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不動産売却のメリット・デメリットと見落としの多いリスクを紹介

【更新日】2021-01-20
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不動産売却のメリット・デメリット

何にも利用していない不要な不動産を所有しているというのは非常にもったいないことです。

何か別な方法で有効活用するか、そうでなければ売却してしまうのが良いと思います。

とはいっても不動産を売却するのはとても勇気がいりますよね。売ってしまうことでどのようなメリット・デメリットがあるのかを知っておくと、自信を持って売り出しやすいです。

この記事では、売主の目的別に、不動産売却を成功させるにはどうすれば良いのかを詳しく解説していきます。まだ売却を検討段階の人も目を通し、参考にしていただけると幸いです。

不動産売却とは?不動産を売るなら知っておくべき基本内容と取るべき行動・心構え

不動産売却に本質的なデメリットはない?

不動産を売却することで、せっかく購入した物件が二度と戻ってこないといったデメリットはあります。

ただ、築年数の経過した古い物件を所有し続けるよりも、出来るだけ早く売ってしまうほうが確実に良いです。

今、不動産を所有している方が注意したいのが、将来的に処分も放棄もできない負債のようになってしまうことです。

相場通りに売れないなどのリスクは存在しますが、不要な不動産を売ること自体は間違った行為ではありません。

不動産売却のメリット

家やマンションといった不動産の種類を問わず、一般的に不動産を売却するメリットを考えると、現金化ができる、ローン完済や住み替え費用にあてられる、税金対策になるといった点が挙げられます。

前述の通り、不動産は一般の人が持っている資産の中で最大なことが多く、売却をすることでかなりの額を手に入れられるというのは大きなメリットです。

維持費を削減できる

不動産が高く売れなかったとしても、維持費・税金の支払いをカットできるというメリットがあります。

特に、毎年かかる固定資産税の支払いを回避できるのは嬉しいですよね。

不動産売却後の固定資産税はどう精算・納付する?

また、固定資産税の他にも都市計画税という税金がかかることがあります。

目的もなく維持し続けて税金を払い続けるよりも、いっそ売却してしまう方がお得なのです。

不所有の責任を回避できる

所有する不動産が自分の住まいから遠いと、今どんな状況かこまめにチェックすることができません。

もしかしたら違法駐車されているかもしれないですし、不良のたまり場になっているかもしれません。

間接的ではありますが、あなたの不動産が原因で近隣住民が被害を被っている可能性は否定できないのです。

もし大きなトラブルにあなたの不動産が巻き込まれたら、不動産の所有者に責任が生じないとは限りません。

いらない不動産を売却せず貸し出す方もいますが、これも不動産がどう使われているか完全には把握できないので、リスクはどうしても消えません。

不動産を売却すれば所有者ごと引き渡されるので、所有の責任を丸ごと買主に移すことができるのです。

良いタイミングで売却することができる

現在は2020年の東京オリンピックを控えていることもあり首都圏の不動産相場は全体的に好調ですが、2022年以降は相場が逆に下がっていくと言われています。

2022年問題で不動産価格の今後の推移はどうなる?

不動産相場はこうした経済情勢よっても大きく変動し、かつてはリーマンショックや東日本大震災によって不動産価格は激減しました。

不動産を貸し出す場合は情勢が変化する度に利益も変動してしまいますが、売却なら良いタイミングを見極めて売ることができます。

今後の相場予測を見れば、長年不動産を貸し出すより早めに売ってしまうのがむしろお得なのです。

マイホームは高額売却されやすい

マイホームの場合は土地付きで物件を売却することが多いので、マンションなどに比べて高額取引がされやすいというメリットがあります。

また、マンションやアパートには似たような構造が多いのに比べて、家は家族構成や環境にあわせた造りになるので、そういった建築価値・労力も代金に含まれていきます。

面積が広いので、維持・管理が大変ではありますが、その分売却利益は高くなるということを考えると、住居用・資産用としての家の価値はマンションと比べてかなり高いです。

※家の査定・売却の方法、コツはこちら!

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

家を高く売る方法!基礎知識・手順から節税・手数料値下げのポイント解説

譲渡所得税の軽減・繰り延べなどができる

土地を含む不動産を売却して利益が発生した場合、譲渡所得税というものが課されることになります。

この税金は高額なため注意が必要ですが、もし土地の上に家が建っていたのなら、特別控除を利用することができます。

上限3,000万円までなら控除されるので、活用すべき大きなメリットですよね。

ただ、築年数が経った家などは、立て壊して更地にしてしまった方が利益になる場合もあります。

不動産投資ならリスクを回避しつつ購入資金を回収できる

人気のない物件を所有し続けていても、維持費が増えていく一方で値下がりを止めることができず、利益はどんどん低下していきます。

そのため、素早く売ってしまえば、代金を得られるだけでなく、更に物件を所有するリスクを回避することができます。

また、物件のトレンドも、10年もすれば大きく変わりますし、最新の建築技術で建てられたもののほうが需要はあります。

以前の物件を売却した資金を、こうした新しい物件の購入費にあてることで、将来的に更なる利益を生むことが可能です。

不動産売却のデメリット

不動産を売却するメリットをここまで紹介してきましたが、一方でデメリットも少なからず存在します。

こうしたデメリットは避けられないものもありますが、どんなタイミングで起こるのかといった内容をしっかりと理解していれば準備・対策をしておくことが可能です。

所有権を完全に手放してしまう

当たり前ですが、土地を誰かに売却すれば、もう二度とその土地は手元に戻ってきません。

不動産は一般人が持てる最高額の資産であり、直接的な使いみちはなくても担保にして高額のローンを借りることもできます。

そんな貴重な資産を手放すのは、勢いではできません。

処分するリスクは本当にないのか、慎重に考えてみましょう。

引き渡し後に近隣トラブルに巻き込まれることがある

売った土地がどう利用されるかを、売主がコントロールすることはできません。

買主がどう利用するかによっては、近隣住民が嫌な思いをする可能性もあります。

もしあなたが近隣住民と良好な関係を気づいている場合、「チョッと、何とかしてくれない?」と連絡を受ける可能性もあり、面倒です。

契約時には買主の人柄もチェックしておきましょう。

費用・税金が発生する

土地を売却すると、新たに以下のような税金・費用が発生します。

  • 印紙税
  • 復興特別所得税
  • 免許登録税
  • 譲渡所得税(所得税・住民税)
  • 測量費用
  • 仲介手数料

売却価格がそのまま売主の懐に入るわけではないので、注意しましょう。

※土地売却にかかる税金は、こちらにまとめています。

土地売却にかかる税金はいくら?税金の内容と節税方法

売却の時期が読みにくい

家を売れば多額のお金が入りますが、そのタイミングがいつ頃かを予測するのは非常に困難です。

不動産売買は、買い手が物件を良いと思ってくれないと成立しませんが、その理由も単に価格が安い、面積が広いというもの以外に、「第一印象が非常に良かったから」「柱の傷に趣を感じたから」というようなものも存在します。

良いと思う感覚は人によって違うので、売り出し中の物件を良く思ってくれる買い手がいつ現れるかを予測するのは不可能です。

なかなか成約にたどり着かなくても、確かな販売活動をおこなっていることを信じ、気長に待つしか方法はありません。

次の住居が決まらない可能性も

住み替え目的で家を売却する場合は、売る作業と買う作業を同時並行でおこなわなければなりません。

もし、どちらかが予想外に延びてしまったり、破談になってしまったりすると、次の住居が決まらないという可能性も出てきます。

しかも、購入を検討していた住居の所有者が更に住み替えを検討した場合などは、多くの人を巻き込んだトラブルになってしまいかねません。

不動産投資では収益がストップしてしまう

マンションを所有していたことで、たとえわずかでも収益が発生したのであれば、それをストップする場合は生活の見直しが必要となります。

少額であっても、意外とこうした給与以外の利益が生活を支えていたという場合は多いので、「資産を手放す」と考え、慎重におこなうべきでしょう。

不動産売却を失敗に導く3つのリスク

ここまで不動産売却のメリット・デメリットを解説しましたが、売却という方法が目的と合致していたからといって、売却が成功するかはまた別の話です。

売主が売却を成功させようとしても、様々な要因が影響して失敗してしまうケースは多々あります。

今回は不動産売却が失敗するケースの中で、特に多い失敗理由を3つ紹介していきます。

リスク①不動産の悪い状態を改善しなかった

アクセスが悪く、穴ボコだらけの不動産はいくら頑張っても売ることはできません。

こうした条件の悪い不動産を売る際は、更地化を依頼するなどして、少しでも状態を改善する必要があります。

改善のために、時には100万円近い初期投資を支払う必要があります。ただ、質の高い業者に依頼をすれば、価格が数百万円アップし、余裕を持ってコストを回収することも可能です。

状態改善の努力を「面倒だし、お金がかかるから嫌」と怠っていると、いつまでも売れ残る可能性があるので注意しましょう。

リスク②不動産を適正価格以上で売ろうとした

不要な不動産を、本来の価値より高く売ろうとする人もいます。

本来は1000万円の不動産を2000万円で売って成約が取れれば、2倍の利益を得られてお得ですよね!

ただ、適正価格以上で取引をするのは簡単なことではありません。

通常、不動産の買主は売主よりも知識を持っている傾向にあります。失敗した時のリスクは大金を払う買主のほうが高いので、積極的に知識を得ようとする人が多いのです。

そのため、不動産を適正価格以上で売り出しても、買い手がつかずに売れ残ってしまう可能性が高いです。

売れ残りを解消するには値下げをする必要があるので、どんどん値段を下げていき、結果的に適正価格以下に収まってしまうこともあります。

損をしないためには、出来るだけ適切な価格で売ってくることをおすすめします。

ただ中には「ウチなら相場以上で売れます!」と、査定額をあえて高く吊り上げて提示してくる悪徳業者もいるので注意しましょう。

悪徳・悪質不動産業者の営業手口を紹介!免許番号を調べてリスク回避

リスク③質の低い不動産会社を選んだ

不動産を売却したい!といっても、実際に営業・PRをするのは契約した不動産会社になります。

つまり、どの不動産会社と契約するかによって売却結果は十中八九決まってしまうのです。

質の高い業者と契約するためには、出来るだけ多くの会社に査定を依頼して、その金額を比較することが不可欠です。

良く、親の代から利用している不動産会社に査定を依頼し、そのまま契約を結んでしまう方もいますが、一本道路を挟んだ業者と契約していれば数百万円も利益がプラスになった可能性もあります。

最低でも3社には査定を依頼しておくことをおすすめします。

不動産売却を成功させるには不動産一括査定サイトを活用しよう

前述のデメリット・リスクは、不動産を高額売却することで解決できるケースがほとんどです。まずは、高く売ることを目指していきましょう。

不動産を高く売りたい方なら必須で利用したいのが、不動産一括査定サイトです。

不動産の所在地や面積・所有者などの情報を60秒程度で記入すれば、対応する複数業者に一括で査定依頼をすることができます。

査定額の捉え方はさまざまですが、現在は査定額と成約価格はほぼイコールになっているので、比較すればどこと契約すべきかすぐにわかります。

また、田舎の不動産でも他県の優良業者が意外と査定・売却に対応していることがあります。一括査定サイトに不動産の所在地を入力すれば対応業者が一覧で表示されるので、意外な優良業者を見逃す心配もなくなります。

一括査定サイトの詳しい使い方などはこちらにまとめています!ぜひ参考にしてください。

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較
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