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不動産売却の名義変更とは?かかる費用・流れ・必要書類を解説!自分で変更できる?

【更新日】2021-05-27
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不動産売却の名義変更

誰かに所有されている不動産には、名義というものが付いています。

名義とは所有権をもつ人が誰なのかを示すものなので、実態と違う場合は変更する必要があります。

特に不動産売却の前後には、名義をしっかり変更しないと大きなトラブルにつながるため、しっかり手続きをしなければいけませんが、どのような流れで手続きをおこなえば名義変更ができるのか知っている人は少ないと思います。

そこで、この記事では、不動産売却には必須な2つの名義変更の方法を解説していきます!

なお、名義が複数いる物件の売却については、この記事をチェックしてください!

共同名義の家を売却する問題点

不動産売却では正しい名義への変更が必須

名義変更は事前に準備・確認をおこなっておくと良いです。

不動産売却のどの手続きにもいえることですが、他の手続きの確認をおこなう理由としては「もしかしたらミスがあるかもしれないのでチェックする」という意味が強いです。

一方、不動産売却時の名義変更は、自分で購入した物件以外は高確率で必要な作業となります。

なぜなら、不動産の名義変更はおこなうタイミングなどに関する明確な規定がないため、特に相続された物件や土地などは、気づかないまま名義の変更をしていない可能性が非常に高いからです。

また、売却前の変更と違い、売却後の買い手への名義変更は売り手も必ず書類を準備しなければなりません。

不動産の名義変更の重要性を知るべし

前述の通り、物件を受け渡されてからいつまでに名義を変更しなければならないのかという決まりはありません。

それだけでなく、名義とは違う人が物件を所有していても問題なく住み続けることができるので、受け渡されたタイミングで不動産業者から指摘がなければ、ほとんどの場合はそのままの名義になっているでしょう。

しかし、不動産の名義は所有権を主張する唯一のものであるので、誤りがあれば当然売却することはできません。

名義が登録されていること自体知らない人も多いと思いますが、かなり重要なので、必ず事前に確認・準備をしましょう。

不動産の名義は登記事項証明書(登記簿謄本)に記載!相続物件は売却前に確認を

中古住宅の正式な持ち主は、どこを見れば確認できるでしょうか?玄関前の表札でしょうか?

当然住んでいる人が所有者だと思うでしょうが、実はこれは正しくありません。

不動産の所有者は、登記事項証明書(登記簿謄本)に記載されている権利者のものとなります。

登記事項証明書は不動産の所有者・面積・所在地などを詳しくまとめた書類で、法務局(登記所)で本人以外も自由に確認することができます。

所有権の登記をおこなうことで、物件の権利を主張することができます。もし、登記簿に書かれている所有者が実際と違うなら名義変更の登記が必要です。

不動産売却前に名義変更するケースは多い

不動産は名義人が売却手続きをしていくので、登記事項証明書の名前が実質的な所有者と違うなら、名義変更をします。

ただ、不動産の名義は住む人が変更になればすぐに変更しないといけないものではありません。そのままでも刑罰の対象に問われることはほぼなく、手続きも面倒なのでそのままが多いです。

特に相続した物件は名義がずっと親のままで、売却前にはじめて名義変更するという事例が多くなっています。

相続した不動産売却の流れをわかりやすく解説!

不動産売却の名義変更の流れ

不動産売却で名義変更をする流れは非常にシンプル。

書類を準備して、法務局に登記申請をすれば良いだけです。

とは言っても、初めてなので細かい部分が分からず、苦労する方もいらっしゃるでしょう。

法務局は必ず相談コーナーを設けており、1から親切に教えてくれます。

名義変更をしようと思ったけど、これから何をすれば良いか分からないという方は、まず法務局の窓口に相談しましょう。

※法務局の窓口担当は税の専門家ではないので、複雑な問題は回答できない可能性があります。その場合は税理士を頼るのがおすすめです。

相続によって物件を所有した場合、売却前の名義が売り手と異なっていることが多いですが、そのほかには、離婚後に親権を妻が得たケースなどが挙げられます。

例えば、前夫が購入した家に子どもと住んでいたが再婚をするので売却したいときは、名義変更しなければなりません。

これらのケースでは、以下のような流れで手続きをおこないます。

  1. 司法書士を探して依頼
  2. 名義の変更
  3. 不動産業者と仲介
  4. 販売活動~引き渡し

司法書士選びは業者選びと同じくらい重要

販売活動を一括してサポートしてくれるのは不動産業者ですが、これらの名義変更や相続登記をサポートしてくれるのは司法書士です。

売り手の注目度は業者に比べれば低いですが、司法書士のなかでも、報酬1回払いで名義変更と売却のどちらも担当してくれるサービスをおこなっているところなどがあります。

それぞれどんな保証・サービスをおこなっているのかを比較した上で仲介業者を決めるように、司法書士もなるべく業者の紹介ではなく、自分の意志で決定するようにしましょう。

2017.06.21
不動産売却は印鑑証明をする必要があります。実印登録をすることではじめて契約書が効果を持つようになるので、早めに手続きをしておきましょう。意外と手間がかかるものでもあるので、以前から持っている身分証を利用しましょう。

名義変更のためには所有権移転登記が必要!司法書士に依頼するのが安全

不動産の名義変更には、所有権移転登記という手続きが必要です。

所有権移転登記のためには、まず以下5つの書類を揃えます。

  • 登記申請書
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 固定資産税評価証明書
  • 登記識別情報

土地売却の所有権移転登記は専門家に頼むべき?自分で書類申請すれば費用削減!

これら5書類の取得方法はこちらにまとめてあるので、参考にしてください。

不動産売却の必要書類と取得方法をタイミング別に徹底解説

これらの書類を郵送か実際に法務局へ赴いて提出します。

所有権移転登記は専門知識も必要になるので、はじめての方にとっては難易度が比較的高いです。

そのため、多くの方は司法書士にお金を払い(平均4~5万円)、手続きを依頼します。

不動産売却で司法書士は何をするの?

所有権移転登記をすると「権利部」の記載が変更される

登記事項証明書の表題部には「権利部(甲区)(所有権に関する事項)」という、不動産の権利関係について記している部分があります。

所有権移転登記をおこなうと、ここその旨が記載されます。

法務局の数は意外に少ない!自分で登記をする際は混雑・アクセスに注意を

法務局の数は通常、一つの県に本局・支局が5~7つほどとなっているので、場所によってはアクセスが不便でもあります。

変更を一日おいてしまうと、特にマンションの場合は管理費の日割り計算などが煩わしくなるので、決済当日の流れをシミュレーションしておきましょう。

不動産の名義変更にかかる費用はいくら?

不動産の名義変更で必要な費用は、以下の3種類です。

  • 登録免許税
  • 書類取得費用
  • 専門家への依頼料

特に専門家(司法書士)への依頼料はいくらに設定されているかで異なりますが、合計しても数万円程度で済ませることができます。

ただ、その他に取引で生じる各種税金もコストに含まれてくるので、それを考えると決して割安な訳ではありません。

不動産売却の場合、名義変更にかかる費用は主に以下の2つです。

  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬

登録免許税の課税額は、売る物件が建物か土地かによって以下のように変わります。

不動産タイプ 課税額
建物 売却価格の1000分の20
土地 ※売却価格の1000分の15

※2019年4月1日から1000分の20に減額

これに司法書士への報酬(4~5万円ほど)を加えたのが、名義変更にかかる総コストとなります。

例えば、2018年時点にマイホームを2,000万円(建物:1,000万円 土地:1,000万円)で売り、所有権移転登記を4万円で依頼した場合のコストは、以下の通りです。

1,000万円×20/1000+1,000万円×15/1000=35万円
35万円+4万円=39万円

不動産の相場をこちらで紹介している方法を使って最初に調べておき、名義変更にいくらかかりそうかシミュレーションしておくと安心ですよ!

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

名義変更を自分でやるのはおすすめできない

名義変更を自分でやれば、司法書士への依頼にかかるコストをカットできますが、これはあまりおすすめできません。

マニュアルを見ながらやれば一人でも出来そうに思いますが、不動産売却の手続きは状況に応じて適宜内容を変更するケースがかなり多いので、必ずしも画一的な手続きではありません。

何より心配なのが、売主の法知識の欠如です。

不動産売買には独自のルールが定められており、破ればペナルティを受けます。

なぜ独自のルールがあるかというと、国土をどう利用するかというのは国の経済にもかかわるので、制限が必要だからです。

手続きの流れはわかったつもりでも、法律や不動産業界の慣習を学ぶにはかなりの時間・労力を要します。

無用なトラブルを避けるためにも、素直に司法書士へ依頼するのがおすすめです。

不動産売却にかかる費用一覧!いくらかかるのか解説

売主から買主への名義変更は引き渡し時におこなう

不動産売却前の名義変更は不要なことも多いですが、あなたが不動産を売った時の買主への名義変更は、必ずおこなわないといけません。

売買契約から約1.5か月後に、売買者・仲介業者らが銀行の一室などに集まり、住宅ローンの決済や購入金の支払い、カギの引き渡しなどをおこないます。

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

売主から買主への名義変更も、この引き落とし日当日におこないましょう。

引き落としには依頼した司法書士も同席するので、前述の必要書類をその場で渡しましょう。

書類に不備がなければ、司法書士は法務局に行って所有権の移転手続きを完了させます。

登記事項証明書の記載内容が変更されるまで1~2週間かかる

司法書士は、引き渡し日当日に法務局で変更登記の申請を済ませます。

ただ、実際に登記事項証明書の記載に反映されるのは、それから1~2週間後となります。

例えば、3月1日に引き渡しをおこない、その日に利用権を移転する旨を売買契約書に記載していたとしても、登記事項証明書に反映されるのは、3月10日前後となります。

では、3月1日~10日の間で何かしらのトラブルが起きた場合、売買契約書と登記事項証明書の記載内容どちらが優先されるのでしょうか?

このように、行政等の認識と売買契約書の記載事項に食い違いがある場合、ほとんど売買契約書に書かれている内容が優先されます。

売買契約書は国や自治体へ提出する書類というだけでなく、売主・買主間の約束でもあり、実印を押すことでそこに意思が確認されるのでまず2者間でトラブルが起きれば契約書の内容が何よりも優先されます。

売買契約書のチェックポイントはこちらにまとめてあるので、ぜひご覧ください!
不動産売買契約書の書式・記載内容と作成時の注意点

名義変更の必要書類はケースによって異なるので注意

不動産の名義変更は遺産相続・生前贈与・財産分与など、ケースによってやり方が異なります。

細かいケースの違いや利用する特例の有無などでも変わる可能性があるので、事前に相談窓口で確認しましょう。

不動産売却で必要な書類の内容と取得方法を解説!不動産を売る時に必要なものを一覧で紹介

不動産売却で名義変更をおこなう際の注意点

不動産売却時の名義変更は、ケースによっては大きなリスクに繋がりかねません。

ここからは、名義変更をおこなう際に注意すべきポイントを解説していきます。

親族間の名義変更は贈与と見なされる

親子間の名義変更は、贈与と見なされてしまうことが多いので注意が必要です。

これは、形式上は売買という形を取っていても、裏で生計を一にしていれば実質的に贈与と見なされるためです。

血のつながった親子(直系尊属)からの贈与(特例贈与財産)の場合、贈与税は以下のように計算されます。

特例贈与財産の税率・控除額
課税価格(-110万円) 税率 控除額
200万円以下 10% -
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1,000万円 30% 90万円
1,500万円 40% 190万円
3,000万円 45% 265万円
4,500万円 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円

このことを知らずに放置していると、脱税を疑われて税務署からお尋ねが来るので注意しましょう。

不動産売却をすると贈与税が課される?税金が発生する条件と課税を回避する方法

名義変更では権利者と義務者の立ち合いが必須

名義変更は原則、登記権利者と登記義務者が共同でおこなう必要があります。

登記権利者(売主)と登記義務者(買主)は双方の合意に基づいて名義変更をしなければいけません。

双方が対立関係にある倍は成立しないので注意しましょう。

遺産分割協議を伴う名義変更は手続きが複雑

相続時の名義変更は、その前に遺産分割協議を済ませていることが当然必要になります。

遺産分割協議は手続きがかなり煩雑で、更に時間もかかる作業です。

協議・名義変更も含めて膨大な時間がかかってしまうので注意が必要です。

不動産の名義変更を検討の方はまず不動産会社に相談しよう

不動産の名義変更などは、不動産売却で必要な手続きの中でもかなり細かいものです。

ただ、円滑、安全に不動産を売るためには、こうした細かな手続きをしっかり処理することが何よりも重要です。

しかし、不動産会社、担当者によってはこうした細かい手続きに手が回らないことも多いです。

こちらに仲介売却でおすすめの業者をまとめてあるので、業者選びの参考にしてください!

不動産売買契約書の書式・記載内容と作成時の注意点

業者選びには一括査定サイトを使おう!

業者選びをスムーズに行うために、一括査定サイトを活用するのがおすすめです。

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査定依頼をすれば必要最低限の電話連絡が来ますが、担当者の対応を比較すれば、どこが信頼出来る業者か一目瞭然ですよ!

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利用料は完全無料なので、気軽に利用してみましょう!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較
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