TOP > 不動産投資 > 不動産投資で節税できる仕組みとは?減価償却を利用した税金対策の方法を解説

不動産投資で節税できる仕組みとは?減価償却を利用した税金対策の方法を解説

【更新日】2020-11-16
このエントリーをはてなブックマークに追加
不動産投資の節税対策

不動産投資が税金対策になるというのは良く言われていますが、なぜ・どのように節税がおこなわれるのかまでは良く分かっていない方も多いと思います。

今回は、不動産投資で節税・税金対策ができる仕組みを初心者にも分かりやすく解説していきます。

不動産投資会社おすすめ比較ランキング!収益性の高い業者を厳選

減価償却を利用した不動産投資の節税メカニズム

不動産投資の収益は、入居者の数が変わらない限り長年は一定額を維持することができます。

一方、事業物件は築年数の経過によって価値が減少していくとされています。そのため、物件の耐用年数に応じて経費を計上する会計上処理の仕組みが適用されます。これが減価償却です。

減価償却によって毎年経費に計上することができますが、その金額を支払わなければいけない決まりはありません。

経費に計上ができる額と実際に支払う費用の差額分だけ、節税ができるという訳です。

この、減価償却を利用した節税は毎年継続的におこなうことができるので、本格的な税金対策になります。

建物や付帯設備の減価償却費は実際に発生しない費用なので、やり方をマスターすれば確実に節税できます。

不動産投資を利用したその他の節税対策

不動産投資を利用した節税法は、上で挙げたやり方の他にもあります。

ここからは、減価償却以外の節税対策について紹介していきます。

節税①各種費用の経費計上をする

不動産投資家がお得に経営をする上では、経費が非常に重要となります。

経費をできるだけ組み込むことで、節税効果が見込めます。そのためには、どんな費用が経費計上できるかを把握しておくことが必要です。

費用 内容
管理費 不動産を管理するための清掃、設備保守、点検費用など
修繕費 クリーニングや破損の修繕、メンテナンス費用など
修繕積立金 経年劣化による欠損を見越して積み立てる費用
管理会社への委託料 管理の委託会社に支払う費用
住宅ローンの利息 建物に係る住宅ローンの利息分
各種税金 不動産購入時にかかる費用
減価償却費 建物・付帯設備などの減価償却費
損害保険料 火災保険料、地震保険料など
その他 不動産運営のセミナー費や書籍・新聞購入代など、多岐に渡る

節税②家族への給与を経費計上する

不動産投資で得た費用を家族へ配分する際、給与という形にすることで課税所得を減らすことができます。

青色申告であれば、専従者給与として給与を経費計上できます。

一方、白色申告の場合も事業専従者控除を利用できますが、上限控除額が以下のように制限されているので注意が必要です。

  • 配偶者:86万円
  • それ以外:50万円

つまり、青色申告のほうが大きな額を控除することができます。

節税③損益通算をする

給与所得と不動産所得を合算して課税所得を算出することも可能です。

そのため、どちらで利益が発生し、片方で損失が出た際、合算をすることで損失を補うことができます。これを損益通算と言います。

例えば、給与所得が600万円、不動産所得が-100万円の場合、合算して500万円とし、課税額を下げることができます。

この場合、実費を一切かけずに減税ができます。

不動産投資で継続的に節税をおこなうには減価償却への理解が不可欠

上で紹介した方法はどれも税金対策と言えますが、例えば損益通算などは物件を購入した際に主におこなうものなので、継続的な節税対策とは言えません。

そのため、税金対策を目的にして不動産投資をおこなう場合、減価償却への理解が不可欠となります。

しかし、減価償却は建物部分のみ対象となるので、土地は対象にはなりません。

そのため、減価償却による高い節税効果を見込むには、どの物件を取得するかまで考えていかなければなりません。

節税目的の不動産投資をおこなうには耐用年数をこえた中古物件がおすすめ

節税目的で不動産投資をおこなう場合、セオリーとは外れますが法定耐用年数を超えた中古物件がおすすめです。

特に木造・軽量鉄骨は法定耐用年数が早めなので、賃料収入も十分見込めます。

  • 木造:築22年
  • 軽量鉄骨造:築27年

木造物件の減価償却期間は4年、鉄骨造物件の減価償却期間は5年なので、計上できるタイミングは新築に比べてかなり早いです。

ただ、元も子もない話ですが減価償却は建物や設備の価額に対しておこなわれるため、一定以上の金額の物件を購入しなければ、減価償却の効果は十分に得られません。

減価償却の効果が最大になるような物件の購入をおすすめします。

節税目的で不動産投資物件を購入する際のポイント

節税目的で不動産投資をおこなう際は、まず物件価格の中の建物価格の比率が大きい物件を選ぶことが不可欠です。

前述の通り、建物価格の比率が大きいほど減価償却の効果も大きくなります。

建物と土地の金額割合は固定資産税評価額の按分などを指標に決めることが出来ます。

ただ、中古物件には定価がなく、売主と買主の間の交渉によって価格は決定します。

つまり、節税効果を最大限発揮させるには、売買価格の交渉を上手くおこなうことが何よりも大事になります。

売買契約書へ建物価格の明記を忘れずに

不動産投資で節税を見込むためには、土地と建物の金額をキチンと明記しておく必要があります。

契約書に記載がないと、申告の際に上手くいかないケースも生じてくるので、売主と買主がキチンとすり合わせをし、必ず契約条項に盛り込むことが大切です。

建物価格を明記するなんて当たり前と思うかもしれませんが、実際は建物と土地の総価額しか記されていない契約書も多く存在します。

減価償却は課税を先延ばしているだけ!長期的な計画が大切

減価償却は課税の先延ばし

減価償却は税金対策になりますが、税金の支払いから完全に逃れられている訳ではありません。

実際のところ、減価償却は税金の繰り延べなので、結果的に課税されてしまいます。

そのため、不動投資はやるだけで節税になる訳ではないのです。

ではどうすれば良いかと言うと、利益が出ている時に減価償却で節税をし、赤字になったら早めに売却をして減価償却を相殺、更に大規模な物件で投資をするということをやり続けなければいけなくなります。

つまり、家賃収入が無くなればドンドン次に投資していかなければならず、失敗時のリスクも大きくなっていきます。

それを考えると、気軽に節税目的で不動産投資を始めるのも考えどころでしょう。

投資物件をいつ売るかの見極めが重要

上記の背景から、不動産投資で節税をおこなうなら、売るタイミングの見極めが非常に重要になります。

売り時を正確に見極めることで節税効果が大きくなり、手残りが多くなります。

投資物件の売却タイミングは、以下のポイントで見極めることをおすすめします。

  • 設定した投資期限を満たしているか
  • ポートフォリオ割合を見直すタイミング
  • まとまったお金が必要なタイミング
  • 市況が悪化するタイミング
  • 取引コストの増加(消費税増税など)
  • 維持コストの増加(固定資産税増税など)
  • 満室状態が解消されそうなタイミング
  • 地価が見直しされたタイミング
  • 減価償却費期間が満了したタイミング
  • 購入費用+見込収益よりも売ってしまったほうがお得なケース
  • 2、3月の転居者が多いタイミング

不動産投資で個人が法人化する節税メリット

不動産投資を法人取得でおこなうことで、以下3つのメリットを得ることができます。

  • 法人の税率は個人に比べて低くなる
  • 経費計上できる幅が広がる
  • 融資が継続的に得やすくなる

個人が不動産投資をおこなう場合、規模が大きくなればなるほど累進課税でキャッシュフローが減っていきます。

課税所得900万円以上・額面年収1,200万円以上の場合は法人化の検討をおすすめします。

法人が節税目的で不動産投資をおこなうメリット

法人が節税目的で不動産投資をおこなう例も近年増えています。

法人の不動産投資には、どのようなメリットがあるのでしょうか?

メリット①現金を手元における上に自由な取引できる

収益物件で受ける融資は現金でおこなわれるので、他の投資に比べても有用性が高いというメリットがあります。

また、取得した物件はいつでも売却可能です。

メリット②タックスマネジメントが容易

不動産投資でかかる税金は前述の通り繰り延べが可能で、決算調整をしたい時は売却によって益出することができます。

こうした、思い通りに税金をコントロールすること(タックスマネジメント)が経営者は容易になります。

メリット③資金の調達が簡単に出来る

経営をする上で、現金の資源は非常に重要となります。

不動産投資で銀行から融資された現金のうち、節税をした差額分は企業の元に残り続けます。

利息は減価償却できると考えると、資金を無利息で調達できたと同義とも言えます。

メリット④毎年キャッシュフローを得られる

不動産投資はキャッシュフローを毎年得られるので、一時的な対策とは違い、継続的に利益を得られます。

不動産投資をおこなうなら節税の知識が必須

不動産投資をおこなうには、どんな理由にせよ節税の知識が必須だと言えます。

節税知識をマスターすることで、得られる利益を最大化することができます。

税金について何も分からぬまま不動産投資を始めるのは、例え管理会社に業務を委託したにせよ精神的な不安は大きくなります。

最初のうちは書籍やセミナーなどに参加しながら、勉強をしていきましょう。

このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

おすすめ・特集記事!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!33社を比較【2021年最新】
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…
【2021年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…