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不動産を売る時の注意点!売却前に知っておきたいポイント10選

【更新日】2020-02-25
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不動産を売る時の注意点

不動産は、構造や立地を考えると一つとして同じものはありません。

そのため、自分の物件に適した売り方を選択し、実行することが必要です。

ただ、不動産を売る作業は多くの人が一度しか経験しないものですので、仕組みをよくわかっていないまま手続きを始めてしまう方も多いです。

不動産売却の流れを査定から物件引き渡しまで一挙解説!

全般的に不動産業者がサポートしてくれるので安心ではありますが、段階によっていくつかの注意点があるので、ポイントを押さえて準備していきましょう。

注意点①売る前に不動産の現況をしっかり調べよう

住まいとして活用していた不動産を売る場合は、その物件のことをなんでも知っている気でいることが多いです。

しかし、材質や構造、細かな権利関係などはいくら長年住んでいたとしても忘れてしまっている、もしくは知らなかったことが多いです。

特に、相続された家などは購入時の状況を知らないので、過去の書類やデータを参考にする必要があります。

知るべき情報は多岐にわたる

不動産を売り出す場合、売り手が知るべきなのは上で挙げたようなデータだけではありません。

土地の境界、地盤、土壌汚染の有無など、多岐にわたります。

意識して調べなければ、こうした状況を完璧に知り得ることはできないので、知識の抜けがないように、事前に注意して調べましょう。

どこまで調べるべきかというのは、売り手のスケジュールによって違うとは思いますが、かなり過去に遡って調べるべき不動産もあります。

「代々ここは田畑だった」と祖父母から教えられた土地が実は明治時代に工場が建っており、土壌が汚染されていたという事例もあるので、不動産に関してわからないことが何もなくなるくらい調べるという意識を持っていきましょう。

チェックすべき情報源

不動産について知りたいと考えた場合、まず登記簿を見ましょう。

不動産登記簿には所在の場所、土地の用途、面積、所有関係や担保の有無なのが記載されています。

不動産を売り出すためには、まず自分が物件の所有者(名義人)であることを確認することが必要です。

次に必要なのが物件のデータを細かく収集し、相場調査や査定依頼をして、この不動産を売ることは利益になるかどうか見極めることです。

まずは登記簿を見て、自分に売却する権利があるか確認した後、購入時のパンフレットなどと併用して調査をするという流れを取るとスムーズですよ。

②不動産の現況と登記内容の違いは必ずチェックしよう

不動産の面積や所在地、権利の所在といった公的なスペックは、登記簿謄本にまとめています。

ただ、内容が古い場合など、不動産の現況と登記内容が一致しないケースもあるので、必ず照らし合わせをおこないましょう。

特に土地を売却する際は、登記簿謄本の土地境界が現況と異なる場合が多いので確認が重要です。

土地を売る時は測量・境界確定が必要?測量費用・流れを徹底解説

土地の地図(公図)は法務局で取得できます。公図に書かれている境界・形状をまず確認した上で、明らかに現況と違う箇所はないかチェックしましょう。

また、建物の場合は増改築が登記簿謄本に反映されていないことも多いです。

この場合、買主が住宅ローン審査などを受ける際に不利なので、売る前に正しておくようにしましょう。

③購入から売却までの間に法改正がおこっていないかチェック

建物の規格などは、建築基準法によって定められています。

建築基準法は何度も細かい改正がおこなわれているので、購入時の規格が売却時にはそぐわなくなっていることがあります。

当時の建築基準法で建てられた家は改正のたび改築する必要まではありませんが、売却時に古い家を建て壊し、その上に新居を建てる場合は新しい建築基準法が適用されるので、新築できない場合も多々あります。

自分の不動産が現行法に適しているか、必ず確認するようにしましょう。

注意点④不動産を売るには査定が大切

不動産を売るときに、特に重要視すべき作業が以下の3点です。

  • 実績があり、信頼できる業者を選ぶ
  • 適切であり、かつ利益が見込める売り出し価格を決める
  • ターゲットに合った販売活動をおこなう

上記の3点のうち、販売活動に関しては業者がほぼ一任でおこなってくれるので、前者の2点が最重要ということです。

ただ、驚くことに、この2点は初期の査定で決まってします。

査定の重要性について

査定を広くおこなうことで、自分の不動産が最も高く売れる仲介先を見つけることができます。

もし、1つの不動産を全国の業者に査定依頼した場合、300~400万円ほど金額に差が出るといわれています。

業者は日本に1万以上存在しているので全てに依頼するのは不可能ですが、一括査定サイトを利用してなるべく多くの業者に依頼しましょう。

また、信頼がおける業者を探すのも非常に大切です。

高価な資産の売却を仲介してもらうわけですから、いくら利益が出そうだといっても、相性が悪い業者を仲介先に選ぶのは危険なので注意しましょう。

⑤査定額で必ずしも売れるわけではないので要注意

査定額というのはこれくらいで売れるという予想額なので、必ずしもその値段で売れるとは限りません。

欠陥が後で見つかったり、内覧時の第一印象が悪かったりしたら、査定額よりも低い価格で成約されてしまいます。

また、中には意図的に査定額を吊り上げて、契約を取ろうとする悪徳業者も存在します。

過去には、実際の価格の2割増しで査定額を算出し、契約後どんどん値下げをしていくというケースがあったようです。

複数業者の査定額を比較するか、こちらで紹介されているような不動産相場を調べる方法を使えば、だいたいの売却価格がわかるので、明らかに高い査定をしてきた業者を断ることができます。

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

⑥不動産会社選びは高値売却のために重要!大手が必ずしも良いわけではない?

不動産売却の実際の活動(販売活動)は、媒介契約をした仲介業者に一任されることになります。

仲介業者は広告作成、販売営業などの作業をほぼ全て売主の代わりにおこなっていきます。

質の低い不動産会社と契約すれば質の低い販売活動しかしてくれませんし、質の高い不動産会社と契約したら、高値売却のために大規模な販売活動をおこなってくれます。

つまり、不動産を高値で売るためには、契約する業者選びが何よりも重要なのです。

大手は保証サービスがしっかりしているが…

【比較項目】 大手 地元中小
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
集客力 高い 低い
ネットを使った宣伝 不得意 得意
不動産タイプごとの実績 タイプに関わらず平均的 得意・不得意がはっきりしている
地域の情報 持っていない 独自情報を持っている
担当者の対応 比較的ドライ 親身になってくれる
囲い込みの危険性
最新の市場動向 対応 未対応なことも多い
検査・保証 しっかりしている 対応が不十分な場合もある

大手の不動産会社は販売活動費が高値になりやすく、全国の支店と提携して大規模な宣伝をおこなうことができます。

また、売り出し前の検査や、引き渡し後の保証サービスも中小より充実していることが多いです。

その一方で、転勤でその土地に縁もゆかりもない人が担当者になることや、1人あたりの抱える案件が多すぎて、売れなそうな物件が後回しにされるといったデメリットもあります。

逆に、地元の中小業者はネット広告や保証に弱いですが、一つ一つじっくり売ってくれることが多いです。また、老舗の地元業者は地域の他業種とも関係が深く、独自の情報ネットワークを持っていることが多いです。

加えて、「ここの道路を挟んで向こう側は大雨で浸水したことがある」など、その地域に対する深い知見をもってアドバイスしてくれるのは、大手よりも地元中小です。

こちらに大手・中小のおすすめ仲介業者が掲載されているので、業者選びの参考にして下さい!

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

契約方法によっても仲介業者の働きは変わる

不動産会社を絞りこんだら次に契約となりますが、契約方法は3種類あり、どれを選ぶかで業者の働きぶりは大きく変わります。

3種類の契約方法の内容は、以下の通りです。

【比較項目】 大手 地元中小
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
集客力 高い 低い
ネットを使った宣伝 不得意 得意
不動産タイプごとの実績 タイプに関わらず平均的 得意・不得意がはっきりしている
地域の情報 持っていない 独自情報を持っている
担当者の対応 比較的ドライ 親身になってくれる
囲い込みの危険性
最新の市場動向 対応 未対応なことも多い
検査・保証 しっかりしている 対応が不十分な場合もある

実際の仲介売却では、専任媒介契約をおこなうことが多いです。

これは、一社のみと契約しているということは、成約さえすれば仲介手数料が必ず入るので、業者の販売活動へのモチベーションが高いからです。

一方、デザイナーズマンションや別荘など、何もしなくても高く売れるような人気物件なら、一般媒介契約にすることで仲介手数料を得るために複数業者が競争するので、高値で売れやすくなります。

別荘を売りたい!高額で売却する方法と売却できないときの対策
デザイナーズマンションを売却するコツ

自分の場合はどの方法が適しているかを考え、最適な契約をしましょう。

注意点⑦不動産売買契約にも注意が必要

販売活動が上手くいき、いよいよ売買契約という段階でも注意が必要です。

不動産の売買契約で注意すべきなのは、自分では口約束だったつもりがそのまま契約書に反映されてしまった場合です。

契約の方法は不動産業者それぞれの規則は設けられていますが、基本的に自由です。

売買者間の合意を最大限に尊重してくれるので、金額を間違って認識していた場合などは命取りです。

自分の要望を最大限伝える

「初めてなもので良くわからなくて…」と、不動産を売るときに業者や買い手へ遠慮をする方は多いです。

ただ、不動産を売る人の多くは初めての方ですから、遠慮して自分の希望を伝えないのは損です。

前述の通り、売買契約は本人同士の意志がかなり尊重されるので、費用の分担などの希望があればなるべく出しておくほうが、後悔しません。

もちろん、お金を出してくれるのは買い手なのである程度の配慮は必要ですが、動く金額の多さを考えると我慢しておくのはおすすめしません。

⑧売買契約の途中キャンセルは手付金の支払いが必要!

購入希望者があらわれ、内覧もクリアしたなら次は売買契約を結びます。

売買契約では、売主・買主とお互いの仲介業者が同席し、作成した売買契約書を読み合わせ確認して、承諾・捺印をします。

不動産売買契約書の書式・記載内容と作成時の注意点

このとき、買主から売主に手付金(売却価格の1割程度)が支払われます。

売買契約後に、どちらかの希望で契約解除される場合は、この手付金を使って解除手続きをおこなうようになります。

契約解除の希望者 契約の解除方法
買主 手付金をそのまま売主に支払って解除
売主 手付金を2倍にして買主に支払って解除

ちなみに、手付金の額は売主と買主が話し合った上で決めていきます。

手付金が高額だと契約を解除される確率は減りますが、逆に自分が何かあった時に気軽に契約解除できなくなります。反面、手付金を安値に設定すれば相手にキャンセルされる確率も高くなります。

手付金は売買者間で話し合い、納得した金額に設定するようにしましょう。

不動産の売却代金・手付金はいつ入金される?タイミング・金額を徹底解説

買主がローン審査に落ちれば無条件で売買契約は解除

通常、契約解除はキャンセル希望者が相手に手付金を支払って成立しますが、買主がローン特約を利用していれば話は別です。

ローン特約とは、買主が引き渡しまでの間に住宅ローン審査に落ちてしまった場合、買主は無条件で契約をキャンセルすることができる制度です。

この場合、売主は買主に支払った手付金を返還しないといけないので何のメリットもありません。ただ住宅ローンに落ちたのに物件の購入を強要することはできないので、買主優遇の制度だと思ってあまり気にせず引き渡し準備をしていきましょう。

契約強制解除時の違約金も別途設定する

どちらかがキャンセルを希望する際は手付金を使って契約解除できますが、こうした自発的なキャンセルとは別に、どちらかが悪質な契約違反(書類の捏造など)をおこなった場合、強制的に契約は解除され、違約金が支払われます。

この違約金の額も手付金同様、売買者間で決定して契約書に記載するようになります。

ちなみに、違約金の価格相場は手付金の2倍(売却代金の約2割)となっています。

⑨不動産売却では多数の費用・税金がかかる!金額・支払うタイミングを知っておこう

不動産売却は、物件を売れば代金がそのまま手に入るというわけではありません。

さまざまな費用・税金がかかってしまうので、手取りは確実に査定額より低くなってしまいます。

そのため、事前にコストがいくらかかるか、いつ支払うのかをしっかり調べ、【査定額―コスト】が目標額に達しているかしっかり確認することが大切です。

不動産売却にかかる費用一覧!いくらかかるのか解説

不動産売却で売主にかかる税金まとめ

不動産売却でかかる税金は、主に以下の3種類です。

  1. 譲渡所得税
  2. 印紙税
  3. 登録免許税

加えて、土地や収益物件を売ったときには、消費税がかかります。

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不動産売却で売主が支払う費用

税金以外にも、売主は以下の費用を支払うようになります。

  1. 仲介手数料
  2. 抵当権抹消登記費用
  3. 測量費用
  4. 不用品の処分費用
  5. 各種書類の発行費用
  6. ハウスクリーニング費
  7. リフォーム費
  8. 解体費

土地の場合は境界確定費用、マンションの場合は管理費の精算金など、不動産の種類や状況によっても支払う費用の種類・金額は異なります。

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注意点⑩売主は最低限の不動産知識を付けておこう!

不動産仲介売却は販売活動を専門業者に依頼するので、売主自身が詳しい法知識などを学んでおく必要はありません。

ただ、業者の言っていることを理解したり、お得に手続きをしたりするためには最低限の不動産知識は不可欠です。

当サイトには不動産売買に関するさまざまな情報が初心者向けにわかりやすくまとめてあるので、ぜひ一読して、知識を付けてください!

不動産売却で注意が必要なケースとは?

不動産売却を検討している方を取り巻く環境は様々で、中には物件自体は良くても権利関係などが問題で売れにくいケースもあります。

ここからは特に注意すべき状況を紹介します。

親から相続した不動産を売るケース

親から相続した不動産を売る際は、以下の2点に注目しないといけません。

  • 不動産の権利者は誰か
  • 共有名義人の許可を取れているか

まず、登記簿謄本上の権利者は誰なのか確認しなければいけません。

ただ相続しただけでは名義は親のままになります。所有する分には支障ありませんが、売る際は必ず持ち主が手続きしないといけないので、名義の変更が必要になります。

また、不動産を複数の家族で相続した際も注意が必要です。

持ち分がわずかでもある場合は、他の名義人を無視して売却することはできません。そのため、誰かが率先して周囲を説得する必要があります。

基本的には、最も売りたいと思っている方が代表になって手続きを進めていくようになります。この時、周囲からの支持を得ようとして不確実なことを約束するのはやめましょう。

例えば、「○○万円で売れるので3等分できる」などと約束しても、成約するまでは確実にいくらで売れるかを確定させることはできないので注意しましょう。

境界が確定していない不動産を売るケース

皆さんは不動産の境界を意識したことはどれくらいあるでしょうか?

隣の家との間にブロック塀や生垣があるため、何となくそこを境界だと思っている方も多いでしょう。

ただ、公式書類に記載する境界線と、居住者が何となく認識している境界線は異なる場合も多々あります。

登記簿謄本に記載されている境界と実際の境界が明らかに異なる場合は、業者に依頼して測量をおこない、正確な境界の測量をしなければいけません。

この際、数十万円の費用がかかる他、3か月の測量期間が必要になるので注意しましょう。

また、境界の測量をする際は、境界部分の不要物撤去などで近隣住民の手を借りる必要も出てきます。日頃から依頼しやすいように近所付き合いのケアをしておきましょう。

ローン残債が残る不動産を売るケース

不動産は20年、30年と長期で住宅ローンを組むので、住まいを売却する方の多くが住宅ローンの残る家を売却することになります。

ローン残債がある物件でも売りに出すことは可能ですが、買主に引き渡す際は必ず残債が処理されている(完済されている)状態でなければいけません。

ローンを完済しないと、住宅ローンの担保に設定された抵当権を抹消することができません。

抵当権は金融機関が権限を行使して競売にかけられる権利なので、残っていると買主が今後住むにあたって支障が出ます。

ローン残債のある物件を売る際は、得た売却代金を優先的にローン返済へ使わなければいけません。

例えば、1500万円の残債がある物件を2000万円で売れば、手残りは500万円しかなく、そこから税金・手数料でひかれることを覚悟する必要があります。

加えて、最初に業者が算出してくれる査定額も、その通りに売れる確証はありません。物件を売却してもローンが残る場合は、貯金を切り崩して処理しなければいけなくなるので注意しましょう。

予想以上に高値で査定されたケース

不動産査定は特定の項目を中心に、比較的システマティックに価格算出されます。

広大な面積がある地方の屋敷が超高額で査定されるケースもありますが、こうした物件の需要は年々下がってきています。

高値で査定されるのは、売れば高額利益につながる可能性が高いので悪いことではありません。

ただ、査定額が高い(不動産会社に高く評価された)ことと、実際に売れるかどうか(買主の需要を満たしているか)は別次元なので注意しましょう。

査定額と実際の成約価格・成約状況の乖離は、特にネットで簡易査定を申し込む際に注意が必要です。

ネットの簡易査定は物件の面積や築年数など、わずかな項目しか参考にしません。

しかし実際には内装の傷・凹みや日当たりの悪さなども成約率には大きくかかわってきます。

不動産売却には注意点が多数!それでも高く売れば万事OK?

ここまで説明した通り、不動産売却には数々の注意点が存在します。

ただ、結果的に不動産を高く売ることさえできれば、費用の支払いなどもスムーズに済ませることができますし、悩みや不安も解消されます。

不動産売却をする人が抱える不安・悩み12選と解決法を一挙公開!

注意点を守って慎重になることも大切ですが、不動産はそれぞれ売り方も異なるので、まずは高額売却を目指して準備することが大切です!

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

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