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相続した不動産はどう評価される?相続税評価額を簡単に計算する方法

【更新日】2020-07-20
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相続した不動産の評価

親が亡くなったときなどに、不動産を子どもが相続します。

相続された不動産を売却する流れと注意点

しかし、物件から遠く離れて住んでいる場合などは、不動産をもらっても、なかなか上手く利用することができませんよね。

こうした場合は、売却や処分をすることが大切ですが、そのためには相続した不動産の価値がどれくらいなのかめどをつけておくことが重要です。

相続した不動産は、独自の評価額がつくので、これを参照して相続税の目安をつける、手続きの参考にすることがおすすめです。

この記事では、そんな相続した不動産の評価額の内容、調べ方について解説します。

不動産の相続税評価額とは?路線価から求める方法は?

不動産にかかる相続税は、基本的に以下のような形で求められます。

(課税対象となる遺産総額×法定相続分×税率)×相続人の数×分割比率

これはどういうことかというと、つまり不動産などの遺産それぞれに相続税がかかるのではなく、相続された遺産全てを計算した上で、負担を人数分で割るという方法が取られます。

しかし、このような計算は不動産の中でも家(戸建て)とマンション・アパートなどに適用されるもので、土地の場合は少し違います。

相続税評価額は時価×0.8で求められる!

相続した不動産の評価額には、相続税評価額というものもあります。

周辺状況や金融状況によって変わる時価であり、相続税を計算する際に利用されます。

この相続税評価額は、路線価によって算出した金額の0.8倍なので、上の計算が出来ていればカンタンに計算できます。

遺留分の計算では相続税評価額を使わない

遺留分とは、相続権を持つ各人が最低これくらいはもらうべきという最低ラインのことです。

相続時はこのルールを守らないと、大きなトラブルを招きかねないので注意しましょう。

遺留分は法定相続分の半分と決まっており、具体的には配偶者が法定相続分の4分の1、子どもたちは法定相続分の8分の1と決まっています。

こちらの計算は相続税評価額ではなく、時価で求められるので注意しましょう。

相続した不動産の時価評価額を調べる手順を徹底解説!

相続した不動産の評価額を調べるには、以下の手順を踏む必要があります。

  1. 固定資産税通知書をチェック
  2. 路線価図をチェック
  3. 計算式を使って評価額を算出

ここからは、それぞれの手続きを初心者にもわかりやすく解説していきます!

固定資産税通知書をチェック

不動産の所有者に対して課される税金の一つに固定資産税があります。

固定資産税は1年に4回納付するのが一般的ですが、その都度、通知書が自宅に郵送されます。

これを確認することで、所有している不動産の面積がわかります。面積は相続した不動産の評価額を調べる上で重要となります。

固定資産税の通知書は紛失すると原則再発行できません。注意して保管しましょう。

路線価図をチェック

面積が分かれば、路線価を読みとって評価額を算出することができます。

路線価は「財政評価基準書 路線価図・評価倍率表」というサイトにある路線価図というマップを使って読み解いていきます。

該当する都道府県をクリックし、一番上の「路線価図」というリンクをクリックすれば、細かいエリアを指定する画面にうつります。

こちらも指定して、更に細かいエリアを指定すれば、該当地域の路線価図をチェックできます。

こちらは、練馬区の一部のエリアの路線価です。

340C、350Cといった文字は、1平方メートルあたりの評価額(単位:千円)を表しています。

つまり、340Cは34万円/1平方メートルということです。

計算式を使って評価額を算出

1平方メートル当たりの評価額がわかったのですから、先ほどチェックした不動産の面積をかければ評価額を算出することができます。

ただ、この値はあくまで時価であり、都市開発などがあれば頻繁に変化することを覚えておきましょう。

不動産売却と簿価・時価の関係は?調べ方・計算方法・減価償却への影響

また、後述しますが相続物件を第三者に向けて売却する場合、成約価格は市場価値によって変化します。

ニーズや第一印象の良さによって価格は大きく変わるので、掃除・整理整頓が何よりも重要です。

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

路線価のない土地は倍率方式で評価額を求める!

不動産の中には、路線価がない土地というのもいくつかあります。

特に、相続した不動産の中では、原野商法で買わされたものも多く、こうした土地は評価額がつきにくいです。

原野商法とは、バブル期に頻発した詐欺の手口で、価値のない地方の土地などを「持っていると今後価値が急激に増加する」といった甘い言葉で騙し、買わせるというものです。

相続される土地の中では、世代によっては原野商法によるものが増加しているので気をつけましょう。

路線価のない土地は倍率方式を使う

上記のような、路線価のない土地を相続で取得してしまった場合はどうすれば良いのでしょうか。

このときに有効なのが、固定資産税を利用する倍率方式という方法です。

この方式は、不動産の価値を計るために固定資産税評価額を利用します。

固定資産税評価額×倍率=評価額

以上のような計算式で価格を求めることが可能ですが、計算のために必要な情報は時期によって変更するので注意しましょう。

倍率方式を利用するときの注意点

倍率方式を利用するときに注意しておきたいのが、まず固定資産税評価額は3年に1度改定されるということです。

毎年変わる路線価よりも変更に気付きにくいので注意しましょう。

もう1つの注意点は、倍率は国税局が地域ごとに定めているということです。

地域によって倍率が違うので、他地域の事例を参考にしすぎると数字に誤りが出てしまいます。

倍率方式は路線価方式にくらべてこうしたミスが起こりやすいので注意しましょう。

相続不動産の売却は評価額より査定額が重要

上記のような評価額は不動産のデータ集めには最適です。

しかし、相続した物件を売る場合は、それよりも査定額が大切になります。

査定額とは、不動産業者が算出した売却予想額のことです。

不動産の購入を決めるのは、最終的には人なので、国がきめた評価よりも、取引事例から導き出される市場価格の方が参考になりますよ。

第一印象によっても売却価格は大きくアップ!

中古の不動産売却は、市場によって成り立っています。

これはどういうことかというと、公園のフリーマーケットをイメージしたらわかりやすいです。

出品されている手作りの雑貨は、専門の雑貨屋に出したら価値がつかないようなものも中にはあります。

ただ、買い手がその魅力に惹かれれば、高い金額で購入される可能性は高いです。

不動産もこれと同じで、築年数やアクセスによって査定額は決まることは決まりますが、それ以上に掃除や整理整頓など、売主の努力次第で成約価格は査定額以上にアップするのです。

不動産を高く売るコツはこちらにまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

一括査定サイトを利用しよう

査定のときに活用できるのが、一括査定サイトです。

簡単な不動産情報を入力して複数業者に査定依頼できるサービスで、非常に便利ですよ。

こちら紹介されているような大手の不動産会社が多数登録されており、彼らの査定額や対応を比較すればどこと契約すべきかがすぐにわかります。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

無料で利用できるので、少しでも相続した物件の売り出しを検討している方は、活用することをおすすめします!

一括査定サイトの詳しい使い方やおすすめのサイトの紹介は、こちらにまとめてあります!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較
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