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別荘を売る!高額で売却する方法と注意点・売却できないときの対策

【更新日】2020-11-05
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別荘を売る

別荘を高く早く売る方法
  • 別荘売却に強い不動産会社に依頼する
  • 依頼する不動産会社は必ず一括査定サイトで比較する
  • 成約が決まるまで管理・メンテナンス・整理整頓は実施し続ける
  • いくらで、いつまでに売るかの目標を事前に立てておく
  • 売却以外の方法も考慮する

不動産売却をしたい方の中には、避暑地に構える別荘を売りたいという方もいるでしょう。

別荘は年に数回ほどしか利用しないので、管理が行き届かず、傷みが激しくなりがちです。

せっかくデザインもこだわって建てたのに、売れないのは大きな損なので、売却のための工夫をしていきましょう。

一般的な物件とは違う需要を持つ別荘。今回はそんな別荘独自の売却方法と、売れないときの対処法を紹介していきます。

また、ページ後半には別荘地として特に人気の高い軽井沢、八ヶ岳・蓼科、伊豆・箱根の3エリアの相場とおすすめの売り方をそれぞれ紹介しています。

該当する地域の別荘をお持ちなら、ぜひ一度お読みください!

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

別荘は売れない?実際のところはどうなの?

別荘を売りたいと不動産屋に相談に来る方は「親の持つ別荘を相続したが、税金や管理費を毎年払っていて損している」というケースが多いです。

1980年代、バブル景気で別荘ブームがおこり、高収入者は軽井沢・蓼科・那須などに別荘を持つことが富裕層、成功者のステータスとなっていた時期があります。

バブル崩壊とともに別荘ブームは去り、現在はその子ども世代の負担となってしまっているようです。

別荘の需要はトレンド・時代背景に大きく左右される

バブル期の別荘ブームが去った背景は、間違いなく景気の低迷による収入減が理由です。

ただ、もし今、景気がバブル期ほどまで復活したとしても、再び別荘ブームが来る確証はありません。

シンプルな間取り

近年、ミニマリズム断捨離という言葉が流行しましたが、これはなるべくシンプルに、必要最低限のスペース・もので暮らすことを良いとする概念で、別荘ブームとは真逆の発想です。

こうした生活に対する考え方の変化には経済状況が関係しているのはもちろんですが、それだけが理由ではありません。

ライフスタイルの変化は教育方針、時代性、政治背景など、さまざまな要素が絡んでおこります。

例え富裕層でも、身の丈にあった住まいで堅実に暮らしたいという層が増えれば、別荘はなかなか売れなくなります。

新たな別荘ブーム「セカンドハウス」が注目!

豪華な生活から堅実な暮らしを志向する人が増えた現在ですが、近年にわかに第二次別荘ブームが来ていると言われています。

第二次安倍政権になってから景気は回復傾向にあり、一部で別荘の需要が増加しています。

ただ、第二次別荘ブームはバブル期のように人気の避暑地に需要が集中しているのではなく、自宅から短時間で通えるほどの閑静な地域に別荘を置く傾向があるようです。

こうした物件はセカンドハウスと呼ばれており、30代以上の家族連れ高収入世帯の間で人気を集まっています。

セカンドハウスの中には木造で暖炉があって…という典型的な別荘の造りではなく、普通のシンプルな戸建てというものもあるので、別荘物件とはまた違う需要があるでしょう。

別荘を持っているだけで高額な税金が!不要なら早期売却がおすすめ

別荘を持つことでかかる税金・費用

別荘を持つのは無料ではありません。所有者に対しては、以下の税金がかかります、

  • 固定資産税
  • 都市計画税

別荘を持っているというのは、それだけで大きなステータスです。物件が軽井沢や箱根といった人気別荘地にあればなおさらそうでしょう。

ただ、持ってはいるものの数年に一回しか利用しない場合は高額の税金を支払うばかりで所有者にメリットはありません。

ここからは、別荘所有者に課される税金の内容をわかりやすく解説します。

【別荘に課される税金①】固定資産税

固定資産税は、原則的に全国すべての家・土地に対して課される税金です。

資産価値に応じて家・土地それぞれに課される税金ですが、土地は地価の増減によって税額が変わるのに対し、全ての家は築年数を重ねるごとに価値が減少するので、固定資産税はトータルでは年々負担額が減っていきます。

課税額は、固定資産税評価額(家と土地で個別に算出)×税率(1.4%)で計算します。

※上に建物がある土地の固定資産税は6分の1に軽減される施策がとられていましたが、今後この施策が撤廃される動きもあるので、注意しましょう。

【別荘に課される税金②】都市計画税

都市計画税も固定資産税と同じく家と土地に課される税金ですが、すべての地域ではなく都市開発が進む地域が課税対象になります。

市街化が進み、便利になれば居住者はその大きな恩恵を受けます。

その見返りとして課されるのが、都市計画税ということです。

標準税率は0.3%と固定資産税に比べて軽いですが、滞納すると面倒なことになるので、自分に支払い義務があるか事前に確認しましょう。

地域が市街化区域か、役所に問い合わせればすぐに答えてくれますし、最近では「都市計画情報」というネットで公表されるデータでも確認できます。

別荘は税金以外にも費用がかかる!

別荘は定期的に掃除やリフォームをしなければならず、税金以外にもこうした維持費がかかります。

「使わないなら放っておいて問題ないじゃん」と思うかもしれませんが、空き家を半年放置しておくと水道管から悪臭がしたり、ゴミが不法投棄されたりして、近隣に迷惑をかけます。

ブランド力のある別荘地だと、「景観を損ねている」と管理会社や自治体から警告・賠償請求を受けるかも知れません。

また、別荘は戸建てだけでなく、別荘地に建てられた区分所有型のマンション(リゾートマンション)タイプもあります。

リゾートマンションを所有する場合は、エントランスなど共用部分に対する管理費や、いざというときのための修繕積立金がかかります。

別荘は普通の住宅よりも価値が高い分、こうした費用は高額となり、更に税金と合わせればかなりの出費となります。

別荘を早期売却すれば税負担を抑えられて一石二鳥!

このように、あまり使わない別荘を所有することは、経済的にかなりのデメリットです。

無駄な税負担を早めに終わらせる意味でも、いらない別荘は売り払ってしまいましょう。

早期で売却をすれば、その分築年数が浅いので高額で売れますし、ややこしい権利関係も整理することができます。

特に別荘は価値が高いので、かかる税金・費用も高額になりがちです。

今まで無駄な支払いを続けていた方も、すぐに売ればその分利益が高まり、支出分をカバーできますよ。

別荘と税金のポイントまとめ
  • 固定資産税・都市計画税の2種類がかかる
  • 課税対象は毎年1月1日時点の登記上の別荘所有者
  • 毎年4月に納税通知書が自宅に郵送されるので、記載の期日までに支払う
  • 原則3年に1回評価替えがおこなわれ、納税額が見直される

別荘の売却には独自の方法がある!売れない別荘を売るコツ

有名な別荘地に位置している物件の方が、今でも高値で売却されやすいです。

海や湖にちかい地域、富士山や南アルプスなどの有名な山々に近い地域、夏は花火が見える地域などは別荘地としてかなり人気です。

こうした地域に位置している物件を売るときには、リゾート地専門の不動産業者というものがあるので、まずは相談をしてみましょう。

リゾートマンションを取り扱っている業者が大多数ですが、いくつかは仲介業務もおこなっています。

不動産売却の得意分野を見極めて仲介先業者を賢く選ぼう

別荘売却仲介の大手不動産業者も!東急リゾートの対応地域

東急リゾート

この東急リゾートという不動産会社は、東急グループの仲介業者の中でも別荘の売買仲介を専門におこなっているところです。

東急リゾートは、主に以下の地域の物件を中心に取り扱っています。

北海道
  • ニセコ
  • その他
関東
  • 那須・鬼怒川
  • 房総
  • 箱根
甲信越
  • 白馬
  • 蓼科・八ヶ岳
  • 軽井沢
  • 草津
  • 山中湖・河口湖・その他富士
中部
  • 伊豆
  • 熱海・湯河原
  • 浜名湖
近畿
  • 関西(有馬・京都)
  • 和歌山・天橋立(マリーナシティ・南紀白浜)
沖縄 沖縄県全体
海外 ハワイ・オーストラリア

別荘需要が高いエリアも、だいたい上で挙げたところが中心となります。

前述のセカンドハウスなら一般的な業者でも十分対応できますが、これらのエリアの物件ならノウハウがある専門業者に頼むのがおすすめです。

高額売却しやすい別荘の特徴

別荘は新築することも多いですが、趣を魅力に感じ、中古を買うという方も多いです。

通常、中古物件というのは築年数が経ったことで価値が低下してしまっているので、売れないことが多いです。

その点、古さも魅力になるというのは持ち主にとっては嬉しい魅力ですね。

ただ、別荘によっても売れやすいもの、売れないものがあるので、どのような物件が高額で売れやすいのかを知っておくことは大切です。

管理がしっかりされている

別荘は居住地域から離れたところにあることが多いので、なかなか管理がしにくいです。

草が伸び放題になってしまい、近隣にまで進出しているということも多いでしょう。

長期休暇を利用して周辺をきれいにするということが多いですが、一度売却の手続きがはじまってしまうと、なかなか清掃の時間をとれません。

清掃の手間も含めてスケジュール管理をしていきましょう。

シンプルなデザイン

別荘を丸太造りやレンガ造りのように、こだわっておしゃれな造りにする方は多いです。

こうした物件は見ていて楽しいですが、買い手がそのデザインを気に入るとは限りません。

特にログハウスのような造りだと、買い手に管理が大変だという印象を与えてしまうでしょう。

なるべくシンプルで、居住用としても使えるような造りの別荘のほうが、高値で売れる傾向にあります。

別荘を相続しながら所有し続けるケースは、そこまで多くはないので、新築時から売るときのことも考えておくと良いでしょう。

独自の魅力を備えている

別荘を買う方は、静かな山のふもとか、あるいはきれいな海沿いか…というように、利便性や広さ・築年数よりも買い手の好みが大きくかかわってきます。

そのため、平均的に良い物件よりも、以下のような特徴を1つ備えている別荘のほうが、高額売却されやすいです。

  • 海・温泉が近い
  • 都市部からアクセスが良いのに閑静
  • ペットの飼育・連れ込み可

”こだわりの強い”別荘は売却しにくいので要注意!

こだわりの強い別荘

一般的に、中古物件を売り出してから成約に至るまでの期間は、土地<マンション<家(一戸建て)の順に長期化すると言われています。

物件ごとに成約期間の相場が異なるのは、個別性(独自性)が大きく影響しているからです。

マンションは面積ごとに部屋の間取りにそう大差はありません。

一方、マイホームは家族構成、趣味趣向によって間取り・デザインが大きくかわるので、マッチする買い手を見つけるのが難しくなります。

そこからさらに立地という要素も含まれるので、あまりにこだわりの強い設計にすると、成約の確率はかなり厳しくなります。

普段の住まいは利便性も考慮してある程度シンプルなデザインにとどめる人が多いですが、別荘となると話は別です。

別荘売却の際は使いやすさを第三者の視点でチェックすべし

前述の通り、広いお風呂がある、薪の暖炉がある、壁がレンガ造りなど、特に一昔前の別荘は利用者が思う理想やおしゃれを全面的に実現したものとなりがちです。

ただ、世の中には煙アレルギーの方もいますし、レンガ造りも耐震性が弱いなど、自分にとっておしゃれな別荘が必ずしも他者にとって好ましいとは言えません。

ただ、所有者からすれば思い入れのある物件なので、査定額を見て「なぜこんな安値なんだ!」というように、不動産会社と喧嘩をしてしまう方もいます。

こちらの記事にもあるように、査定額は家のデザインや綺麗さよりも築年数や設備の頑丈さなどが優先されます。

「こんなおしゃれな別荘なんだから、少なくとも5,000万はいくだろう」と楽観的に考えるのも良いですが、上で紹介されている家の査定の仕組みを理解した上で、これからの対応を考えるのがベストです。

お得に別荘を売却するためにはどんな方法がある?

不動産というものは、国定の基準額によってある程度価格が決められています。

ただ、最終的な価格を決めるのは人なので、査定額が低くても高値で売れるというケースは良くあります。

その最たるものが別荘で、地方に位置している、築年数が経っているというような一般的には売れないような物件でも、買い手が魅力を感じて高額を出してくれることもあります。

別荘の購入希望者というのは、一般的な不動産の買い手とは事情が少し異なるので、そういった特徴をつかみ、利益を増やしていきましょう。

古い別荘は更地にしたほうがお得?

前述の通り、デザインが凝っている物件というものは、買い手の好みにあっている可能性が低く、なかなか売れにくいです。

逆にいえば、買い手もおなじことを思っているのであり、多くの方はリフォームをする前提で物件を探していると考えられます。

もし、物件がなかなか売れないのであれば、いっそのこと立て壊して更地にしてしまうという方法もあります。

通常、土地は他の不動産に比べて売れにくいですが、別荘が密集している地域の価格というのは総じて高いので、十分利益を見込めます。

業者をサービスで選ぶ

別荘地は不動産の取引が盛んなので、その地域のみを対象に営業している業者もいくつかあります。

こうした業者は全国展開している業者よりも、土地のことを良く知っています。

高額で物件を売る方法なども熟知しているので、こうした業者へ依頼するのはおすすめですよ。

また、地方に位置している業者は、媒介契約を結ぶときのキャンペーンや、複数回利用することによる特典なども充実している傾向があるので、時期によってはかなりお得に売却できるでしょう。

別荘を高額売却するには一括査定サイトを使おう

別荘に限ったものではないですが、不動産を高く売るためにおすすめなのが、こちらで紹介されている一括不動産査定サイトです。

一括不動産査定サイトは売却に必要不可欠!メリット・デメリットを一挙紹介

無料で利用することができ、60秒ほどの記入時間で地域に対応する複数業者に一括査定を依頼できます。

一括査定サイトは不動産会社の広告料で運営されているため無料で利用することができ、査定に対応している業者を一発で絞り込んで査定額を比較し、高額で売ってくれるところをすぐに見つけられます。

ここからは、一括査定サイトをはじめて利用する方のために、申し込みまでの流れを詳しく解説していきます。

一括不動産査定サイトの申し込みまでの流れ

当サイトも、一括査定サービスを提供しています。

そこで今回は、このサイトの一括査定サービスを利用して、申し込みの流れを紹介していきます。

上は、当サイトの一括査定フォームです。

こちらにまずは不動産タイプと所在地を入力して、下の赤いボタンをクリックしましょう。

査定フォームにジャンプすると、次はさらに詳しい申し込み事項の入力をおこないます。

ここで入力する情報は、以下の通りです。

  1. 物件の詳しい所在地
  2. 専有面積
  3. 間取り
  4. 建築年
  5. 申し込み者と物件の関係
  6. 物件の現状
  7. 査定理由
  8. 希望など
  9. 傾向
  10. 査定方法
  11. 要望・質問などを自由記入

以上の項目を全て記入すると、その条件にあった不動産会社が表示されます。

別荘が査定できる不動産会社

※こちらは例です。地域によって表示される不動産会社の種類・数は異なります。

査定を依頼したい業者を最大6社チェックし、申し込めば査定の依頼は完了です。

当サイトならトータル60秒ほどで全て申し込みを完了できます。

営業電話をシャットアウトする方法

一括査定サイトの利用を検討する方の多くは、「個人情報を不特定多数に送るなんて大丈夫?」「しつこい営業電話が来たりしない?」と不安に思っているようです。

結論から言えば、査定サイトは不動産会社を登録する際にしっかりした審査をおこなっているので、悪質な押し売りをする悪徳業者などに情報が流れる方はありません。

それでもしつこい営業が来るか不安だという方は、その旨を申し込み時に共有しておきましょう。

一括査定フォームの自由記入欄

当サイトの査定申し込みフォームには、上のような要望の自由記入欄があります。

こちらに、「いますぐ売却したいわけではない」「しつこい電話は勘弁してほしい」という旨を書いておくだけで、向こうもかなり考慮してくれるのでおすすめです。

人気別荘地TOP3は軽井沢・八ヶ岳・伊豆!それぞれのおすすめ売却方法を紹介

人気別荘の売却方法

雑誌やテレビで人気の別荘地として特集されるのは、以下の3エリアです。

  • 軽井沢
  • 八ヶ岳・蓼科
  • 伊豆半島・箱根

別荘を売りたい皆さんの多くが、こちらのエリアの物件を所有しているのではないでしょうか。

それぞれ独自のブランドを持つエリアなので、売り方も当然異なります。

ここからは、別荘を高く売る方法・コツを上で挙げた別荘地ごとに解説していきます。

軽井沢は今も根強い人気!別荘を相続したケースも多数

軽井沢の別荘

避暑地の定番といえば軽井沢でしょう。

天皇皇后両陛下が出会われた場所としても有名で、団塊以上の世代から根強い人気を誇っていました。

80年代にハワイやグアムの海外旅行ブームが来てからは需要が少し下がりはしましたが、現在でも「別荘地と言えば軽井沢」と考える方が多くいます。

古くから人気の地域なので、軽井沢の別荘を相続した方も多く、近年売却件数が増加しています。

軽井沢の別荘売却事例

不動産タイプ 所在地 種類 最寄り駅 取引総額面積買い手の利用目的 取引時期
土地+建物 北佐久郡軽井沢町 大字追分 木造・住宅地・2000年建築 軽井沢駅徒歩19分 15,000万円 1,700m² 住宅 2017年07-09月
土地+建物 北佐久郡軽井沢町 大字長倉 木造・住宅地・1983年建築 中軽井沢駅徒歩30分以上 1,600万円 620m² 住宅 2017年07-09月
土地+建物 北佐久郡軽井沢町 大字長倉 木造・住宅地・1978年建築 中軽井沢駅徒歩30分以上 1,400万円 800m² 住宅 2017年07-09月
土地+建物 北佐久郡軽井沢町 大字長倉 木造・住宅地・1982年建築 中軽井沢駅徒歩5分 2,400万円 290m² 店舗 2017年07-09月

具体的な売却例を見ると、2,000万円以上の高価格がついているケースがやはり多く、面積の広いもの、築年数が15年以内のものなどは1億円以上で成約されています。

デザインとしてはやはりログハウスなど木造のものが多いので、築年数の経過による傷み、劣化が気になるところです。

木造の別荘売却を検討している方は、なるべく早期に売却すること、検査を売る前にしっかり売ることは意識しておいたほうが良いでしょう。

軽井沢の別荘を高値で売るポイント!

別荘地として有名な”軽井沢”はイコール長野県の軽井沢町というわけでなく、旧軽井沢地区なども含みます。

軽井沢は地域すべて同じわけではなく、位置によって少しずつ需要が異なります。

エリア名 位置 特徴
新軽井沢エリア(矢ヶ崎別荘地・泉の里別荘地) JR軽井沢駅周辺 大賀ホール・雲場池などがある、別名”軽井沢の顔”
旧軽井沢エリア(三笠パーク別荘地・旧軽井沢別荘地・せせらぎの森別荘地など) JR軽井沢駅の北奥 重要文化財が多く6つの別荘地がある。閑静なエリア
南軽井沢エリア(軽井沢扇平別荘地・軽井沢レイクニュータウンなど) JR軽井沢駅の南奥 7つの別荘地がある。ゴルフ場が有名で、新しいカフェ・レストランが多数進出
南ヶ丘・南原エリア(南が丘別荘地・南原別荘地) 国道18号線バイパスと、長野新幹線の路線間 政財界の要人がこぞって別荘を構える高級エリア
中軽井沢エリア(軽井沢千ヶ滝別荘地など) 中軽井沢駅周辺 6つの別荘地がある。湿度が低く、避暑目的の方に特に人気
追分・西軽井沢エリア 信濃追分駅周辺 江戸の情緒が残るエリア。手頃な相場が人気

まずはそれぞれのエリアの特徴を知った上で、それを活かすような売り方をしていくことが、短期かつ高額での別荘売却につながります!

また、軽井沢周辺には別荘の売却を専門におこなっている不動産会社もあります。

クリエイト軽井沢不動産

こちらはクリエイト軽井沢不動産という、軽井沢の別荘を多く取り扱っている不動産会社ですが、このように公式サイトに仲介別荘を「おすすめ物件」として掲載しています。

SUUMOなどのポータルサイトにも別荘の情報掲載はありますが、掲載数が多い上に新着物件から上に表示されるので、買い手の目につきにくいです。

理想を言えば、軽井沢の専門業者のサイトとポータルサイトの両方に広告掲載したいですね!

八ヶ岳・蓼科は自然あふれる魅力的な別荘地!

八ヶ岳・蓼科の別荘

別荘地として人気の高い地域は自然豊かなエリアが多いですが、八ヶ岳・蓼科は雄大な山々と湖がある、特に自然が魅力的な別荘地です。

別荘は長野県茅野市の蓼科高原周辺に建てられることが多く、避暑だけでなくスキーなどの需要もあります。

八ヶ岳・蓼科の別荘売却事例

不動産タイプ 所在地 種類 最寄り駅 取引総額面積買い手の利用目的 取引時期
土地+建物 茅野市 北山 木造・住宅地・1971年建築 茅野駅徒歩120分以上 500万円 1,300m² 住宅 2017年07-09月
土地+建物 茅野市 北山 茅野駅徒歩120分以上 570万円 780m² 2017年07-09月
土地+建物 茅野市 玉川 軽量鉄骨造・住宅地・1996年建築 茅野駅30分以上 1,800万円 230m² 住宅 2017年07-09月
土地+建物 茅野市 豊平 木造・住宅地・1982年建築 茅野駅徒歩90分以上 1,800万円 560m² 住宅 2017年07-09月

先程紹介した軽井沢の取引と比較すると、かなり相場が低くなっているのに気づくでしょうか?

八ヶ岳周辺の別荘は一般層もリーズナブルで買うことができるのが大きな特徴ではありますが、売る側からすれば価格があまり伸びず悩みどころです。

八ヶ岳・蓼科の別荘を高値で売るポイント!

八ヶ岳・蓼科のように「相場が低いなあ」と感じるエリアで中古別荘を売る場合は、まず一括査定サイトを利用するのがセオリーです。

使い方は前述の通りで、複数業者の査定額を比較することで、少なくとも平均以上の価格で売ることができます。

ただ、せっかく査定額の高い業者と契約できても、内覧を通らなければ成約はできません。

特に、八ヶ岳のように都市部から遠く、行くのも一苦労な地域だと、頻繁に管理ができず庭の雑草が伸び放題…なんてこともあります。

八ヶ岳・蓼科の別荘を売る際は、まず現地に立ち寄り、掃除をすることからはじめましょう!

伊豆・箱根は都心からのアクセスも良い由緒ある別荘地!

伊豆・箱根の別荘

伊豆・箱根は由緒のある温泉地で別荘も多く立ち並びます。

上の2エリアとは違い、戸建ての別荘の他にリゾートマンションと呼ばれるマンション型の物件も多くあります。

中には手頃な相場のところもあり、平日は都内勤務で休日にリフレッシュ…というセカンドライフ目的で購入する方も多いです。

伊豆・箱根の別荘売却事例

不動産タイプ 所在地 種類 最寄り駅 取引総額面積買い手の利用目的 取引時期
土地+建物 伊豆市 熊坂 木造・住宅地・1989年建築 大仁駅徒歩60分以上 1,500万円 330m² 住宅 2017年07-09月
土地+建物 伊豆市 冷川 木造・住宅地・2000年建築 修善寺駅徒歩60分以上 200万円 210m² 2017年07-09月
土地+建物 足柄下郡箱根町 仙石原 木造・住宅地・1997年建築 強羅駅60分以上 2,000万円830m² 住宅 2017年07-09月
土地+建物 足柄下郡箱根町 宮城野 木造・住宅地・1997年建築 強羅駅徒歩30分以上 2,000万円390m² 住宅 2017年07-09月

こちらも軽井沢と比べると、比較的売却相場は低めとなっています。

ただ伊豆・箱根は幅広い層に人気なので、エリアによる価格差も幅広くおかれています。

伊豆・箱根全体で相場を見るのではなく、売りたい別荘の1~3Km周辺の取引など、ピンポイントに相場を調べていくのがおすすめです。

伊豆・箱根の別荘を高値で売るポイント!

伊豆や箱根も、軽井沢と同じく別荘の仲介売却に特化した専門業者が多数存在します。

先ほども紹介したように、公式サイトで宣伝してくれ、買い手とのマッチングがしやすいというメリットがあるので、積極的にこうした業者を使いましょう。

ただ、中には「別荘を売る専門のところより、三井のリハウスとか普通に有名なところに依頼するほうがいいんじゃないの?」と考える方も多いでしょう。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

伊豆・箱根は都心からのアクセスも良いので、上のランキングに掲載されているような大手不動産会社も多数対応しています。

どちらに依頼するか悩む方は、一般媒介契約という方法を試してみましょう。

不動産売却における専任媒介契約と一般媒介契約の違い

一般媒介契約とは、複数業者と同時に契約して販売活動をしてもらい、成約に至った業者1社にのみ仲介手数料を支払うという方法です。

業者側からすれば利益を得られる確証がないのでモチベーションが低くなりがちですが、伊豆・箱根のように高額売却が見込める地域では、各社に競争意識が生まれ、一社のみの契約より高値で売れることがあります。

不動産売却で一般媒介を選んだほうがいいケース

リスクも特にないので、一度この方法を試してみても良いでしょう。

別荘を売却すると譲渡所得税がかかるので要注意

別荘の売却額が購入費用を上回った場合、売り手に譲渡所得税がかされます。

譲渡所得税は、別荘の売却後に以下の計算式で算出されます。

譲渡所得税=課税譲渡所得×譲渡所得税率
※課税譲渡所得=(譲渡収入=譲渡費用)-特別控除額

譲渡収入とは、売却によって得た利益であり、譲渡費用は仲介手数料、土地測量費など、売却のために支払ったさまざまな費用が含まれます。

通常、新築時の価格より中古時の売値のほうが高いことはありませんが、別荘地は新しいショッピングモールが近くにできたり、映画・TVドラマのロケ地になったりと、トレンドの変化によって大きく価値が上がることがあり、高額の譲渡所得税が発生する可能性が高いです。

別荘売却時の税金を抑える3つの方法

別荘を売ったときに課される譲渡所得税ですが、以下の3つの方法で節税できます。

  • 譲渡所得税の一部を購入費に上乗せして処理(別荘を相続した場合に限る)
  • マイホーム特例を使う
  • 5年以上所有してから売る

まず、別荘を相続した場合、相続税が課されます。

この納付から3年以内に土地を売れば、一部を購入費に上乗せ、つまり買い手に負担してもらうことができます。

次に、家を売った場合に適用される特別控除を使い、税金を処理することもできます。

通称、マイホーム特例とも呼ばれるこの制度ですが、今後なくなる動きもあるので注意しましょう。

最後に、譲渡所得税は売った不動産の所有期間が5年以内か5年以上かで、税率が変わります。

不動産売却でかかる税金は5年で大きく変化する!

あえて5年経つのを待ってから売るのも、一つの手ですよ。

秩父・伊豆など空き家バンクに力を入れている別荘は意外と売れやすい?

別荘ブームはバブル期が終わり大きく下降しましたが、今でも富裕層を中心に別荘のニーズは根強く存在します。

軽井沢などの有名別荘地でもリーズナブルな物件は増えており、敷居は低くなっています。

それでも初めて別荘を購入する方は、いざ別荘を買った時に長年利用している方から見下されないか、また子どもが学校で「お金持ち」と馬鹿にされないかといった精神的な面での心配があります。

昔から別荘地として有名なエリアだと「バーベキューとかでちょっと騒いだだけで苦情が来るのではないか」「近くのリゾート施設のドレスコードはどうなってるんだろう」といった、そのエリアの慣習・風習が気になって“外様”には敷居が高いイメージがあります。

実際、軽井沢などはいくらブームが廃れも長年の利用者が多く、傍から見て新規の人を受け入れているようなイメージはありません。

そこで人気が高まっているのが、伊豆や秩父といった、住宅街も混在するエリアです。

完全に都市から離れた別荘地ではなく、生まれ育った方が近くの都市部の移り住むケースが増えており、空き家問題が発生しています。

別荘地としてのブランディングも軽井沢や箱根ほど強くなく、紹介などで空き別荘を購入してくれる人が少ないので、自治体が空き家と購入希望者のマッチングサービス「空き家バンク」を運営して地道に購入者と募っている現状があります。

こうしたエリアの空き家購入は古株に嫌がられるどころか、自治体の収入増・社会問題の解決にもつながるので外様でも歓迎されやすい雰囲気があります。

逆にいえばブランド力の低い地域の別荘でも、こうした人達に購入してもらえやすくなっているのでチャンスです。

別荘地が提供するリゾート会員権は別荘売却の追い風となる?

別荘地の中には会員権を提供しているリゾートホテルなどもあります。

スパリゾートや併設レストランなどの会員権が手に入るのは、ハイクラス層の特権というイメージがあります。

こうしたサービスは、少なからず別荘売却にも良い影響を与えると考えられます。

別荘を購入する方は、少なからず“ハイクラスっぽいこと”に憧れるので、こうした会員権が比較的リーズナブルに入手できる今は買い手が購入しやすいタイミングと言えます。

また、詳しくは後述しますがコロナ禍のワ―ケーションで、こうした別荘地の保養機能が再び注目されています。

別荘売却時の不動産業者の選び方

別荘売却時の不動産業者の選び方

不動産売却を成功させるには、質の高い仲介業者に依頼することが不可欠です。

別荘売却にも同じことが言えます。居住用の不動産とは性質が異なるため、通常の不動産会社選びとは少し異なる点があります。

ここからは、別荘売却の際に不動産会社を選ぶポイントを紹介します。

エリアの知識に長けている

別荘地はそれぞれイメージや物件ニーズの違い、別荘に関する条例などのルールがあるため、エリアの知識に長けた業者に依頼する必要があります。

別荘の売却は都市部にある普通の不動産会社に依頼することもできますが、別荘地の事情に詳しくない可能性が高いので注意しましょう。

別荘地マーケットの最新情報を持っている

同じエリアでも売り出し中古別荘のマーケットは常に変化しているので、過去の売り方が通用しない可能性もあります。

特に別荘地は住宅街と違ってトレンドの変化が激しいので、マーケット事情にどれだけ詳しいかは結果を左右します。

売却プランが豊富な業者を選ぶ

別荘と一口にいっても、特徴はそれぞれバラバラです。

そのため、それぞれの物件の特徴にあったプランを提示してくれる業者を選びましょう。

売却プランが豊富な業者は、売主の目標価格・期限・プライバシーの他といった要望を叶えやすいのも魅力です。

査定の根拠・売買実績に強みがある

ほぼ全ての不動産会社は無料で査定を請け負ってくれますが、その金額は各バラバラです。

査定結果がかえってきたらまず根拠を聞き、納得できる業者を選びましょう。

また、査定額が高くても売買実績に乏しければ本当に査定額通り売れるか分からないので、過去の実績も確かめるようにしましょう。

定期的な報告をしてくれる

別荘地は居住地から離れていることが多く、媒介契約を結んでも業者が本当に販売活動を実践してくれているか分からなくなります。

契約では最低限の連絡頻度を保証していますが、それでは足りないことも多々あります。

  • 専属専任媒介契約:1週間に最低1回
  • 専任媒介契約:2週間に最低1回
  • 一般媒介契約:進捗の連絡報告がない

モチベーションの高い業者だと状況報告を定期的におこない、状況に応じたプラン提案をしてくれるので成約率が高まります。

ネットによる集客力・イベント企画y六にも定評がある

別荘購入を検討する方でも、頻繁に現地へ赴いて物件選びが出来る訳ではありません。

特に今はネットから物件選びをおこなうケースが多いので、ネット集客が強い不動産会社に依頼をすれば早く売れる可能性は高いです。

SUUMOやアットホームのようなポータルサイトを活用する業者は多いですが、それ以外にもアクセスの多い自社サイトに物件を掲載してくれる業者もいます。

それ以外にもオフラインのイベントを多数企画してくれる業者だと、余すことなく購入希望者を見つけることができます。

新型コロナウィルスの感染拡大で別荘売却の行方はどうなる?【2020年9月最新】

都市部と田舎のデュアルライフ(2重生活)が注目され始め、別荘売却ににわかな追い風が吹いたのも束の間、2020年は新型コロナウィルスの流行によって様々な方面に影響が出ています。

ここからは、新型コロナで別荘売却はどうなるのか解説します。

別荘地・観光地は新型コロナで壊滅的被害

まず、別荘地・観光地は多数ある産業の中でも今回のコロナ禍で壊滅的な被害を被っているものの一つです。

軽井沢や箱根といった人気別荘地も閑散としており、政府が夏季休暇中に実施したGo To キャンペーンも批判の対象になりました。

コロナ禍での別荘売却と通常の不動産売却の違い

こちらの記事でも紹介されているように、不動産売却全体で言えば新型コロナウィルスの感染拡大による影響はそこまで大きくないという見方が専門家の間でも主流です。

不動産を売るタイミング・時期を見極めるコツと6つのポイント【2020年7月最新】

ただ、別荘売却は通常の不動産売却と異なり、コロナ禍の影響を受けやすい仕組みになっています。

今回のコロナ禍では、サラリーマンの給与が全体的に下降するようなところまではいっていません。

しかし、多くの方が消費に消極的になっており、先が読めない状況である以上、この買い渋りはまだまだ続くでしょう。

  • 居住用不動産:家計から購入費用を捻出
  • 別荘や投資物件:家計+αの部分から購入費用を捻出

住まいの場合は生活と強く結びついているため、購入費用も家計から捻出するイメージの方が多いです。

コロナ禍は家計が圧迫されるほどの経済ダメージを各世帯に負わせている訳ではないので、市場にも大きな変革が起こる訳ではありません。

一方で、別荘というものはいってみれば贅沢品、つまり家計+αで購入するものというイメージが強くあります。

こうした商品は別荘に限らず、購入されにくい難点があります。

ワーケーション活用がカギとなるか

最近政府が打ち出しているのが、ワーケーションというものです。

Work(仕事)+Vacation(休暇)の造語で、リゾート地などでのんびり過ごしながら仕事をおこなうというスタイルのことです。

需要が下がってしまっている別荘地もワーケーションの活性化によって息を吹き返す可能性が無いとは言えません。

ただ、ワーケーション活性化のためには企業全体が取り組む方針を政府が提示する必要があるため、今すぐに一般化する訳ではないでしょう。

別荘を売却する際に抑えておきたいポイント・注意点まとめ

別荘の売却は通常の戸建て住宅とは異なる部分も多々あるので、その違いを把握し、注意点をしっかり抑えておく必要があります。

売り方を混同していると思わぬミスが起きてしまうので、事前に十分チェックしておきましょう。

別荘売却では譲渡所得税を控除できない

別荘を売って売却益(売却額>購入額の差分)が発生すると、その差分に対して譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税の計算式は以下の通りです。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

また、税率は所有期間が5年以内か5年超かによって、以下のように変化します。

短期譲渡所得(不動産所有期間が5年以内) 長期譲渡所得(不動産所有期間が5年超)
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%

※復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せ

高額になりがちな譲渡所得税ですが、3,000万円控除を利用すれば、最大3,000万円分の課税額を控除することができます。

ただ、この控除は別名マイホーム特例とも呼ばれるように、住まい(マイホーム)として利用してきた物件が控除の対象となります。

別荘は住まいとは異なるため、税金が発生しても3,000万円控除を適用することができません。

運よく高値で売却できたとしても、かなりの額を税金で支払わなければいけなくなる可能性があります。

別荘の売却損を損益通算することができない

一般的に別荘を含む全ての建物は築年数の経過によって価値が減少するため、上記のように売却益が発生するケースは多くありません。

一般的には売却損(購入額>売却額)となるケースが多いのですが、この際に給与所得などと不動産所得で損益通算が可能です。

ただ、損益通算が出来るケースも住まい(マイホーム)に限られているため、別当は適用されません。

売りに出される別荘は築古のものが多い

売りに出される別荘は通常の不動産よりも、築年数の古い物件が多いです。

最近の別荘ブームは1980年代後半のバブル期までさかのぼる必要があるため、その当時に新築した別荘でも築年数は30年前後経過しています。

別荘は必ずしも新しいものが良い訳ではない(古ければ古いで、味が出る)ですが、内装や設備の劣化はこれくらいの築年数になると確実に起こっています。

いくらレトロな別荘がいいと思っても、水回り設備が劣化していれば使い物になりません。

築古の別荘を売る際は、修繕に結構なコストがかかることを想定しておきましょう。

別荘は別荘としてしか売り出せない

前述の通り別荘をセカンドハウスとして活用するケースも増えていますが、基本的に別荘は最後まで別荘として利用されることが多いです。

これはひとえに、別荘地から住宅街・オフィス街までの距離が遠いためです。

30年前に購入した別荘が今も別荘として通用するかというと、人気エリアの変化やデザイン性のトレンド変化などがあり、必ずしも通用するとは言えません。

特に最近はかつての人気エリアが廃れるのに合わせて旅館や土産屋が次々と撤退し、更に経済的に厳しくなるという悪循環に陥る地域が非常に多いです。

こうしたエリアが劇的に人気回復するという事例も極めて少ないため、なかなか厳しい部分です。

固定資産税が高額になるため買い渋る人も多い

どんな種類の不動産でも所有者に対しては固定資産税が課されます。

固定資産税は土地の面積と比例して課税額が増えますが、別荘は一般的な居住物件・事業物件より面積が広い傾向にあり、その分だけ税負担が大きいです。

戸建ては築年数の経過に対する価値の減少幅が大きいため、固定資産税も時間経過によって安くなりがちですが、リゾートマンションはもともと高額な上に評価額の減少が緩やかなので、いつまでも高額な負担を強いられます。

評価額の推移

別荘購入後に高額な固定資産税の支払いが待っていることを知る方は、よりシビアな目で物件選びをしていることでしょう。

別荘にも住民税は課される

住民税は住民票のあるエリアからのみ徴収されるというのは間違いです。

別荘のあるエリアに住民票を移すことはありませんが、その自治体のインフラを利用している以上、住民税の納税義務が発生します。

居住エリアと同じように課税される訳ではなく、均等割相当額など安くなる計算式が適用されることも多いですが、別荘税(熱海市など)といった税金を個別に設けている自治体も存在します。

不要な別荘を早めに売らないと、二重の固定資産税と住民税でかなりの負担となってしまいます。

売れにくい別荘を売る方法

前述の通り、別荘は売れにくい部分があり、高額な購入費の割に長年売れ残ってしまうケースも少なくありません。

売れ残ってしまった物件や条件の悪い物件を売るにはどうしたら良いのでしょうか?

通常は買主が支払う費用を負担する

設備修繕のタイミングが間近な別荘を売る場合、買主は購入代金+購入後の修繕費用が実質的な負担となります。

この場合、価格以上に買主の負担は大きくなります。

こうした費用を売主側で補填することで、買ってもらえる可能性は高くなります。

リフォームを施してから売りに出す

中古物件を購入する方は買った後にリフォーム・リノベーションをすること前提でいるケースが多いです。

ただ、もともと条件の悪い別荘だとリフォーム費用が非常に高額になる上、高額リフォームをする意義もあまり見いだせないため、敬遠されがちです。

こうした別荘は事前に自費でリフォーム・リノベーションをすることで成約率が大幅にアップします。

別荘を活用する

別荘を売らずに他の用途に活用して、収益を得ることもできます。

例えば民泊やペンションにしたり、店舗に改造して事業者に貸し出したりすることも可能です。

実際、別荘地という立地を考えると活用で大きな利益を得ることも難しくはありません。

廃れた別荘地でも、周りに高い建物が無い分、太陽光パネルの設置などと相性が良い可能性があります。

悪条件の不動産を積極的に扱う業者を探す

築古て設備も劣化しており、誰がどう見ても売れなそうな別荘は、普通の不動産会社に依頼をしても断られる可能性が高いです。

ただ、最近では地方を中心に「どんな悪条件でも売ります!」とPRする業者が増えています。

多くの不動産会社は都市部など好立地の物件を売却して高額利益を狙いますが、一部の業者は差別化により、こうした路線で営業しているのです。

1社目で断られても、諦めずに他の業者を探してみましょう。

売れない別荘は業者買取に出すのも手

仲介売却では買い手のつかない別荘でも、業者買取なら換金・処分できる可能性があります。

買取業者は中古物件を仕入れて、再販することを目的としています。

不動産のプロなら一見良いところのない別荘でも活かし方を知っているので、成約率は高まるのです。

その分、売却代金は下がってしまいますが、どうしても上手くいかない時の手としては有効です。

別荘を売却するときは周辺相場の調査・査定が重要

別荘地の不動産価格は、当然都市部や郊外とは大きく異なるでしょう。

周辺の相場がどうなっているか、また、売り出し中の競合物件はどんなタイプが多いか。

こうした情報を調べずに売り出して、価格をつけても、損をする可能性は大きいです。

売り出しを検討中の方は、まず周辺の相場を調べるようにしましょう。

周辺の別荘がいくらで売られているかという情報は、ポータルサイトを確認すると調べられます。

地名のブランド力が高いにもかかわらず、今は廃れてしまっているエリアなどもあるので、イメージに惑わされずしっかりとした調査をしておきましょう。

別荘の査定を成功させるコツ!リゾート地専門業者に頼むのがおすすめ
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