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不動産売却で税金の特別控除を受けられるケースとは?

【更新日】2019-01-09
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不動産売却で損益が出ると、譲渡所得税というものが課されます。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

その中でも、マイホーム(戸建て+土地)の売却は高額になりがちなので、その分譲渡所得税の負担も重くなります。

そのため、マイホームを売る場合は税金の特別控除を利用できることになっています。

不動産売却時に受けられる特別控除の種類

不動産売却で特別控除を利用するのは、一般的には上記のようなケースが多いですが、例えば以下のような場合でも控除を使えます。

  1. 公共事業のために不動産を売ったとき
  2. 区画整理のために土地を売ったとき
  3. 特定土地区画整理事業のために土地を売ったとき
  4. 特定住宅地造成事業のために土地を売ったとき

公共事業のために国が不動産を売却するよう依頼する場合には、特別控除を利用することができます。

特別控除を利用するとかなりお得に

不動産売却時に特別控除を利用すると、所有期間に関わらず最大3,000万円まで税負担を抑制することができます。

マイホームを売ったときの譲渡所得税は100万円前後にはなるので大きな負担ですが、特別控除を利用すると大抵の場合、譲渡所得税は全額免除となります。

不動産の売却代金を住み替え費用に使った方などは税金を支払うだけの余裕が残ってないことも多いので、必ずこの制度を利用することをおすすめします。

不動産売却時に特別控除を利用できる条件

不動産売却時に控除を利用するには、以下の条件を満たしていなければなりません。

  1. 自分の住まいを敷地と共に売ること
  2. 2年以内にマイホームの買い換え・交換特例や繰り越し控除の特例などを受けていないこと
  3. 災害によって住まいがなくなった土地を売る場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること
  4. 物件を立て壊して土地のみを売却する場合は、売買契約が取り壊し完了から1年以内に結ばれていること。また、その間に敷地を駐車場利用などに使っていないこと
  5. 売買者が赤の他人である(親戚や夫婦間など、近しい間柄以外)こと

そこまで難しい条件はありませんが、立て壊しから1年以内に売買契約を結ぶ必要があるというのは、地方の土地を売る場合などは買い手が見つかりづらいので厳しいかもしれません。

特別控除を受けられないケース

マイホームを売却する場合は基本的に特別控除を利用することができます。

ただ、不動産の状況などによっては適用を除外させることもあります。

以下のようなケースは除外されるので、注意しましょう。

  1. 特別控除を利用することのみを目的としている場合
  2. 一時的な目的で入居していた場合
  3. 趣味や娯楽目的で所有していた場合

こうしたケースは国税庁のホームページにも記載されていますが、少し言い回しが難しいです。

具体的な事例に当てはめると、それぞれどのようなケースとなるのでしょうか。

1. 特別控除を利用することのみを目的としている場合

複雑な言い方ですが、これはつまり「特別控除を利用することを目的として物件を購入した場合」ということです。

これに関しては税務署も事実判定がしにくいですが、住まいとして利用していたのであれば濡れ衣を着せられるようなことはありません。

ただ、注意をしてほしいのは、この条文は「特別控除を目的として売却した場合」ではなく「購入した場合」であるということです。

長年住んでいたからといって条件が緩和されるといったことはないので注意しましょう。

2. 一時的な目的で入居していた場合

事務所として利用した、引っ越し前の仮住まいとして利用した、短期出張のために購入した不動産を売る場合は控除を受けることはできません。

マイホームを一時的に利用するというのは、普通に考えるとよほど裕福でなければできない行動のようにも思えますが、例えば以前、相続した不動産の名義を自分に変更していた場合など、自分で購入しなくても成り行きで家を複数件持っている場合というのも十分あり得ます。

相続された状況にもよりますが、この条件にひっかかってしまうことは意外と多いです。

3. 趣味や娯楽目的で所有していた場合

別荘や、以前に買い取った有名人ゆかりの物件など、趣味・娯楽・保養目的で購入した物件を売るときには控除は適用されません。

中には趣味としての利用と住居としての利用が共存している場合もありますが、基本的には住まいとは別に所有している不動産が適用除外の対象となります。

不動産の細かい事情も担当業者に伝えておこう

ここまで特別控除を受けることができる条件などを細かく見てきました。

注意しておけば、概ねクリアできそうなものばかりですが、「引っ越し後〇年以内」といった条件は意外に忘れてしまいがちです。

不動産売却は1年近くかかってしまう場合もあるので、こうした期間に関する条件などは特に確認しておきましょう。

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