売主として不動産を売却する際には、最低限の不動産知識が必要です。

市場の動向を把握することで、適切な売却価格を設定でき、スムーズな取引が期待できます。

また、契約内容の把握や法律に関する知識も重要です。

これにより、トラブルを未然に防ぎ、売却活動が円滑に進められます。

不動産取引には多くの専門用語が含まれており、それらの意味を理解することで、より有利なポジションで取引が行えます。

ここでは、売却を行う上で最低限身に着けておきたい基礎知識について解説します。

不動産売却の流れ

所有する戸建て住宅やマンション、土地などの不動産を売却することを決めたら、不動産売却がどのような段取りで行われていくのかを把握することから始めましょう。

売却の流れを理解しておくことで、次に自分が何に取り掛かればいいのかが分かります。

この一連の流れを理解し、適切に対応することで、売却成功の可能性が高まります。

また売却を行って利益が得られたら、売却を行った翌年2月半ばから行われる確定申告の提出も忘れずに行いましょう。

不動産売却は、必要な知識を身に付けることから始まり、確定申告の提出を持って完了となります。

査定から売却完了・引き渡しまでにかかる時間

査定から売却完了・引き渡しまでの時間は、物件の特性や市場状況により異なります。

通常、査定依頼から売却活動開始までには数週間を要し、その後、購入希望者が見つかるまで数ヶ月の時間を要します。

契約締結後、融資の手続きや各種調査が行われ、最終的に引き渡しとなります。

この全プロセスで、6ヶ月から1年以上の時間が見込まれます。

早期売却を希望する場合は、仲介売却ではなく、業者買取を利用するなど、売却戦略に工夫を凝らすことで活動状況が一変します。

売却活動・契約締結後にかかる諸経費

売却活動には様々な諸経費が発生します。

広告費や仲介手数料、売却に伴う税金など、多くの費用が発生するため、事前の計画が重要です。

契約締結後も、抵当権抹消の手数料や登記費用などが必要です。

これらの諸経費は売却価格から差し引かれることが多いため、最終的な受け取り金額を正確に把握するためには、これらの経費について十分に理解しておく必要があります。

また、売却益が発生した場合には、所得税や住民税の納税義務が生じることも考慮する必要があります。

諸経費については、「注意点⑩不動産売却では多数の費用・税金がかかる！金額・支払うタイミングを知っておこう」にて紹介しています。

住まいとして活用していた不動産を売る場合は、その物件のことをなんでも知っている気でいることが多いです。

しかし、材質や構造、細かな権利関係などはいくら長年住んでいたとしても忘れてしまっている、もしくは知らなかったことが多いです。

特に、相続された家などは購入時の状況を知らないので、過去の書類やデータを参考にする必要があります。

知るべき情報は多岐にわたる

不動産を売り出す場合、売り手が知るべきなのは上で挙げたようなデータだけではありません。

土地の境界、地盤、土壌汚染の有無など、多岐にわたります。

意識して調べなければ、こうした状況を完璧に知り得ることはできないので、知識の抜けがないように、事前に注意して調べましょう。

どこまで調べるべきかというのは、売り手のスケジュールによって違うとは思いますが、かなり過去に遡って調べるべき不動産もあります。

「代々ここは田畑だった」と祖父母から教えられた土地が実は明治時代に工場が建っており、土壌が汚染されていたという事例もあるので、不動産に関してわからないことが何もなくなるくらい調べるという意識を持っていきましょう。

チェックすべき情報源

不動産について知りたいと考えた場合、まず登記簿を見ましょう。

不動産登記簿には所在の場所、土地の用途、面積、所有関係や担保の有無なのが記載されています。

不動産を売り出すためには、まず自分が物件の所有者(名義人)であることを確認することが必要です。

次に必要なのが物件のデータを細かく収集し、相場調査や査定依頼をして、この不動産を売ることは利益になるかどうか見極めることです。

まずは登記簿を見て、自分に売却する権利があるか確認した後、購入時のパンフレットなどと併用して調査をするという流れを取るとスムーズですよ。

市場価格の調査

不動産売却における市場価格の調査は、適正な売却価格を設定するために行う下準備です。

価格を把握する前に、売却する物件の立地、築年数、建物の状態などの特徴を理解し、これらの要素が価格にどのように影響するかを把握することが重要です。

特徴を知ったら、近隣の同種・同規模の物件の売却価格の相場を調査していきます。

相場に関する情報は、インターネットや不動産情報誌、不動産業者などから入手可能です。

また、専門的な知識を持つ不動産業者に査定を依頼するのも1つの手です。

業者は市場の動向を踏まえた上で、物件の価値を出してくれますが、業者によって提示してくれる価格が違ってくるので、複数の業者に依頼して比較・検討しましょう。

市場価格の調査を行うことで、物件の適正な価格を把握することで、適切な売却価格の設定が可能になります。

売却理由の明確化

不動産売却において、「売却理由の明確化」は極めて重要な一歩です。

売却の動機は、個々人の状況によるところですが、売却を行うことで、将来の資産計画や物件の売却価格、売却を行うタイミング、さらには選ぶべき不動産業者など様々な場面に影響を及ぼします。

売却を行う理由としてもっとも多い理由が、転居や転職による地域移動、資産の現金化、生活スタイルの変化などです。

理由によって、売却の優先順位や時間的余裕が変わり、それに伴って売却をスムーズに行う最適な戦略が変わってきます。

また、売却理由が明確であれば、不動産業者との打ち合わせが円滑に進みます。

売却を行う具体的な目的や期待値を会社側に伝えられれば、業者はより適切なアドバイスやサービスの提供ができます。

つまり、売却理由の明確化は、売却活動を計画的に進め、最終的には成功へと導くための基盤です。

不動産の面積や所在地、権利の所在といった公的なスペックは、登記簿謄本にまとめています。

ただ、内容が古い場合など、不動産の現況と登記内容が一致しないケースもあるので、必ず照らし合わせをおこないましょう。

特に土地を売却する際は、登記簿謄本の土地境界が現況と異なる場合が多いので確認が重要です。

土地の地図(公図)は法務局で取得できます。公図に書かれている境界・形状をまず確認した上で、明らかに現況と違う箇所はないかチェックしましょう。

また、建物の場合は増改築が登記簿謄本に反映されていないことも多いです。

この場合、買主が住宅ローン審査などを受ける際に不利なので、売る前に正しておくようにしましょう。

不動産売却における「法的制約の確認」とは、売却の際に法的な問題に直面しないために重要なステップです。

例えば、物件が特定の地域や法律・規制に関連した場合、これらに従いながら取引を進めなければなりません。

また立地が、歴史的建造物や自然保護区に位置する物件の場合、文化財保護法や自然保護法などの法令に従った手続きや制約が求められます。

また、分譲マンションを売却する場合は、管理組合の規約による制約に従う必要があります。

つまり、売却を円滑に進めるためにも、法的制約を把握することで、売却の際に法的トラブルの回避につながってきます。

また事前に、市町村役場や都道府県庁、関連団体等に問い合わせて、該当物件に関する法律や規制を確認するのも1つの手です。

もしくは、不動産業者や専門家に相談することもおすすめです。

彼らは法的知識や経験を持っており、適切なアドバイスを提供してくれます。

不動産を売るときに、特に重要視すべき作業が以下の3点です。

• 実績があり、信頼できる業者を選ぶ
• 適切であり、かつ利益が見込める売り出し価格を決める
• ターゲットに合った販売活動をおこなう

上記の3点のうち、販売活動に関しては業者がほぼ一任でおこなってくれるので、前者の2点が最重要ということです。

ただ、驚くことに、この2点は初期の査定で決まってします。

査定の重要性について

査定を広くおこなうことで、自分の不動産が最も高く売れる仲介先を見つけることができます。

もし、1つの不動産を全国の業者に査定依頼した場合、300~400万円ほど金額に差が出るといわれています。

業者は日本に1万以上存在しているので全てに依頼するのは不可能ですが、一括査定サイトを利用してなるべく多くの業者に依頼しましょう。

また、信頼がおける業者を探すのも非常に大切です。

高価な資産の売却を仲介してもらうわけですから、いくら利益が出そうだといっても、相性が悪い業者を仲介先に選ぶのは危険なので注意しましょう。

査定額で必ずしも売れるわけではないので要注意

査定額というのはこれくらいで売れるという予想額なので、必ずしもその値段で売れるとは限りません。

欠陥が後で見つかったり、内覧時の第一印象が悪かったりしたら、査定額よりも低い価格で成約されてしまいます。

また、中には意図的に査定額を吊り上げて、契約を取ろうとする悪徳業者も存在します。

過去には、実際の価格の2割増しで査定額を算出し、契約後どんどん値下げをしていくというケースがあったようです。

複数業者の査定額を比較するか、こちらで紹介されているような不動産相場を調べる方法を使えば、だいたいの売却価格がわかるので、明らかに高い査定をしてきた業者を断ることができます。

不動産売却の実際の活動(販売活動)は、媒介契約をした仲介業者に一任されることになります。

仲介業者は広告作成、販売営業などの作業をほぼ全て売主の代わりにおこなっていきます。

質の低い不動産会社と契約すれば質の低い販売活動しかしてくれませんし、質の高い不動産会社と契約したら、高値売却のために大規模な販売活動をおこなってくれます。

つまり、不動産を高値で売るためには、契約する業者選びが何よりも重要なのです。

大手は保証サービスがしっかりしているが…

大手の不動産会社は販売活動費が高値になりやすく、全国の支店と提携して大規模な宣伝をおこなうことができます。

また、売り出し前の検査や、引き渡し後の保証サービスも中小より充実していることが多いです。

その一方で、転勤でその土地に縁もゆかりもない人が担当者になることや、1人あたりの抱える案件が多すぎて、売れなそうな物件が後回しにされるといったデメリットもあります。

逆に、地元の中小業者はネット広告や保証に弱いですが、一つ一つじっくり売ってくれることが多いです。また、老舗の地元業者は地域の他業種とも関係が深く、独自の情報ネットワークを持っていることが多いです。

加えて、「ここの道路を挟んで向こう側は大雨で浸水したことがある」など、その地域に対する深い知見をもってアドバイスしてくれるのは、大手よりも地元中小です。

こちらに大手・中小のおすすめ仲介業者が掲載されているので、業者選びの参考にして下さい！

➝【2023年】大手不動産会社ランキング！売上高・売却仲介件数・評判を比較！信頼できるのはどこ？

契約方法によっても仲介業者の働きは変わる

不動産会社を絞りこんだら次に契約となりますが、契約方法は3種類あり、どれを選ぶかで業者の働きぶりは大きく変わります。

3種類の契約方法の内容は、以下の通りです。

実際の仲介売却では、専任媒介契約をおこなうことが多いです。

これは、一社のみと契約しているということは、成約さえすれば仲介手数料が必ず入るので、業者の販売活動へのモチベーションが高いからです。

一方、デザイナーズマンションや別荘など、何もしなくても高く売れるような人気物件なら、一般媒介契約にすることで仲介手数料を得るために複数業者が競争するので、高値で売れやすくなります。

自分の場合はどの方法が適しているかを考え、最適な契約をしましょう。

販売活動が上手くいき、いよいよ売買契約という段階でも注意が必要です。

不動産の売買契約で注意すべきなのは、自分では口約束だったつもりがそのまま契約書に反映されてしまった場合です。

契約の方法は不動産業者それぞれの規則は設けられていますが、基本的に自由です。

売買者間の合意を最大限に尊重してくれるので、金額を間違って認識していた場合などは命取りです。

自分の要望を最大限伝える

「初めてなもので良くわからなくて…」と、不動産を売るときに業者や買い手へ遠慮をする方は多いです。

ただ、不動産を売る人の多くは初めての方ですから、遠慮して自分の希望を伝えないのは損です。

前述の通り、売買契約は本人同士の意志がかなり尊重されるので、費用の分担などの希望があればなるべく出しておくほうが、後悔しません。

もちろん、お金を出してくれるのは買い手なのである程度の配慮は必要ですが、動く金額の多さを考えると我慢しておくのはおすすめしません。

不動産売却においては、媒介契約の種類によって、不動産会社の活動状況が大きく変わります。

媒介契約は売主と不動産会社との契約で、この契約により、どのような範囲で不動産会社が活動するのかが決まります。

媒介契約には、以下3種類の契約形態があり、それぞれ契約の内容や不動産会社の役割、売主の負担が異なります。

適切な契約形態の選定は、スムーズな売却活動に繋がる重要なポイントです。

一般媒介契約

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社と契約できます。

これにより、多くの会社が物件を広告し、広範囲な顧客層にアプローチ可能です。

しかし、各不動産会社の競争が激しくなるため、集中的な活動が期待できない場合があります。

また、売主自身も販売活動ができるため、柔軟性があります。

一般媒介契約は、物件の露出を最大限に広げたい売主に適しています。

専任媒介契約

専任媒介契約の場合、売主は一つの不動産会社と契約し、その会社だけが売却活動を行います。

しかし、売主自身も並行して売却活動が可能です。

専任媒介契約では、一定期間、一社に専念してもらえるため、より集中的かつ効果的な売却活動が期待できます。

その一方で、物件の露出は一般媒介契約に比べて限定されるため、選定する不動産会社の信頼性や実績が重要です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、売主が一つの不動産会社と契約し、売却活動はその会社だけが行う形態です。

売主自身の売却活動も制限されます。この契約形態では、不動産会社が最も集中して活動するため、効果的な売却が期待できます。

しかし、物件の露出が他の契約形態に比べて制約されるため、専属専任契約を結ぶ不動産会社の選定は非常に重要です。

不動産売却のプロセスにおいて、内覧は非常に重要なステップです。

内覧を通じて、買主は物件の実際の様子を確認し、売主との初めてのコミュニケーションが生まれます。

ここでの売主の対応が、買主の購買意欲や信頼感に大きく影響するため、適切な対応が求められます。

内覧依頼がいつ来てもいいようにこまめに掃除しておく

内覧対応の第一歩として、物件がいつでも見られる状態にしておくことが重要です。

こまめに掃除をして、整理整頓を心掛けましょう。

清潔で整った物件は、買主に好印象を与え、物件の価値を高めます。

また、不快な臭いや汚れがないことで、買主は快適に内覧でき、ポジティブな印象を持ちやすくなります。

定期的な掃除や換気を行うことで、突然の内覧依頼にも柔軟に対応できます。

内覧者と口約束しない

内覧者とのコミュニケーションは大切ですが、口約束は避けるべきです。

口約束は法的な拘束力がなく、後にトラブルの原因となる可能性があります。

内覧者からの質問や要望に対しては、正直かつ適切に答えることが大切ですが、具体的な取引条件や価格の約束は、正式な契約手続きを経てから行うべきです。

口約束による誤解やトラブルを避けるためにも、内覧時のコミュニケーションは慎重に行いましょう。

物件に見られる瑕疵を正直に伝える

物件に見られる瑕疵や欠陥は、隠さず正直に伝えることが重要です。

隠蔽された瑕疵が後に発覚した場合、売買契約が無効になる恐れがありますし、信頼関係が損なわれ、トラブルに発展する可能性があります。

瑕疵がある場合は、事前に修繕を行うか、価格に反映させておくことで、スムーズな取引が期待できます。

また、正直にコミュニケーションすることで、売主としての信頼性が向上し、買主との良好な関係構築につながります。

不動産売却は、物件を売れば代金がそのまま手に入るというわけではありません。

さまざまな費用・税金がかかってしまうので、手取りは確実に査定額より低くなってしまいます。

そのため、事前にコストがいくらかかるか、いつ支払うのかをしっかり調べ、【査定額―コスト】が目標額に達しているかしっかり確認することが大切です。

➝不動産売却の費用・手数料を一覧で紹介！手数料を安く抑えるコツや計算方法も解説

不動産売却で売主にかかる税金まとめ

不動産売却でかかる税金は、主に以下の3種類です。

1. 譲渡所得税
2. 印紙税
3. 登録免許税

加えて、土地や収益物件を売ったときには、消費税がかかります。

不動産売却で売主が支払う費用

税金以外にも、売主は以下の費用を支払うようになります。

1. 仲介手数料
2. 抵当権抹消登記費用
3. 測量費用
4. 不用品の処分費用
5. 各種書類の発行費用
6. ハウスクリーニング費
7. リフォーム費
8. 解体費

土地の場合は境界確定費用、マンションの場合は管理費の精算金など、不動産の種類や状況によっても支払う費用の種類・金額は異なります。

購入希望者があらわれ、内覧もクリアしたなら次は売買契約を結びます。

売買契約では、売主・買主とお互いの仲介業者が同席し、作成した売買契約書を読み合わせ確認して、承諾・捺印をします。

このとき、買主から売主に手付金(売却価格の1割程度)が支払われます。

売買契約後に、どちらかの希望で契約解除される場合は、この手付金を使って解除手続きをおこなうようになります。

ちなみに、手付金の額は売主と買主が話し合った上で決めていきます。

手付金が高額だと契約を解除される確率は減りますが、逆に自分が何かあった時に気軽に契約解除できなくなります。反面、手付金を安値に設定すれば相手にキャンセルされる確率も高くなります。

手付金は売買者間で話し合い、納得した金額に設定するようにしましょう。

➝不動産の売却・購入時の手付金はいつ支払う？入金される？タイミングを徹底解説

買主がローン審査に落ちれば無条件で売買契約は解除

通常、契約解除はキャンセル希望者が相手に手付金を支払って成立しますが、買主がローン特約を利用していれば話は別です。

ローン特約とは、買主が引き渡しまでの間に住宅ローン審査に落ちてしまった場合、買主は無条件で契約をキャンセルすることができる制度です。

この場合、売主は買主に支払った手付金を返還しないといけないので何のメリットもありません。ただ住宅ローンに落ちたのに物件の購入を強要することはできないので、買主優遇の制度だと思ってあまり気にせず引き渡し準備をしていきましょう。

契約強制解除時の違約金も別途設定する

どちらかがキャンセルを希望する際は手付金を使って契約解除できますが、こうした自発的なキャンセルとは別に、どちらかが悪質な契約違反(書類の捏造など)をおこなった場合、強制的に契約は解除され、違約金が支払われます。

この違約金の額も手付金同様、売買者間で決定して契約書に記載するようになります。

ちなみに、違約金の価格相場は手付金の2倍(売却代金の約2割)となっています。

不動産売却を行った際、特に利益が出た場合には確定申告の提出が必須となります。

確定申告を通じて、売却益に対する税金が計算され、所得税や住民税が課税されます。

これを怠ると、税金の未納や過少申告となり、後に厳しい罰則が課せられる可能性があります。

そのため、売却を行った年の翌年の2月～3月にかけて、必ず確定申告を行いましょう。

確定申告に際しては、売却に関する全ての書類の準備が必要です。

売買契約書、物件の取得費用、売却にかかった費用の領収書など、正確かつ詳細に記載し、税務署に提出します。

また、不動産の売却には、様々な控除や非課税の特例が存在しますので、これらの適用を適切に行うことで、節税効果が得られます。

売却益が出た場合でも、特定の条件を満たせば、非課税措置が受けられることもあります。

たとえば、自宅の売却による利益であれば、一定の条件下で非課税となる可能性があります。

これらの特例や控除を活用するためには、税法に関する知識が必要ですが、専門家に相談することで適切な申告が可能となります。

不動産売却後の確定申告は、複雑で手続きも多いですが、きちんと申告を行うことで、将来的なトラブルを防ぎ、適切な税金の納付が行えます。

売却の際には、専門家のアドバイスを受け、適切な確定申告を心掛けましょう。

前節で不動産を売却するときに気を付けることを12節に渡って解説してきました。

しかし、売却時における注意点は、売りに出す不動産の種類ごとに存在します。

ここでは、戸建て住宅・マンション・土地の3種類のいずれかを売りに出すとき、特に注意すべき点を解説します。

【戸建て住宅】売り出す物件の状態をチェックする

戸建て住宅の売却を検討する際は、物件の状態に細心の注意を払う必要があります。

物件の価値を左右する要因として、建物の構造的な健全性や美観、更新や修繕の履歴が挙げられます。

特に築年数が経過している場合、潜在的な欠陥が見過ごされがちなので、売り出す前にプロの目でしっかりと評価を受けることが肝要です。

また、市場価格に影響を与える周辺環境やアクセスの良さも考慮に入れながら、売出価格を決定します。

状態が良くないと判断されれば、修繕を行うか、あるいは建物を取り壊し、土地として売り出す選択肢もあり得ます。

いずれにせよ、不動産会社と密接に連携し、市場の動向を踏まえた適切な売却戦略を立てることが重要です。

売り出し前の適正な評価は、売却成功の鍵を握るため、専門家の意見を求めましょう。

【マンション】同じ建物内の売却状況をチェックする

マンション売却時には、同じ建物内の他の売り出し物件との競争を考慮することが重要です。

価格設定や物件の特徴が類似しているため、角部屋や上階などの優位性を持つ物件に注目が集まりがちです。

周辺の市場を把握し、不動産会社と相談しながら売出しタイミングを調整することが望ましいです。

これにより、競合物件と差別化し、早期売却へとつなげる戦略を立てられます。

【土地】隣家との土地境界線を明確にしておく

土地売却に際しては、境界線の確定が重要なポイントとなります。

未確定の境界線はトラブルの元にもなり得るため、売却前には確定測量図を取得し、必要に応じて土地家屋調査士に確定測量を依頼することが賢明です。

これにより正確な土地面積を把握し、適正な価格設定につなげることが可能になります。

費用は高額になることもあるので、前もって予算計画をしっかりと立てることが求められます。

不動産売却を検討している方を取り巻く環境は様々で、中には物件自体は良くても権利関係などが問題で売れにくいケースもあります。

ここからは特に注意すべき状況を紹介します。

親から相続した不動産を売るケース

親から相続した不動産を売る際は、以下の2点に注目しないといけません。

• 不動産の権利者は誰か
• 共有名義人の許可を取れているか

まず、登記簿謄本上の権利者は誰なのか確認しなければいけません。

ただ相続しただけでは名義は親のままになります。所有する分には支障ありませんが、売る際は必ず持ち主が手続きしないといけないので、名義の変更が必要になります。

また、不動産を複数の家族で相続した際も注意が必要です。

持ち分がわずかでもある場合は、他の名義人を無視して売却することはできません。そのため、誰かが率先して周囲を説得する必要があります。

基本的には、最も売りたいと思っている方が代表になって手続きを進めていくようになります。この時、周囲からの支持を得ようとして不確実なことを約束するのはやめましょう。

例えば、「○○万円で売れるので3等分できる」などと約束しても、成約するまでは確実にいくらで売れるかを確定させることはできないので注意しましょう。

境界が確定していない不動産を売るケース

皆さんは不動産の境界を意識したことはどれくらいあるでしょうか？

隣の家との間にブロック塀や生垣があるため、何となくそこを境界だと思っている方も多いでしょう。

ただ、公式書類に記載する境界線と、居住者が何となく認識している境界線は異なる場合も多々あります。

登記簿謄本に記載されている境界と実際の境界が明らかに異なる場合は、業者に依頼して測量をおこない、正確な境界の測量をしなければいけません。

この際、数十万円の費用がかかる他、3か月の測量期間が必要になるので注意しましょう。

また、境界の測量をする際は、境界部分の不要物撤去などで近隣住民の手を借りる必要も出てきます。日頃から依頼しやすいように近所付き合いのケアをしておきましょう。

ローン残債が残る不動産を売るケース

不動産は20年、30年と長期で住宅ローンを組むので、住まいを売却する方の多くが住宅ローンの残る家を売却することになります。

ローン残債がある物件でも売りに出すことは可能ですが、買主に引き渡す際は必ず残債が処理されている(完済されている)状態でなければいけません。

ローンを完済しないと、住宅ローンの担保に設定された抵当権を抹消することができません。

抵当権は金融機関が権限を行使して競売にかけられる権利なので、残っていると買主が今後住むにあたって支障が出ます。

ローン残債のある物件を売る際は、得た売却代金を優先的にローン返済へ使わなければいけません。

例えば、1500万円の残債がある物件を2000万円で売れば、手残りは500万円しかなく、そこから税金・手数料でひかれることを覚悟する必要があります。

加えて、最初に業者が算出してくれる査定額も、その通りに売れる確証はありません。物件を売却してもローンが残る場合は、貯金を切り崩して処理しなければいけなくなるので注意しましょう。

予想以上に高値で査定されたケース

不動産査定は特定の項目を中心に、比較的システマティックに価格算出されます。

広大な面積がある地方の屋敷が超高額で査定されるケースもありますが、こうした物件の需要は年々下がってきています。

高値で査定されるのは、売れば高額利益につながる可能性が高いので悪いことではありません。

ただ、査定額が高い(不動産会社に高く評価された)ことと、実際に売れるかどうか(買主の需要を満たしているか)は別次元なので注意しましょう。

査定額と実際の成約価格・成約状況の乖離は、特にネットで簡易査定を申し込む際に注意が必要です。

ネットの簡易査定は物件の面積や築年数など、わずかな項目しか参考にしません。

しかし実際には内装の傷・凹みや日当たりの悪さなども成約率には大きくかかわってきます。

借用人に貸し出している不動産を売るケース

賃貸中の不動産売却では、入居者の存在が大きなポイントです。

法的には入居者の同意なしに売却可能ですが、内覧の手配や売却後の入居者の権利移行など、複数の段取りが必要になります。

売り出しタイミングは入居者の退去後がベストですが、入居者に売買の意志があればそこを優先することも賢明です。

入居者との良好な関係を保ちつつ進めると、トラブルを避けながらスムーズな売却が可能です。

離婚をきっかけに不動産を売るケース

離婚に伴う不動産の売却は、財産分与の一環として行われますが、住宅ローンの残債がある場合の処理が複雑になることがあります。

売却金でローンを完済できるとスムーズですが、そうでない場合は残債の扱いや名義変更について細心の注意が必要です。

適切なアドバイスを得るためにも、専門家との相談が欠かせません。

住み替えを理由に不動産を売るケース

住み替え時には、新居を購入するか現在の家を売却するか、どちらを先行させるかが重要な判断ポイントです。

購入先行の場合は新居探しに余裕がありますが、二重ローンのリスクが伴います。

売却先行の場合は資金計画が立てやすくなりますが、新居がすぐに見つからないリスクがあります。

市場状況や自身の資金状況をよく分析した上で、どちらを先に行うか決めましょう。

資産整理で築古の不動産を売るケース

築年数が相当経過した不動産の売却は、リノベーション需要が見込める一方で、買い手が見つかりにくい場合もあります。

取り壊しを検討する前に、一度市場に出して反応を見ることを推奨します。

更地にすると固定資産税が上がるため、税負担の増加も考慮に入れつつ、解体前の慎重な検討が求められます。

所有する不動産を納得がいく形で売却するためにも、今まで紹介してきた注意点を遵守しながら売却活動を行うことが大切です。

それに並行して、売却を行う過程でやってはいけない行為が4つあります。

ここでは、不動産を売る時にやってはいけないことを紹介します。

査定依頼を会社規模に偏って依頼すること

不動産の査定依頼をする際には、大手も中小も含めた複数の会社に依頼することが肝要です。

大手は広告力と全国ネットワークを駆使して広範囲から買い手を見つけることができる一方で、中小は地域に根差したネットワークを持ち、細やかなサービスを提供してくれます。

これらのバランスを取ることで、物件の特性や市場状況に合った最適な売却方法を見つけ出すことができるため、一方に偏ることなく様々な会社から情報を得ることが重要です。

売却相場を調査せず売出価格を決める

売出価格を決める前に、売却相場の調査は不可欠です。

相場よりも高過ぎる価格設定は物件の売れ残りを招き、逆に低すぎる価格設定は損失を生むことになります。

周辺の類似物件の価格、過去の取引データ、公的な評価額など、多角的な視点から相場を分析し、適切な売出価格を設定することが成功への鍵です。

評価額を上げるためにリフォームを行った

売る予定の戸建てにかかるリフォーム費用は、売却価格にそのまま反映されるとは限りません。

購入者が自分好みにリフォームしたいと考える場合も多く、売却前の大幅な改修は避けた方が賢明です。

リフォームによって販売価格が上昇するケースは稀であり、市場のニーズに合わない改善はかえって不利になる可能性があります。

まずは現状のまま市場に出してみて、反響を見てから必要な改善を行う方が効果的です。

損失が出たときに確定申告を行わない

不動産の売却で損失が発生した場合、確定申告を怠るのは大きな機会損失です。

「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」など、税法上の特例を利用することで、損失を他の所得と相殺することが可能になります。

このような特例を活用するためにも、損失が出た場合には積極的に確定申告を行い、税制上のメリットを最大限に享受しましょう。

ここでは、12節に渡って解説してきた不動産売却時の注意点のおさらいを行います。

不動産売り出し前に気を付けることは？

不動産を売り出す前には、売却方法を慎重に選択することが重要です。

オークション方式や一般媒介、専属専任媒介など、売却の目的や状況に合わせた方法を選ぶ必要があります。

また、売却価格を決める際には市場の相場調査を徹底して行い、適切な価格設定を心がけましょう。

さらに、不動産売却に伴う税金、仲介手数料などの費用もあらかじめ把握しておくことで、予期せぬ出費を避けられます。

詳しくは「注意点①売主は最低限の不動産知識を付けておこう！」にて解説しています。

不動産を売りに出すときに気を付けることは？

物件を市場に出す際は、査定額が高いだけで仲介業者を選ぶのは避け、その業者の実績やサポート体制も考慮に入れるべきです。

また、専任媒介契約は他社との競合が減るため、慎重に検討する必要があります。

契約内容をしっかり理解し、自分の物件が適切に市場に出されているかを確認しましょう。

詳しくは「注意点⑤不動産を売るには査定が大切」にて解説しています。

不動産を売りに出した後に気を付けることは？

物件が市場に出た後も、不動産会社の活動を定期的にチェックすることが大切です。

販売活動の進捗状況を把握し、定期的なフィードバックを受けることで、必要に応じて売出価格の調整や販売戦略の見直しを行えます。

また、内覧の準備やスケジュール調整など、売主としての対応を怠らないようにしましょう。

詳しくは「注意点⑧締結する媒介契約の内容によって活動状況が変わってくる」にて解説しています。

ここまで説明した通り、不動産売却には数々の注意点が存在します。

ただ、結果的に不動産を高く売ることさえできれば、費用の支払いなどもスムーズに済ませることができますし、悩みや不安も解消されます。

注意点を守って慎重になることも大切ですが、不動産はそれぞれ売り方も異なるので、まずは高額売却を目指して準備することが大切です！

➝不動産を高く売る方法とは？高額売却のために必ずやっておきたいポイントと注意点

一括査定サイトを活用しよう！

今、不動産を高く売った方のほとんどが利用しているのが、一括査定サイトというサービスです。

これを使えば、60秒ほどで簡単な物件情報を記入・送信するだけでこちらに載っているような大手業者平均6社へ一括で査定依頼をすることができます。

登録業者の広告料でサイト運営されているので利用料は完全無料。まだ売却を検討中の方も気軽に利用できますよ！

詳しいサービスの使い方・おすすめサイトについてはこちらの記事に詳しくまとめているので、ぜひお読みください！

➝不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング！不動産売却におすすめの人気15社を厳選紹介【2023年最新】