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不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

【更新日】2018-06-21
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家と女性

不動産の価値は、築年数が経つごとに低下します。

家を相場より高く売却したいなら築年数に注目すべし

特に一戸建て住宅は資産価値が下がるのが早く、築20年経つと価値がゼロになるといわれています。

しかし、近年では建築技術が進歩したこともあり、住宅の寿命は伸びています。

また、木造と鉄骨、一戸建てとマンションといった違いでも、寿命に差があります。

この記事では、不動産の価値と築年数の関係を種類別に紹介し、さらに、築年数が経った家やマンションを売るコツも解説していきます。

木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

一戸建ての不動産は築年数20年で価値ゼロに

戸建て

一戸建ての不動産は、築年数20年で価値がゼロになるとされてきました。

これは、木造住宅の耐用年数が22年と法で定められていることが関係しています。

もちろん一戸建て不動産の寿命が20年だということではありません。特に、最近の鉄骨住宅は長持ちするので、築30年近いものでも安心して住むことができます。

しかし、いかに頑丈で綺麗な住宅でも、不動産業者は20年を超えた一戸建ての価値をゼロと評価します。

建築技術が発達した今でも、こうした慣習は変わっていないようです。

築年数20年住宅のリフォーム費用

住宅価値がゼロになってしまったなら、不動産の買い換えを諦めて、大規模なリフォームを行うほうがお得です。

とはいっても、ユニットバス、キッチンの交換が約100万円、洗面台、洗面台の交換が約10万円と、リフォームにかかる金額はかなり高額です。

資金が十分にあるならば、土地だけでも売ってしまい、転居の頭金にあててしまっても良いでしょう。

戸建て住宅の売却価格を築年数ごとに解説!

築10年以内の戸建ては購入価格の5割程度が売値の目安

戸建て住宅は築年数の経過による価値減少スピードが早く、築10年経てば新築時の半分程度まで落ち込んでしまいます。

ただ、戸建て住宅の場合はどんな建て方をしたかによっても価値の下落幅が変わり、高いお金をかけて大手ハウスメーカーに依頼した場合は半分まで下がらない可能性も高いです。

それぞれの物件で差が出るということも理解しておきましょう。

築15年で戸建ての価値は購入時の2割前後まで減少

戸建ての価値は築15年までいくと購入時の2割前後まで下がります。

ただ、価格は確かに下がるものの成約が決して取れないわけではありません。

そもそも戸建て住宅は一生ものとして購入するのがほとんどなので、築10年以下のものが売り出されることは少なく、多くが築15年超となります。

計算上は大きな価値低下が起こりますが、市場価値は平均程度となります。

築20年超の戸建て住宅は資産価値が0へ

築20年を超えると戸建ての価値はほぼ0となります。

更に築年数が経過すると、古家付き土地として土地メインで売却するケースがほとんどのようです。

古家付き土地売却の注意点!築20年以上の中古住宅は解体・リフォームせず売ろう

木造住宅などは更に価値低下のスピードが早いので、立て壊して土地として売るようになります。

家売却→土地売却となし崩しに流れていくとどうしても高額売却は見込めませんが、土地には土地独自の査定・売却のコツがあります。

こちらにまとめてあるので、ぜひポイントをおさえておきましょう。

土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?
土地を査定する流れ・ポイント!価格相場は?ネットから申し込める?

マンションは築年数が経っても価値低下がゆるやか

高層マンション

マンションの耐用年数は、一戸建て不動産が20年であるのに対し、RC造が47年、鉄骨造が34年となっています。

マンションは一戸建てに比べ、築年数が経った状態でも売却がしやすいです。

しかし、マンションも築年数20年を超えると価値は新築時の半分にまで低下します。

それ以降はゆるやかに低下していきますが、やはり売却をするなら、20年たってしまう前に売り出すのが理想です。

個性的な間取りのマンションは要注意

そのとき不動産のトレンドは、間取りやデザインに強く表れます。

広すぎるワンルームやロフトなど、当時は流行していても今の時代には人気がない間取りのマンションは、どうしても価値が下がってしまいます。

中古不動産は、オーソドックスな間取りのものが売れやすくなっているので、個性的な間取りのマンションは売却には不利です。

しかしライフプランに適した買い手を見つけることができれば高額で売却することも可能なので、宣伝能力が高い業者に仲介を依頼するといいでしょう。

築年数によってマンション売却額は3,000万円以上変わる

マンションは戸建てに比べて価値低下が緩やかですが、それでも築年数によって価格が変化します。

下の表は、首都圏のマンションの成約状況を築年数ごとに比較したものです。

築年数㎡単価価値減少率平均価格平均面積
~5年7437万円100%4895万円65.81㎡
6~10年6117万円82.2%4243万円69.37㎡
11~15年5646万円75.9%3159万円67.61㎡
16~20年4673万円62.8%3159万円67.61㎡
21~25年3155万円42.4%1899万円60.19㎡
26~30年2997万円40.3%1670万円55.74㎡
31年以上2979万円40.1%1678万円56.33㎡

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

成約したマンションの平均価格を見ると、築5年以下と30年超では、売却価格が3,000万円以上も違うことがわかります。

法定の耐用年数では戸建てより緩やかでも、市場価格はこれほど変化するのですね。

マンションの売却価格を築年数ごとに解説!

築10年以内の築浅マンションは購入価格の8割程度が売値の目安

築10年以内のマンションは、表面に多少のキズや凹みがあっても、内部構造にはダメージがないことが多いです。

また、キッチン・冷暖房といった住宅設備に不具合がまだ出る時期ではないのも高価格が付きやすい要因です。

特に最近は2022年問題などの駆け込み需要で価格が高騰していることもあり、都心部や購入後に都市開発がおこなわれたエリアなら購入額以上の高価格で売却できる可能性が高いです。

新築同様のキレイさが求められることも…

注意点として、築浅物件は新築マンションと同じくらいのキレイさが求められることが多いです。

築年数の経ったマンションなら、室内のキズや汚れが目立ってる様子でも価格が安いので、リフォーム代と合わせて勘定できます。

一方、築浅物件は前述の通り購入価格の8割前後が相場なので、リフォーム代と合わせると不動産会社から買うより高値が付く可能性があります。

築10年以内のマンションは確かに市場で有利ですが、見映えもチェックされがちなので同じ築年数で中がキレイな競合が売り出されている場合は、時期をズラすのがおすすめです。

築11~20年以内のマンションは購入価格の6~7割が売却価格の目安

これくらいの築年数のマンションが、最も価格と質のバランスが取れており、中古物件を求める方のニーズを満たしています。

市場に売り出されているマンションの中でも平均的な築年数で、売却価格も平均的と言って良いでしょう。

新築マンションとの価格差がはっきり出やすくなるのもこれくらいの築年数からで、新築より安いのに駅までの距離が近いマンションなどは人気を集めやすいです。

築21~30年以内のマンションは購入価格の4割が売却価格の目安

これくらいになってくると、中古マンション市場の中でも古めの部類に入ります。

20年を住宅設備の交換時期に定めているメーカーも多く、何かしらの行動がなければ高額売却は難しいでしょう。

長年住んでいれば見映えも一気に悪くなるタイミングなので、ハウスクリーニングの実施をおすすめします。

マンション売却はリフォーム・ハウスクリーニングが必要?

築31年以上のマンションは売れ残りの可能性も…業者買取も一つの手

築30年を超えると、売り出し中の中古マンションの中でもかなりの築古物件となります。

ただ、地方などはそもそもマンションの棟数自体が少ないので、売ればそれなりの需要があることも多いです。

また、こちらの体験談のように、築34年のマンションを高額売却した例もあります。

【マンション売却のコツ】5日で売却に成功!主婦が中古マンションを査定額より600万円高く売るまでの体験談

とは言え基本的には売れ残りやすいので、なかなか売れないのであれば業者買取を選ぶのも一つの手です。

不動産買取とは?相場と流れ・買取保証対応のおすすめ大手業者ランキング!

築年数が経っても売却価格が落ちないケースとは?

一般的に築年数が経過するごと不動産の売却価格は下がっていきます。

ただ、必ずしも全ての不動産の価格が下がるわけではなく、中には例外もあります。

たとえば、首都圏など不動産需要が極めて高いエリアだと、年開発の影響などで売却相場が一気に上昇することもあります。

こうしたタイミングで売却すれば、購入価格よりも高値がつくことがあります。

また、別荘、デザイナーズマンションなど、築年数よりもアクセスやデザインに強みをおく物件なら、トレンドの変遷によって高価格がつくことも低価格がつくこともあります。

デザイナーズマンションを売却するコツ
別荘を売りたい!高額で売却する方法と売却できないときの対策

ただこれはあくまで例外であり、かつ自分では操作できない環境変化などが絡んできます。

原則は築年数の経過によって売却価格が減少するのは避けられないと考えておきましょう。

売却価格のほうが大きいと譲渡所得税が発生

もし、購入費用よりも売却益のほうが大きいと、譲渡所得税という税金が発生します。

この税金は不動産の所有期間が長いほど税率が低くなるという面白い仕組みをもっているので、所有期間を遅らせて税金を節約するのも一つの手です。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡との税率の違いを解説

また、譲渡所得税を納めるには確定申告をする必要がありますが、多くのサラリーマンは未経験なので、手続きに戸惑うことも多いようです。

こちらに確定申告の方法をかなり詳しくまとめているので、ぜひ参考にしてください!

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

中古の建物は2022年以前に売却してしまうのがおすすめ!その理由は?

上でも説明した通り、築浅ならではの注意点をおさえてさえおけば建物の売却タイミングは早ければ早いほど高利益になります。

ただ、早期売却を進める理由はそれだけでなく、2022年問題の直撃を避ける目的もあります。

2022年問題とは、バブル期に都市部の農地を生産緑地扱いすることで税金を減免できたのが、2022年にその効力が切れることで大量の農地が一斉に売り出され、不動産全体の相場が低下する問題のことです。

2022年問題で不動産価格の今後の推移はどうなる?

今のタイミングで早期売却ができれば、築浅価格で売れるだけでなく、2022年問題のリスクを避けることができるのでおすすめですよ!

土地の価値は年数に影響されない

土地

土地には築年数という概念がないので、時間が経つごとに価格が低下するということはありません。土地の価値は、国土交通省の算定をもとに出されるからです。

そのため時間の経過による変化はあまり起こりませんが、土地の近くで都市開発があったり、大型ショッピングモールができたりした場合は、価格が急激に上がります。

重要なのは過去を知ること

土地の価値は年数によって下がることはありませんが、過去にどのような用途で利用されていたのかを知っておく必要はあります。

明治時代の工場跡地が、現在では住宅地になっているということも良くあります。

このような土地は、地質が汚染されていることが多く、住んでいると気付かないうちに悪影響を受けてしまうんです。

もし、引き渡し後に汚染が確認されると、売り手が責任を問われてしまいます。

祖父母から昔この土地は田畑だったと言われていたのが、きちんと調べてみたら工場だったということも珍しくありません。

なるべく売却前に、汚染調査をしておきましょう。

築20年以上の物件売却は丁寧な宣伝がカギ

築20年以上の不動産を売りたいのであれば、居住者自身が長年住んで感じた「この物件にしかない良いところ」を積極的に宣伝していくと効果的です。

たとえば、家族が多いかったから子供部屋が広い家なのであれば、同じ大家族向けに売り出すと売却できる可能性が高まります。

また近年、中古物件では長年誰かが暮らしていた温かみ、そのものを評価する人が増えました。

子供の成長に応じて柱に印をつけていたという場合など、あえて隠さずそれをウリにすることで、購入希望者から高評価され高く売れることもあります。

この機に乗じて、あえて中古であることを強みにして売り出してみるのもおすすめです。

不動産売却はなるべく早めに実行しよう

建築技術が向上したとはいえ、土地以外の不動産は今もなお、築年数20年を過ぎると価値が下がってしまいます。

不動産売却は築年数に対する厳格な基準があるということを意識しましょう。

「築年数が経った家だけど、綺麗に使っているから売れるだろう」という考えで不動産を査定に出しても、値段がつかないことも多いです。

このような場合は買い取りや、物件にマッチする購入希望者に出会いやすいオークションを利用した売却もおすすめです。

しかし一方で、不動産市場で売却に出されている多くの家が築20年を超えているのも事実。

近年、中古物件は安くて趣があることから人気が上昇しています。

このように古い物件でも売れる見込みが全くないというわけではありませんが、なるべく築年数が経たないうちに売却を行いましょう。

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