TOP > 不動産売却 > 住み替え > 分譲マンションから一戸建てへの住み替えには住み替えローンを使おう!

分譲マンションから一戸建てへの住み替えには住み替えローンを使おう!

【更新日】2019-11-22
このエントリーをはてなブックマークに追加
住み替えローン

分譲マンションを売る際、気になるのが住宅ローンの残高をどう処理するかです。

ローンの残る物件は、売却代金を使って一括返済をしないと引き渡しはできません。

そのため、査定をした段階で返済ができそうかの見通しをたてる必要があります。

いざローンの残る物件を売った時、想定できる結果は以下の3つです。

  • 売却代金だけでローンを全額返済できた
  • 売却代金+自己資金でローンを全額返済できた
  • 売却代金+自己資金を使ってもローンを全額返済できなかった

中古物件を売る人のうち、約2.5割は査定額より高く売ることができ、約5割は査定結果通りに売ることができます。

つまり、最初にローン返済の見通しが立っていれば、そのうち7.5割の人は無事に完済することができるのです。

しかし、残りの2.5割は査定額より低くしか売れないため、結果的にローンの完済ができないケースも出てきます。

この時におすすめなのが住み替えローンです。この存在を知っていれば楽な気持ちで中古物件の売却を進めることができますよ!

今回はそんな住み替えローンについて詳しく解説していきます!

ローンが残ってる分譲マンションを売る流れ・注意点!

住み替えローンを使えば残ったローンの返済を後回しにできる!

住み替えローン

住み替えローンは、分譲マンションを売って新居に引っ越す際に利用する住宅ローンです。

そのため、新居が担保物件となり、引っ越し後に少しずつ返済していく流れとなります。

住み替えローンの特徴を簡単に言うと、新居の購入費+残ったローンをまとめて借りることができるということです。

例えば、3,000万円のローン残債を、分譲マンションを売って2,500万円分返済できたとします。

その後、新居を購入するために3,000万円の住宅ローンを組むことになった場合、住み替えローンなら残債と合わせて3,500万円のローンを組むことができます。

住宅ローンは通常、家の購入価格以上の値段で組むことはできません。しかし住み替えローンを使えば、購入価格以上のローンを組むこともあるのです。

住み替えローンを使えばローンの残る分譲マンションも売れる

前述の通り、ローンが残っている物件は売却することができません。

これは、住宅ローンの担保物件には抵当権という権利がついているからです。

これは、期限内にローンが完済できなかったときに、金融機関が強制的に物件を競売に出し、資金を回収できる権利です。

これが付いたまま引き渡すと買主に迷惑がかかるので、必ず完済をして抵当権の抹消登記をおこなう必要があります。

不動産売却は抵当権付き物件でも出来る?抹消登記の手続き・費用について解説

ただ、住み替えローンを使えばローンの借入はそこで一旦終了になるので、完済した時と同じようにスムーズな引き渡しが可能となるのです。

住み替えローンのメリットは売却代金を全て返済にあてなくても良いこと

住み替えローンを説明する時、「売却代金で返済できない分を後回しにできる」ということが多いですが、実際は、売却代金でギリギリ完済できる場合でも住み替えローンを利用することはできます。

これはどういうことかと言うと、3000万円のローンが残る物件を3500万円で売ったとします。

ですが、その後4000万円の物件を購入する予定だったのに自己資金が3000万円しかないので、売却代金を全て返済に当てるとお金が足りません。

そこで住み替えローンを使って2500万円だけ返済し、物件を購入したあと残りの500万円を後回しにすることもできるのです。

住み替えローンを上手く使えば、自己資金が減るのを抑えつつ希望の家に住み替えることができるのです!

住み替えローンのデメリットは売却と購入を同時にする必要があること

通常の住み替えでは、最初に今の家を売ってから新居を探す売り先行か、最初に新居を買ってから元の家をじっくり売る買い先行が一般的です。

ただ、住み替えローンを使う際はその仕組み上、売却と購入の決済日が同日にならないといけません。

ほとんどの人は売り先行で住み替えをしていきますが、この場合、新居を選ぶ時間は契約から決済までの1.5ヶ月間しかありません。

どちらかのタイミングがずれてしまうと住み替えローンが利用できないので注意しましょう。

家の住み替え(買い替え)について解説!注意点と後悔しないためのポイント

住み替えローンには落とし穴も!借入過ぎに注意しよう

住み替えローンは便利ですが、落とし穴もあります。

それが借入過ぎです。

結局、支払えなかったローンの返済を後回しにしているだけなので、その負担が後々かかってきてしまいます。

ローンは30年など、かなり長期で組むので、どれくらい返済が厳しいのか検討をつけるのが非常に難しいです。

例えば3000万円を30年ローンで組むといっても、30年後に完済できているか聞かれれば、良くわからないですよね。

また、将来的に入院や子どもの進学など、急なイベントでどれくらいの出費がかかるかも正確にはわかりません。

最初は余裕で返せると思っていても、会社の破産やリストラが途中で起こる可能性だって0ではないのです。

ローンが返せなくなれば、前述の通り、住まいを差し押さえられてしまいます。そうなれば転落人生まっしぐらでしょう。

将来のことを考えて、残債を新居の借入に回しすぎないように注意しましょう。

※住み替えローンでの借入過ぎを防ぐには、なるべく高く売って返済にあてる必要があります。分譲マンションを高く売るコツはこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

分譲マンションを高く売る全知識!3割増で売却するためのポイント7選
このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

住み替えローンとは?利用条件・内容・注意点を徹底解説
住み替えローンとはどういった商品なのでしょうか?利用条件、内容、注意点を詳しく解説します。
住み替えにかかる費用っていくら?必要な資金をシミュレーションしてみた
住み替えにかかる費用はいくらになるのでしょうか。かかる費用と必要な資金のシミュレーションをおこなっ…
不動産住み替えを売却・購入同時進行でおこなうメリット
不動産の住み替え時に、売却・購入を同時におこなうことで、どちらか一方の手続きが失敗してしまい、結ん…
住み替えはタイミングが重要!データで読み解く最適な住み替えタイミングを紹介
住み替えをするタイミングはいつが良いのでしょうか。今回はタイミングに関する様々なデータと、タイミン…

おすすめ・特集記事!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!33社を比較【2021年最新】
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…
【2021年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…