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事故物件を売るには?欠陥住宅のトラブル内容は告知すべき?

【更新日】2018-12-13
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立ち入り禁止の危険な土地

不動産を売却する理由はライフスタイルの変化や住み替え目的などさまざまですが、中には事故物件を手放したいから売ってしまいたいという人もいます。

しかし、購入した人が手放したいと思うほどの物件が、果たして無事に売れるのでしょうか。多くの人が疑問に思うでしょう。

そこで、この記事では、事故物件でも通常の不動産売却と同じように売ることができるのか、売却時の注意点はどのようなものがあるかを解説していきます。

ちなみに、普通の不動産売却について知りたい方は、この記事を参照することをおすすめします!

不動産売却の流れを査定から物件引き渡しまで一挙解説!

そもそも事故物件の定義とは?

どのようなものを事故物件と呼ぶのか、明確な定義はありません。

ただ、一般的には以下のような被害にあった建物のことを指します。

  1. 殺人
  2. 自殺
  3. 高齢者が室内で孤独死
  4. 床下浸水
  5. 火災による消失
  6. 地震による倒壊

こうした原因から、快適に住み続けるのに支障がある建物を、総称して事故物件と呼んでいます。

建物に被害がないのに事故物件扱いされることも

建物自体に欠陥がなくても、近隣に生活を脅かす要素があれば事故物件扱いされます。

例えば、新興宗教施設や暴力団事務所などが近くにある場合は、実害がなくても日々不安な気持ちで暮らさなければいけません。

このような場合も、事故物件と見なされることがあります。

法定基準を満たしていない場合も事故物件?

不動産には建築基準・制限が細かく設けてあります。

外から見れば何の問題もなくても、以下のような基準を満たしていなければ責任が問われます。

  1. 接道義務
  2. 建蔽率
  3. 容積率

ただ、法定基準を満たしていない物件は、耐震偽造などがない限り住むリスクはないので事故物件とはみなされません。

こうした欠陥が見つかった場合は、速やかに管理会社や仲介会社に連絡しましょう。

心理的なデメリットがある不動産も”事故物件”

不動産の物理的な欠陥は、上記のような検査で確かめることができます。

しかし、例えば「以前、変死体が発見された」というようなケースの場合、売り手が黙っていれば気付かれることはありません。

しかし、不動産売却では、こうした心理的なデメリットがある住宅も事故物件とみなされることになっています。

そのため、その旨を買い手や業者に隠した場合、損害賠償を請求されてしまうので、注意をしましょう。

特に、「自殺がおきた」など、心理的ショックの大きな事件を隠していた場合、賠償額は1億円以上になることも十分あるので気を付けてください。

離婚が理由の場合は共有がなくてもOKだけど…

業者にもよりますが、離婚が理由で不動産を売却する場合は、その理由を報告しなくても良いことになっています。

物理的・心理的な欠陥は次の入居者にも影響しますが、離婚などは影響がないからです。

しかし、現実的に考えて売却理由を黙秘し続けるのは難しいですし、買い手も付かないでしょう。

業者によっては、子どものいじめや離婚などが理由で不動産売却をする人向けに、極秘で手続きを進めるサービスをおこなっています。

どうしても周囲に理由を知られたくない方は、こうしたサービスの利用をおすすめします。

2017.05.30
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも、地域に対応している業者を見つけられる、相場がわかる、匿名依頼できる点などが挙げられます。マンション・家・土地の売却希望者はデメリットに注意しながらサービスを利用してみましょう。

そもそも事故物件って売れるの?売却相場は通常の2~3割引きに

そもそも事故物件は売れるのでしょうか。結論から言えば「売りにくいが、全く売れないわけではない」という曖昧な言い方になってしまいます。

ただ、これは賃貸の場合も同様で、お化けが出ると噂の物件でも広くて安ければOK!という人は多いです。

都内の戦前築・木造物件にも安いからと多くの人が住んでいることを考えると、ニーズがマッチする買主さえ見つかれば難なく成約できるでしょう。

物理的欠陥のある家のほうが売れやすい?

建物内に汚れや傷があるなら、リフォームをすれば良いだけです。

安値で購入し、後で自分好みにリフォームするという楽しさもあるので、場合によっては普通の物件より人気が集まることもあります。

ただ、建物内で殺人があったなどの心理的欠陥は、リフォームをしてもなかなか払拭できません。

近くに暴力団事務所がある場合も同様で、リフォームしたからといって環境は改善されないですよね?

こうした点を踏まえると、物理的欠陥のある住宅のほうがむしろ売りやすいと考えられます。

欠陥があると物件の価格は2~3割減

欠陥がある物件は、欠陥がない物件に比べて価格が2、3割低くなります。

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

ただ、アクセスが良い、面積が広いなどの大きなメリットがある場合は、欠陥がある場合の価格下げ幅も低くなります。

また、物件の築年数が経過していると、欠陥があるリスクも相対的に高まるので、価格は更に減少します。

このように、事故物件だから安値でしか売れないかといえば、必ずしもそうではないのです。

売却に出す前に不動産を検査してもらおう

売り手自身が事故物件と思ったとしても、世間一般ではそう見なされない可能性もありますし、売り手の思っている以上に深刻な欠陥を物件が抱えているという場合もありますが、こうした評価は主観が混じってしまいがちなので、一度しっかりと検査してもらい、客観的なデータを確認することをおすすめします。

しかし、不動産売却はお金を出す買い手が優遇されがちなので、検査保証やリフォーム保証も物件の引き渡し後にしか付いていない業者が多いです。

売却予定の不動産に欠陥がありそうなら、売り出し前に検査をしてくれる業者と媒介契約を結ぶと良いですよ。

更地にしても責任追及される可能性あり

正直に言って事故物件は売れにくく、買い手がつかず残ってしまう可能性が高いです。

ただ保有をしていても税金がかかるだけなので、物件を立て壊して土地のみを売却するようにすると、買い手が付きやすくなり、比較的簡単に売ることができます。

しかし、この場合でも、物件の欠陥の重さによっては報告しないとペナルティを受けてしまいます。

自殺者が出たといった重度の心理的欠陥や、インフラに不備があるといった場合は、しっかりと情報共有をおこないましょう。

買主に事故物件だと告知すべき?デメリットを隠すことはできる?

宅建業法47条には、取引相手に重大な影響を与える事項の告知義務が定められています。

そのため、上で挙げたような物理的・心理的欠陥は買主へ必ず報告しなけばいけません。

もし隠して売却できたとしても、買主側の仲介業者が検査をすればすぐに欠陥は見つかるので、結局バレてしまいます。

必ず買主には欠陥を伝えるようにしましょう。

事故内容は売買契約書に明記

事故内容をただ口頭で伝えるだけでは、告知をしたことにはなりません。

契約時に物件の事故内容を売買契約書の備考に必ず明記しておくようにしましょう。

不動産売買契約書の書式・記載内容と作成時の注意点

契約書に明記がない場合、相手から「告知がなかった」と言われても証明することができず、賠償金を払わないといけなくなります。

欠陥情報の告知義務は5年間

台風によって床下浸水の被害にあった場合、いつまでその事実を告知する義務があるのでしょうか。

例えば、現在築40年の物件を売却した後に「38年前に台風被害にあっていたことを隠して売られた!」と訴えられることはさすがにありません。

ただ、事故があってから5年間は欠陥を報告しなければいけません。これは相続物件など、途中に所有者が変わった場合も同様です。

この点は、相続物件の所有者は特に注意しましょう。

事故物件を高く売る3つのコツ

そもそも事故物件が通常の物件よりも高値で売れることはありません。

ただ、売主の努力次第では相場以上で売る、通常の物件に限りなく近い値段で売ることも可能です。

ここからは、事故物件を高く売るコツをわかりやすく紹介していきます。

ちなみに、高く売るコツは以下の3つです。

  1. まずは欠陥を改善するよう努力する
  2. 第一印象をアップさせる
  3. 一括査定サイトを活用する

①まずは欠陥を改善するよう努力する

フローリングのキズなどは、売却前にリフォームを依頼して改善するのが理想的です。

欠陥住宅は改善をすれば普通の住宅になるので、価格も一気に上がります。

ただ、最近はリフォームを引き渡し後におこなうケースも多く、こちらが勝手にリフォームをするのはリスクもあります。特にこだわりの強い買主は、壁紙・デザインも自分好みにリフォームしようとするので、売主がリフォームをすることで離れていくこともあります。

また、中古物件は現物引き渡しが認められているので、小さな欠陥ならそのままでも売れますが、大きな欠陥ならリフォーム代の方が高くつく(リフォームをしたことによる金額増加<リフォーム代)ことのほうが多いです。

リフォームをするかどうかは、しっかり業者と話し合って決めましょう。

②第一印象をアップさせる

欠陥のある住宅とない住宅なら、多くの方は後者を選ぶでしょう。

ただ、沢山の物件を見ていくなかで、「理由はわからないけどとにかく惹かれた」という物件が見つかることもあります。

質の良い物件が、必ずしも人気を集めるわけではありません。欠陥住宅を高く売るには、とにかく清掃や整理整頓をおこない、第一印象を高めるのも一つの手です。

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

③一括査定サイトを活用する

不動産を高値で売った人の多くが利用しているツールが、一括査定サイトです。

こちらは、簡単な物件情報を60秒ほどで記入、送信するだけで複数の優良業者に査定依頼ができる優れものです。

登録されているのはこちらで紹介されているような大手業者ばかりです。こちらのおすすめ業者は、保証・検査サービスや仲介手数料の値引き特典まで用意されているので安心ですよ。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

利用料も完全無料なので、今すぐ物件を売る予定でない方も気軽に利用できますよ!

詳しいサイトの使い方や、おすすめのサイトについてはこちらにまとめています。ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

売却期間の延長は覚悟しよう

不動産を売り出してから成約までの期間はだいたい3か月~半年といわれていますが、事故物件は買い手が見つかりにくいので、一般的な不動産より時間がかかることは容易に想像できます。

不動産売却の期間は3~6ヵ月!短縮する方法はある?

そのため、売り手もスケジュールに余裕を持たせて、「売れるまで、とにかく粘る」という意識を持って取り組むことが必要になります。

もちろん、ただ期間を延ばせば良いというわけではなく、不動産業者と二人三脚で販売活動し続けなければなりません。

両手仲介を狙って、わざと期間を延ばしているような業者とは契約しないようにしましょう。

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