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家を売る時期は2022年までがおすすめ!売り時にタイミング良く売れば価格が1割増

【更新日】2020-04-06
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家を売るタイミング

家を売却する理由は人それぞれだと思います。

家を売却する流れと注意点

親から相続された家を売却し、これからやっと新築のマイホームを手に入れる!というポジティブな目的の場合もあれば、あまり周囲には言いたくないような理由を持っている人もいるでしょう。

ただ、どのような理由があるにせよ、家を良いタイミングで売却することを目指した方が、高い価格になりやすいですし、今後の資金計画も組みやすいようです。

そこで、この記事では、果たして家を売却するベストタイミングはどの時期なのかを調査していきたいと思います!

※家の査定・売却の基礎知識はこちら!

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

秋・春の時期が家売却のベストタイミング!異動・転職が多い時期は家が売れやすい

一戸建てを引っ越しの度に購入するような人はまずいません。

一戸建てを買うのは、以下のような条件が整った場合に限ります。

  • 安定した収入がある
  • 十分な貯蓄がある
  • 一定数の家族を抱えている
  • その地域に今後定住する予定がある…

こうした条件を考えて絞り込めば、家を買う人は30~40代である程度のキャリアがあり、かつ転勤・転職などのタイミングを迎えた方と想定できるでしょう。

転勤・転職で人口が大きく流動するのは転勤・転職のタイミングである4・9月前後が最も多いので、この時期に合わせて売り出せば売れる可能性は高くなります。

今(2019年夏時点)から準備をするとすれば、おすすめなのは2019年9月~10月です。

ネットの登場で今は家がオールタイム売れる?

ただ、マイホームという経済的にも人生的にも重要な資産を転勤・転職の直前に即決して購入する方はまずいないでしょう。

事前に異動を告げられた方は半年~1年前から家を探すでしょうし、1、2ヶ月前に転勤を告げられたとしてもまずは賃貸マンションに入居して、それからゆっくり購入物件を探すのが一般的です。

特に今はスーモやライフルホームといった不動産サイトの出現により、全国のあらゆる売り出し物件をどこからでもチェックできるようになりました。

引っ越し先の不動産屋に駆け込んで、提示されたおすすめ物件から選ぶような時代は終わったので、最近は昔ほど季節と成約率の相関性はなくなってきています。

消費税10%増税後に家を売るとかかるコストが増える

2019年10月から、消費税が8%から10%に増税されることが決まっています。

これにより家を売る時にダイレクトな影響を受けるかといわれると、そうでもありません。

売却価格に対して消費税がかかるのは、貸しアパート、テナントビルなどの収益物件(投資用物件)であり、マイホームなどの居住用物件は課税対象にならないのです。

不動産売却で消費税はかかる?知っておくべき課税・免税の条件

ただ、注意してほしいのが仲介手数料です。

仲介売却で成約が結べたら必ず払う仲介手数料ですが、こちらは消費税の課税対象になっています。

仲介手数料は、こちらの計算式にあてはめて算出します。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

上記の計算をした後に、10月からは1割増しで支払うようになります。

たかが2%の増税と侮ってはいけません。都市部の家は3000万円ほどで売れることが多く、これを式にあてはめると以下のようになります。

3000万円×3%+6万円=96万円

こちらに消費税10%が課税されると、105万6000円となり、課税前より2万円も高くなります。

不動産売却益を考えれば払えない出費ではないですが、事前の計算を誤っていると住宅ローンを組む際に不具合が出ることもあるので注意しましょう。

不動産の仲介手数料に消費税はかかる?10%増税の前に売るべき?

時期が良いと価格が1割増に!知っておきたい流動性比率という概念

家の価格査定は、築年数や面積、内部の状態などから総合的に判断されます。

こうして決定した査定額は、売り出し時期に応じて修正されます。これを流動性比率と言います。

これは市場の流動性に対する物件の優劣を比率化したものです。カンタンに言えば「今売り出されている他の物件に比べて、当物件は売れやすいか売れにくいか」をパーセンテージで表したものだということですね。

流動性比率は基準を100%とし、上限(売りやすい)が110%、下限(売れにくい)が85%となります。

かなり競合が弱く、売りやすい時期に売れば相場の1割増で売ることができますが、逆に競合物件が強い時期に売り出すと相場より1.5割安くなってしまうという可能性もあるということです。

家の売却価格が1,000万円とすると、売る時期が違うだけで100万円得することも150万円損することもあります。以下に売るタイミングが大切かわかりますね。

家は築20年になる前に売ってしまうのがおすすめ

家を売る絶好のタイミングは、築10年~20年の間と言われています。

実際の中古住宅市場をみても、この築年数の物件が最も多く売り出されており、人気も高くなっています。

戸建て物件は築20年を過ぎると価値がほぼ0になってしまうと言われているので、年数がかさまないうちになるべく早く売ってしまいましょう。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

築20年を超えると利用できなくなる特例がある

  • 免許登録税の軽減
  • 不動産所得税の軽減
  • 住宅ローンの特別控除

築20年超の戸建ての家を購入すると、上記3つの特例を買主は利用できなくなります。

こちらの3つは総額数百万円の控除になるので、使えないのは買主にとって致命的です。

築20年を超えると物件の価値が減るだけでなく、税制上損をするということもあり、購入希望者の数は激減してしまうのです。

築浅ならその分高値で売れやすいが…

建物は築年数の経過によって価値が下がるので、売るのが早ければ早いほど高値で売却できます。

ただ、築5年以内のように超築浅の物件だと「なんでこんなにすぐに売り出したんだろう…」と買主にいらぬ勘繰りをされてしまいますし、中古物件の購入希望者にとっては価格が高すぎるのも問題です。

築10年以降の物件よりも築浅物件のほうが高く早く売れる可能性は高いですが、どんな場合もそうだとは限らないので注意しましょう。

築3年以内の家は売らずに有効活用したほうがお得

離婚などで新築後すぐに家がいらなくなった場合も、築5年までは賃貸に住み替えずに住み続けたほうがお得です。

なぜなら新築後3年間は固定資産税がかなり安くなっているからです。

放置しておいてもコストがあまりかからないので、たまに泊まるだけだとしても家を取っておき、3年を過ぎたら売り払うのがお得です。

築20年超の物件でも売れる場合はある?

正直に言えば、築20年を超える物件も高値で売れる可能性は十分あります。

【東京都の戸建て成約事例】
所在地 種類築年数最寄り駅 取引総額 面積 買い手の利用目的
千代田区 岩本町 RC造・商業地・1972年建築築45年 神保町駅徒歩4分33,000万円 150m²事務所
中央区 八丁堀 木造・商業地・1970年建築築43年 新富町駅徒歩4分7,600万円 70m²その他
港区 白金台 鉄骨造・住宅地・1995年建築築22年 白金台駅徒歩9分8,100万円 65m²住宅
新宿区 北新宿 木造・商業地・1971年建築築44年 大久保駅徒歩5分1,000万円 40m²その他

こちらは2017年7~9月の間に成約した東京都内の中古物件売買事例ですが、成約当時の築年数を見ると20年超の物件も数多くあることがわかります。

そもそも戸建て住宅は一生住み続けることを想定して建てるものなので、すぐに売るケースは稀です。

離婚などの特別な事情がない限り、20年前後の物件の売出がほとんどになると考えて良いでしょう。

離婚が理由で家を売却…手続きの流れや財産分与はどうなる?

2022年までには家を売るべき!予測される相場低下を避けよう

どこかで聞いたこともある方がいるでしょうが、一般的には2022年までには家を売るべきだと言われています。

これは、生産緑地法の効力切れに伴う不動産相場の暴落、いわゆる2022年問題が影響しています。

1992年に生産緑地法が施行され、都市部にある農地は申請をすれば生産緑地(過剰な都市化を防ぐために計画的に保護された緑地)と見なされるようになりました。

生産緑地に申請することで大きな節税効果もあったため、当時は農家がこぞってこの制度を利用しました。

ただ、2022年に法期限を迎えると、急に課税額が上がるのをおそれて前後に土地を処分する人が殺到してしまいます。

こうして需要より供給が多くなってしまうと、使っていない土地が日本全国に一気に増加し、不動産全体の価値相場が下がると言われています。

これは戸建て物件も例外なく影響を受けると考えられているので、なるべく早期に売却するのがおすすめです。

2022年問題で不動産価格の今後の推移はどうなる?

2018年から始まった安心R住宅制度は家を売る人にとって追い風?

2018年から、国土交通省は中古住宅を対象に安心R住宅という制度が始まりました。

これは、特定の登録機関によって安全性・外観などがチェックされた上で、その情報を開示できるなら「安心R住宅」に登録される仕組みです。

合格すれば、いわば国からのお墨付きをもらえるので、成約率もグンッと上がりそうですね!

ただ現段階ではこの制度の一般認知度は2割程度にとどまっており、安心R住宅に登録されたからといって大きな成果は期待できません。

登録機関も現在増え続けているなどまだ模索段階なので、効力を発揮するのはもう少し先になるでしょう。

安心R住宅制度が2018年から開始!施行の背景・売り手へのメリット・注意点

耐震性の証明に大きな効果

安心R住宅に登録される物件は耐震性がしっかりしているもの限定なので、広告にロゴが付けば「地震が起きても安心」と証明することができます。

これまでの中古物件の売却では耐震性の検査は適宜行われることが多く、それぞれの仲介業者が検査・承認をしているので基準もズレていました。

安心R住宅制度は同じ第三者機関が認可を下すので、基準に統一性があり、買主も安心して買うことができます。

安心R住宅=優良物件では必ずしもない?

安心R住宅に登録されるかどうかは情報開示をしているかどうかが重視されます。

つまり。登録されている物件が必ずしも優良物件というわけではないのです。

これを勘違いしていると、買主は大きな損をしてしまうことになります。

また、登録のための調査・検査費用は売主が負担するようになります。

現時点では特に制度が一般層に浸透していないことから、費用を負担してもそれに見合う効果は得られないかもしれません。

不確定な要素がまだまだ多いことも、なかなか利用者が増えない理由でしょう。

家を売却するのに大切なのは時期よりスピード!築年数を1年でも浅く売る

ネットによって相場を調べるというのも、はじめて不動産売却をおこなう人にとっては難しいでしょう。

また、たとえ市場の動向上、1年後に家を売却するのがベストだということが分かっても、来年でちょうど、価値が0になるといわれる築20年目を迎えるという場合は、どちらを優先したらよいかわからないでしょう。

ただ、もしこのような状況に陥ったのであれば、なるべく早く売り出してしまうことをおすすめします。

もちろん、築年数が浅いタイミングで売った方が、利益が出るという意味もありますが、その他にもさまざまなメリットが存在しています。

資金計画が立てやすい

たとえば家を売り、その代金で新居を購入しようとしている場合、いくらで売れるかがわからなければ新居を選ぶことができないですし、手持ちの貯蓄と合わせて諸費用の支払いを全てできるのかどうかもわかりません。

特に、家を売る目的が現金化して利用するためだという方は、なるべく早い段階で売ってしまったほうが、今後の資金計画を立てるのが楽です。

高額で売れやすい

人気のある物件なら早い時期に高額で売れて当然のように思いますが、実際はそんなことはありません。

不動産売買が成立するかどうかはタイミングや運が大きく影響しているのですが、買い手はそうしたことを知らないので、売れ残っている物件や、売り出しが遅かった物件は「人気がない」とみなす傾向があります。

こうしたレッテルを貼られると、どんどん売れなくなってしまうので、なるべくスピーディに売ってしまう方が利益になります。

将来の固定資産税やリフォーム代を「損切り」できる

家が古くなれば、設備の修繕や外壁の塗装、大規模リフォームの必要が出てきます。

また、家の所有権を放棄しない限り、毎年高額の固定資産税がかかってしまいます。

築浅の時期には実感がわかないと思いますが、あと20~30年住み続けると仮定して出費を計算してみると、かなり高額の費用が必要ということがわかります。

いらない家を早めに売ることは、こうした将来の出費を0にするというメリットもあります。

家を売るタイミングの見極めは、「いつが高く売れるか」という積極的な考えだけでなく、「いつ売れば損しないか」という”消極的な考え方”も重要となるのです。

相続した家は3年10か月以内に売ると相続税・譲渡所得税がお得になる!

ここまで紹介した事例と少し異なるのが、実家などの相続物件です。

【実家売却の手順・税金】親の死後に相続した空き家の実家を売るかで揉めた友人の話

不動産を相続すると、相続開始から10か月以内に申告をする必要があります。

その後、申告をしてから3年以内に相続物件を売れば相続税の一部を家の取得費(購入にかかった費用)に加算することができます。(取得費加算の特例)

家の売却で利益が出ると、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

上の計算式を見てもらうとわかるように、取得費をなるべく多く計上することができれば、譲渡所得税を減らすことができます。

つまり、相続を受けてから最大3年10か月以内に家を売ることができれば、相続税と譲渡所得税どちらも減税することができるのです。

この特例は使ったほうが絶対お得なので、相続した不要物件はできるだけ早く売ることを心がけましょう。

相続した不動産は3年以内に売却すると税金が安い!取得費加算の特例を使うメリット

売るのを遅らせれば税金が安くなるって本当?

家を売った際に売却価格>購入費用となると譲渡所得税という税金が発生します。

譲渡所得税は、以下の計算式で求めることができます。

(売却代金―取得費※購入費用―売却費用)×税率

この税率は、売った物件の所有期間が5年を超えるかどうかで、以下のように変化します。

所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得(所有期間5年以内) 30% 9%39%
長期譲渡所得(所有期間5年超) 15% 5%20%

所有期間の計算は、取得日から引き渡し年の1月1日までとなっているので注意しましょう。

上の表を見ればわかる通り、所有期間が5年をこえると税率が計19%も安くなってかなりお得ですね!

減価償却を考えるとそれでも早く売るほうがお得?

確かに所有期間が5年を過ぎると税率はお得になりますが、それ目的で売り出し時期を遅くすることが果たしてお得かと言われると疑問です。

戸建て価格は築10年で購入時の5割、築15年で2割まで下がり、築20年で0になると言われています。

例えば所有期間が3年の物件を節税目的であと2年保有しておけば、税金が安くなる代わりに不動産価値が1割ほど減少してしまうのです。

中古住宅の平均売却相場は2,000~3,000万円ほどなので、税金が高くついても早く売るほうが明らかにお得です。

やはり前述の通り、早期売却するのが一番お得だと考えて良いでしょう。

不動産の価値が減る?売却時の税金計算では減価償却が重要

家の住み替えを検討している方は住宅ローンの金利もチェック!

家を売る方の半数ほどが、今の家を売ったお金で新しい家に住み替えることを目的としています。

上手に住み替えをおこなうためには、最適な売り時だけでなく、最適な買い時も考えていかなければいけません。

新居をお得に購入するには、以下2つのタイミングがおすすめです。

  • 不動産相場が低い時に家を買う
  • 住宅ローン金利が低い時に家を買う

ただ、不動産相場が低いと中古が高く売れないので、買い時ではあるけど売り時ではないという矛盾が生じてしまいます。

そのため、不動産の相場が高く、かつ住宅ローンの金利が低い時が絶好の住み替え時と言えます。

マイナス金利政策でフラット35の返済額が1000万円以上お得に!

2016年のマイナス金利政策の影響で、住宅ローンは現在かなり低金利で借りられます。

例えば、人気の固定金利住宅ローン「フラット35」は、2008年の金利(年4.00%~3.05%)と2018年の金利(2.01%~1.37%)を比較すると、10年で金利が年2%下がっています。

金利が年2%低ければ、3000万円のローンを30年で組んだ時にトータルの返済額が1000万円以上安くなります。

2018年現在は、住宅ローンの金利が低く、かつ不動産相場が高いという絶好の住み替えタイミングなのです。

住宅ローンの金利は2020年以降上昇のきざし!住み替えをする方はお早目に

2016年から超低金利が続く住宅ローンですが、2020年前後に上昇するのではないかとも言われています。

理由は、同じく低金利で推移していたアメリカで金利と株が上昇し始めたことです。

経済的に関係の深いアメリカの影響を受ければ、日本も再び2%前後の金利上昇が起こる可能性は高いです。

アメリカでは、すでに金利が大幅上昇していることを考えると、金利上昇は思いのほか早めに起きると考えています。

新居の購入も売却と同じく2019年の春までにやってしまうことをおすすめします。

2019年4月までに固定金利の住宅ローンを利用すべし!

住宅ローンには、変動金利と固定金利という2種類の金利プランがあります。

変動金利と固定金利の違い
  • 変動金利:5年に1回など、定められたタイミングに適用金利の見直しがおこなわれる
  • 固定金利:借りた時の適用金利のまま、完済まで利用できる

また、固定金利は一般的に変動金利より高めに設定されています。現在、フラット35の金利は年1.350%~2.070% (2018年11月時点)となっているのに対し、変動金利は平均0.470%~1.177%(2018年11月時点)となります。

変動金利のほうが約1%金利は低いのですが、前述の通り今後2%上がることを考えると、借りてから数年で金利が逆転し、変動金利のほうが1%金利は高くなります。

家の住み替えを検討中の方は、早めに固定金利住宅ローンを借りることをおすすめします。

住み替えのポイント
2019年春までに固定金利型の住宅ローンで新居を購入するとお得!

家の売却期間は平均3~6ヶ月!ベストタイミングで引き渡せるようなプランを立てよう

ここまで、家を売るベストタイミングについて解説しましたが、これはあくまで成約時期の話です。

家を売り出しはじめてから成約が取れるまで平均3~6ヶ月はかかるので、春頃に「今がベストタイミング!」と思って売り出したら成約は夏頃になってしまいます。

つまり、春に売ろうとしたら冬前には準備を始めて、人が集まってくる時期にはすでに広告掲載や販売営業が活発におこなわれている必要があります。

地域によっても売却期間は異なるので注意

人の転入が最も多い東京・首都圏は平均売却期間が3ヶ月弱、大阪や名古屋など地方の都市部なら平均3~4ヶ月ほど、その他の地方だと平均5~6ヶ月超かかる傾向にあります。

まず、地域によって企業の数や転入者数が異なるので、中古の家を買いたい人の絶対数も地域によって大きく変わります。

地方に住んでいる方は、都市部に住んでいる方より長めの計画で家を売っていく必要があります。

不動産会社に「この地域ではだいたい成約まで何か月かかるのか」をしっかり聞いておきましょう。

契約する不動産会社によっても売却期間は変わる

家を早く売れるかどうかには、契約した不動産会社の働きぶりも大きく影響します。

業者が一生けん命営業をしてくれれば平均より早く売れますし、逆に手を抜いて営業されればいつまで経っても成約は取れません。

1社のみを見ても質が高いか低いかは分からないので、出来るだけ多くの不動産会社に足を運び、査定額や担当者の人柄を比較するようにしましょう。

早く売ってくれる業者を見極めるポイント
  • 「なぜこの査定額か」の根拠がしっかりしている
  • 物事の説明が専門用語を多用せず、わかりやすい
  • 担当者の話が論理的
  • 今売るデメリットもしっかり教えてくれる
  • 相続や税金にも詳しい
  • 過去の売上・実績を躊躇せず教えてくれる
  • 過去の実績のうち、戸建て・マンションといったタイプ別の成約件数も快く教えてくれる

ネット時代の家売却は一括査定サイトを使おう

一括査定サイト

ただ、現代は売却時期が関係なくなったとはいえ、やはり家を売り出すのに最適なタイミングというものは存在します。

なぜなら、不動産売買は市場の流れが大きく関わってくるので、時期によって地価や物件価格に違いが出てしまうからです。

そのため、引っ越しの多い期間を見計らって売却するよりも、一括査定サイトなどを利用して周辺の地価・物件価格の相場や市場動向を分析しつつ、良いタイミングで売り出した方が確実ですし、利益も出やすいです。

一括査定サイトの詳しい使い方はこちらにまとめています!ぜひチェックしてください!

【2018年】不動産一括査定サイト33社を比較!評判・口コミで選ぶ最新おすすめランキング

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