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田舎の土地を売る!売れない低相場の土地を高く売却するコツ

【更新日】2020-06-22
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田舎の土地を売る

田舎といっても人によってイメージは異なります。ここでは、郊外よりも外にある地域で農林水産業を主に行っている地域とします。

「田舎の土地を売りたい」と考える人多くは、相続や贈与で土地を所有しているけれど使い道がない人がほとんどだと思います。

相続した土地を売却する際の注意点

使用しない土地を所有し続けても税金は掛かってしまうのであまり得はないと思います。

「売りたい」と思っていたらどの様に売却するのが最善なのか知っておくことは非常に大切です。ここでは売却時に知っておきたいポイントについて紹介します。

土地の査定・売却の注意点・コツに関してはこちらにも詳しくまとめてあります!

土地を査定する流れ・ポイント!価格相場は?ネットから申し込める?
土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?
土地を売る時の17の注意点!高く売却したい方必読

田舎の土地の特徴!都会の土地よりも売りにくく不利

田舎の土地は地域の特徴によって大きく変化します。もちろん、市街地や駅から近いなどといった好立地の場合は土地の価値が上がります。

しかし、今回のケースのように田舎にある場合はどうしても所有地の価値が下がってしまいます。この問題に解決策はないのですが、売れないということはありません。

田舎の土地のメリット

ローカルな地域にある土地は広い場合が多く、住宅建設以外にも様々な使用用途があります。土地の価値が低くても、広い領域の所有地を売ることで高い金額で売却することができます。

しかし、所有する敷地が大きすぎると売れないこともあります。このような場合、分筆と言って土地を複数に分割することもできます。

他にも自然が多いと言った環境面でのメリットもあります。都会にはない、自然豊かな環境は時にビジネスにおいても重要視されます。

田舎の土地は売りたくても売れない?市街の土地と比べて売却相場が低い理由

一般的に”田舎”と呼ばれるエリアの土地は売却額が低くなりがちです。

地方の土地の価格が下がる要因として、様々なデメリットが存在します。アクセスが悪い、コンビニなどの生活施設が近所にない、電機や水道といったインフラ整備が整っていないなど周辺環境でのデメリットが挙げられます。

他にも、整備されていないために開発費がかかる、頻繁な近所付き合いといったその場所ならではのデメリットも挙げられます。売りたいと思ったらまずは自分の土地の特徴を把握しましょう。

東京と秋田の平均土地価格は6,000万円の差が!

都市部と郊外の不動産価格がどれくらい違うかは、不動産知識がない方にとっては想像つかないことと思います。

驚くことに、都市部と郊外の価格差は平均で1,000万円以上にのぼります。例えば47都道府県で最も土地相場が高い東京都(6,500万円前後)と最も低い秋田県(500~700万円)では、6,000万円前後の相場差があります。

売りたい土地が田舎にあるだけで予想以上に損をしてしまうのです。

田舎の土地はアクセスが悪いのが一番のデメリット

田舎の土地が売れにくい最も大きな理由は、交通網が発達しておらずアクセスが悪いからです。

勤め先が都市部の方は通勤時間が長くなってしまいますし、店舗を出店しても売り上げは期待できません。

土地は基本的に路線価によって決まるので、アクセスの良し悪しは査定額にも大きく影響します。

※➝不動産を路線価から査定する方法

評価額の面でも、買い手の印象の面でも田舎の土地は高値が付きにくいのです。

周辺施設が充実していない

都市と郊外(田舎)の大きな違いの1つに、ショッピングモールやホームセンター、ファーストフード店などの施設が多いか少ないかがあります。

これまで田舎で暮らしたことのない人は、こうした環境で暮らすのはストレスがたまることでしょう。

都市➝田舎への移動はこうした背景から起こりにくいので、周辺地域に住む人が購入してくれるパターンが多いです。

つまり、田舎の土地は買い手の対象がかなり狭まってしまうのです。

転勤が理由で引っ越してくる人が少ない

不動産売買は必要に迫られておこなうケースが多いですが、こういったケースの1つに転勤があります。

特に札幌、仙台、広島、福岡などの地方都市は大企業の支社が多く進出していることもあり、転勤してくる人が土地を買うケースも多いです。

ただ、大企業の支社は都市部に進出していますから、居住目的の土地も会社周辺から選ぶようになります。

このように、田舎の土地は購入の必要に迫られた方からも選ばれにくいのです。

インフラ整備が遅れている

田舎は電気・ガス・水道に通信網などが発達していません。

近くに公道があればインフラが整備されている可能性が高いですが、売却前に一度確認しておく必要があるでしょう。

独特な近所付き合いがある

都会の人が田舎への引っ越しを避ける大きな理由に、近所付き合いのわずらわしさがあります。

独自の習慣や序列があり、その掟を冒せば村八分のようなこともあります。

相手が善意でやってくれるおすそ分けや、縁側に座り込んでの長話なども、一定の距離を保った人間関係になれた方からすれば相当ストレスでしょう。

「土地を売る」行為が理解されないことも

田舎では、本家や分家というような考え方があります。

こうした地域では土地は一族の持ち物となり、所有者一人の判断で売り払うのは反対されやすいです。

また、高齢者中心に「先祖代々の土地は今後も相続していくべき」という考えがあり、よそ者に売るなんて以ての外という概念も根強くあります。

田舎の土地は売れないどころか、そもそも売りに出すこと自体が難しいケースもあるので要注意です。

田舎の土地を売りたいけど需要はある?

土地を売りたいと思ったらまず考えなければならないのが、そこに需要があるのかどうかです。売りたいと思っても需要がなければ当然売れにくくなります。

上では田舎の土地が売れにくい理由を紹介しましたが、ただ田舎の土地独自の需要も多くあります。

今から紹介する需要を理解し、上手くPRをするのが早期・高額売却につながりますよ!

終の住処としての用途

老後の生活や療養目的や子供の教育において豊かな自然はとても人気になってきています。田舎は土地が安いため、広い庭付きの家を建ててゆたっりと過ごすことができるため注目も集まってきています。

自治体でも補助金を援助があることや別荘としての利用もあるので需要はあるといえます。

事業をおこなう上での用途

ある程度の交通が整備されている地域であれば飲食店に活用されることもあります。他にも、工場や福祉施設などの地域のニーズに合わせた建設を考えている企業もあると思います。

近隣住民の需要

ローカルな地域の土地を売りたいと思った時に、一番購入をしてくれる可能性が高いのが近隣住民の人です。子供の家を近所に建てられる、自分の土地を広げるなど言った理由から、近所の人は買い手の候補になります。

しかし、これは全ての人に当てはまるとは言い切れない場合もありますので、利益を追求するよりも貰ってもらうくらいの気持ちが大切です。

また、近隣間で売買するなら業者を立てなくてもできるので、仲介手数料が発生せずお得ですよ!

土地を個人売買する手続きの流れ!デメリット・注意点

別荘地としての需要

近年、軽井沢や箱根といった人気別荘地以外にも、自然豊かで閑静な田舎に家を持つセカンドハウスブームが起こっています。

特に都市からのアクセスが悪くない土地なら本住まいではなく別荘用住宅地としての需要が高いです。

都会とは違い、物件ごとの感覚が広い、水や野菜がおいしいなど、環境の良さをアピールできれば高額売却も夢ではありません!

別荘を売りたい!高額で売却する方法と売却できないときの対策

発電拠点としての需要

田舎の土地は周りに高い建物がないので、非常に日当たりが良いです。

このことから、個人、法人を問わず太陽光パネルの設置を目的に購入する可能性があります。

太陽光発電は日照時間が重要なポイントなので、アクセスが悪い土地でも需要があるのが大きな魅力ですよ!

もちろん、土地が売れなかったら自分でパネルを設置して収入を得るのも一つの手です。

太陽光発電は低リスクで安定収入!郊外の土地活用にもおすすめ

田舎の土地売却でかかる税金・費用

田舎の土地売却でかかる費用は、主に以下の6種類です。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 測量費用
  • 各種書類の発行費用

土地がいくらで売れるかによってもコストは大きく変わりますが、おそらく総額で100万円は超えるでしょう。

それぞれの詳しい内容と値引きのコツはこちらにまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

不動産売却にかかる費用一覧!いくらかかるのか解説

測量費用が意外と高額なので注意

あまり知られていませんが、近年は土地売却時に測量をおこない境界を測定するのが義務となっています。

何代も相続してきた田舎の土地はちゃんとした境界がないことも多いので、測量を改めてするケースが多いでしょう。

測量は申し込みから境界確定まで3~4ヶ月かかり、費用は35~45万円が相場という大規模なものです。

目標期限までに終わらない可能性もあるので、なるべく早めに申し込むことをおすすめします。

土地を売る時は測量・境界確定が必要?測量費用・流れを徹底解説

田舎の土地を売りたい時は早めに対応しよう!2022年から売れにくくなる?

田舎の土地を売りたいけど、その後の影響を考えて売却に踏み切れない方も多いでしょう。

ただ、「土地を売りたい」と思ったら、できるだけ早めに対応することをおすすめします。

田舎の土地も消費税10%増税の影響を受ける

土地は建物と違い、「最終的な管理の義務は国・自治体にある」という考え方をします。

売買で行われるのはあくまで権利関係の譲渡なので、売り上げに消費税はかかりません。

ただ、以前に駐車場として使っていたり、他人と契約をして貸していたりした土地は、売る際に消費税が発生します。

土地売却で消費税はかかる?空き地売買で消費税がかかるケースを一挙紹介

ただ、仲介手数料は消費税の課税対象なので、その影響を売主、買主の双方が受けるようにになります。

また、消費税増税後の締め付けムードに影響され、不動産を買う人の数が減る可能性もあります。

できれば増税前に売却を進めることをおすすめします。

2022年問題で田舎の土地の相場は大幅減?

現在、不動産業界で懸念されているのが2022年問題です。

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し

現在、生産緑地法という法律で、都市部の申請した農地が税金の優遇を受けています。

これが2022年に終了することに伴い、都市部の農地が大量に売り出され、土地全体の相場が低下するのでは?と言われています。

田舎の土地は直接影響を受けませんが、安い都市部の土地が売り出されるため、わざわざ田舎の土地を買うメリットはなくなります。

そうなると、田舎の土地を今後買う人は、近所の人や農地転用したい人などに限られてしまいます。

市場が狭くなることを予測して、売りたい方は早めに動きましょう。

田舎の土地を売りたい時に知っておきたい5つのポイント・注意点

地方にある土地は価値が低くなり、需要も都心部に比べると少なくなってしまうので、売れにくくなります。しかし、絶対に売れないといういことはありません。ここから紹介するポイントに気を付けることで、売却しやすくなります。

適正な相場価格を設定

アクセス面やコンビニが近くにあるかなどの周辺環境に魅力がない地方の所有地の価格はどうしても低くなってしまいます。なるべく高い価格で売りたいと思っても厳しいと思います。

売りたいと考えるなら、まずは相場価格を正確に把握することが大切です。相場価格としては不動産業者に査定を依頼するのが効果的です。何社もの不動産会社の査定結果を比較することができるので、一括査定がおすすめです。

管理をしっかり好印象に

条件が同じ土地が周りにあった場合、当然管理の行き届いた綺麗なほうが魅力的です。買い手からの見た目の印象をよくするためにもしっかりと管理しましょう。

遠方に住んでいる場合は、管理サービスを行っている会社に依頼しましょう。比較的安い価格で行っています。

早期売却を目指す

不動産を所有しているだけで少なからず税金がかかります。なるべく早期の売却を目指し、自分の損失を少なくしましょう。

また、時間が経つにつれて、価値も下がっていきさんざマナ税金が無駄にかかってしまう場合もあります。

不動産業者に頼りきりではダメ

都心部や市街地の不動産に比べて地方の土地は価格が低く、不動産業者もあまり動いてくれないことがあります。近所の人などで買い手を探すなど自分でも積極的に動きましょう。

空き家バンクを利用してみる

地方の空き家が近年問題視されています。自治体によっては空き家物件を登録し購入希望者に公開する空き家バンクを運営しています。空き家となっていますが多くの場合は、空き地も取り扱っています。

しかし、絶対に取り扱っているというわけではないので事前に確認しましょう。

田舎の土地を売りたい時はまず不動産会社に相談しよう

田舎の土地を売りたいと思ったら、まずお近くの不動産会社に相談しましょう。

特に農地や活用中の土地は、法律の規制も厳しいので、売れるかどうかのチェックをしてもらう必要もあります。

その他にも、以下のような人たちも相談に乗ってくれます。

相談相手相談内容
税理士不動産売却に関する税金関係
不動産鑑定士不動産のより詳しい価値について
土地家屋調査士登記・測量関係
司法書士登記変更・権利関係など
弁護士契約や近隣住民とのトラブルなど

それぞれ、その道の専門家ですが、土地売却は不動産会社に相談・査定依頼をして契約を結ばないとおこなえない仕組みになっています。

相手が信頼できるか見抜くためにも、まずは不動産会社に相談してみましょう。

田舎の土地を高く早く売る秘訣!売りたい方必見

田舎の土地は売れないことはないですが、都市部に比べて成約期間が長く、価格も低くなりがちです。

ただ、工夫次第で田舎の土地を平均よりも早く高く売ることができます。ここからは、そんなコツを紹介していきます。

地元の優良中小と契約する

不動産の仲介売却を検討している方は、まずこちらに掲載されているような大手と契約しようとします。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

確かに大手業者はサービス面では魅力ですが、担当者が異動で縁もゆかりもない地域の店舗に配属させることもあります。

対して地元の中小は広告出稿の規模などは大手に負けますが、長年その地域で営業しているので土地勘に優れていたり、独自の販売ルートを持っていたりします。

比較項目 大手 地元中小
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
集客力 高い 低い
ネットを使った宣伝 不得意 得意
不動産タイプごとの実績 タイプに関わらず平均的 得意・不得意がはっきりしている
地域の情報 持っていない 独自情報を持っている
担当者の対応 比較的ドライ 親身になってくれる
囲い込みの危険性
最新の市場動向 対応 未対応なことも多い
検査・保証 しっかりしている 対応が不十分な場合もある

田舎であればあるほど中小に依頼をするメリットが大きくなります。こちらに都道府県ごとのおすすめ地元業者をランキング形式で紹介しているので、ぜひ業者選びの参考にしてください!

都道府県の不動産会社ランキング

一括査定サイトを活用する

不動産の高額売却を希望する方のほとんどが利用しているツールが一括査定サイトです。

所要60秒ほどで簡単な物件情報を入力・送信するだけで、地域に対応する業者へ一括で査定依頼ができる優れものです。

特に田舎だと売ってくれる不動産会社を探す手間がかなりかかってしまいますが、一括査定サイトは物件の所在地を入力すれば対応業者が一覧表示されるので、かなり時間短縮になります。

複数社の査定額を比較すれば、どこと契約すると高く売れるかが一目瞭然です。

サイトの詳しい使い方やおすすめのサイトランキングはこちらに詳しくまとめてあります!ぜひお読みください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

田舎の土地を処分する売却以外の方法

田舎の土地を売却するということは、少なくとも誰かにお金を出す価値があると認識される必要があります。

ただ、中には他に比べてメリットを見出しにくい土地というものもありますし、事情があって売れるのを長く待てないというケースもあります。

売れ残ってしまった田舎の土地は、どのように処分するのが良いのでしょうか?取れる方法をいくつか紹介していきます。

自治体・市町村に寄付をする

いらない田舎の土地は自治体や市町村に寄付をするという手もあります。

ただ、寄付を受け入れて自治体が管理をするということは、その分だけ固定資産税の徴収が見込めなくなるということでもあります。

特に経済的に苦しい地方自治体は収益の5割近くを固定資産税に頼っているケースも多く、多くの地方が経済難にあえいでいる今は、必ずしも寄付を受けて入れてくれる訳ではありません。

不況の自治体ほど寄付は難しいでしょうし、再開発など公共事業のために必要だといった名目がないとなかなか難しいでしょう。

譲渡する

個人や法人に対して土地を譲渡してしまうというのも一つの手です。

個人が法人にかけあって貰ってもらうというケースは稀ですが、地元の法人や地方進出を狙う事業主が声をかけてくることがあります。

また、田舎の土地が売れずに困っている時、近隣住民に声をかけると意外と貰ってくれるケースも多いです。

自宅の敷地を拡張したり、倉庫を増やしたりするのを無料で出来るなんて、こんなに有難い話はないからです。

ただ、贈与は本当に無料という訳でなく、受諾者に贈与税が発生します。

そのため、タダで貰い手を募集しても、意外と相手が見つかるハードルは高いです。

借地として貸し出す

所有権を手放さずに、借地として誰かに貸し出すという方法もあります。

土地を借りたい人さえ現れれば借地料がもらえますし、管理もある程度任せることができます。

ただ、実質的な所有者は変わらないので固定資産税を支払う義務は無くなりませんし、借主はいつ契約を解除してくるか分からないというリスクがあります。

相続を放棄する

田舎の土地を取得するのは、相続によるケースが多いでしょう。

最初から不要と思っているなら、相続を放棄してしまうということも出来ます。

ただ、相続放棄はもらえる遺産を全て手放すので、遺産額のうち土地が占める割合が2割以下の場合は、放棄すると損をします。

逆に土地が2割以上を占めており、どう考えても売れる見込みがないのであれば放棄してしまって構わないでしょう。

土地を活用する

その土地を住まいや倉庫などに利用できないからといって価値がないと評価するのは早計です。

土地にはこれ以外にも様々な活用方法があり、田舎の土地でも利益を得ることは可能です。

「もはや放置するしか方法はない…」と思っているなら、一度土地活用について不動産会社と話し合うことをおすすめします。

売れない田舎の土地の活用法

アパートやマンションを建てて経営する

なんの変哲のない土地でも、設備を整えれば、それだけで価値が生まれます。

土地活用で一般的なのが、アパートやマンションを建てて賃貸経営をする方法です。

今はローンも充実しており、こうした物件を建てるのは決してハードルが高くはありません。

ただ、入居者が現れないと赤字になってしまいますし、築年数が経つほど人気が無くなるので田舎で運用を成功させるのは決して簡単ではありません。

駐車場経営をする

田舎は車の利用頻度が多いので、土地を駐車場にすることに大きな需要があるケースもあります。

駐車場経営は元手があまりかからないので、気軽に土地活用を始めたい方にもおすすめです。

駐車場経営を始める際は、近くにどんな駐車場があるか(市場分析・競合調査)のチェックは忘れずにおこないましょう。

老人ホーム・サ高住を経営する

老人ホームやサ高住(サービス付き高齢者向け住宅)を運用するという方法もあります。

特に田舎は高齢化のために福祉施設の需要が急激に高まっている他、「自然に癒し効果がある」ということで、都市部の高齢者も田舎の老人ホームへの入居を希望する例は少なくないのです。

一般の住宅レベルの規模でも福祉施設として活用している事例はあるので、そこまで元手はかかりません。

太陽光発電用地として利用する

立地が悪くても日当たりが良く、ある程度の広さがあれば太陽光パネルを設置して売電利益を得ることが可能です。

田舎の土地活用法として一昔前に話題になったこともあり、意外と多くの業者が対応しているので、気になる方は一度相談してみましょう。

農地として活用をする

農地にして作物を栽培し、自給自足生活をするというのも一つの手です。

セカンドライフで農業に挑戦したい方は多いので、意外とおすすめの方法です。

ただ、一旦農地にしてしまうと農家以外には売れない、継続的に農業をしないといけないなどの制限が生まれてしまうので、ある程度の覚悟は必要です。

シェアハウスや民宿を運営する

田舎は生活に不便で定住する人はあまりいませんが、短期で田舎の生活を経験したいという方は意外と多くいます。

NPOが若者の受け入れ活動をおこなっていることもあれば、学校の課外学習や部活・サークルの合宿先になることもあります。

こうした方の受け入れ先としてシェアハウスや民泊を経営するという方も増えてきています。

田舎の土地は活用方法も豊富!売りたいからと言って焦らず慎重に

土地を一旦売りたい!と思ったら、売却以外の処分方法が見えなくなるものです。

ただ、実際は、売る以外にもさまざまな活用方法が存在します。

特に太陽光パネルの設置は、日当たりが良いところならどこでも発電量を確保できるので、都市部の土地よりも利益を上げやすいです。

太陽光発電は低リスクで安定収入!郊外の土地活用にもおすすめ

田舎のいらない土地を売って手放すことが、必ずしも良いとは限りません。

売りたいからといって、焦らず慎重に事を進めましょう!

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