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ローンの残るマンションを売ることは可能?注意点・失敗しないポイントを解説

【更新日】2020-11-09
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ローンの残るマンションを売る

ローンが残ったままで、利用価値のないマンションは、所有していても出費がかさみ、デメリットしかないですよね。

こうしたマンションは売却してしまえば、所有権を手放すこともできますし、代金も手に入って非常にお得です。

残債があるマンションでも売却することは可能なので、手続き方法を知り、高利益を目指していきましょう。

この記事では、ローン残債があるマンションを売却する方法について解説します。

マンションを売る方法!売却を損せず成功させるコツを完全網羅

ローンの残るマンションも売却できる!2つのパターンを覚えておこう

ローンの残るマンションを売却できるのか?という質問を良く受けますが、結論から言うと売却自体は可能です。

ただし、マンションの売却代金がローン残債を上回る場合と下回る場合が存在し、それぞれ売れる条件が異なるということを抑えておく必要があります。

ここからは、パターン別の売れる条件を紹介していきます。

マンションの売却代金がローン残債を上回るケース

売却代金がローン残債を上回る場合、引き渡し時に受け取った売却代金でローンを完済し、抵当権抹消登記によって設定されている抵当権を取り外して引き渡しをおこないます。

この場合は特に問題なく、マンションの売却が可能です。

マンションの売却代金がローン残債を下回るケース

ローン残債が2,000万円なのに売却して1,500万円にしかならなかったというように、売却代金が残債を下回るケースもあります。

この時は、自己資金の有無によって更に2つのパターンへと分かれます。

売却代金+自己資金でローン残債を処理できるケース

そもそもローンの残るマンションを売る際は、売却代金でローンを完済しなければならないという決まりはありません。

売却代金が足りなくても、自身の貯蓄から不足分を補填できるのであれば何の問題もないのです。

ただ、引っ越し・新居購入を伴う売却の場合、予想外に自己資金を支払ってしまうことで全ての計画が台無しになる恐れもあるので注意が必要です。

売却代金+自己資金でローン残債を処理できないケース

マンションの売却代金が残債に届かず、加えて自己資金を合わせても完済できない場合、売買は原則不成立となってしまいます。

ただ、不動産会社もいくらで売れればローンを完済できるかは把握しているので、売買契約の段階でようやく売買不成立に気付くというよりも、最初から完済できる価格で売り出すので、買い手が全くつかないケースのほうが多くなります。

住み替えの場合は住み替えローンを利用し、残ってしまったローンを新居のローンに組み込むことで、完済した扱いにすることもできます。

ただ、あまりに高額の住宅ローンを組み込むと後々の負担が大きくなるだけなので、実施の際は注意が必要です。

残ったローンを完済できないとマンション売却はできない

結論から言うと、ローンが残っているマンションも売ることはできます。

ただし、売却代金を使ってローンを完済してから引き渡すのが前提となります。

マンションの売却代金を自己資金に加えても残債を返済できない場合は、売却が認められないので注意しましょう。

多くの人はローンが残ったままマンションを売り出している

実際、中古マンションを売る人の多くはローンが残ったまま売り出しています。

中古売り出し物件の平均築年数が15年なのに対し、住宅ローンは20年、30年の長期返済を見越して借りるので、ローンが残っているのは自然な状態と言えます。

ローンの残るマンションを売る際はローン残高と査定額の確認が必須

ローンの残るマンションを売る際はローン残高と査定額の確認が必須

ローンの残るマンションを売ろうと思ったら、ローン残高と査定額の差額がいくらなのかをまず確認しなければいけません。

査定額が残高を下回っている場合は基本的に売買不成立となるため、絶対にチェックしておかなければいけないポイントです。

時期が少し違っていても金額は変わってしまうので、必ず最新の数値をチェックするようにしましょう。

では、最新の住宅ローン残高と査定額を知るには、どうすれば良いのでしょうか?

住宅ローン残高を調べるためには金融機関に問い合わせが必要

住宅ローン残高を調べるには、融資を受けている金融機関に直接問い合わせるのがおすすめです。

シミュレーションを確認すればある程度いくらかが分かりますが、認識のズレが生じている可能性があるので問い合わせたほうが無難です。

マンション査定額を知りたいなら不動産会社に依頼する

マンションの査定額がいくらかに関しては、不動産会社に査定を依頼して確認をしましょう。

不動産会社の査定額は実績や規模・事業内容によっても異なるので、出来るだけ多くの不動産会社に依頼するのがおすすめです。

ローンを完済した後に抵当権を外してマンションを引き渡す

ローンが残っているマンションを売るときに問題なのが、抵当権の存在です。

これは、ローンを貸した金融機関などが物件に取り付けている担保のことです。

期限内にローンが返済されなかったときは、この抵当権を行使して、物件を強制的に競売にかけることができます。

この権利は、担保がついている限り金融機関が持っているので、そのままマンションを引き渡しても新入居者の迷惑になってしまうだけです。

そのため、マンションの引き渡しまでには必ず抵当権を外さなければなりませんが、それは売り出してはいけないということではありません。

抵当権の外し方

抵当権は、引き渡しと同じ日に1日でおこなわれます。

もし、代金でローンを支払いする場合、手続きの流れは以下の通りとなります。

  1. マンションの売却代金受け取り
  2. ローン残債を完済
  3. 抵当権抹消登記
  4. 所有権移転登記

つまり、マンションの売却代金と組み合わせて完済すれば、無事に抵当権を外せるということです。

不動産売却は抵当権付き物件でも出来る?抹消登記の手続き・費用について解説

ローンを一括返済する際の注意点

残ったローンは、必ず一括返済で完済します。

一括返済は通常の月ごとの返済とは違うイレギュラーな手続きのため、事前に銀行へ申し込みましょう。

ローンの残る不動産を売却!銀行へ連絡するタイミングはいつ?

この時、一括返済の確認と共に一括返済手数料の確認もしましょう。

一括返済はただ残高を返すだけでなく、追加で手数料がかかることがあります。

【主要銀行住宅ローンの一括返済にかかる手数料】
金融機関 一括返済手数料
ARUHI 0円
イオン銀行 5万4000円
auじぶん銀行 3万2400円(変動金利:0円)
新生銀行 0円
住信SBIネット銀行 3万2400円(変動金利:0円)
ソニー銀行 0円
楽天銀行 0円
みずほ銀行 3万2,400円
三井住友銀行 5400円
三菱UFJ銀行 1万800円
りそな銀行 1万800円
三菱UFJ信託銀行 3万2,400円
優良住宅ローン 0円
カブドットコム証券 1万800円

手数料は返済期間の残り年数によっても変わる可能性があるので、必ずチェックしておきましょう。

2重ローン状態にならないように注意

今のマンションを売って、それを元手により大きなマイホームに引っ越すことを住み替えといいます。この住み替えには、売り先行と買い先行という2種類の方法があります。

売り先行は旧居を最初に売り、利益を元手に新居を購入する方法です。この方法が住み替えでは一般的です。

一方で、最初に新居を購入し、その後に旧居をじっくり売る買い先行をおこなう人も少数ですがいます。

売却に時間をかけられるので高く売れやすいのが魅力ですが、この時に注意したいのが2重ローン(ダブルローン)です。旧居に住宅ローンが残っているのに新居の住宅ローン審査を受けることになるので、審査時の評価は低くなりがちです。

買い先行の場合は2つのローン返済が重なっても返せるくらいの経済的余裕をもっておきましょう。

ローンの残るマンションは売主が銀行に連絡しないと売却できない

ローンの残るマンションは事前に銀行(債権者)へ連絡しないと、売却することはできません。

決して、住宅ローンの契約期間前に売却することに対して許可を取る必要などは特別ありませんが、残債を処理する上で一括返済が必要なので、いつもとは違う返済方法をおこなうために、銀行側に連絡をしなければいけないのです。

ローンの残るマンションを売る際に銀行へ連絡をするのは、業者ではなく売主がおこなう手続きとなります。

決済のメドが経ったら、忘れず銀行へ相談するようにしましょう。

住宅ローンの残債が残る不動産を売却!銀行へ連絡するタイミングはいつ?

マンション売却とローン返済のどちらを優先すべき?

ローンが残っているマンションは、利用価値がないのであれば早めに処理しておきたいですよね。

もし、売却するのであれば、築年数が経たないうちに売ってしまうのがベストです。

ただ、残債が残り少しである、あるいは代金を使っても完済できないくらい残っているという場合は、マンションの売却を待ってローン支払いを優先したい方も多いでしょう。

はたして、どちらを優先すると良いのでしょうか。

一般的には売却のほうがおすすめ

マンションの価値下がり幅のほうが、ローンの減り幅よりも急激なグラフになっています。

そのため、一般的には売却を選ぶほうがお得です。

ただ、いくら借り入れたかによっても違ってくるので注意が必要です。

特に今ではさまざまな借り換えプランがあるので、そうした制度との兼ね合いも考える必要があります。

ローンの残るマンションを売る際の注意点

ローンの残るマンションを売る際は、通常のマンション売却とは異なる注意点があります。

ここからは、ローン残債のあるマンションを売る際の注意点を解説していきます。

ダブルローンになってしまう時は条件を満たしている必要がある

住宅ローンの借入を検討する際に注意したいのが、1世帯あたりで複数の住宅ローンを組む、ダブルローン状態です。

この状態では住宅ローン審査に通りにくいので回避する必要がありますが、親族が居住する目的の場合やセカンドハウス用の物件でローンを組む場合はダブルローンが認められるケースがあります。

また、今のマンションを売却譲渡する前に新居のローンを組む場合も一時的にダブルローン状態になりますが、この場合は金融機関も“一時的なもの”と理解しているため、審査に大きな悪影響を及ぼす訳ではありません。

ただ、一時的だとしてもローンの返済は増加するので、それを支払い切れる収入があるかどうかは審査で厳しくチェックされます。

ダブルローンは基本的にNGですが、どうしてもその状態になってしまう場合は条件をクリアできているかどうかをチェックしましょう。

売却費用は完璧に把握しておいたほうが良い

マンションの売却代金+自己資金でローンを完済できるかギリギリの場合、支払う費用次第では完済できないケースも出てきます。

ローンの残るマンションを売るかどうかは査定価格を参考にして決めるので、この段階で費用・税金がいくらかかるのかを理解した上で、トータルで完済できるかどうかを判断していく必要があります。

面倒な作業ではありますが、ここを疎かにしてしまうと最終的に売買不成立となる可能性が出てきてしまいます。

不動産会社選びは徹底的におこなう

ローンの残るマンションを売る際は、完済してなお余裕があるくらい高く売るのが理想です。

この時、売主がいくら「高く売るぞ!」と意気込んでも、実際の販売活動の9割は仲介業者がおこなうので、業者選びを疎かにしてしまったら高く売れる可能性は低いです。

まずは不動産一括査定サイトを用いて複数社の査定額を比較し、その上で実績や保障・検査などもチェックした上で最適な業者をえらびましょう。

ローンの残るマンション売却で失敗しないためのポイント

ローンの残るマンション売却は、不動産会社との連絡・手続きの他に金融機関との連絡も進めていかないといけないのが難点です。

また、売却価格の見込みを間違えると、ローンが残る上にマンションが戻ってこないという最悪のケースになりかねません。

ここからは、売却時の失敗を防ぐために注意してほしい3つのポイントを解説していきます。

①まずはマンションのローン残高を確認する必要あり

マンションの売却価格がローン残高を下回る時は、基本的に取引が成立しません。

そのため、まずはローン残高を知った上で査定額を比較し、完済できそうか見極める必要があります。

マンションのローン残高は、契約時に金融機関から送られた返済予定表を見ればわかります。

ただ、若干の変更・修正が途中であったかも知れないので、直接金融機関へ問い合わせたほうが無難です。

この時、本人確認のために登録している引き落とし口座の番号などを聞かれるので、通帳やメモをしっかり準備しておきましょう。

②銀行連絡でチェックすべき3点

ローンの残るマンションを売る際は、銀行へ連絡する必要があります。

銀行連絡で確認しておきたい内容は、以下の3点です。

  • 現在のローン残高
  • 一括返済手数料
  • 抵当権抹消登記の申請

住宅ローンを30年で組んでも、その間に会社から転勤を命じられれば行かざるを得ません。

銀行もその辺は理解しているので、返済途中で売っても怒りはしません。

ただ、上記3点の確認の他に「途中で事情があり、売ることになりました」などの断りを事前に入れたほうが、円滑に事が進んでいきますよ。

③マンション売却にかかる税金・費用を把握しておく

ローン残高が2000万円、査定額が2500万円だったからといって、確実に完済可能といれるでしょうか?

答えはNOです。なぜなら、売却にかかる様々な税金・費用・手数料の存在を忘れているからです。

マンション売却にかかる税金・費用・手数料
  • 譲渡所得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • ハウスクリーニング費用
  • その他諸費用

その他にも、住替えの際には引っ越し費用などがかかってきます。マンションの売却価格にもよりますが、総額100万円は確実に超えるでしょう。

ローンの残るマンションを売る際は、ローン残高+各種税金・費用を査定額で払いきれるかのチェックが必要です。

※マンション売却にかかる費用・税金の計算方法はこちらにまとめています。

ローンの残るマンションを売る際の注意点を解説!返済中に売却したい方必見

④税金優遇制度を利用してマンション売却の手残りを増やす

マンションの売却代金で住宅ローン残債を完済する場合、売主の手残りを増やす意識も大切です。

2,000万円で売れて500万円引かれるのと、1,900万円で売れて300万円引かれるのでは、後者のほうが利益は大きくなるためです。

マンション売却で税金が発生した際に利用できる課税の軽減措置としては、3000万円特別控除が最も一般的です。

居住の用に供しているマンションなら最大3000万円まで控除できるので、ほとんどの場合で税金を0にすることができます。

一方、売却損が出た場合も他の所得と損益通算をして、減税をすることができます。

これにより、例えばオーバーローンが500万円、給与所得が1000万円の場合、1000万円かあ500万円を控除することができます。

ローンの残るマンションを高く売るコツ

ローンの残るマンションは、残債よりも高く売ることが大前提となります。

しかし、単に不動産会社へ依頼をすれば高く売ってくれるほど、マンション売却は甘くありません。

ローンの残るマンションを高く売るために抑えておきたいポイントを紹介します。

分譲マンションを高く売る全知識!3割増で売却するためのポイント11選

地域の特色やターゲット層を把握する

どんな中古マンションの需要が大きいかは、地域によって大きく変わります。

近くに小学校・中学校が多いエリアなら、子供部屋のあるファミリー向けマンションが人気を集めるでしょう。

中には、マンションの設備や周辺の商業施設の有無よりも、治安の良さや学校の評判を重視する方も多いでしょう。

このように、エリアが変われば人気のマンションも変わってきます。

逆に言えば、ターゲットを設定して、彼らに購入してもらうようなPRはないか考えることが大切です。

内覧対策を徹底的におこなう

高く売ろうとしてマンションを割高に設定した場合、やはり購入希望者の数は減少してしまいます。

それでも売却を成立させるには、掃除・整理整頓といった内覧対策を徹底的におこない、第一印象をアップさせることが不可欠です。

特にトイレや浴槽、キッチンなどの水回りは第一印象に大きく関わるので、時にはハウスクリーニング業者に依頼するなどして、力を入れて清掃しましょう。

その他、内覧前日~当日には以下のことを意識する必要があります。

  • 最小限のものしか置かない
  • 採光を見直す
  • 家事のしやすさなど、女性目線で対応する
  • 質問ははぐらかさず、丁寧に回答する
  • エピソードを交えて住みやすさをPRする

ホームインスペクション(住宅診断)を実施する

ホームインスペクションとは、ホームインスペクター(住宅診断士)と呼ばれる人が住宅の状態を見極めた上で、アドバイスや結果をもらうサービスです。

どこの修繕が必要なのか、修繕費用はいくらなのかが分かるだけでなく、何の欠陥もない場合は安全なマンションというお墨付きをもらえるので、売却しやすくなります。

以前は知名度の低かったホームインスペクションも近年はだんだん一般化しており、依頼することで大きなメリットが見込めます。

マンションの売却代金でローンを返済できない(オーバーローン)時の対処法

マンションの売却代金でローンを返済できれば何の問題もないですが、問題なのが売却代金+自己資金でローンを完済できないケースです。

こうなると引き渡しができないので、残りを友人や家族に借りたり、少額を借り入れたりして決済に間に合わせるしかありません。

それでも返済ができない時は、一旦ローン保証会社が肩代わりをして完済をし、引き渡した後ローン保証会社に対して返済を続けていきます。

住宅ローンはマンションを担保にして借りるものですが、マンション売却後は無担保ローンを保証会社に返済していくことになります。

住み替えローンを使ってお金を借りずにオーバーローンを解決!

あなたが住み替え目的でマンションを売る際は、住み替えローンを使ってオーバーローンを解消することができます。

通常、住宅ローンは新居を購入する際に借りて資金の元手としますが、住み替えローンは新居購入費+旧居の返済できなかった残債をまとめて借りることができます。

例えば、3000万円の残債があるのにマンションが2000万円でしか売れなかった場合、住み替えローンを使って残りの1000万円を新居の住宅ローンに組み込むことができます。

これによって旧居のローンは完済扱いになるので、問題なく引き渡しが可能になります。

住み替えローンはまとめる金額を自由に設定できるのが魅力

オーバーローン時は、何も売却代金を全て返済にあてて、残りを住み替えローンでまとめるわけではありません。

どういうことかというと、例えば上のように3000万円の残債があるマンションが2000万円でしか売れなかったとします。しかし、直近に1000万円を使う予定があるので、全てを返済にあてることが出来ません。

この時、2000万円のうち1000万円を返済にあて、残りの3000万円を住み替えローンに回すことが出来るのです。

自分の資金計画に合わせて返済額を変えられるので便利ですが、無計画に住み替えローンに回し過ぎるのはおすすめしません。

住宅ローンは長期返済を見込んで借りるため、返済途中に子どもの進学や入院など、急な高額出費が起こる可能性が高いです。

この時に住み替えローンに回し過ぎていると、返済額が高額になり自分の首を絞めることになるので注意が必要です。

マンションを売ってもローンが返済できない時の最終手段「任意売却」

住み替えローンも使えず、他から借りてもローンが返済できそうにない時は、マンションの差し押さえを待つしかなくなってしまいます。

この状態を解決する最終手段が任意売却です。

”最終手段”と言ったのは、この売却方法はマンションを売るというよりは、競売にかけられるのを回避するために行うという面が強いからです。

任意売却は、まず任意売却に対応している業者に相談を持ち掛けるところから始めます。

その後、業者はローンを貸している金融機関と交渉し、マンション売却や返済額値下げの許可をもらいます。

その後の流れは通常の不動産売却と同じです。

競売は価格が安くなるので、ローン返済の足しになりにくいです。また、差し押さえは白昼堂々と行われるので、特にお子さんの心の傷として残ることもあります。

任意売却はほぼ相場通りで売れますし、プライバシーも十分保護してくれるのでおすすめです。

業者によっては100万円相当の引っ越し代をプレゼントしてくれることもありますよ!

任意売却は業者選びが何よりも大切

任意売却は、通常のマンション売却よりも業者選びが重要になります。

まず、任意売却は不動産知識だけでなく金融関係の深い知識が求められます。そのため、大手の不動産会社でも対応しているところは少ないです。

どちらかというと財務上の手続きとなるため、弁護士や第三者組織でも対応しているところがあります。ただ、少しでも高く売ってもらうには任意売却に対応している不動産会社に依頼するのが理想的でしょう。

※おすすめの任意売却業者はこちらにまとめています。

任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

また、通常の不動産売却はスーモなどの大手ポータルサイトに広告を掲載すれば、条件の良い物件は勝手に買い手が付きます。

一方、任意売却は金融機関との交渉があるので、銀行との関係性や営業力がより強く問われます。

会社の実績だけでなく、担当者の人柄なども厳しくチェックしましょう。

ローン付きマンションを売る際は不動産一括査定サイトを使おう

不動産一括査定サイト

残債が残っているマンションを含めて、全ての不動産を売却するときに目指したいのが高額売却です。

さまざまな種類の費用がかかる、ローンが残っているといったデメリットを抱えた物件も多数ありますし、費用を抑える方法もいくつかあります。

ただ、そうした方法よりも効果的なのは、物件を高額で売るということです。

不動産は多くの場合、人が持つ最大の資産であり、売るとかなりの額になります。

そのため、無料一括査定サイトを使うなどして、売却額を高めていくことが重要ですよ!

無料で複数業者に査定依頼できる!

無料一括査定サイトは、マンションの簡単な情報を記入するだけで、複数業者に査定を同時依頼できるサービスです。

査定額は業者によってまちまちですが、そのなかでも高く自分のマンションを評価してくれる業者が見つかります!

また、さまざまな視点をもつ方々の査定額を見ることができるので、相場の把握にも有効です。

一括査定サイトの詳しい使い方はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイト33社を比較
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