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不動産売却をすると扶養から外れる?売却後の扶養・配偶者控除の状態と外れた時の税金の影響

【更新日】2021-02-26
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不動産売却をすると扶養から外れる?

不動産を売却すると収入を得るためには、扶養についても注意しなければなりません。

扶養家族とは、収入面において援助の必要がある家族をさす言葉で企業で働く会社員の人が加入している健康保険でも一定の条件を満たすことで税金の支払いが軽減されます。

不動産を売却すると保険料はどうなる?

また、扶養に入っていることで、保険料を支払わずに社会保険に加入することができます。

税金や保険のメリットがありますが、不動産を売却することで大きな収入を得るため、扶養を外れてしまう恐れがあるので事前に確認しておいたほうが良いでしょう。

そもそも扶養とは?どうなったら扶養になれるの?

扶養とは、生活能力のない人の面倒を見ることです。

生活能力がない理由は健康面なども含まれますが、主には経済的な理由となっています。

扶養には、以下の2種類があります。

  • 税金上の扶養
  • 健康保険上の扶養

この2つの扶養は全く別制度の別物で、同じ内容でも呼び方が異なることがあります。

例えば、一般的に良く言われる「扶養家族」は税金上の扶養では扶養親族と呼ばれます。

税金上の扶養対象になる条件

経済的な理由で扶養対象となるためには、4つの条件を満たしている必要があります。

  • 年齢が16歳以上
  • 配偶者以外の親族(6親等内の血族/3親等内の姻族)
  • 生計を一にしていること
  • 被扶養者の給与収入が少額であること

「生計を一(いつ)にする」とは、税制上の独特な表現です。

日常生活の資を共有するということで、親族と同居している場合はもちろんのこと、一人暮らしの場合も定期的に帰省していたり、生活費などの送金を受けていたりする場合は、生計を一にしているとみなされます。

年収103万円以下の人のみ扶養対象となる

最後の「給与年収が少額であること」という項目ですが、こちらは年収103万円以下の場合のみと所得税法に明示されています。

103万円超の年収があっても、特殊な事情で扶養を受けられるといったことはないので注意しましょう。

不動産を売却したら扶養を外れてしまう?

不動産を売却すると少なからず収入を得ることになります。

売却価格や不動産を得た時に、かかった費用に応じて配偶者控除の条件から外れてしまう可能性があるので、事前によく確認しておく必要があります。

確認するうえで重要なのが、譲渡所得があるかどうかです。

譲渡所得を簡単に説明すると、不動産を売った時に得た利益になります。

譲渡所得益が発生した場合は扶養から外れてしまう

不動産を売ることによって得た所得は、譲渡所得の出し方は売却価格から購入価格と仲介手数料等の取得費を引くことで算出することができます。

建物場合は購入価格をそのまま使って計算するのではなく、減価償却をした後の価格を使って計算します。

これらの価格が38万円を超えていた場合、その年だけ税金などの控除を受けることはできません。

しかし、現在の不動産価格は値下げするパターンが多いのであまり気にしなくてもいいですが、念のため譲渡所得を計算するほうが良いでしょう。

不動産を売却したら扶養を外れてしまう?

不動産を売却すると少なからず収入を得ることになります。

売却価格や不動産を得た時に、かかった費用に応じて配偶者控除の条件から外れてしまう可能性があるので、事前によく確認しておく必要があります。

確認するうえで重要なのが、譲渡所得があるかどうかです。

譲渡所得を簡単に説明すると、不動産を売った時に得た利益になります。

譲渡所得益が発生した場合は扶養から外れてしまう

不動産を売ることによって得た所得は、譲渡所得の出し方は売却価格から購入価格と仲介手数料等の取得費を引くことで算出することができます。

建物場合は購入価格をそのまま使って計算するのではなく、減価償却をした後の価格を使って計算します。

これらの価格が38万円を超えていた場合、その年だけ税金などの控除を受けることはできません。

しかし、現在の不動産価格は値下げするパターンが多いのであまり気にしなくてもいいですが、念のため譲渡所得を計算するほうが良いでしょう。

不動産売却で配偶者控除の扶養から外れるケース

不動産売却をすると、配偶者控除の扶養から外れるケースがあります。

配偶者控除とは、扶養に入っている配偶者がいる納税者から一定の所得控除をおこなうことができる制度のことです。

これによって、世帯が支払う所得税・住民税が控除前よりも少なくなります。

配偶者控除を受ける条件は様々ありますが、配偶者の年間合計所得が38万円をこえると扶養を外れてしまうという点は覚えておきましょう。

つまり、不動産売却で38万円以上の所得が発生したら、税法上の扶養から外れてしまうことになります。

不動産売却における所得とは?

不動産売却における所得とは?

上記の内容を考える上で理解しておきたいのが、不動産売却における所得の意味です。

所得というと給料(給与所得)をイメージする方が多いと思いますが、給与所得以外にも、様々な所得があります。

個人の所得の例
  • 給与所得
  • 譲渡所得
  • 不動産所得
  • 譲渡所得
  • 事業所得
  • 山林所得
  • 退職所得
  • 利子所得
  • 配当所得
  • 一時所得
  • 雑所得

このうち、不動産売却で得られる所得は譲渡所得と見なされます。

譲渡所得=売却価額ではない

この譲渡所得は、不動産の売却価額と必ずしもイコールではありません。

わかりやすく説明をすると、譲渡所得とは不動産を売却して得た利益と購入時にかかった費用の差額のことです。

例えば、1,000万円で購入した物件が1,500万円で売れた場合、譲渡所得は+500万円となります。

この時は、扶養から外れてしまうことになります。

譲渡所得がプラスになる事例は少数

譲渡所得がプラスになる事例は、決して多くはありません。

なぜなら、建物は築年数の経過によって資産価値を落とすのが普通だからです。

不動産でなくても、新品のCDや本を買って、中古で売った時に購入価格以上で売れるケースはかなり稀というのは多くの方が理解しているでしょう。

特に不動産は築年数の経過による価値の下落幅が大きい資産なので、譲渡所得がプラスになるケースは思っているよりも少ないです。

そのため、不動産売却をしたら扶養が外れるか心配する方はひとまず安心をしてください。

譲渡所得の計算方法

不動産売却で扶養から外れるかどうかの判断は、譲渡所得がいくらかによって決まります。

譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

取得費とは、建物の場合は購入価額から減価償却費を控除した金額のことです。

土地には減価償却の概念がないので、購入価額をそのまま取得費に計上します。

譲渡価額とは、不動産の売却価額のこと、譲渡費用は仲介手数料など、売却に要した費用を指します。

例えば、以下のような物件があったとします。

  • 譲渡価額:4,000万円
  • 取得費:3,500万円
  • 譲渡費用:100万円

この場合、譲渡所得は以下の通りになります。

4,000万円-3,500万円-100万円=+400万円

この場合は所得が38万円を超えているので扶養から外れます。

一方、譲渡価額が4,000万円でも取得費が4,000万円の場合、上の式に当てはめると譲渡所得は-100万円となり扶養は外れません。

譲渡所得は売却価額から判断できないので注意しましょう。

取得費が不明な場合の計算方法

中には売買契約書がない、家が古すぎてどの業者と契約していたか分からないというケースもあります。

この場合、正確な購入額がわかりません。

こうしたケースで用いられるのが概算取得費(譲渡価額の5%)です。

譲渡価額が4,000万円、譲渡費用が100万円で取得費が不明な場合、以下のように計算します。

4,000万円-200万円-100万円=+3,700万円

この計算方法だと譲渡所得が高額になりやすく、扶養に外れやすい・譲渡所得税が高額になりやすいというリスクがあります。

そのため、取得費を証明できる資料は出来るだけ大切に保管しておく必要があります。

不動産を売却して扶養から外れるデメリット

不動産を売却し譲渡所得がプラスになり扶養から外れることはデメリットがあります。

扶養を外れない為には38万円を超えないことが条件になってきます。

若干少ないように感じるかもしれませんが、不動産の売却価格ではなく譲渡所得で計算するため、38万円を超えないことも多くあります。

税金の影響

不動産を売却し利益が出た場合は所得税が発生しているので、これに対して税金を支払う義務があります。

また、扶養から外れるために住民税の支払いもしなくてはいけないというデメリットもあります。

しかし、譲渡所得を計算してみた結果収支がマイナスだった場合は所得税や住民税は発生しないのでお税金を支払う必要はありません。

配偶者控除への影響

譲渡所得がプラスだった場合、納税者のほうにもデメリットがあります。

納税者は、税金を控除している人がいる場合、収入から38万円を控除して所得税を計算します。

そのため、納税者にかかる税金が高くなってしまうため、家庭の収入を見ると少なくなってしまう可能性があります。

しかし、これは一時的なものになるので不動産を売却した次の年からは配偶控除者に戻ることができます。

税金と同じく気になるのが健康保険に関してだと思います、社会保険にお加入する条件にも収入は大きく関係してきますが、健康保険は継続的な収入が対象であり、不動産を売却して得た一時的な収入は対象外になりますので気にする必要はありません。

扶養から外れた時の税金の影響

不動産売却で扶養から外れてしまった場合、世帯主・配偶者ともに以下のような影響があります。

属性 影響
世帯主 配偶者控除・配偶者特別控除が受けられない
配偶者 譲渡所得税の支払いが発生する

それぞれ、詳しく見てきましょう。

世帯主の税金の変化

世帯主の年間合計所得が900万円以下の場合、配偶者の所得が38万円を超えた時点で配偶者控除は受けられなくなります。

配偶者控除は、控除額を年間合計所得によって以下の通りに定めています。

年間合計所得 控除額
900万円以下 38万円
900万円超950万円以下 26万円
950万円超1,000万円以下 13万円

これとは別に、配偶者特別控除というものも存在します。

配偶者特別控除は最大38万円の控除効果がありますが、こちらも譲渡所得が一定額を超えると受けられなくなります。

配偶者の合計所得と世帯主の所得、控除額の関係は以下の通りです。

配偶者の合計所得 所得900万円以下所得900万円超950万円以下 所得950万円超1,000万円以下
130万円超133万円以下 3万円 2万円 1万円
125万円超130万円以下 6万円 4万円 2万円
120万円超125万円以下 11万円 8万円 4万円
115万円超120万円以下 16万円 11万円 6万円
110万円超115万円以下 21万円 14万円 7万円
105万円超110万円以下 26万円 18万円 9万円
100万円超105万円以下 31万円 21万円 11万円
95万円超100万円以下 36万円 24万円 12万円
48万円超95万円以下 38万円 26万円 13万円

【出典】国税庁「No.1195 配偶者特別控除」

配偶者の税金の変化

配偶者に譲渡所得が発生した場合、、譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税は譲渡所得に所定の税率をかけた金額になります。

税率は物件の所有期間が5年以下か、5年超かによって以下のように変化します。

短期譲渡所得(不動産所有期間が5年以内) 長期譲渡所得(不動産所有期間が5年超)
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%

ちなみに、所有期間は取得日~売却した日の属する年の1月1日までで計算するので注意しましょう。

妻名義で不動産売却をすると配偶者控除から外れる可能性が高い

配偶者控除とは、継続的な収入のある夫を持つ妻が、年収0~38万円の場合に受けられる制度で、所得税を抑える働きがあります。

ただ、パートやアルバイトをしている妻であれば、年収103万円以下が控除の条件となります。

また、夫の年収が1000万円未満であることも条件となっており、それ以上ある場合はどんな理由があっても利用できません。

不動産売却で臨時収入が発生した場合は?

不動産売却によって得られる利益は物件の種類・状態によって異なりますが、ほとんどの場合38万円は超えるでしょう。

お持ちの不動産価格を0秒診断!査定の前にまず売却予想額をチェック

そのため、基本的には不動産売却をしてしまうと控除からは外れてしまいます。

控除を受けているときは社会健康保険(夫が公務員の場合は共済組合保険)に入っていなすが、控除の適用外になった場合、国民保険に加入することになります。

不動産売却後も配偶者控除を受け続けられるケース

高額利益

場合によっては、不動産売却によって高額利益が出た後も控除を受け続けることができます。

そのケースとは、購入費に比べて売却費が少なかったときです。

ほとんどの家、マンションは人が住み、築年数が経つにつれて大幅に価値を落とすので購入費のほうが高くなるのですが、本人が購入費を全額負担したとは限りません。

夫婦で分割負担したということもあるでしょうし、購入時はお金を出していないのに成り行きで不動産を持つことになった方もいることでしょう。

実際には、扶養を受けている人が本人名義で売却する場合は、ほとんどが利益と見なされてしまいます。

所有名義を変更して扶養から外れるのを防ぐ方法

上記のように損をしてしまう大きな理由は、収入がない、あるいはわずかにも関わらず、本人名義で不動産を売却してしまったということが挙げられます。

そのため、無収入の妻が物件の所有者になっているときは、売却前に夫名義へ変更するのをおすすめします。

収入がある人が物件の所有者名義になっていたほうが、住宅ローンを借り入れるときなどにも便利ですよ。

変更手続きは司法書士に依頼をしておこないますが、費用が10万円ほどかかります。

離婚などで意見の一致が難しい場合

この名義変更は、両者の意見が一致して初めておこなうことができます。

ただ、離婚をした場合などは意思の疎通が難しいこともあります。

こうした場合は弁護士や司法書士の立ち合いのもとで話し合いをするといった対策が必要です。

離婚が理由で家を売却…手続きの流れや財産分与はどうなる?

共有名義である場合も

妻や夫の個人名義だと思っていたら、夫婦の共有名義だったというケースもよくあります。

通常は処理が厄介だといわれるこのケースですが、すんなりと夫の個人名義に変更することができるので、配偶者控除対策をしたいときは寧ろ都合が良いです。

共有名義(持分)の土地・家を売却する方法・流れを分かりやすく解説

被扶養者が不動産売却をしても”扶養対象”に変わりはない

扶養から外れたら、国民健康保険へ加入しなければいけません。

ただ、健康保険は勤務先(配偶者控除を受けている妻は夫の勤務先)によって加入要件が異なるので、不動産売却をしたら必ずしも保険加入の義務が発生するわけではなく、配偶者控除から100%外れるわけでもありません。

そもそも、不動産売却で得た利益は一時的なものであり、収入のベースアップにはなっていません。つまり、扶養になったことで得られるメリットは売却年は受けられないが、扶養対象から外れるわけではないのです。

売却代金が入った年は控除を受けられませんが、扶養対象から外れることはないので安心しましょう。

売却の翌年から配偶者控除をまた受けられる

妻名義で不動産を売却すれば、その年は配偶者控除を受けることはできません。

ただ前述の通り、扶養対象から外れることはないので、その翌年からは配偶者控除を再び受けられます。

また、配偶者控除は年収が少額であることが条件なので、売却代金を貯蓄に回した場合も問題はありません。

勤務先の扶養手当については条件を要チェック

勤務先によっても、独自に扶養手当が定められています。

ただこれは公的なものではないので、会社によって条件が異なります。

不動産を売却した場合の規定もそれぞれ異なるので、売却前に条件をしっかりチェックしておきましょう。

扶養から外れることを気にするより高額売却を目指すほうがお得

前述の通り、物件が高値で売れると配偶者控除が外れてしまい、高額出費がかかってしまいます。

しかし、だからといって安値で売れれば良いというわけでもありません。

健康保険料は最高額でも85万円なので、物件を4000万円前後で売ることができれば仲介手数料などを支払っても十分負担できる額です。

また、不動産はちょっとした努力とコツを抑えていれば、査定額より高額で売ることができます。

不動産のような高額資産を売るチャンスは一生に一度あるかどうかですし、あまり知られていない高額売却のコツも多くあります。

こちらの記事を参考にしながら、まずは不動産をより高く売ることを考えていきましょう。

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