土地見積もりには、不動産鑑定士という国に認可された人に依頼する有料の見積もりと、不動産会社がやってくれる無料見積もりの2種類があります。

有料見積もりのほうが算出額は正確で、書類の証明などにも使えます。

しかし、高額の費用がかかりますし、土地売買は相手のニーズで変化するので厳しく調べる必要はありません。

ただ土地を売るだけなら、不動産会社が提供する無料見積もりで良いでしょう。

見積もりを依頼する前に売却相場を調べておこう

無料見積もりは気軽に出来ますが、契約先選びという意味合いもあるので、適当に最寄りの不動産屋に依頼するのは危険です。

適正価格に比べて見積もりがあまりに高かったりするところは実力不足か悪徳業者なので、しっかり見抜く必要があります。

まずは売却相場を調べておき、自分の中で、どれくらいで売れるかのイメージをつかみましょう。

土地売却相場は、こちらにあるような方法を使って調べることが出来ます。

1. 不動産のポータルサイトを使う
2. 国交省の「土地総合情報システム」を使う
3. REINS(レインズ・マーケット・インフォメーション)を使う
4. 公示地価を使う
5. 路線価を使う
6. 固定資産税評価額を使う

詳しい相場の調べ方はこちらにまとめているので、ぜひご覧ください。

➝土地を売ると値段はいくら？評価額を調べる6つの方法を紹介

「土地総合情報システム」を活用して見積もり価格を調べる

国土交通省のWebサイト「土地総合情報システム」は、土地価格の見積もりを出すのに最適なサービスです。

このサイトは、地域や不動産種類、取引時期を指定して、過去の取引事例を検索することができます。

不動産会社の情報サイトよりも、詳細かつ膨大な情報を検索することができるので、詳しい見積もりを出したい方にはおすすめです。

また、特定地域の公示価格を調べることも可能です。

一般的に公示価格は査定額や売却額の90%ほどだといわれているので、そこから見積もりを出すことも可能です。

しかし、このサイトは初めに紹介したような不動産用語が頻繁に出てくるので、知識がある状態でないとうまく利用するのは難しいです。

所有している土地を売買する際は、必ず土地の見積もり査定を行わなければなりません。

ここでは、土地の見積もり査定を行わなければならない３つの理由をご紹介します。

理由①直近の土地価格が分かる

１つ目の理由は、所有している土地に付けられる直近の土地価格が可視化されることです。

土地価格はFXや株価のように激しく価格が変動するわけじゃありませんが、国内の経済状況や、エリアの人口増減などの要因で価格に変化があります。

土地を売却するとき、過去に行ったものと今回行った査定結果を基に値段設定すれば、それが適正価格に反映されます。

理由②適切な売り出し価格が分かる

土地の見積もり査定は、所有する土地を買い手に売却する際に決める売り出し価格を設定する際の判断材料になります。

土地を自分が所有している以上、売り出し価格を自由に設定しても問題ありませんが、売り出し価格が相場以上の場合、買い手はつかずいつまでも売れ残ってしまう可能性が高いです。

土地を確実に売却するためにも、その土地に見合った適正価格で売るのが大切です。

その適正価格を割り出すためにも、見積もり査定を行う必要があります。

理由③土地が持つ「個性」が判明

土地価格は、その土地が持つ個性を価格に反映させることで査定額が算出されます。

土地の個性とは、立地条件、土地の広さ、形状、接道状況などを指します。

個性が完全一致する土地はなく、近しい個性を持つ土地の売却事例があったとしても、所有する土地がその事例に該当することはありません。

土地見積もりは、不動産会社によって価格が異なります。

見積もり額の算出には様々な要素がありますが、中には眺めや静かさという主観的なものもあるので、営業マンによって結果が違ってくるのです。

不動産を売る際、最寄りの不動産屋1社にだけ見積もりを依頼して終わる人がいますが、他の業者に依頼したほうが高かったかも知れません。

土地を高く売るには、必ず複数社に見積もりを依頼して比較する必要があります。

➝不動産の机上(簡易)査定と訪問査定の違い！売却時はどちらがおすすめ？

まずは机上査定で不動産会社を絞り込む

不動産見積もりには、2つの方法があります。

• 机上(簡易)査定
• 訪問査定

机上査定は、依頼者が送った物件情報を元に、市場や地価、過去の売買事例なども鑑みて見積もりを出す方法です。

一方、訪問査定は机上査定に加えて実際に現地へ赴き、周辺地域や地質の状態を担当者がチェックします。

時間を取りますが、その分精度は高いです。

最初はネットで気軽に依頼できる机上査定で見積もり額を比較していきましょう。

訪問査定を比較して最終決定

机上査定の価格を比較して2、3社にまで絞り込んだら、次に訪問査定の依頼をしましょう。

訪問査定はより詳しい見積もり額が分かるだけでなく、実際に担当者と顔を合わすことになるので、より比較がしやすくなります。

訪問査定の結果を総合的に判断して、どこと契約するか最終決定しましょう。

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

市区町村は？

エリアは？

放置していた土地を気軽に見積もりへ出せる訳ではありません。

土地を見積もりへ出す前に確認しておきたいポイントはいくつかあります。

ここからは、土地を見積もりへ出す前に知っておいた方が良い点を紹介します。

自分が登記上の所有者かどうか確認する

あなたが、売ろうとしている土地の所有者である100％の根拠はあるでしょうか？

親から相続した土地を所有している気になっていても、公的にはまだ亡くなった親が所有者になっているパターンは多々あります。

公式の所有者情報は登記簿謄本で管理されていますが、相続から何年以内に申請しなければいけないという決まりがないので、そのまま親名義でも問題なく所有し続けられるのです。

ただ、土地を売却する際は名義人本人でなければ手続きができない決まりになっています。

登記所(法務局)でチェックしておきましょう。

土地の利用履歴と現状を確認する

相続で、由来の全く分からない土地を所有するケースもあります。

過去にその土地がどんな用途て利用されていたのかを知ることは、土地見積もりを成功させるため、非常に重要です。

例えば過去に病院や工場の敷地として使われていた場合は、地質が汚染されている可能性もあります。

遠方の土地を所有している方は、その土地の現状すら把握できていないケースもあります。

遠方の放置された土地はゴミが廃棄されていたり、雑草が伸び放題だったりと、悲惨な状態になっている可能性が十分あります。

見積もりへ出す前に、一度現状の確認が必要です。

埋設物を確認する

土地の中に固形物が多数埋められていると、固形物が劣化した際に空洞ができ、耐震性を著しく低下させます。

土地の埋設物の量によっては、戸建ての敷地として利用できない可能性もあります。

本格的な調査は専門家の手を借りなければいけませんが、一応目視でもチェックをしておきましょう。

境界線・越境物を確認する

あなたは見積もりに出したい土地の正確な境界線と面積を把握しているでしょうか？

ブロック塀や生垣で何となく境界が区切られている場合は、正確な境界線を意識せず利用していたかもしれません。

ただし見積もりの場合は1㎡あたりで計算をするので、実際の面積と目測がズレていたら、売主・買主のどちらかが損をしてしまいます。

登記簿謄本を確認して、公的な面積と目視の面積を比較しましょう。

また、近隣から木が伸びている場合などは。撤去の必要があるので注意しましょう。

土地の測量価格は、こちらの価格帯が相場となります。

現況測量とは、近くのブロック塀や建物、既存の境界を参考に土地の測量をする方法です。

土地境界を確定したい方が依頼するというよりも、境界が確定した土地の面積を測ってもらう時に依頼する方法です。

一方、確定測量はその名の通り、土地の境界線を確定させるための測量です。

実際の境界が分からない場合は、こちらの境界測量を選択しましょう。

土地測量の金額は、土地が私道と公道のどちらに面しているかによっても変化します。

詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

市区町村は？

エリアは？

土地の見積もりを依頼すると、見積もり結果が紙やメールに添付する形式で送られてきます。

見積もり書は主に、土地の情報と評価、参考にした過去の成約事例や現行の市場動向や相場推移によって構成されています。

土地の評価ポイントは評点と呼ばれ、様々な項目に点数を付け、その総点を評価とします。

土地Aの見積もりを、過去に成約した土地Bを参考に算出した場合、以下の計算式が用いられることが多いです。

・土地Bの売却価格×(土地Aの評点÷土地Bの評点)×土地Aの面積=見積もり額

詳しい見方はこちらを参考にしてください。

土地の査定・見積もりによく出てくる専門用語があるので、売却希望者は確認しておきましょう。

土地売買によく使われる不動産用語は以下の5つです。

この5つの用語は、交渉や手続き時によく使われ、書類にも頻出するので、事前に知っておくと良いです。

→土地評価額とは？自分で計算する方法と売値との違いが生じる理由

実勢価格・時価

実勢価格、または時価は、土地が市場で取引される際の実際の価格を指します。

これは買い手と売り手間の交渉や、立地条件、周辺のインフラ、地域の経済状況などといった土地の特性により決定されます。

実勢価格は市場の需要と供給のバランスを反映しており、その時点での最も適切な価格を示すと言えます。

しかし、実勢価格は土地の取引が行われるごとに変動するため、定数ではありません。

価格の変動は市場環境や経済状況の影響を大きく受けます。

地価公示価格

地価公示価格は、国土交通省によって毎年公表される土地の価格です。

これは全国の代表的な地点での土地価格を示しており、市場価格の動向を把握するための基準となります。

公示地価は、土地の用途、形状、地域の需要と供給、公共設備の有無などに基づいて計算されます。

ただし、地価公示価格はあくまで参考価格であり、個々の土地取引における実際の価格とは必ずしも一致しないという点に注意が必要です。

路線価

路線価は、土地の評価額を公正に計算するための基準価格であり、不動産取得税や相続税などの税金の計算基準として使用されます。

路線価は、一定の路線に沿って設定された基準地点の土地価格を基に算出され、その土地の位置関係、地勢、地形、用途地域、施設等の影響を考慮します。

国や都道府県が公表する路線価は、税法上の規定に基づいて評価されるため、必ずしも市場価格を反映しているわけではありません。

平米単価

平米単価は、土地の面積1平方メートルあたりの価格を示すものです。

この価格は、土地の広さに関係なく比較するための基準として使用されます。

例えば、大きな土地でも、平米単価が高ければ高価な土地とみなされます。

平米単価は土地の面積だけでなく、立地や用途、開発の可能性等、土地の特性によって変動します。

また、一般的には市街地の中心部や交通の便が良い場所では平米単価が高くなる傾向があります。

坪単価

坪単価は、土地の面積1坪あたりの価格を示します。

日本では古くからこの単位が用いられ、不動産業界では広く使用されています。

坪単価は物件の価格を比較する際の重要な指標であり、一般的に、坪単価が高いほど高級な物件と見なされます。

ただし、土地の利便性や環境、土地の形状、建築規制等も坪単価に影響を及ぼします。

坪単価もまた、市場環境や経済状況の変動により常に変化します。

公的評価額と時価は、土地や不動産の価値を評価するための二つの異なる手法ですが、その目的と使用される方法には大きな違いがあります。

公的評価額は、公的な課税基準として用いられる価格で、路線価や地価公示価格などがこれに該当します。

これらは、国や地方自治体が決定する不動産の税金の計算基準として使用されます。

公的評価額は、公平性と透明性を維持するために定められ、物件の形状、位置、大きさ、用途、及びその他の特性を考慮します。

しかし、公的評価額は、市場価格と一致するわけではなく、土地の価格変動に対して反応が遅れる傾向があります。

一方、時価または実勢価格は、市場における不動産の現在価格を指します。

これは、具体的な買い手と売り手の間の取引によって決定されます。

時価は、市場の供給と需要、経済状況、物件の特性、近隣地域の開発状況など、様々な要因によって変動します。

市場価格は非常に動きが早く、リアルタイムの経済情勢を反映します。

よって、公的評価額と時価の主な違いは、その目的と計算方法、そして市場動向への反応速度にあります。

公的評価額は、一般的に公平性と透明性を保つために用いられ、一方時価は現在の市場状況を反映しています。

これら二つの価格は、それぞれ異なる視点から土地の価値を評価するため、不動産取引や税金計算などの際には両方の評価を考慮することが重要です。

「土地を高く売りたい！」と思っても、実際に販売営業や広告作成をおこなうのは仲介業者です。

つまり、土地が高く売れるかどうかは、高く売ってくれる業者をしっかり選べるかにかかっているのです。

土地を高く売ってくれる業者を選ぶには、見積もりの段階から注意する必要があります。ここからは、高値売却も見据えて土地見積もりをするにはどうすれば良いのかを解説していきます。

なぜその金額になったのかを根拠を詳しく聞き出す

見積もり額を比較すれば、単純に高値を付けた業者に飛びついてしまいがちですが、なぜその価格を付けたのかを一旦聞いてみる必要があります。

見積もり額をどうやって計算したかくらいは企業機密でもないので、優良業者なら丁寧に教えてくれます。

逆に答え方が曖昧だったり、回答をくれなかったりするところとは契約を避けるようにしましょう。

土地の見積もり・売却実績を確認する

例えばA社の見積もり額が3000万円、B社の見積もり額が3500万円だったとしても、B社は土地の仲介実績が全くなく、A社は土地仲介件数が豊富なら、A社の見積もり額のほうが信ぴょう性はあります。

このように、各社の見積もり額は、業者ごとの実績によって信ぴょう性が変わります。これらの細かい実績も不動産会社に質問してみましょう。

保証・検査サービスの有無を確認する

地質が汚染されている土地をそのまま売っても、引き渡し後にリスクが見つかれば高額の賠償を請求されてします。

安全に土地を売るためには、ちゃんと保証・検査サービスが付いている不動産会社と契約する必要があります。

後の危険性も考えて、見積もり額だけでなく保証もしっかりした会社を選ぶようにしましょう。

担当者の知見・人柄・売却戦略のプランを確認する

見積もり額が高くても、その通りに売るために具体的な作戦・勝算がないと結果を出すのは難しいでしょう。

また、売主と担当者は半年近くもパートナーになるので、相性も重要です。

あなたがカチンとくるような言い回しの人は、販売営業の時に同じようにクライアントを怒らせている可能性が高いので注意しましょう。

所有する土地の価格が相場よりも高騰するケースが５つあります。

• 駅や商業施設から近い
• 日照条件が良好
• 接道条件が良好
• 間口が東西に広い
• マンション用地になる

ここからは、各ケースを１つずつ詳しく説明していきます。

ケース①駅や商業施設から近い

駅やスーパーマーケットやコンビニなどライフラインを支える商業施設が充実しているエリアになる土地は、好条件ゆえ、相場よりも土地価格が高くなるケースが多いです。

利便性がいい土地とは、駅やスーパーなどの商業施設に近いことを指します。

つまり、売却する土地から商業施設や駅に近い場所ほど高値で取引されるということです。

一方で「公園」も公共施設の1つにカウントされますが、夜間は不審者に遭遇する確率か高いなど防犯面から敬遠されることもあるため、必ずしも土地価格が高くなるとは限りません。

ケース②日照条件が良好

戸建て住宅エリアに土地を持っている場合、日照条件がいい土地ほど高値で取引されます。

以下は、日照条件がいいとされる土地の特徴です。

• 南向きに接している
• 道路から0.5mほど高い土地にある
• 道路が北側にある

ケース③接道条件が良好

接道条件が良好な土地もまた、土地相場価格よりも高値で算出されます。

接道条件がいいとされる土地の特徴は、以下の２点です。

• 視認性が良好
• 通風・日照条件が良好

視認性に優れている土地とは、土地があるエリアの角地を指します。

角地は主に、店舗用地としての需要が高いです。

理由は通りから店の看板が目立つほか、客動線を2カ所に設けられて売上向上につながるメリットがあるなどが挙げられます。

ケース④間口が東西に広い

東西に間口が広い土地は、日照条件がいい土地として高値で取引されるケースがあります。

ただし、間口が東西向きで広ければいいというわけではありません。

土地の形が正方形ではなく、長方形を模した形であるほど使い勝手がいい土地として判断されます。

ケース⑤マンション用地になる

マンション建設に適した広い土地は、周辺土地相場よりも高く設定されます。

マンション用地は、ただ土地面積が広ければいいというわけではなく、容積率の条件を満たしておく必要があります。

とはいえ、条件を満たしていても、その土地にマンションが建てられることはなく、市場性や土地利用の規約時要件を満たしておくなど、様々な規約をクリアする必要があります。

土地価格が高騰するケースがあれば、逆に低落なるケースもあります。

以下は、所有する土地の価格が相場よりも低落する5つのケースあります

• 土地形状が悪い
• 道路よりも低い土地にある
• 前面道路が狭い
• 土地の地下に問題がある
• 戸建分譲用地になる

ケース①土地形状が悪い

土地形状が悪いと、土地利用効率が低下するため、土地価格が安くなります。

安くなると地形上には、以下の形が該当します。

• 三角形上の土地
• 旗竿形の土地

など、土地活用には向かないデッドスポットほど安くなります。

ケース②道路よりも低い土地にある

一般的に、戸建て住宅用地の土地は、排水の効率上、道路より0.5～1.0mほど高い土地にあります。

しかし、土地が低いと排水口率が悪く、機械利用のポンプアップの力を利用して排水するしか手がなく、別途コストがかかります。

ケース③前面道路が狭い

建築基準法には、土地の幅員が4ｍ以上、間口が2ｍ以上接していないと建物が建てられないという決まりがあります。

もし査定した土地の幅員が4m未満の場合、道路中心線から2m交代する必要があります。

後退した部分は道路用地として提供されるため、査定額や土地価格に加算されることはなく、用地価格もありません。

ケース④土地の地下に問題がある

土地そのものに以下の問題があると、価格そのものも安くなります。

• 土壌汚染
• 地下埋蔵物
• 埋蔵文化財

特に工場跡地を売りに出す場合、買い手から土壌汚染調査を求められることが多いです。

そのほかにも、地下埋蔵物がある場合は撤去作業、埋蔵文化財がある土地の場合は、分が際の調査費用など、別途費用発生で土地価格が下がります。

ケース⑤戸建分譲用地になる

広い土地を所有していても、戸建分譲用地になる場合、土地価格は下がります。

戸建分譲用地になる場合、道路を新設する必要があり、理由には、建築基準法の「幅員が4ｍ以上の道路に間口が2ｍ以上」が絡んでいます。

道路となる土地は売れないため、その土地分の料金はなく、その結果土地価格が下がるというわけです。

つまり広い土地を持っていても、その中に道路を造れば，売れない土地が増えて価格も下がるという理屈になります。

土地見積もりを依頼する時は、注意すべきポイントもいくつかあります。

ここからは、特に抑えてほしい注意点を3つ紹介します！

飛びぬけて高い見積もり額の業者は避ける

6社に一括査定を依頼すると、結果が以下のようになることがあります。

パット見ではA社と契約するのが一番お得に感じますが、ここまで1社が周囲に比べて見積もりが高いのは危険です。

相場の1~2割ほど見積もり額を上乗せしている時は、見積もり額をつり上げることで契約を騙し取ろうとしている可能性があります。

仲介売買では、成約時に支払われる仲介手数料が利益となります。成約を取るためにはまず契約を結ぶしかないので、こうしたグレーゾーンのやり方が横行してしまうのです。

こうした業者との契約を避けるためにも、最初に相場を調べておき「高くても相場の1割増まで」といった自分の中の基準を作りましょう。

税金・費用を支払うことも考慮する

新居を建てるために3000万円が必要な時、土地の見積もり額が3100万円ほどだったとします。

しかし、土地売却には以下のような税金・費用が発生するので、見積もり額通り売れたとしても、そのまま手元に入るわけではありません。

• 印紙税
• 復興特別所得税
• 免許登録税
• 譲渡所得税（所得税・住民税）
• 土地の測量・境界確定費用
• 仲介手数料

費用がいくらかかるかは土地の価格によっても上下しますが、少なくとも100万円近くにはなります。

また、住み替えの際は別途で引っ越し代などもかかるので、目標額＋200万円くらいの上乗せが必要です。

事前にどんなコストがかかるのかを知っておきましょう。

➝土地売却にかかる税金はいくら？税金の内容と節税方法

売り出し価格をいくらにするのか考える

見積もり額が低くても、いざ売る際は売主の意向で売り出し価格を決めることができます。

この売り出し価格をいくらにするかも、じっくり考えていきましょう。

査定額が目標に届かないなら、売り出し価格を少し上げることもできます。

逆に、早く売りたいなら売り出し価格を周囲の土地より少し下げるのがおすすめです。

何を目的にするのかをじっくり考え、売り出し価格を設定していきましょう。

ここでは、土地見積もりを実施する前に解決しておきたいQ&Aをいくつかご紹介します。

Q.見積もり依頼は有料？

A.査定そのものは無料で実施してくれます。

査定後、土地売却が成立した場合のみ、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

Q.相続する土地の価格を知りたい時に査定依頼しても大丈夫？

A.可能です。

査定費用無料で実施してくれます。

また結果をもとに売却するとなれば、仲介手数料を用意しておく必要があります。

Q.匿名で土地見積もりの査定を行って大丈夫？

A.匿名で土地見積もりを行うのはおすすめしません。

匿名による土地見積もりの実施自体は可能です。

しかし、土地所有者の名義や電話番号など、査定結果の信憑性に欠けるほか、結果をもとに売却するかを決める際の判断材料に欠けます。

Q.見積もりを出したい土地が遠方の場合はどうしたらいい？

A.代理人を立てることで実施できます。

ただし最低限の訪問で査定を進めるとなれば、依頼する業者選びに苦労します。

実施する場合は、売却報告を含めて密に連絡が取れる会社に任せるのがベストです。

土地見積もりをする際は複数の不動産会社に依頼して比較することが大事です。

ただ、1社ごとに連絡をして来店日を予約するのはとても面倒ですよね？そこでおすすめのサービスが不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトは、簡単な土地の情報を入力・送信するだけで、一括で6社以上へ査定依頼ができます。

来店して話を聞くと、どうしても強引な営業に押し込められてしまいます。

一括査定サイトを使えばその心配がないので、客観的に査定額を比較することができますよ。

不動産一括査定サイトの利用料は完全無料なので、気軽に活用してみてください！

※詳しい使い方はこちら！