローンを利用しています。

価格の高い投資物件の仕入れをローコストでおこなえるため、特に初心者には必須と言えるでしょう。

しかし一方で、返済負担がかかるために長期的なリスクも発生してしまいます。

不動産投資ローンを利用する際は利便性とリスクを考えていく必要があります。

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