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家が売れない時はどうする?売れ残りの理由と試してみるべき対処法

【更新日】2020-12-15
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家が売れない

古くて傷がついている、価格が高すぎる家が売れないのは当然が、築年数が経っておらず、価格も適正な家でもなかなか売れないことがあります。

家が売却できるかどうかには運やタイミングも関係してくるので、そのまま気長に待ってみるのも一つの手です。

しかし、目標の売却額が決まっている、新居の決済日が迫っているという方は、家が売れない原因を分析して対策を練ることが必要です。

この記事では、家の売却がうまくいかない主な原因3つと、それぞれの対策方法を紹介していきます。

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意
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家が売れない理由トップ3

家が売れない理由

家の売却がうまくいかない場合は、以下の3点のどれかが原因であることが多いです。

  1. 売り出し価格が高すぎる
  2. 人気が出そうな家ではない
  3. 業者の実力が足りない

売り出し中の物件が売れない場合、原因がこの3点のうちのどれなのかを分析し、対策をしていくことをおすすめします。

また、上記のリスト1~3は、番号が大きいほど、問題が深刻になっています。売れない原因が業者にあるのなら、素早い対策をおこなうべきでしょう。

業者がよくないと感じたら、気兼ねせず他の業者を検討してみることも必要です。

不動産が高く売れる業者の選び方

近いうちに家がタダでも売れない時代が到来

家がタダでも売れない時代

今までは、中古の家でもとりあえず売れば買い手がつくという風潮がありました。

ただ、今後は状態の良い家でも売れないという時代というのは、今後数年で終わると言われます。

理由としては、まず2022年問題が挙げられます。

これは、1992年に施行された生産緑地法の期限が切れることで、都市部の農地が大量に売り出され供給過多になり、不動産相場が全体的に下がるという問題です。

次に、人口減少が挙げられます。

2020年以降に本格的な少子高齢化が始まると言われていますが、それに反してマンションを中心に新築数は増えています。

現に、首都圏の新築マンションのうち約4分の1はタワマンだと言われており、室数はもうすでに需要を超えています。

新築マンションに空室があるのですから、中古の家を売ったところで当然買い手は付きません。

割高でも丈夫で安全な家を買う時代へ…

2011年の東日本大震災をはじめ、近年は日本各地で巨大災害がおきています。

今まではあまり意識していなかった耐震基準・地盤の重要性も高まっており、時代は「安くて住める家」から「高いけど安全な家」を求めるように変化しています。

上記の通り2022年問題で多くの不動産が売り出されたり、人口減少で住宅が供給過多になったりして、買主の選ぶ余地が増えていくと、「自分で家を慎重に選ぶ」という考えがより重要になってきます。

そうなると、今までは騙しだまし成約を取れていたような物件が、売れなくなってしまうのです。

2022年問題で不動産価格の今後の推移はどうなる?
2017.05.30
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも、地域に対応している業者を見つけられる、相場がわかる、匿名依頼できる点などが挙げられます。マンション・家・土地の売却希望者はデメリットに注意しながらサービスを利用してみましょう。

売却価格が原因で家が売れないときの対策方法

売却価格が原因で家が売れない

不動産業者がつける査定額(売り出し価格)は、適正額より高く付けられることもあります。

もし、価格が高すぎて売れないのであれば、適正額まで値下げをしましょう。

査定額というのは基本的に売却の予想額なので、多くの場合、その値段で売れるはずなのですが、業者によっては、予想額より1、2割高い額を提示しているところもあります。

また、最近の業者の中には「査定額は予想最低額」と位置付けているところまであり、査定額の定義はかなり曖昧です。

まずは、それぞれの業者に査定額の定義を聞いてみると良いでしょう。

不動産会社の査定価格がいつも正しいわけではない

不動産会社の査定価格は、必ずしも適正価格だというわけではありません。

業者の中には、敢えて査定価格を高く算出して契約を取ろうとする悪徳業者もいますし、そもそも査定額を売却予想価格と捉えるか、努力価格と捉えるかでも金額は上下します。

何より多いのが、不動産会社の実力不足で査定額がブレてしまうケースです。

こうしたケースを防ぐには、なるべく多くの業者に査定を依頼し、査定額を比較する必要があります。

売り出し価格を途中修正しても売れない

売り出し価格は、売主の希望も込めて査定額よりも少し高値を付けることが多いです。

ただ、物件の状態に対してあまりに高すぎても売れないので、こうした場合は途中に段階的に値下げをするようになります。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

ただ、買主は同じ地域の情報を長期間に渡ってチェックしているので、急に値下げされたことに対して作為性を感じる可能性もあります。

「もしかして欠陥住宅?」などとあらぬ疑いをかけられてしまったら、家が更に売れなくなってしまいます。

こうした状態を防ぐには、最初の売り出し価格をこだわって付ける必要があるのです。

家の状態が悪いと買主が住宅ローン審査に落ちる

家を買いたいという人が現れ、売買契約を結ぶと、その後買主は住宅ローン審査を受けます。

ローン審査に通ればその後引き渡しがおこなわれますが、もしローン審査に落ちてしまえば引き渡しは成立しません。

住宅ローンは新居、つまり売った物件を担保にするので、金融機関が家の状態を見て「担保にふさわしくない」と判断すれば、いつまで経っても家を引き渡すことはできません。

どんなに状態が悪い家でも価格を下げれば買い手は付きます。ただ、ローンの融資が下りなければ売買は成立しないので注意しましょう。

コンサルタントへ相談してみよう

家を売却するときは、仲介業者を一括査定サイトで探すのが一般的です。

複数業者の査定額を比較するのは効果的ですが、各業者がどういう意図で査定額を定めたのかまではわからないので、知らぬ間に優良業者を見逃している可能性もあります。

こうしたケースを避けるためにも、あらかじめ不動産コンサルタントに相談して、業界や業者の傾向を調べておきましょう。

今では、無料相談サービスをおこなっている一括査定サイトもあるので、相談と査定依頼を効率よく進めることもできますよ!

2017.06.08
不動産売却において、一般媒介契約はあまりおすすめされていない方法ですが、囲い込みを回避できる、営業姿勢を比較できるというメリットがあります。うまく利用することで、専任媒介契約以上の高利益に結びつけることができます。

物件自体が原因で家が売れないときの対策方法

物件自体が原因で家が売れない

面積が広く、中も綺麗なのになかなか売れない原因は、築年数と周辺環境にあることが多いです。

現在はリフォーム技術も向上し、築10~20年ほどの家でも新品同様に保つことができますが、それでも築10年を超えると人気はガクッと落ち、20年を超えると業者からも評価されなくなってしまいます。

また、駅や学校までのアクセスが悪い家も売却期間が延びることは多いです。

特に今は、ネットの不動産情報サイトから物件を探すので、「駅徒歩10分以内」というような条件で絞り込み検索をされてしまうと、物件広告を見てもらうこともできません。

売り込み戦略を再考してみる

家の築年数や、それに伴う劣化が売れない原因であるなら、ハウスクリーニングや簡易リフォーム、場合によっては物件の解体といった対策をとることで売却しやすくなります。

一方、家自体に問題はないけれど立地や周辺環境が原因で売れないのであれば、宣伝方法などの売り込み戦略を見直していきましょう。

たとえば、スマートフォン版広告を打ち出していくと、あまり競合がないので若者に見てもらいやすいでしょう。

逆に、立地が悪いのであれば、全国に向けてネット広告を出すのに加えて、周辺地域にチラシを撒く方法も効果的です。

家を売る際に大規模リフォームは必要?

結論から言うと、古くて欠陥のある家を売る場合もリフォームをする必要はありません。

確かにリフォームをして状態を良くすれば高額売却の可能性は高まりますが、それ以上に高額のリフォーム代がかかっているので、トータルで考えれば損です。

また、売主が良いと思うようにリフォームをしても、それが買主の趣味・嗜好に反しているケースも多々あります。

中古物件の購入を希望するくらいですから、多くの買主は買ってからリフォームをする前提で物件を選んでいます。

このように、リフォームをしても高く売れるどころか損をしてしまうケースのほうが多いのです。

清掃・ハウスクリーニングは売れない家にも効果的

家が売れない理由は、第一印象の悪さに原因があるかも知れません。

そこで、まずは内部を清掃・整理整頓してみましょう。

整理整頓のポイントは、こちらにまとめています。

場所 ポイント
キッチン コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所 カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレ におい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニング ものを整理整頓し、広い印象を与える
玄関 靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
ベランダ・バルコニー 洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラス ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト 中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

水回りがキレイにならない場合はハウスクリーニングを頼むのも一つの手

内覧時、買主が特にチェックする場所がトイレやキッチンなどの水回りです。

周りをどれだけキレイにしても水垢や匂いが残りやすい部分で、ここが汚いと前の人の生活跡を感じて購入を避ける方が多いです。

自力で掃除をするのが難しい部分でもあるので、専門業者に依頼するのも一つの手ですよ。

ハウスクリーニング業者には家の中をまるごと掃除するプランもありますが、なるべくなら効果の高い水回りを部分別で依頼するのがおすすめです。

ちなみに、部分別の依頼費は以下が相場となっています。

場所 料金相場
浴室 10,000~20,000円
洗面所 6,000~10,000円
トイレ 6,000~13,000円
キッチン 10,000~24,000円
レンジフード 10,000~20,000円

この中でもキッチン、トイレなどの水回りは特に印象を左右するので、しっかり清掃する必要があります。

ただ、水垢などは素人が頑張ってもなかなか取れないので、この場合はハウスクリーニング業者に依頼をしましょう。

ちなみに、業者に依頼したときにかかる料金の相場が以下の通りになります。

場所 料金相場
浴室 10,000~20,000円
洗面所 6,000~10,000円
トイレ 6,000~13,000円
キッチン 10,000~24,000円
レンジフード 10,000~20,000円

上の箇所の清掃を全て依頼した場合も、総額6~8万円程度で済みます。

家を売るなら空き家にするべきか

家を売る際に迷いがちなのが、「住みながら売るか空き家にして売るか」という点です。

結論から言えばどちらの方法でも売ることはできますが、内覧が入りやすいという点では、空き家にして売るほうがおすすめです。

ただ、無理に空き家にしようとして仮住まいに引っ越すといったことをやると、トータルで損をする可能性が高いので気をつけましょう。

住みながら売る場合でも、内覧時に家を空けておけば買主はじっくり見ることができます。

ただ直前まで住まいとして利用しているので買主がなんとなく生活感を感じて忌避することもあります。十分注意しましょう。

住みながら売却は出来る?家・マンションを空室にせず売る方法を徹底解説

古い家は解体すべき?

「家は築20年を超えると価値が0になる」というフレーズがネットでも良く見られます。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

ただ築20年以上の物件でも売れるケースは多々あります。そもそも、一戸建ては一生住む目的で建てるものなので、築10年で売り出すケースはかなり稀です。

また近年は建築技術が上がっていることもあり、築年数が古くても売れる可能性は十分あります。

そのため、古い家もある程度の時間はそのまま売り出し、それでも売れなければ解体して更地にして売るようにしましょう。

古家付き土地売却の注意点!築20年以上の中古住宅は解体・リフォームせず売ろう

変わった間取り・デザインの家はマッチングしにくい

マンションやアパートとは違い、戸建ては家族の人数や趣味・嗜好なども考慮しながら、デザイン・間取りから住宅会社と話し合って決めていきます。

そのため、あまりに特殊な家はピッタリ合う買主が少なく、なかなか成約に至らないことが多いです。

家の中でも特にマッチングが難しいのが、二世帯住宅です。

二世帯住宅はバリアフリー加工や、祖父母のための和室などがあることも多く、なかなか若い家族連れが買ってくれません。

こうしたこだわって建てた家は売値自体は高いことが多いので、時間をたっぷりとって売っていくのがおすすめです。

二世帯住宅は売れない?売却価格の相場と高く売るポイント・注意点

売れない家の特徴とは?

いくら実績のある不動産会社に売却を依頼しても、家の質が原因で売れ残ってしまう可能性は十分存在します。

自分の売りたい家が売れにくい条件に当てはまる場合は、ある程度覚悟を持って売りに出す必要があります。

ここからは、売れにくい家の特徴を解説していきます。

築年数が経過しすぎている

どんなに広くて立地の良い家でも、築年数が古いと一気に売れにくくなります。

売れにくくなる基準としては、築20年を一つの目安にしましょう。

家・マンションともに築年数の経過によって価値を落とす傾向がありますが、戸建て住宅は木造が多いので、より築年数経過の影響は高いと考えられます。

売らなければいけないタイミングは唐突に来るものですが、「今が売り時」と判断したらスピーディに手続きを済ませないと価格はどんどん落ちるので注意しましょう。

アクセス・立地が悪い

最寄り駅までの距離が遠い、都市部まで何本も電車の乗り継ぎが必要といった物件は売れにくいので注意しましょう。

アクセスの良さは、都心や地方の大都市など不動産が密集するエリアほど重要になってきます。

生活環境が充実してない

スーパー、コンビニ、ショッピングモールといった商業施設や病院、銀行など生活に欠かせない施設が近くにない家は売れにくい傾向にあります。

近くに公園や樹木がない場合も、「緑がない」という理由で評価が低くなりがちです。

周辺環境が悪い

近くが工場、倉庫、空港などで騒音がうるさかったり、パチンコ店、風俗店などが近くにあったりする場合、不快感を持つ人が多く、売れにくい傾向にあります。

周辺環境の悪さは危険・うるさいといった実害のあるものだけでなく、お墓が近いといった精神的なリスクのある場合も含まれます。

過疎化が進んでいる地域にある

日本全体が少子高齢化で、ほとんどの地域で人口減少が起こっていると言われています。

その中でも学校が閉校するなど、減少が顕著なエリアは将来的な発展性が低いと見なされて売れにくくなります。

内覧の印象が悪い

家の条件は十分良くても、実際に内覧をしたら印象と違った、汚かったという印象を与えてしまい、それ以上進まないケースがあります。

広告写真を見た時は良いと思ったのに内覧で断られるということは、臭いが染みついている、整理整頓がなっていない、日当たりが悪いといったことが考えられます。

内覧準備は売主が積極的に介入できる部分でもあるので、しっかり対応しましょう!

変型の土地に建っている

三角地、旗竿地など、特殊な形状の土地に建っている家は、建て替えが難しいため売れにくい傾向にあります。

接道状況なども売れるかどうかに大きく影響するので注意しましょう。

再建築不可物件である

再建築不可物件とは、今同じ物件を建て直した場合、建築基準法で違法と見なされてしまう物件のことを指します。

再建築不可物件は住宅ローンを組めないので、需要はかなり減ります。

現行の建築基準法を満たしていないということは築年数も古くなっているケースが多く、利益も出にくい可能性が高いので注意しましょう。

二世帯住宅など家族構成に合わせた住宅

二世帯住宅や子供部屋の多い住宅などは、住む人を選ぶので需要は局所的になってしまいます。

家族構成にピッタリ合う方がいれば逆に高値で売れる可能性もありますが、売れ残りはある程度覚悟しなければいけません。

こだわりの強い・派手なデザイン

家の構造や築年数、アクセスなどは全く問題がなくても、デザインが赤やピンク一色など、前の持ち主の趣味嗜好が全面に現れた物件は売れにくい傾向にあります。

早期売却を目指すなら間取り・デザインともにシンプルなものが好まれることを把握しておきましょう。

契約した業者が原因で家が売れないときの対策方法

契約した業者が原因で家が売れない

不動産売却は第三者を立てずにおこなわれるため、不正や問題があっても気づきにくいですし、家の売却経験がある人はごく少数なので、実力のない業者の言葉でも鵜呑みにしてしまうことが多いです。

初心者が能力を見抜くのは難しいですが、連絡が少ない、客観的にみて広告が手抜きだというところから、相手のモチベーションの低さを見抜くことはできます。

やる気のない業者に仲介を依頼し続けても良い結果は得られないので、違う業者に依頼しなおしましょう。

まずは広告効果をチェックする

買主からの問い合わせがあまりにも少ない場合は、出すべき場所に広告が出ていないことがあります。

まずは不動産会社に、広告をしっかり出稿しているか確認しましょう。

その次に、広告の内容をチェックします。

パット見で内見の写真が汚かったり、テキストがゴチャゴチャしていてわかりにくかったりする場合は、指摘をしてもかまいません。

ごく稀に、広告に以下のようなNG訴求が載っているので悪徳業者扱いされている可能性もあります。

  1. 日本一
  2. 完璧
  3. 絶対
  4. 厳選
  5. 最高級
  6. 激安、買い時など

こうした訴求は法律で禁止されているので、第三者機関に相談をしましょう。

不動産売却の広告費は誰が負担するの?高く早く売れる広告・宣伝とは?

担当業者の働きぶりをチェックする

売買契約をすると担当業者に販売活動を委託するようになります。

こうなってしまうと、本当にしっかり売ってくれているのかの確認が難しくなります。

実際、販売活動で手を抜く業者というのも大勢存在します。これは、仲介手数料は家の売却価格に応じて金額が決まるからです。良い家なら何もしなくても売れるので、費用対効果を上げるにはむしろ手を抜く=営業コストを削減したほうがお得だからです。

もしあなたが担当業者を感じたら、期限を付けて改善してほしいと伝えましょう。いきなり契約解除を訴えても、正当な理由がなければ逆に違約金を求められる可能性がありますよ。

不動産売却の業者変更・契約解除の方法を紹介!途中解除で違約金はかかる?

一般媒介でやる気がある業者を見抜く

モチベーションの高い業者を見つけるために、まず媒介契約を複数業者と結んでそれぞれの対応を観察した後、信頼できる業者一社と専属契約を結びなおすという方法があります。

一般媒介契約は複数業者に売却の仲介を依頼する方法ですが、契約にたどり着いた一社だけに仲介手数料を支払うので、業者にとっては利益が得られる確証がなく、専属契約に比べてモチベーションは低いといわれています。

そのため、一般媒介契約でも頑張ってくれている業者は専属契約にすれば更なる働きを期待できますし、複数業者と契約するので比較もしやすいです。

田舎の売れない家を売却する方法

田舎の家は街からのアクセスが悪く、人の流入も少ないため、需要が極めて低い傾向にあります。

ただ、売れないからといって放置をしていても、税金・維持費がかかって損をしてしまいます。

田舎の売れない家を何とか売却する方法はあるのでしょうか?

最低限のリフォーム・リノベーションを実施する

立地がいくら地方の村だっととしても、1年のうちに1人以上は中古の家購入を求める方が現れる可能性が高いです。

そもそも、田舎の家は周辺に住む住民からの需要も高く、全く需要ゼロという訳ではないのです。

ただ、購入を希望する方の数は都市部に比べて少ないのは確かで、競合も内覧を募集している場合、買主を奪い合うことになります。

少ない顧客の心をしっかりつかめるように、最低限のリフォーム・リノベーションは実施するのも手です。

建物を解体して更地化する

老朽化が進んでいる家は、解体して更地にして売るのも一つの手です。

老朽化する建物を1からリフォームするには莫大なお金がかかるため、ほとんどの購入希望者は築古の家を解体する前提でいます。

これを事前に売主側でおこなえば、買主の手間・コストを省くことができます。

また、土地として売り出せば更に広い需要に対応できるようになります。

田舎の家の売却実績が高い不動産会社を選ぶ

田舎の家の仲介売買をおこなった経験がないという業者も日本にかなりの数います。

都市部の仲介を得意としている業者が必ずしも田舎の家の売買に強い訳ではないので、できれば田舎の家の仲介が得意な業者を探して、契約することをおすすめします。

様々なサービスを調査する

田舎の家は売れ残りのリスクが段違いに高いため、空き家のマッチングをサポートするサービスなどが利用できる可能性もあります。

普段生活する上では気にならないことも多いので、売却するのを機に一度しっかり調査をしてみましょう。

こうしたサービスを利用することで、意外とスムーズに売れる可能性も十分ありますよ!

対策しても家が売れない!考えられる原因とは?

家が売れなくて悩む人

ここまで、売れ残った家を売る方法を紹介しましたが、こうした方法をいくら実践しても売れ残ってしまう可能性は十分あります。

ただ、家が売れるかどうかには運とタイミングも大きく関わってくるので、6か月売れなくても7か月後に成約が取れる可能性は十分にあります。

ただ、家が売れる平均期間とされる3~6か月までに成約が決まらない場合は、なぜ売れないのかを本格的に見直すべきです。

今回は、家が売れ残る理由をわかりやすく紹介していきます。

業者が怠慢を続けている

家を実質的に売るのは契約した不動産会社です。

そのため、ずっと家が売れないのは契約した業者に問題があり、注意しても治っていないことが多いのです。

まずチェックしたいのは、レインズに売り出し物件がしっかり掲載されているかどうかです。

レインズに掲載されている物件情報は、全国すべての不動産屋に紹介してもらえるようになります。

レインズに登録するのは仲介業者の義務なので、登録がなければ第三者へ相談をしましょう。

囲い込み(両手仲介)を受けている可能性もある

大手不動産会社にありがちなのが、囲い込み(両手仲介)という方法です。

これは、自社が仲介する買主と売主をマッチングさせて仲介手数料を両取りしようとするやり方で、他社を経由した購入希望が意図的にシャットアウトされているので成約まで時間がかかります。

悪質な手法ですが、売主側から見破ることはかなり難しいので注意が必要です。

築15年前後の家は意外に売れにくい

築20年超の家が売れにくいのは前述の通りですが、意外と築15年前後も売れにくくなります。

その理由が、コンロやエアコン、換気扇などの住宅設備の交換時期がちょうど15~20年になるからです。

未交換のまま売れば、買主が自腹で交換費用を負担しなければいけないので、忌避される傾向にあります。

これを防ぐには設備保証がしっかりしている不動産会社と契約をするか、「換気扇は自分で直しますが、エアコンは買い取ってくれませんか?」など、それぞれ個別に対応するのがおすすめです。

家を売る時にエアコンは外すべき?エアコンの買取・処分方法を徹底解説

家を売る時期が悪かった

中古の家が最も売れるのは人々が家を買う必要に迫られた時、具体的に言えば転職や異動の多い春や秋です。

家を売る時期は2019年4月がおすすめ!タイミング良く売れば価格が1割増

家売買のピークは地域によっても異なりますが、この時期以外に売り出しても成約まで時間がかかることが多いです。

ただ、現在は住宅ローンの金利も低く、2020年のオリンピックを前に相場が高くなっているので、比較的売れやすいタイミングではあります。

2022年には生産緑地が大量に売り出されることによる不動産相場の大幅下落が予測されているので、なるべく早く売った方が良いには良いです。

2022年問題で不動産価格の今後の推移はどうなる?

6か月経っても売れなかったら値下げをしてみる

家が売れる目安の6か月までに成約が決まらなかったら、価格を値下げするのも一つの手です。

この際、少額をチマチマ下げていても買主は値下げをしたことを認識できません。まずは50万円を下げるのが相場です。

売買契約時に買主は更なる値下げを要求することが多いです。販売時に値下げしすぎると、契約時に更に下げられて利益がほとんどなくなってしまいます。

販売時の値下げは最大50万円、交渉時の値下げは最大で価格の10分の1と決めておくのがおすすめですよ。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

売主自身の対応に問題があるかも知れない

売主であるあなた自身に問題があるので家が売れないのかもしれません。

はじめて家を売る方は、内覧時に張り切って押し売りをしてしまうことも多いですが、こうした態度は逆効果です。

家を売りたいがあまりに焦ってしまい、嫌な営業マンのようになってしまっている方が多く見受けられます。

正直にいってしまえば買主が話を聞きたいのは仲介業者なので、しつこくPRをしても損しかありません。

特に内覧は物件を静かに見たいという方が多いので、不安なら売主は席を外してしまっても構いません。

それでも売主自身でアピールをしたいなら、近くの美味しいパン屋や地域の祭りなど、長年住んだ人にしかわからない地域の魅力をプレゼンしましょう。

もし新生活への期待を高めることができれば、成約率はグッと高くなります!

どうしても家が売れないなら途中で売却をキャンセルしてもOK!

家が売れ残る

家を売却するときには、運とタイミングも結果に関わってきます。

広告が買い手の目に留まるかどうか、更に、その物件が買い手の需要を満たしているかというのは、売り手の力でどうにかできるものではありません。

なかなか成約が決まらないのであれば、一旦売却を止めるのも一つの手です。

では、なぜ家の売却が決まらないときに、手続きを中断するという手が有効なのでしょうか?

家の売却を途中でやめるのは原則NG?

前提として、不動産売却を途中でやめるのはあまり推奨される方法ではありません。

投資用の物件であれば問題はないですが、居住用の家を売却して新居の購入費に充てたい場合などは、中止をすることで引っ越しに影響が出てしまいます。

不動産住み替えを売却・購入同時進行でおこなうメリット

買い手にも迷惑がかかってしまいますし、大きなトラブルが起きかねません。

また、売却中は基本的に内覧準備などで物件を利用することができないので、活用できない家をただ所有し、税金を支払い続ける羽目になってしまいます。

早めに売却したほうがメリットは大きい

もう一つ、一度売り出したら家を成約するまで継続して宣伝するべき理由があります。

それは築年数です。

意外に思われる方も多いでしょうが、不動産は眺めや日当たりよりも築年数が浅いかどうかが評価の基準となります。

特に家(戸建て)はマンションよりも年数が経過するごとに低下する価値が大きいので、最長でも築20年を期限に売却を考えなければなりません。

なかなか家が売れないときは価格もどんどん値下げしていくので、一度販売をやめるのが得策のように感じますが、実はそのまま売り切ってしまうほうがお得という考えが一般的です。

売れないなら途中で売却をやめて再度売り出す方が良い

かつては閉鎖されたイメージのあった不動産取引ですが、現在ではポータルサイトと連動してネットで売り出し物件を宣伝するのが主流となってきました。

もちろん、かつてのように新聞の折り込みチラシなどを近隣の家にポスティングする手法も取られていますが、今はほとんどの人がネットで売り出し中の家を探すようになっています。

このような時代の変化によって、上手くいっていない家の売却をやめるメリットが拡大しているのですが、それは一体どういうことでしょうか?

“新着物件”が買い手の興味を独占

家の広告が載っているポータルサイトの多くは、掲載して間もない家をサイトの目につくところに配置する仕組みとなっています。

つまり、購入希望者が物件探しでサイトを訪問する場合、まず新着物件が目につくようになっているのです。

これは裏を返せば、売り出しをしてから時間が経過すればするほど、広告が購入希望者の目に付きにくくなってしまうということです。

そのため、あまりに売れない場合は、一度広告掲載を中止し、時間が経ったのちに再び新着物件として売り出すほうが結果に結びつきやすくなっているのです。

以前よりも売り出し価格の設定が重要に

ただ、このときに気を付けて欲しいのが売り出し価格の設定です。

以前は、業者が算出した査定額に売り手の希望を上乗せして価格設定をし、少しずつ値下げしていくのが一般的でした。

しかし現在はポータルサイトの出現により、売り出し価格を適正価格に近付けていかないと売れにくくなりました。

そのため、もし家の売り出しを一度中止して再度チャレンジしたい場合は、1度目の価格設定をしっかりと反省し、2度目の価格設定に反映するのが重要となります。

家の売れない理由が売主にあるケース

家が売れないのは、築年数やアクセス、外観だけが理由ではありません。

残念な結果に陥ってしまうのは売主自身の問題である可能性も多々あります。

ここから売主自身が陥りがちな問題を紹介していきます。当てはまる方は改善していきましょう。

➀家を掃除したつもりでいる

家の内覧に向けて清掃を精一杯おこなったつもりでいる方も多いですが、なぜか誰も購入してくれないというケースは多いです。

「こっちはちゃんと掃除してるのになんで…」と思う気持ちもわかりますが、内覧準備は相手が納得してもらうまでおこなわないと意味がなく、成約につながっていない場合は掃除にかける意識がまだ足りない可能性が高いです。

中古とはいっても、一度売り出した家は商品となるので、理想をいえばモデルルームのようなクオリティまで清掃・整理整頓をおこなう必要があります。

「そんなの無理だよ…」と思う方は、プロのハウスクリーニング業者に依頼することをおすすめします。

②時間をかけて準備・価格設定をしたのに成約が取れない

十分に時間をかけて情報収集や価格設定をおこなったのに、内覧希望者が全くあらわれず成約が取れないケースも良くあります。

この場合、準備に労力をかけすぎた結果、価格設定の根拠やスケジュール設定が複雑になりすぎて需要と乖離してしまっている恐れがあります。

また、例えば最初の査定依頼から契約・売り出しまで数か月かけて準備したなら、その間に相場が変動している恐れも考慮しなければいけません。

③査定額の根拠を確認していない

複数社に査定を依頼して、とりあえず最高値をつけてくれた業者に契約したは良いものの、根拠のない金額だったので売れ残りが続いてしまうケースは良くあります。

査定額を比較して業者と契約を結ぶ際は、査定額の根拠をしっかり確かめる必要があります。

家が売れない時にやってはいけない代表的な行動

家が売れない時は、とにかく現状を打破しようとして様々な行動に走ってしまいがちです。

ただ、焦って下手な行動をすると、余計に売れ残り期間が下がるだけでなく、価格が大幅に低下し、売り出した意味がなくなってしまいます。

ここからは、家が売れない時にやってしまいがちなNG行動を紹介します。

売却価格を大幅に下げる

家が売れない時には値下げをして成約率を上げる方法が効果的です。

ただ、見境なく50%以上も値下げをするような行為はやめましょう。

過度に値下げをすると目標額に届かない上、重い税負担や仲介手数料がかかって、大損してしまう恐れがあります。

そもそも家は一般人が持ちうる最高額の資産で、それを売却するというのはよっぽどのことです。

家が予想より売れないと焦ってきて、当初の目標を離れて、とにかく早く売ることのみを重視するようになってしまいがちです。

家がなかなか売れない時でも、最初に立てた利益額・期限の目標はブラさないようにしましょう。

内覧準備への力の入れ方を減らす

家の売主も最初のうちは清掃・整理整頓にいそしみ、内覧準備に全力を注ぐことと思います。

ただ、いくら準備をしても内覧に来ないと、売主も段々やる気を失い、清掃の頻度は下がっていくものです。

ただ購入希望者にとっては、売れない期間が長引いているかどうかは関係ありません。売り出し中の家=商品ですから、いつでも良好な状態に保たなければいけないのです。

内覧の応募は運・タイミングもかかわってくるので、いきなり応募数が増えるということもあり得ます。この時に準備をおろそかにしていれば、せっかくの内覧者を逃すことになってしまいます。

家を空にしてみる

ネット上では、「住んでいる人がいる家より空の家のほうが売れやすい」という噂があります。

確かに内覧時は誰もいない空のほうがじっくり隅々まで見られるというメリットがあります。

ただ、住みながら売る際も、内覧時に席を外せばよいだけなので問題ありません。むしろ、机や家電を置きっぱなしにすることで、入居後にイメージがつきやすかったという方も多いです。

売却中の家を空にしようとすれば賃貸の仮住まいに引っ越すといった対応が必要になるので、ムダにお金がかかります。

万が一、家が予想以下の価格で売れた時の為に、売却中は自己資金をできるだけ貯めておくことをおすすめします。

検査やメンテナンスにお金を使いすぎる

現在流行のインスペクションなど、専門家に検査を依頼しお墨付きをもらうことで成約率を上げられるサービスも存在します。

また、不動産会社が提供する内覧用のインテリアサービスなどもあります。

家が売れない時は、これらのサービスを活用してみるのも一つの手です。

ただ、これら販売を促進するサービスは、企業がPRしているほど劇的な効果はほとんど期待できません。

代表的なのは売れないからといって大規模リフォームを敢行するケース。たとえ数千万円をかけて丸ごと改築したとしても、値上がり幅はたかだか数百万円程度でしょう。

買主は一生を左右する重要な買い物をする訳ですから、売主の予想以上に不動産知識を蓄えています。

小手先の対応で売れ残り状態が解消される可能性は低いと考えて良いです。

無計画に立て壊す

家が売れない時は、建物部分を立て壊して更地化することも考えられます。

ただ、立て壊したからといって必ず売れやすくなる訳ではありません。

建物が建っていると固定資産税が減額されるので、お得に売却活動を進めることができます。

特に築浅の家を立て壊すのはやめましょう。数千万円の資産価値が0になってしまいます。

家が売れないストレスとの付き合い方

家が売れない人の中には大変なストレスを抱える方もいます。

特に引っ越し・転勤などで期限が決まっている方は、売れ残り期間が延びるほど精神的な不安が拡大していくことでしょう。

家が売れないストレスとどう付き合っていくべきなのでしょうか。

「良い時期に売り出した」と考える

2020年までの不動産市況は東京オリンピック特需もあり、かなり好調に推移しています。

しかし、オリンピック以降は本格的な少子高齢化の進展・持ち家需要の低下により、中古の家は現在の何倍も売れにくくなると言われています。

特に2040年以降は日本全体の持ち家率が50%を切ると予測されます。その中で中古の家を購入した方は極わずかでしょう。

家を売らないといけないタイミングは意外と人生に1回は訪れるものです。売却を思い立ったのが早くて良かった、更に遅かったらもっと売れなかったとポジティブに考えるのも一つの手でしょう。

引っ越し後でも家は売れる!気楽に待つのも大事

住み替えを考えている方は、今の家を売ってからでないと引っ越しできないと思ってはいませんか?

住み替えには上記以外にも買い先行という方法があり、自己資金で一旦新居に引っ越しをした後に、住み替え先で手続きをおこない、売却を進めることができます。

売却代金を引っ越し費用として使用できないのがデメリットですが、しっかりお金を貯めている余裕のある方なら問題なくおこなうことができます。

家が売れない営業マンかどうかを見抜くコツ

売れないのは、あなたの家に100%問題があるとは限りません。

販売活動のほとんどは仲介業者の担当営業マンがおこなうので、彼らに問題がある可能性も十分あります。

仲介業者と契約する際は、相手が家を売れる営業マンか、売れない営業マンかを見極める必要があります。

身だしなみがしっかりしているか

「人は見かけによらない」という言葉通り、どんくさそうな外見でも仕事でとんでもない実績を残している営業マンは多くいます。

ただ、全体の傾向を見れば、明らかに身だしなみがしっかりしている営業マンほど仕事が出来る傾向にあります。

特に家を売るというのは大金が動く重要手続きですから、依頼先選びはこだわり過ぎるほどこだわって支障ありません。

押し売りしてきた営業マンを選ばない

家売却を担当している方には、イケイケの営業マンに無理やり契約を結ばされた方も多いです。

こうした方は「絶対に売れますよ!」と言った根拠のない発言に心を動かされがちです。しかし、実際の家売却作業はち密な計算や手続きを必要とするので、勢いだけではどうにもなりません。

むしろこうした業者に依頼すると、強気の価格設定と買主の需要が合わず、売れ残りが長期化するケースが起こりやすいです。

相手からグイグイ来られた場合は、契約を即決せず一歩引いて考えましょう。

慣習をすぐ口に出す営業マンは売れ残りやすい

「不動産業界は一般的に○○なんですよ」「今のタイミングは市況的に○○です」と、高い専門性や業界の慣習をすぐ引き合いに出す業者は、条件の悪い家を任せてもそのまま売れ残ってしまう可能性が高いです。

もともと条件の悪い家を期限内に売るためには、セオリーから外れた戦略も必要になってきます。むしろ、そうした業者でないと1つ1つ違う依頼者の希望を叶えることはできないでしょう。

担当者と話した時の口ぐせや口ぶりも、業者選びの参考にしましょう。

不動産一括査定サイトを使って売れない家を売却しよう

不動産一括査定サイト

家の売却を成功させたい方におすすめのサイトが、一括査定サイトです。

カンタンな物件情報を入力するだけで 平均最大6社に一括査定依頼ができる優れもので、比較をすれば相場がすぐにわかります。

また、高額査定をしてくれた業者と契約をすれば、相場以上で高く売ることができます。

こちらにサイトの詳しい使い方がまとめているので、ぜひ参考にしてください!

【2018年】不動産一括査定サイト33社を比較!評判・口コミで選ぶ最新おすすめランキング
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