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不動産売却の仲介業者変更・契約解除の方法とは?解約の流れや違約金が発生するケースについて解説

【更新日】2021-03-03
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不動産売却の仲介業者変更

一般的に、不動産売却は業者に仲介を依頼しておこないます。

不動産売却は扱う金額が大きく手続きが専門的なので、個人でおこなうよりもプロにお願いしたほうがミスを少なく抑えられ、代金も高値がつきやすいです。

しかし、業者といっても実績やサービスの質に大きな差があるので、注意が必要です。

もし、一度媒介契約を結んだところの対応に納得がいかないのであれば、変更手続きをおこなうのも1つの手です。

この記事では、不動産売却の途中で業者変更をおこなうときのポイントや注意点を説明します。

※不動産売却におすすめの業者は、こちらに徹底網羅されています!

【2021年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?

不動産売却は仲介業者を変更したから売れるわけではない

前述の通り、不動産売却が上手くいかないときに業者変更をするのは、“1つの手”です。

不動産売却が成功するかどうかは運や市場のタイミングも大きく関係するので、あえて同じ業者に仲介してもらったほうが売れることもあります。

内覧希望者がなかなか出てこない、売買契約に結びつかないというだけで業者の変更を検討する人もいますが、広告・宣伝戦略自体は間違っておらず、効果が継続的に出ているという可能性も十分あるので、焦って手続きしてしまわないように気をつけましょう。

不動産売却における売り出し後の販売活動内容とポイント

問い合わせ件数を確認しよう

成約はまだないけれど、販売活動自体は上手くいっている可能性は十分あります。

ただ、不動産売却中に依頼者がそれを確認するのは難しいですし、一社と専任契約している場合は比較対象がないので、基準をどこにおけばいいかわかりません。

こうした場合は、不動産の広告を見て送られる問い合わせ件数を基準にするのがおすすめです。

1日に最低5件は問い合わせが来ているのであれば、広告はしっかり見られているということですし、物件に好感を抱く人も少なからずいるということなので、なかなか成約に結びつかなくても業者変更をしないようにしましょう。

業者変更の事実が知られることによるリスクも

不動産業者の数が少ない地方などは、それぞれが地元で強い力を持ち、縄張り争いをしていることも多いです。

そのため、仲の悪い業者間で変更手続きをすると、「あの会社より、ウチの方が信頼できる」と、ネガティブキャンペーンの材料にされる可能性があります。

また、不動産売却の宣伝をネット中心におこなっている場合、広告をみた購入希望者に、物件の仲介担当が変わっていることを気付かれやすいです。

「売れないから担当をすぐ変えるということは、売り手は少し短気な人なのかもしれない…」などと要らぬ勘繰りをされることもあるので注意しましょう。

業者変更をすることでますます売れにくくなるケースも…

すでに売り出し中の物件は、売主本人が知らないサイトや店舗などにも広告を拡散されています。

知名度だけ高い売れない物件は、「あそこまた残っているよ…」という目で見られかねません。

さまざまな場所に情報が出てるのに売れ残っている物件を出回り物件と呼びます。

周囲がすでにネガティブな目で見ているのに、業者まで変更すれば「前の業者と何かあったのかも」と更に穿った見方をされる可能性もあります。

こうした人々の意識は売主がコントロールできるものではないので、改善案が見つけにくいのが大きな欠点でもあります。

売主自身がブラックリスト入りすることも

都心の不動産会社の契約を変更するならそこまでのリスクはありませんが、地方だと不動産会社自体の関係が深いので業者変更した事実はすぐ広まります。

例えば、あなたがA社の契約を解除したとします。その場合、A社がB社やC社に「○○って人が急に契約を切ってきてさ…。気を付けたほうがいいよ」とネガティブ情報のみを共有するリスクがあります。

その後、あなたがB社やC社に相談しにいっても、契約をやんわり断られるかもしれません。

特に地方の同規模の不動産会社は出来るサービスや物件のPR予算もどこも同じくらいなので、A社への要求がB社やC社で応えられる可能性は非常に低いです。

この場合は、一括査定サイトを使って、地方にも対応している都市部の大手不動産会社などを見つけるようにしましょう。

不動産売却中に仲介業者を変更をする目安は契約から3か月後

不動産売却における業者変更の目安は、専任媒介の場合は契約の切れる3か月後となっております。

もし、それよりも前に悪徳業者であることがわかれば、その時点で契約を解除することが可能です。

ただ、相手に非がないにもかかわらず3か月経たないうちに契約解除をおこなう場合は、売り手が販売活動でかかった費用を負担しなければなりません。

また、ごく稀に、売買契約が締結された後など、不動産売却も終盤にさしかかった頃に仲介先を変更するケースがありますが、この場合はたとえ変更をしても仲介手数料を支払わなければなりません。

まず改善猶予を定めた後に契約解除をするのがおすすめ

相手に落ち度があったとしても、いきなり業者変更を言い渡したらトラブルが起きかねません。

そこで、まずは最初に売主が思う問題点を伝え、いつまでに改善してほしいかの期限を設けましょう。

期限内に改善してくれたなら契約は続行し、改善の跡が見られないなら業者変更するようにすれば、自然な流れで契約を見直すことができます。

いきなり契約解除を希望すると前述のようにブラックリスト扱いされかねないので注意しましょう。

不動産売却で仲介業者を変更をする方法・流れ

不動産売却の媒介契約には専任媒介、専属専任媒介、一般媒介という3通りの方法があり、解約内容・期間が異なります。

そのため、業者変更をするためには、自分が結んだ媒介契約の内容を理解しておく必要があります。

不動産売却を検討している方はそれぞれの契約における手続きの流れをしっかり確認しておきましょう。

専属専任媒介・専任媒介のケース

専属専任媒介・専任媒介は、売り手が1社のみと契約します。

この契約の期間は3か月と明確に決まっており、こちらから申し出がない限り契約は延長しません。

そのため、期間が終了すると自由に仲介業者を変更することができます。

専属専任媒介・専任媒介は、不動産売却の中では比較的、拘束力が強い契約方法だともいわれますが、3か月経てばきっぱり契約解除できるので、仲介先の見直しも容易にできます。

一般媒介のケース

一般媒介は、不動産売却のなかで最も自由度が高い契約方法です。

複数社と媒介契約が可能なので、変更しなくても、どんどん仲介先を増やすことが可能です。

注意点としては、一般媒介契約には自動更新の特約もあるということです。

これ以上更新しない場合は、必ず更新停止の連絡をするようにしましょう。

理由が曖昧な契約解除要求は受け入れられないので注意

不動産会社との媒介契約は相互信頼に基づいて結ばれます。

そのため、仲介業者の怠慢がみられるようなら、売主側から契約解除を言い渡すことができます。

売主側から契約解除できるのは、以下のようなケースです。

  1. レインズに物件を登録していない
  2. 囲い込みをおこなっている
  3. 広告出稿などの約束を期限までにおこなわない
  4. 買主に嘘を伝えている
  5. 最低限の活動報告をしない

ただ、こうした具体的な例がなく、ただなんとなくモチベーションの低さを感じる場合は、簡単に契約解除に応じてくれません。

また、売主と不動産会社の話し合いは基本的に第三者を立てずおこなわれるので、一方的に主張しても白を切られることがあります。

その他の理由で業者変更する場合は賠償請求も

販売活動に非はなくても、売主の転勤などで業者を変更するケースがあります。

この場合は、契約解除による賠償請求を受ける可能性があります。

賠償額は、今までの販売活動でかかった広告費・営業費などの実費となりますが、業者はエリアや時期に合わせた販売活動をおこなうので、例えばパーキングエリア沿いに立て看板を出している場合などは費用が高額になります。

業者変更のリスクを最小限にするなら、どんな販売活動をしているかの把握も重要ですよ。

不動産売買の仲介業者変更で起こるリスク・注意点

不動産売却は人生の中の大きなイベントですから、成功の見込めない契約業者を変える行動は売主にとっても大切です。

ただ、やり方次第では大きなトラブルにつながる危険もあるので、十分注意しましょう。

不動産売買では売主・買主双方が仲介業者と契約しますが、仲介業者の変更ではどちらもリスクが生じる可能性があります。

仲介業者の変更で起こるリスクを売主・買主それぞれのケースから解説していきます。

売主が仲介業者を変更する際の注意点

違約金の発生に注意

仲介業者と媒介契約を結ぶ際、契約締結の期間が必ず指定されます。

一般的には契約から3か月でそれ以降は自動更新と言われますが、契約の形態によって期間は変わってくるので注意しましょう。

この期間を満了したタイミングで業者変更をするなら、トラブルが発生するリスクはほぼありません。

ただ、契約期間内で、かつ業者側に落ち度がない契約解除の場合は、違約金の支払いも覚悟した上で対応する必要があります。

出回り物件(さらし物件)とみなされるリスクがある

市場に売り出された不動産が仲介業者を何度も変更している場合、傍から見ると「何か裏があるのでは…」と勘繰られる可能性があります。

このように、市場で認知されているにも関わらず、売れずに業者変更しているような物件を「出回り物件」などと呼びます。

中古物件はA4一枚の広告や数時間の内覧でしかチェックができないので、買主が「見た目は良い物件でも何か裏があるのでは?」と不安に思うのは無理もありません。

業者変更によってこうした要らぬイメージを与えてしまう可能性があるので注意が必要です。

売主が仲介業者を変更する際の注意点

損害賠償を受ける可能性がある

買主も売主と同様、契約期間内に仲介業者を変更する際は損害賠償の対象になるので注意しましょう。

他社に噂を流される可能性がある

地方の業者などは、思いのほか競合他社との繋がりが強く、機密情報であるはずの顧客情報も飲み会の場などで共有されている可能性が十分あります。

業者間のこうした繋がりは、素人が思っている以上に強いので注意が必要です。

契約解除の際に思いのほか揉めてしまった場合、他社に噂を広められて新規契約が不利になる可能性があります。

不動産が売れないのは業者のせいだけでない!売主の努力も大切

不動産売却は、築年数が浅く立地の良い物件なら間違いなく成功するといわれています。

確かにその通りではありますが、不動産売却が失敗する要因として一番多いのは業者選びのミスです。

どんなに質の高い物件でも仲介先の実績が浅かったりすると上手くはいかないので注意をしましょう。

ただ、不動産売却は多くの方が一社のみと媒介契約を結ぶので、担当者が優れているかどうかを確かめづらいのが難点です。

一括査定サービスなどをつかい、なるべく多くの業者と接するといった工夫が必要になるでしょう。

内覧準備は売主が積極的におこなう

不動産売却はさまざまなフェーズに分かれていますが、その中でも最難関が内覧です。

不動産売却の流れを査定から契約・決済・引き渡しまで一挙解説!

物件の第一印象をいかに良く見せられるかが、高く早く売ることにつながるので、売主も自発的に清掃や整理整頓をおこなっていきましょう。

特に水回りや玄関など、第一印象に大きく関わる部分は重点的に清掃し、時にはクリーニング業者に依頼するのもおすすめです。

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

業者選びには一括査定サイトを活用

効率よく質の高い不動産会社を見つけるには、一括査定サイトの利用が不可欠です。

一括査定サイトには大小合わせて1,000社以上の優良業者が登録されており、所要60秒ほどのカンタンな情報を送信するだけで、地域に対応する複数業者が査定額を算出してくれます。

登録業者の広告料でまかなわれているので利用料は完全無料で、気軽に利用することができます。

詳しいサイトの使い方と、おすすめのサイトについてはこちらにまとめてあります!ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較
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