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不動産売却時の税金は5年で大きく減少!それでも5年以内に売るべき理由

【更新日】2019-07-18
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家の模型を持つおばあさん

売却する不動産の保有年数が5年以上かどうかによって、引き渡し後に支払う税金の額が変化するということは知っているでしょうか。

この税金は譲渡税と呼ばれるものであり、不動産を売却して利益が発生したときに課される税金となっています。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

不動産がいつ頃に、いくらで売却されるかを完璧に予測することは不可能ですが、譲渡税の仕組みを知っていれば課税額を予測することも可能です。

特に自営業者の方などは、不動産売却によって国民健康保険料も値上げする可能性が高いので、引き渡しの翌年以降の出費も考えて計画しておくと良いですよ!

不動産売却における譲渡益の考え方

不動産売却で得る利益は、不動産という固定資産の譲渡と引き換えに取得できるので、一時所得ではなく譲渡所得と見なされます。

不動産の売却益は一時所得扱い?譲渡所得との違い・かかる税金について解説

譲渡所得が発生したときにかかる税金が譲渡税です。譲渡税は、不動産を売却したことによる利益部分に課されます。

算出方法としては、売却代金から仲介手数料、クリーニング費、測量費といった費用を差し引いたものを購入費から引き、差額分を”儲け”としてあつかいます。

良く、親から相続された不動産などはいくらで購入されたかわからないことが多いですが、この場合は、売却代金の5%が取得費となります。

取得費は減価償却費を引いた額が適用される

取得費は、購入にかかった費用がそのまま使われるわけではありません。

建物は購入してから今まで築年数が経過しているので、その分価値が低下しています。

そのため、価値が低下した分(減価償却費)を差し引いた額が、現在の取得費となります。

減価償却費の計算式は、以下の通りです。

減価償却費=物件の取得費×0.9×償却率×経過年数(築年数)

償却率は、物件の構造によって以下のように変わります。

区分鉄骨鉄筋コンクリート造金属造(肉厚4㎜超)金属造(肉厚3~4㎜)金属造(肉厚3㎜以下)木造・合成樹脂木造モルタル造
法定耐用年数47年34年27年19年22年20年
償却率0.0150.020.0250.0360.0310.034

減価償却に関する詳しい内容はこちらにまとめてあります!

不動産の価値が減る?売却時の税金計算では減価償却が重要

5年を過ぎると不動産売却でかかる税金は安くなる

譲渡益の算出方法は上記の通りですが、最終的にはこの額に税率をかけて、譲渡税を算出します。

税率は、売り手が何年ほど不動産を所有しているかで変わり、5年を機に値下げされます。

わかりやすく表示すると、以下のようになります。

【短期譲渡所得】 【長期譲渡所得】
所得税 30% 15%
住民税 15% 5%

5年を過ぎるだけで税率が45%から20%と半額以下になるので、売却期間をずらすことのデメリットがないのであれば、なるべく5年以上に売ることを目指していきましょう。

不動産所有期間の算出方法に要注意

税金が安くなるかどうかの目安は所有期間が5年前後かですが、この期間は不動産を購入してから買い手に引き渡すまでのことではなく、不動産を購入した日から、買い手に引き渡した日の1月1日までとなっています。

そのため、引き渡し日までを計算していて、5年経った段階で売却しても、4年〇ヶ月となってしまい、長期譲渡所得は適用されません。

また、不動産売却の期間の相場は半年ほどと言われていますが、敢えて期間を延ばしすぎると物件の価値減少の一因となってしまうので、タイミングを上手くとる必要があります。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

譲渡所得税が発生したら翌年の確定申告を忘れずに

不動産売却によって利益が発生した場合、翌年の3月15日までに確定申告をおこなわなければなりません。

確定申告を期限内にしておかないと、譲渡所得税が納められないだけでなく、遅延金が発生してしまうので注意しましょう。

また、確定申告は不動産を引き渡してから期間を経ておこなわれるので、業者が責任を取ってくれない可能性が高いです。

そのため、売り手自身が責任を持って申告をするようにしましょう。

※確定申告のやり方はこちらで詳しく解説!

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

不動産売却でかかる譲渡税を抑える方法

譲渡所得税は売却した不動産の所有期間が5年以上の場合、税率が半減します。

さらに、築10年を超えた物件は更に減税されますが、10年を経つと高く売るのも困難になります。

築年数が新しい方が高く売れやすいので、売買契約を結ぶ日がちょうど5年を過ぎたことに結べるようにスケジュールを立てておくとお得です。

また、マイホーム(土地+一戸建ての不動産)を売却する場合は、3,000万円もの特別控除を受けることができます。

物件を立て壊して土地だけにしてしまうと、この控除を受けることができなくなるので注意しましょう。

住み替えを検討している人は特別控除の利用条件に気をつけよう!

不動産の中でもマイホームを売却する場合は、上記の特別控除を利用しないと損です。

ただ、この控除を利用すると、住宅ローン控除というものを受けることができなくなってしまいます。

どちらを利用するとお得かというのは、不動産の状況によって異なるので、現状をしっかりと考えておくことをおすすめします。

ケースによっては住宅ローン控除がお得!

住宅ローン控除とは、不動産購入時にローンを借り入れてから10年間は、年末に残高の1%が控除されるという仕組みです。

特別控除によって控除される譲渡税もローン控除額も数十万円になることが多いですが、だいたいの場合は譲渡税の方が高値になりやすいです。

ただ、他につなぎ融資なども利用している方は、譲渡益が高額でなくても住み替えが可能なので、場合によっては稀にローン控除を選んだほうがお得になります。

不動産の買い替えで失敗しない方法!住宅ローンを活用しよう

結局は5年以内で売却するほうがお得?不動産を高く売ることが節税につながる!

前述の通り、不動産は所有期間5年を過ぎれば課される税金は一気にお得になります。

ただ、その分だけ築年数が経過していることを考えると、節税目的で売り出しを後ろ倒しにするのが得策とは言えません。

築年数㎡単価価値減少率平均価格平均面積
~5年7437万円100%4895万円65.81㎡
6~10年6117万円82.2%4243万円69.37㎡
11~15年5646万円75.9%3159万円67.61㎡
16~20年4673万円62.8%3159万円67.61㎡
21~25年3155万円42.4%1899万円60.19㎡
26~30年2997万円40.3%1670万円55.74㎡
31年以上2979万円40.1%1678万円56.33㎡

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

上は首都圏のマンションの成約状況を築年数ごとにまとめた表ですが、5年経過するごとに平均1,000万円前後売上が減っているのがわかります。

所有期間5年超で税率を低くしたとしても、節約できる金額はせいぜい100万円弱なので、税率を気にせず早期売却してしまったほうがお得です。

不動産を売れる状況はチャンス!?

不動産を売らざるを得ないケースは、必ずしもハッピーなわけではありませんね。

離婚や両親の死など、むしろ他人に言えない理由で家を売る方のほうが多いのではないでしょうか。

ただ、そうだとしても、不動産という高価な固定資産を売るチャンスに恵まれた人はそういません。

不動産の売却価格は平均3,000万円前後なので、一般的なサラリーマン(年収400万円)が8年働いてようやく手に入る金額がカンタンに手に入るのです。

現在の日本は、年金制度縮小や終身雇用制度崩壊など、s皆が将来のお金の不安を抱えながら生きています。

不動産を高額売却することで、今後の人生が少しだけ楽になる可能性が高いのです。

古くてアクセスの悪い家も意外と高く売れる?

「家の資産価値は築20年を超えると0になる!」

こうした、築年数至上主義のような考え方がネットを中心に流布されており、築古物件の高額売却をやる前から諦めてしまう方が多くいます。

確かに、こちらにまとめてあるように、物件の築年数・アクセスは成約率・成約価格と密接な関係性があります。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

ただ、不動産は市場価格で取引されるので、計算上の価値が0になったとしても、高値で売れないわけではありません。

例えば、フリーマーケットをイメージしてみましょう。専門の雑貨屋では買い取ってもらえないような、素人感満載のぬいぐるみだって、それを気に入る人が入れば買ってもらえます。

つまり、不動産もどんな状況であれ、「気にいる人がいれば売れる」ということです。

そのためには、整理整頓・掃除などで物件の第一印象をアップさせることが一番の近道です。「たかが掃除?」と思うでしょうが、事前準備を徹底しておこなう売主はほぼいないので、競合を出し抜くことができます。

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

こちらの記事にも高く売るコツがまとめています。参考にしながら、しっかり準備していきましょう!

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

一括査定サイトを活用する

現在、不動産を高値で売却した人の多くが利用しているツールが、一括査定サイトです。

60秒ほどで記入したカンタンな物件情報を送信することで、複数業者に一括で査定依頼できる優れものです。

登録業者はこちらで紹介されているような大手業者 ばかりで、彼らの広告費で運営されているのでサイト利用料は無料です。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

複数社の査定額を比較すると、最大300万円ほどの開きがあります。あえて譲渡税を減額するよりもずっとお得ですよ!

詳しいサイトの使い方・おすすめサイトの紹介はこちらをご覧ください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較
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