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実家を売却したい!親の死後に相続した実家を後悔せず売る方法・手順や相場・かかる税金を解説【体験談付き】

【更新日】2020-10-15
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実家売却

親の死後に不要な実家を相続した場合、上手く売却することができれば利益を得た上に処分も出来て一石二鳥です。

しかし、築年数が古くなった実家を売るのは簡単ではありません。

また、複数人で相続した実家は意見のすり合わせなどが必要で、議論が過熱してトラブルが発生するケースも少なくないです。

今回は、実家売却成功のコツを流れや相場、かかる税金も含めて解説する他、実際に実家売却の手続きを経験した方の体験談も併せて紹介していきます!

実家相続の仕組みと権利関係

実家の売却は通常の不動産売却に加えて、相続の仕組み・権利関係が追加されるので理解がより面倒になります。

ここからは、実家売却の際にまずチェックしたいポイントを紹介します。

相続した実家の売却価格は分割される

親が亡くなると、実家を含めた資産は相続されます。

相続される順番はまず配偶者で、その次に子となります。

相続権は長子だけということでなく、人数分、均等に分割されます。

実家は名義変更をしないと売却できない

実家の名義(権利者)は、亡くなった親のままでは売ることができません。

そのため、売却前に名義を変更しておく必要があります。

この手続きを、相続登記と言います。

相続登記は、法務局に以下の書類を提出しておこないます。

  • 登記申請書
  • 親の戸籍
  • 新しい名義人の戸籍・印鑑証明
  • 相続人全員の住民票
  • 遺産分割協議書

その他に、登録免許税も支払わないといけません。

登録税は、相続物件の評価額×0.4%となります。

実家を売る前に確認したいポイント

実家を売る前に確認したいポイント

実家を売りたいと思っても、気軽に売却できるものではありません。

売りに出す上で確認しておきたいポイントを、分かりやすく解説していきます。

まずは遺言書の有無を確認すべし

実家の相続が発生したら、まず遺言書の有無を確認しましょう。

親が遺言書を残していた場合、原則として遺言書の内容通りに遺産を分割しなければいけなくなります。

そもそも売却処分は可能なのか、売主は誰になるのかを判断するためにも、遺言書の確認は必須になります。

遺言書には、以下の2種類があります。

  • 公正証書遺言
  • 自筆遺言

公正証書遺言は弁護士や税理士にアドバイスを受けて作成している可能性の高い、公的な遺言です。

親交のある弁護士・税理士が在処を知っている可能性が高いので、お探しの際はまずそちらに問い合わせることをおすすめします。

もし弁護士・税理士が分からない場合でも、公証役場に問い合わせれば無料で検索をしてくれます。

公正証書遺言が見当たらない場合は、自筆遺言が残っている可能性があります。

こちらは弁護士・税理士の手を借りず自力で作成した遺言になりますが、条件を満たしていれば公正証書遺言と同じ効力を発揮します。

エンディングノートに法的拘束力はない

現在は遺言のように、家族への感謝などを述べたエンディングノートを作成する方もいます。

ただ、このエンディングノートに従う必要は全くありません。

こちらに「兄弟〇人で均等に分け合うことを望む」などと書かれていても、拘束力は一切なく、従う必要はありません。

実家の分割方針を決める

遺言書がない場合、基本的には相続した人が均等に遺産を分割することになります。

ただ、分割の方針・方法に関しては自分たちの意思で決めることができます。

分割の方針は大きく分けて現物分割と換価分割の2通りです。

現物分割は、複数存在する遺産の中から、できるだけ均等になるように分配する方法です。

ただ、これだと不動産のように細かく分けられない遺産が存在するので、結果的に不均等となるのが一般的です。

一方、換価分割は遺産を売却し、その代金を均等に分割する方法です。

この方法なら均等に分割できるので、不満も出にくくなります。

相続した実家を売却する予定なら、換価分割をおすすめします。

遺品整理の方針を決める

実家を売り渡す際は、荷物が何もない空き家の状態にしておかなければいけません。

そのため、遺品は処分をするか、相続人に分配するかして整理をしていく必要があります。

どの遺品を誰に分配するか、近隣に遺品の回収サービスは存在するかなどのチェックは早めにしておく必要があります。

仏壇の整理は早めに済ませるべし

遺品の中でも取り扱いが厄介なのが仏壇です。

仏壇を移動する際は、菩提寺で魂抜き・魂入れという法要をおこなう必要があります。

廃棄をすることも可能ですが、この際も供養・お滝上げが必要です。

手続きが多い分、早めに対応する必要があります。

境界確認をおこなう

実家を売る際は、土地境界が明確になっている必要があります。

境界が未確定の場合は売ることができないので、事前に資料を探すか、測量を依頼するしかありません。

確定測量図が残っていれば、新たに測定をする必要はありません。

また、確定測量図がなくても筆界確認書があれば問題ありません。

これらの資料が残っていない場合、測量会社に境界確定を依頼するようになります。

境界測定を実施する場合は少なくない費用がかかりますし、確定まで3か月ほどかかります。

また、境界測定には近隣住民の協力が不可欠なので、生前ご近所さんと親の仲が悪かったりすると、上手く作業が進まない可能性が高いです。

とは言っても境界確定は実家売却に必要なので、早めに対応して間に合わせる必要があります。

購入当時の資料を取得する

できれば、親が実家を購入した当時の売買契約書などを探し、チェックしておきましょう。

資料を取得しておくメリットとしては、細かい情報を把握することで売却時のPRに役立てられるということがありますが、最も大きいのは譲渡所得税を大幅に節税できるということです。

譲渡所得税は不動産売却の利益分に対して課税される税金で、以下の計算式で課税額を求めることができます。

・譲渡所得税=税率×(譲渡価額-取得費-譲渡費用)

計算式を見ると取得費(購入時の費用)が高いほど税金は安くなります。

ただ、実家を売却する場合は購入当時の書類が手元にないケースも多く、正確な取得費が計算できません。

この場合、取得費は譲渡価格の5%で計算するようになりますが、大抵の場合、実際の取得費よりも割安になり、税金が高額になってしまいます。

これを防ぐためにも、不動産会社に問い合わせるなどして書類を何とか取得するようにしましょう。

実家を売却する流れ・期間

相続した実家を売却する場合は、以下のような手続きの手順を踏みます。

  1. 不動産の相続人を決める(遺産分割協議)
  2. 所有者名義の変更
  3. 媒介契約
  4. 売却後に所有権移転登記を申請する
  5. 売却代金を分配

全ての手続きが終わるまでに半年~1年弱程度の時間がかかります。

ただ、分割相続者の話し合いがなかなかまとまらなければ、これ以上の時間がかかるケースも多々あります。

加えて、築年数が古い・郊外にあるなど、需要の少ない物件は平均売却期間(3か月~6か月)の2倍以上の時間が成約までにかかってしまいます。

築古の物件を売る場合は、通常より長めのスケジュールを立てておく必要があります。

実家売却の戦略・プランは親が生前のうちに話し合うのがおすすめ

実家は本来親の持ち物ですから、親が元気なうちに処分するか、死後の処分方法を決めておくのがおすすめです。

例え親が存命でも、認知症にかかってしまうと売却をするのは難しくなってしまいます。

親(実家の権利者)の判断能力が衰退している場合は、子どもが成年後見人となって実家の処分をおこないます。

不動産売却で代理人を立てる方法!未成年も代理人がいれば家を売れる?

この場合の売却の流れは、以下の通りです。

  • 審判申し立て
  • 親の意思能力を確認
  • 後見人の選定
  • 査定・媒介契約
  • 売買契約
  • 家庭裁判所の許可を得る
  • 決済・引き渡し

通常の不動産売却の流れに加えて、後見人の認可を家庭裁判所から受ける手続きが加わります。

これにより、査定から引き渡しまでの期間がほぼ倍かかってしまうようになるので、なるべく親が元気なうちに売ってしまうのがおすすめです。

実家を親が元気なうちに売れば、家の持ち主がそのまま売主となって売却をすることができます。

もし、親が衰弱してしまい手続きができない場合は子どもに名義変更するのは困難です。前述の後見制度も子どもが親の代理になっているだけなので、親の意思に反する売り方はできません。

とは言え、親が認知症になってしまえば意思を確認することができないので、必要以上に制限された売却をおこなうようになり、高く売れる可能性が低いです。

親が元気なうちに売れば、名義を変更する手間も省けますし、長年住んできた人が独自のメリットを説明できるので、高値売却されやすいです!

実家を相続したら相続税はいくらかかる?

相続税は、親が亡くなってから10ヶ月以内に支払う義務があります。

相続税は財産ごとではなく、親の全財産の金額が3,000万円+相続人の数×600万円のときに発生します。

相続税の金額も3,000万円+相続人の数×600万円で算出されるので、相続人が一人なら3,600万円、二人なら4,200万円が納税額となります。

相続した不動産売却の流れをわかりやすく解説!

不要な実家を相続したら出来るだけ早く売却するのがおすすめ

実家を売るメリットは、なにより多額の臨時収入が入ることです。

親が亡くなれば相続税もかかりますし、葬儀費用も発生します。

何より、お金はあって損をすることはありません。

不動産は固定資産の中でもトップクラスで高価なものですから、これを売却できるチャンスは活かしたほうが良いですよ!

実家の管理をしなくて済むのも大きなメリット

実家を相続するのは嬉しいことばかりではありません。

税金を払わなければならないのはもちろん、それ以外にも様々な管理費用が発生します。

何より、兄弟や親戚とのトラブルや「自分も次に相続しなきゃ!」というプレッシャーのもとにもなるので注意しましょう。

実家の所有期間が長引くと出費がかさんでくる

不動産には減価償却という考え方があり、築年数の経過とともに価値が下がっていきます。

使い道はないけど取り敢えず実家を所有しておく人もいますが、年々売れにくくなりますし、管理費がどんどんかさんできます。

出来るだけ高く売るため、コストを早めに損切りするためにも早期売却がおすすめです。

実家を売るのは悲しい・寂しい…希望通りに売れないと埋まらない溝に発展するリスクも

体験談にもあるように、生まれ育った実家を売るのはやはり寂しいものです。

「売り払う」というイメージの悪さもあり、それに反発する方も出てきやすいのがデメリットでもあります。

実家を売るのは相続人全員の意見一致が必要なので、誰かが反対していれば売却できません。

それでも売却を強行しようとするとトラブルになり、二度と関係が修復できない可能性もあります。

ただ、売却を渋っている方も、実際に実家が高値で売れればほとんどの懸念は解決します。

逆に言えば、売却を希望して代表者に名乗りでるなら、高く売る責任があるということでもあります。

実家売却でかかる税金(譲渡所得税)の内容・計算方法

もし実家を売って利益が出れば、譲渡所得税の支払い義務が発生します。

不動産売却でかかる税金はいくら?計算シミュレーションの方法と節税のコツ

譲渡所得税の課税額は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

また、税率は物件の所有期間によって以下のように変化します。

税金の種類 5年以下 5年超10年以下 10年超
所得税 30% 15% 10%
住民税 15% 5% 4%

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?

譲渡所得税は代表者に一括で課される

不動産売却時には代表者に名義変更して売却するのがセオリーですが、譲渡所得税が発生した場合はこの代表者に税金が一括でかかってしまいます。

売却代金を完全に分割してしまったら、面倒な手続きをした代表者の大損となってしまいます。

売買契約時に譲渡所得税が発生するかどうかわかるので、もし発生する場合は代表者が多めに代金をもらうか、税負担も分割するといった方法を取りましょう。

代表者が確定申告をおこなう

売却益が出たら、譲渡所得税を支払うために確定申告をおこなわないといけません。

確定申告は、実家を売却した翌年の2月16日から3月15日までに管轄の税務署へ申告します。

この申告は売却時の代表者がおこないます。実家を売って終わり、とはいかないのです。

期間内に確定申告ができないと、延滞金がかかるので注意しましょう。

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

実家を売って売却損が出たら繰越控除を使う

人によってさまざまではありますが、実家と言えば一般的に都市部を離れた築古住宅のイメージがあります。

こうした物件を売っても高値はつきにくく、ほとんどの場合は購入費より売却価格のほうが低くなります。

このときに是非活用したいのが、繰越控除です。

まず、売却損でコストが発生した場合は、他の所得と相殺(損益通算)します。

それでも通算できないほど損失が大きい場合は、翌年以降の所得から繰り越しをおこない、税金を差し引くことができます。

例えば、所得500万円の人が実家を売って新居に引っ越すときに、2500万円の譲渡損失が発生した場合は、繰越控除を使えば以下のように節税できます。

売却してからの時間 所得 控除した結果
売却した当年 500万円 2500万-500万=2000万円→課税0
2年目 500万円 2000万-500万=1500万円→課税0
3年目 500万円 1500万円-500万=1000万円→課税0
4年目 500万円 1000万-500万=500万円→課税:500万円

結果的には、4年で譲渡損失を2000万円も控除することができました。

不動産売却で損失が発生したら税金に注意!繰越控除特例で節税しよう

実家を相続するのと生前贈与はどっちがお得?かかる税金・費用を比較

実家を子どもに譲り渡したいと思ったら、相続以外にも生前贈与する方法があります。

親が存命なうちに意思をしっかり確認することができるので、相続時にありがちなトラブルを防止できます。

ただ、贈与税は相続税と比べて高額なので注意が必要です。

贈与税は、生前贈与をした不動産の相続税評価額が110万円を超えた場合に発生します。贈与税の税率は、相続税評価額と比例して以下のようになります。

相続税評価額 贈与税の税率
200万円以下 10%
200万円超300万円以下 15%
300万円超400万円以下 20%
400万円超600万円以下 30%
600万円超1,000万円以下 40%
1,000万円超1,500万円以下 45%
1,500万円超3,000万円以下 50%
3,000万円超 55%

税率が10~55%となるので、実家の価値の半分以上を取られることもあるのですね。

対して相続税は、以下の計算で求められます。

相続税={遺産総額-基礎控除額(3000万円+相続人の数×600万円)}×税率※

ちなみに、相続税の税率は以下の通りです。

法定相続分に応ずる取得金額 相続税の税率
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15%
5,000万円以下 20%
1億円以下 30%
2億円以下 40%
3億円以下 45%
6億円以下 50%
6億円超 55%

相続はそもそも遺産総額を基礎控除額で引いていますし、税率が上がる条件も厳しいので、贈与よりお得になりがちです。

相続時精算課税制度を使うなら生前贈与もお得

生前贈与には高額の贈与税がかかってしまいますが、特例控除を使えば課税額を減額できます。

相続時精算課税制度というもので、最大2,500万円までなら贈与税を無料にすることができます。

ちなみに、2,500万円を超過した分には、一律20%の税率がかけられます。

これを利用して贈与し、不要になったら早期売却するという条件なら、生前贈与をするのも十分お得です。

ただ、相続時精算課税制度は名前の通り、控除分は相続時に精算されます。決して税金を減額したわけではなく、支払いを後回しにしているだけなので注意しましょう。

➝→不動産を生前贈与するメリット・デメリット!相続・売却の税金と贈与税を比較

後悔したくないなら1円でも実家を高く売る努力をすべき理由

実家を相続しても築年数が経ちすぎて、誰も買わないんじゃないか?と不安になる人は多いでしょう。

実際、不動産の成約率・価格と築年数には密接な関連があり、築浅であればあるほど人気は集まり、古い家はなかなか売れることはありません。

ただ、古い実家でも売主の工夫次第で高く売ることは十分可能です。ここからはその理由とともに、おすすめのコツを紹介していきます。

多くの人は不動産を高く売る努力をしない?

不動産を売る方の多くは、高値で売るための努力を一切しません。というよりかは、自分の努力次第で相場の何割増しかに価格がUPすることを知らないのです。

こちらの記事にあるように、戸建て住宅は築10年で価値が半分になり、15年で購入時の2割まで減少、20年超で0になります。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

ただ、実際の物件は市場価値によって値段が付くので、カンタンに言えば「気に入る人がいれば築何年でも売れる」のです。

賃貸物件探しをしたことのある方は、間取りや面積も希望通りとは言えない物件を内覧したら、なぜか惹かれたという経験をしたことがあるでしょう。

立地が悪い、狭いといったデメリットは急に改善することはできませんが、第一印象さえ良くすれば、売れる可能性は格段に上がります。

このような「買主に対するホスピタリティ」の重要性を売主のほとんどは知りません。逆に言えば、準備を徹底することで築浅の競合より高く売れる可能性もあるのです。

部屋の掃除・整理整頓を積極的におこなおう

家の第一印象をアップさせる最も簡単で効果的な方法が、掃除や整理整頓です。

絶対価値や内部構造が改善されるわけではないので不動産会社は過小評価しますが、掃除をして見映えが良くなれば、高値で売れる可能性が飛躍的に高まります。

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

特に玄関・水回りといった第一印象を大きく左右する場所は重点的に掃除しましょう。場合によってはクリーニング業者に依頼するのも一つの手です。

実家を売る時は一括査定サイトを活用しよう

不動産を高く売った方のほとんどが活用しているツールが、一括査定サイトです。

これは、所要60秒ほどで簡単な物件情報を記入、送信するだけで、平均最大6社もの優良業者に一括で査定依頼できる優れものです。

査定依頼できるのは、こちらに載っているような大手業者から、地元の優良中小業者まで多岐にわたります。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

複数社からの査定額を比較すれば、どこが高く評価してくれたかが一目瞭然です。少なくとも、相場額以上で99%売ることができます。

また、各サイトでは業者登録時に厳正な審査をおこなっているので、間違って悪質な業者と契約してしまう心配がありません。

そのほかにも、一括査定サイトを利用するメリットは以下のようなものがあります。

  1. 地域に対応している不動産業者がカンタンに見つかる
  2. ネットからの査定申し込みで手間が一気に省ける
  3. 不動産売却の知見が広がる
  4. 不動産の適正価格がわかる
  5. 不動産会社の得意分野がわかる
  6. 想定していなかったお得な方法が見つかる

一括査定サイトの詳しい使い方とおすすめのサイトランキングはこちらにまとめてあります!ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

【実家売却の体験談】親の死後に相続した実家を売るかで揉めたKさんの話

実家売却の体験談

投稿者名 しがポンさん
年齢 30歳
対応地域 全国
職業 会社員
お住まい 東京都(実家は宮城県仙台市)

こんにちは。会社員兼ライターのしがポンです。

突然ですが、皆さんは両親が亡くなった後のことを想像できますか?

私も今まで両親の死なんて考えたことがなかったわけですが、齢30を迎えてから急にリアルに考えるようになりました。

夏に宮城県の実家に帰ったときなんか、やまやで大量の酒を買ってくれるおふくろとベガルタ・楽天が負けて不機嫌な親父を見ているだけで涙が出そうになってきます。

やまや

・やまや

親孝行の一つくらいできれば良いのですが、こちとらしがない副業ライター。銅像になっているような偉人と比べるとその差は歴然です。

・偉人たちが30歳のときにしていたこと


アインシュタイン:ジュネーヴ大学から名誉博士号を授与
坂本龍馬
坂本龍馬:長崎に亀山社中(海援隊)を設立
エジソン
トーマス・エジソン:電話機の改良、蓄音機を発明
ブルースリー
ブルース・リー:「ドラゴン危機一髪」で主演。香港の歴代興行記録を塗り替える

偉人に限らず、30歳ともなれば家庭を持って会社で役職もついているなんて人はザラにいます。

一方、私は30歳を迎えても独身&平社員&年収300万円ほど…。

「オレただのクズじゃねーか!ごめんね、かあちゃん」と思ってしまうわけです。

まあ、それはさておき、親というものは大切さに気付いたときにはすでにこの世にいないと良くいいますよね。私も親の顔を久しぶりに見ようと思った矢先、同期から奇しくも実家の処分について相談をうけました。

今回は、そのときに同期(K君)にアドバイスした内容を例に「相続した実家はなぜすぐに売ってしまうのが良いか」について説明していきます。


内容が長くなると思うので、先にその理由を挙げておきますね。

  1. 空き家のままだと管理者がいないので老朽化が急速に進む
  2. 放置すると倒壊・悪臭の発生などにより近隣に迷惑がかかる
  3. 空き家物件は放火・不法侵入などのターゲットになる
  4. 所有し続けるために税金や諸費用を支払わなければならない
  5. 維持することを選んでも管理費は年々増加するので、いずれ払えなくなる
  6. 物件の築年数はリセットできないので早めに手放したほうがお得(一定期間を過ぎると立て壊しを自治体から申し渡されることも)
  7. 換金化すると均等に分割できるようになり、相続トラブルを減らせる

考えたくなくてもいずれ来る実家の相続を考える。そのきっかけにしてくれると幸いです!

【実家売却談①】実家の相続トラブルを嘆くK君。こうして私は彼にアドバイスをすることになりました

私がそもそも親孝行を意識するようになったのは、1年ほど前に長い出張から帰ってきた同期のK君と久しぶりに話したことがきっかけでした。

K君はこの前、実家(佐賀県)で一人暮らしをしていた父が亡くなり、姉2人と葬儀を挙げてひと段落のところでした。

K君を労おうと一緒に呑みに行くと「葬式終わったら今度は誰も住まない実家をどうするかで揉めちゃってさあ…。」と肩をガックリ落としていました。

K君のお父さまはウチの親父と同い年だったので、ついにそんな時期が来たか…と思いましたが、実家をどうするかということは考えたことがなかったので衝撃でした。

不動産関連の記事も休日に書いている私は、そんなK君の相談に乗ることにしました。

【実家売却談②】親の死は想定外のタイミングで訪れる!実家の相続を考えるのは早いほど良い

両親が亡くなったら居住者がいなくなるのは当然ですが、要介護・要支援となった段階で実家に住み続けるのは困難になります。

所有権は譲渡されていなくても、この時点で空き家問題は始まっているのです。

親がいよいよ亡くなってしまうと、遺産相続が発生します。

空き家も遺産として子どもたちに受け渡されますが、このときに以下のような処分の方法が考えられます。

  • 子どものうち誰かが住む
  • 親族に譲って住んでもらう
  • 売却する
  • 立て壊したりリフォームしたりして再利用する
  • 自治体に寄付をする

ただ、どんな方法で処分するかを話し合っているうちは実家が空き家のままですから、解決に向けて前進しているように見えて問題は発生し続けているのです。

そのため、実家の処分方法は親がご存命でしっかりしているときに話し合って準備しておく必要があるのです。

実家の処分はアラサーから考えるのがベスト

西暦空き家率
1995年 38%
1993年 9.8%
2005年 43%
1998年 11.5%
2003年 12.2%
2008年 13.1%
2013年 13.5%
2018年(予測値) 16.9%
2023年(予測値) 21.0%

上の表は、全国の総住宅数に占める空き家の割合でパーセントで表したものです。

現在でも住宅の15%ほどが空き家で、大きな問題になっていますが、東京オリンピック以降は空き家率が急速に拡大すると考えられており、今から20年後は半分以上の住宅が空き家になると考えられます。

そして、空き家の多くは相続された実家なのです。

国土の7割が山・林地の日本でムダに土地を空き家が占領することは、国力の低下を招きます。

面倒だから実家を放置するのは何の問題もないように感じますが、所有しているだけで多額の税金・維持費がかかりますし、近隣の方も迷惑します。

「そのときになれば考えればいい」と考える方も多いですが、時期が来ても話がこじれてしまうのが相続問題の特徴ですし、前所有者(親)の意思が確認できない手前、一度こじれた話はまとまりにくいです。

両親が元気なうちに10年ほどかけて方針を決めていくと考えると、30歳前後から少しずつ話し合っていくのが理想的です。

【実家売却談③】誰もいない実家を放置してもデメリットしかない!売りたくない気持ちもわかりますが…

そもそも、なぜ実家を空き家にしたまま放置してはいけないのでしょうか。

それは、主に以下デメリットがあるからです。

  1. 管理者がいないことで老朽化が急速に進む
  2. 倒壊・悪臭の発生などにより近隣に迷惑がかかる
  3. 放火・不法侵入などの犯罪が起きやすくなる
  4. 税金や諸費用を支払わなければならない
ここからは、それぞれのリスクの内容をより詳しく見ていきましょう。

①空き家の老朽化はかなり激しい!売れなくなることも

空き家になることでまず起こってしまうのが老朽化です。

空き家は居住者がいる物件の2倍近いスピードで古くなっていくと言われており、場合によっては売れなくなることもよくあります。

遺産相続で家族が揉めたという話を聞いたことがあるでしょうが、特に家は相続でトラブルになりやすいです。

多分ほとんどの方にとっては最高額の資産ですし、なおかつ分割が難しいものですからね。

このときに現金化できればカンタンに分けることができますが、老朽化してしまうと買い手がつきませんし、最悪の場合倒壊の恐れがあります。

空き家を放っておくのは、高値で売れず損なだけではなく家族関係に亀裂が入ってしまうことにもつながるのです。

空き家を売却したい!売る際の注意点や税金・特例控除について解説

②1ヶ月放置していると下水が蒸発して悪臭を発生させる

異臭による近隣住民への被害も考えなければいけません。

古いタイプの家だと、洗面台などの下にS字の太い管がつながっていることが多いです。

実家を放置した時の下水道

このパイプは下水とつながっているのですが、下からネズミなどの害獣や臭気がのぼってくるのを防ぐため、こうした構造になっています。

ただ、頻繁に使用をしないとS字部分にたまった水が蒸発してしまい、悪臭が周囲にまで広がります。

公衆便所のようなすえた臭いが近所に流れていくので、大迷惑です。

実際に悪臭が発生していなくても「いつかトラブルが起きるのではないか?」と近隣住民を不安にさせること自体が、安定した生活を脅かしているので、改善が必要になります。

③空き家は犯罪の温床になる危険性大

居住者がいないことで、セキュリティ面の心配も出てきます。

入居者がいなくても手紙やチラシはどんどん届くので、ポストに紙が溢れている様子を見れば一目瞭然です。

空き家であることを自治体が把握していないことも多く、犯罪者にとっては恰好のアジトとなります。

放火や不法侵入・不法投棄が起こる確率は空き家になるとグッと上がってしまいます。

④実家を放置することは税金や各種費用のムダ払いにつながる

実家の所有権を得て、かつ管理をする場合は以下のような費用を支払う必要が出てきます。

  • 固定資産税
  • 光熱費
  • 各種保険料
  • その他の諸管理費

まず不動産所有者の負担になるのが、固定資産税でしょう。

所有者であれば全員に支払い義務があり、住んでいない物件のものも負担しなければなりません。

次に気を付けたいのが、光熱費です。

「空き家なのに何で光熱費の支払いが必要?」と思うでしょうが、前述の通り水道が止まることで家は使い物にならなくなってしまうので、基本料だけは支払っておかないと再利用や売却ができなくなります。

保険をかけておくことも重要です。特に遠方の空き家を所有しているケースだと、放火や不良のたまり場化を防ぐことができません。

それなのに、万が一問題が起こると、所有者が罰則の対象になるわけです。こんなの理不尽ですよね?

自分の身を守るためにも火災保険、地震保険の加入を強くすすめますが、これに税金と光熱費を合わせると結構な額の負担が必要になります。

調べてみたら実家を空き家にしたままだと損しかないことが判明

ここまで実家を空き家にしたままにするデメリットを説明していきましたが、ほとんど知り合いの不動産屋さんの受け売りです(笑)。ただ、こうしてデメリットを列挙すると使い道のない家をただ持っていても損するばかりということがわかりますね。

私の会社の同僚T君の話をきいていると、何より家族関係がギクシャクしてしまうのが残念ですよね。

私にも地元でシイタケ栽培をしている弟がいますが、普段は大して会話しない間柄でもそれなりに仲は良いと思っています。

姉弟で喧嘩をして一生口を利かなくなってしまう。その原因が、親が良心で残してくれた実家…となるといたたまれない気持ちになりますよね。

やはり、早期に処分方法を決めておくのが安全ではないでしょうか。

【実家売却談④】よくある実家相続トラブルの解決策!K君の事例から解説

ここまで調べてみて、疑問が出てきました。

「実家を空き家にしておくことはこんなに損なのに、なぜ空き家の数は増加しているのか」ということです。

空き家問題は今、社会問題になっており、夕方のニュースでも頻繁に取り上げられているのを見ます。

調べる前は私も「売ってお金をもらうより、多少損しても両親の遺産を大事にする」という気持ちを理解しているつもりでしたが、不動産について調べるにつれて、最近は、そうは言えなくなっているということがわかってきました。

ここからは、同僚のK君にきいた話を例に、姉弟でおこなわれていた議論の問題点を解説していきます。

K君と姉2人の言い分が対立!私がK君の意見を支持する理由

上の画像のように、K君と2人の姉は地元佐賀県にある実家の処分をめぐって言い合いになってしまいました。

ここでK君から聞いた情報を整理してみます。

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人物現在の居住地 考え方
長女のA子(K君の5歳年上) 佐賀県(実家の隣町) 一番親への思いが強く、売却や寄付は断固拒否。 ただし自分も家族がいるので移住は難しい。
次女のM代(K君の3歳年上) 福岡県今すぐリフォームすべきと主張。 エリート意識が強い(らしい)。議論が終わらないことに呆れている。
K君東京都今すぐ売却してしまうべきと主張。換金後に3等分すれば皆納得がいくと考えている。

3人の言い分は見事にバラバラですね。

こうしたケースは意外に多く、親と接した時間の長さによって家への思い入れの強さが異なり、またそれが対立を生んでしまうのです。

私は最初にK君に上記のデメリットを話してみました。すると、やはりK君も同じことを考えていたとのことです。

ここからは、なぜK君の言い分が最も的を射ていると言えるのか解説していきます。

「思い出いっぱいだから空き家を残す」という考えは更なる問題を引き起こす

まず、長女の意見を見てみましょう。

長女のA子

彼女(仮名:A子)は20代で高校の同級生と結婚。それ以降、実家の隣町の一軒家で夫と娘2人で暮らしています。

母が亡くなってすぐ認知症になった父の介護を一手に担ったA子さんに対して、離れてくらす妹やK君は頭が上がりません。

両親に対する思い入れが強く、「父の最後を看取った」という自負もあるA子さんは、K君の売ってしまうべきだという主張に激しく反対しており、維持費がかかっても子孫に相続していくべきだと考えています。

親思いの良い人だというのは伝わってきますが、この考え方は非常に危険です。

維持費は築年数が経つにつれてどんどん高額になっていきますし、いずれリフォームではカバーできないほど古くなります。こうなってしまうと、立て壊しを余儀なくされてしまいます。

また、自負心の強いA子さんは「維持費はウチが全部払うからアンタ達は文句言わないで!」と言っていますが、今後維持費が高額化していけば家を売らざるを得なくなります。

しかし、これ以上老朽化が進んでしまえば、売却や買取の対象外となってしまいます。

気持ちだけでは実家は維持できないのが現実なのです。

リフォームという甘い罠!築年数はリセットできません

そんなA子さんとは違う意見を持っているのが次女(仮名:M代)です。

次女のM代

A子が維持を、K君が売却を主張しているのを見て、「どちらにしてもリフォームをするのが良い。維持費も安くできるし、売却しても高く売れるだろうから。」と仲裁に入ります。

それでも議論が終わらないのを見かねて、リフォーム業者の申し込み書類にハンコを押す寸前まで勝手に話を進めていました。

議論の解決策を導き出すのが得意なやり手営業マンのM代さんですが、少々リフォームについて勘違いをしているようです。

そもそも、リフォームは改修・補強で、新たに建てかえるわけではありません。

家の内部にシロアリ被害や風化が出てしまえば、表面をいくら補強しても使い物になりません。洗面台や排水管工事の効果も限定的で、100万円以上負担しても20年程度でまた新調しないといけません。

また、リフォームをすれば必ずしも高く売れるわけではありません。

マイホームの主な購買層は30~40代前半の若者でしょうから、古い家を受け継ぐより更地にして、今風のおしゃれな新居を建てたいと思うでしょう。

更に、物件を購入する際の最も重要な指標が築年数だと不動産業界では定められているので、リフォームをしたところで古家が売れる可能性は低いです。

現実的に考えれば今すぐ売却するのが最もお得

K君

対してK君は、近所の不動産会社に掛け合って物件と土地の権利を売ろうとしていました。

すでに実家はボロボロでしたが、それでも1年でも早く売却してしまうのがお得です。

リフォームや模様替えの費用は通常、買い手が負担するので、そこに時間をとるくらいなら一日も早く売ってしまうほうが良いのです。

前述の通り、築年数は物件の価値を測る上で最も重要な指標であり、1年経てば大きく価格は低下します。

なるべく早く家を売り払ってしまい、お金に換えてしまったほうが、姉弟関係もスムーズに元通りにできるでしょう。

実家の相続が問題になりやすい理由として、第一に愛着があること、第二に物理的に分割できないことが挙げられます。この問題を解決するには、換金化して分けやすい形にするのが理想的というわけですね。

【実家売却談⑤】それでも難しいのが実家相続。どう折り合いをつけたら後悔しない?

現実的に考えると早期売却が最もおすすめの方法ですが、それでもK君はA子さんの「親の残してくれたものを大切にしたい!」という思いはないがしろにはできないでしょう。

佐賀の実家は姉弟3人に分割相続されているので、1人が反対していれば売却に出すことはできません。

意見が全く違う3人。折り合いをつけるにはどのような方法を選ぶと良いのでしょうか。

①親族か管理会社に維持管理をしてもらう

実家の維持管理

まず一つ目は、近くにすむ親せきや地元の管理会社に頼み、管理をしてもらう方法があります。

月に一度ポストの中身をチェックする、通水をする、雑草を刈り取るといった作業をするだけで、家はかなり長持ちします。

いずれA子さんの気が変わり売却することになっても、そのままの場合よりは高値で売れることでしょう。

ただ、親せきに頼むにしても権利は3人にあるので、彼らにメリットはありません。登記の変更で権利を一部譲渡するか、A子さんが管理をおこなうのがベストでしょう。

管理会社に委託をすると、セキュリティチェックもおこなってくれるのでより安心ですが、月額1万円近い費用を負担することになります。

M代さんとK君からすれば、それでA子さんの気が済むなら良いでしょうが、「A子さんが管理を一任するか、管理費を全額負担すれば良い」とは立場上言えない状況なのが難点です。

②賃貸経営をする

実家の賃貸経営

家をそのままにしておきながら、資金面での維持もできるのが、賃貸経営です。

居住者から毎月賃料を得ることができれば、維持費が多少かかってもそこから補うことができます。

M代さんもK君も別に高額の利益が欲しいわけではないので、このケースだと賃貸経営はかなりおすすめではあります。

ただ、一軒家を貸し出しても借り手は付きにくいので、本気で賃貸経営をするなら利回りの高いアパート経営をするのが一般的です。そのため、A子さんの「実家をそのまま残す」という希望は実現しにくいです。

一軒家を一度貸してしまったら、借主が自分の意志で退去するまでは融通が利きません。また、物件を貸すと実質的な権利は相手に移譲されるので、借主が乱暴に家を利用する人でも強く注意できません。

A子さんの希望が叶うかといえば、かなり怪しいところです。

やはり家族を説得して売却するのがお得!しかしK君の場合は…?

親が亡くなってから間もないので、こうした意見の食い違いがおこるのは仕方がないですが、時間が経てば「やはり売却したほうが良かった」となる可能性はかなり高いと判断しました。

しかし、「腹を割ってもう一回話してみるよ」と土日に佐賀へとんぼ帰りしたK君。戻ってくるなり、こう言いました。

仕事中のK君

「今は姉の意見を採用して姉弟で、交代で管理をするよ。頃合いをみて売却を切り出してみる!!!」

……。

どうしたんだよ!あんなに「売った方がお得」って言ったじゃん!

不動産ライターとしてのプライドが傷つき落ち込む私とは対照的に、K君はとても清々しい顔をしていました。

【実家売却談⑥】親が元気なうちに実家相続を話し合うことを決心。しかし衝撃のラストが…

「損をする友達を見捨てられないよ!売れ!今すぐ実家売れーい!!!」

もはや実家ゼッタイ売るマンと化した私ですが、それでもK君は一旦姉と仲直りするために実家をそのままにすることに決めました。

その後の話を聞くと、どうやらすんなり和解できたようで今後の家をどうするかという議論も冷静におこなっているとのことです。

もしかしたら、親が残してくれた資産をどうすべきか真剣に考える機会が、離れて暮らすK君の姉弟仲を深めるためには必要だったのかも知れませんね。

親が元気なうちから実家相続について話し合うのが理想的

そんなこんながあって、今から親が亡くなってからのことを考える大切さを実感した私しがポン。最近、約半年ぶりに里帰りをしてきました。

両親と弟もそろったところで、「ところで、この家って50年後とかどうするんだろうね?」と切り出した私。

両親がまだ元気なうちにこうしたことを話しあっていくのが、やはりベストだと思ったからです。兄弟仲を壊さないようにしたいのはもちろんのこと、親にも後悔なく旅立って欲しいですしね!

すると、母がひとこと、こう言いました。

老いた母親

「あんた何言ってんの。ロクに帰ってこないんだからT(弟)につがせるに決まってるじゃない。」

…………。

かくして、私の実家相続の話し合いは2秒で終了しました(苦笑)。

何はともあれ、皆様も若いうちから親が亡くなったときのことを少しずつ考えていくことをおすすめします!

以上、しがポンがお送りしました!

実家が空き家になる前に早期売却しよう

現在、空き家問題が社会問題化していますが、相続した実家を空き家のまま放置するとデメリットが多数発生するので、早めに売ることをおすすめします。

特に近年、空き家放置に向けられる視線は厳しくなっており、危険な空き家に対して国・自治体が強硬な対処も出来るように法改正されているのではないかと予測できます。

築年数の経過だけでなく、世の中的にも実家売却は難しくなることを理解した上で、早期に対応しましょう。

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