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家の住宅ローンにもう限界!払えないときの4つの選択肢

【更新日】2019-10-04
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家のローンが払えない

家を買う時、ほとんどの人が住宅ローンを使うと思います。

ただこの住宅ローン。数千万円という高額を30年前後の長期間で組むので,予想外のアクシデントで払えなくなる可能性も十分にあるのです。

住宅ローンが支払えなくなったら、一体どうすればいいのでしょうか?この記事でしっかり解説していきます。

住宅ローンの残ってる家も売却できる!損せず全額返済するポイント

家のローンが払えなくなっても落ち着こう!よくある4つの勘違い

家のローンが払えなくなっても、焦る必要はありません。落ち着いて処理をすれば、どうにかなることも多いのです。

住宅ローンが払えないと以下4つのような目にあうという噂がありますが、これは大きな勘違いです。

  • 住宅ローンの返済に遅れると家を出ていかなければいけない
  • 住宅ローンの返済期限を過ぎると半年後のボーナスで一括返済する
  • 住宅ローンの返済期限を1日過ぎるとブラックリストに載ってしまう
  • 住宅ローンの返済期限を過ぎると金融機関に家を突如売られてしまう

住宅ローンが払えなくなってしまったら、その後どうなるかを正確に知り、対策をする必要があります。

家のローンが払えなくても最大約1年の返済猶予をもらえる

住宅ローンの返済期限を過ぎても、すぐに家が差し押さえられるわけではありません。

ケースによっても違いはありますが、ローンの返済期限を過ぎてもそこから約1年半は差し押さえを待ってくれます。

まず、返済期限を過ぎてから約3か月後に「ローンの残りを“一括”で返済してほしい」という督促状が届きます。

これを受けると、残りのローンを全て一括で返済しなければいけません。

家のローンが払えなくなってから競売されるまでの流れ

家のローンが払えなくなると、以下のような流れになるのが一般的です。

滞納からの経過日数 起こる内容
1~2か月後 銀行から支払い請求が届く
3か月以内 督促状・催促書が届く
6か月以内 期限の利益喪失通知・代位弁済通知(分割返済ができなくなる)
10か月以内 競売開始決定通知・執行官の訪問
14か月以内 入札期間通知書が届く
16か月以内 差し押さえ・入札開始
落札後、2か月 引き渡し命令(強制立ち退き)

返済期限を過ぎてから6か月以内なら、今まで通り分割返済を続けられる可能性があります。

しかしその後、「期限の利益喪失通知・代位弁済通知」というものが家に届くと、分割返済することができなくなります。

その後、差し押さえまでの約10か月で、残りのローンをなんとか一括返済しないと、競売されてします。

一括返済ではローン残高+一括返済手数料の支払いが必要

一括返済をするときはローン残高を支払うだけではダメです。

一括返済をする際は銀行がそれぞれ定めている一括返済手数料も合わせて支払う必要があります。

一括返済手数料は、金融機関によって金額が異なりますし、手数料がかからないところもあります。

【主要銀行住宅ローンの一括返済にかかる手数料】

金融機関 一括返済手数料
ARUHI 0円
イオン銀行 5万4000円
auじぶん銀行 3万2400円(変動金利:0円)
新生銀行 0円
住信SBIネット銀行 3万2400円(変動金利:0円)
ソニー銀行 0円
楽天銀行 0円
みずほ銀行 3万2,400円
三井住友銀行 5400円
三菱UFJ銀行 1万800円
りそな銀行 1万800円
三菱UFJ信託銀行 3万2,400円
優良住宅ローン 0円
カブドットコム証券 1万800円

こちらは各公式サイトに載っている一括返済手数料ですが、返済期限からどれくらい遅れたかによって金額が変わる可能性もあります。

一括返済手数料がいくらか、返済前に必ず銀行に連絡して確認することをおすすめします。

一括返済ができないと家を差し押さえられて無理やり競売にかけられる!

ローンの一括返済ができないと、金融機関は裁判所に申し出て競売の許可をもらいます。

その後、競売期間の通知をし、通知した日が来たら家の入札が開始されます。

差し押さえは白昼堂々おこなわれるので、近隣の人々にみられてプライバシーが損害されるというデメリットもあります。

また、競売は通常の不動産売却より価格が低くなるので、利益も見込めません。

その後の生活の保障もしてくれませんし、滞納者にとってはメリットのない末路と言えます。

家のローンが払えないときは4つの方法を使って一括返済をしよう

ローンが払えない時は、以下の4つの方法を使って解決するしかありません。

  • 自己資金+αでローンを一括返済する
  • 家を売った代金を使って一括返済をする
  • 家を売ったあと住み替えローンを使う
  • 任意売却を使って売ったあと残債を分割返済する

ここからは、それぞれの内容をわかりやすく解説していきます!

①自己資金+αでローンを一括返済する

競売にかけられる前にお金を貯めて、そのままローンを一括返済するのが最もスタンダードで、理想的な方法ではあります。

後述しますが、他の3つの方法はどれも今の家を売らなければいけないのですが、この方法なら返済後もそのまま住み続けることもできます。

ただ、自己資金から全て返済をするという方法が必ずしも最善の策というわけではありません。この点は多くの人が勘違いしている部分でもあるので注意しましょう。

ローンが残る家を売却することの勘違いと2つのデメリット

ローンの残る家を売り、そこからローンを返済したあと残ってしまった部分を分割返済する方法もありますが、これは一般的にあまり良しとされていません。

そもそも「お金に困って家を売る」という行為自体がイメージの悪いことなのは間違いないのですが、中には「家を売ったら今後ローンが組めなくなる」と心配している人もいます。

これは、任意売却(詳しくは後述!)に対して多い勘違いですが、そもそもローンの処理でどんな方法を使っても、すでに返済できなくなっている時点でローン審査には悪影響なのです。

更に、自己資金を使って無理やり返済をすると以下のリスクが生じます。

  • 今後の生活資金が足りなくなる
  • 家を残したことで固定資産税がかかり続ける

こうして考えると、必ずしも家を残しておくことが最善の策ではないのです。

②家を売った代金を使って一括返済をする

家を売ってしまい、一括返済をするのも一つの手です。

固定資産税の支払いをストップすることができ、身の丈に合った賃貸物件に引っ越せばその後の生活も楽に進めることができます。

ただ、不動産売却には平均3~6か月の時間がかかり、運が悪いともっと時間がかかることもあります。

早く換金するには業者買取がおすすめですが、買取価格は仲介売却の6割くらいにしかならないので、今度はローンが一括返済できるどうかという問題が発生してしまいます。

古くて立地の悪い家だと、いくら頑張って売っても限界があり、この方法をとっても絶対完済できるわけではありません。

家を売ってもローンが払えないと判断したら、以下の2つの方法を取るのがおすすめです。

③家を売ったあと住み替えローンを使う

今の家を売り、新しい家を買うことを住み替え(買い替え)と言いますが、この時に利用できるのが住み替え(買い替え)ローンです。

住み替えローン

この住み替えローンを使うと、この図のように残ったローン残高を新居の住宅ローンに組み込むことができるのです。

もし、住宅ローンが1000万円も余ってしまっても新居の35年ローンに組み込めば、1か月の返済に3万円弱の上乗せをすればいいということです。

ただ、住み替えローンを使うには新居を“購入”する必要があります。

中古の分譲マンションでも安全性を考慮すれば1000万円前後の支出が必要なので、資金がそこまで用意できない方は次に紹介する任意売却がおすすめです。

審査の甘い住宅ローンランキング!審査のゆるい通りやすい銀行を見抜くコツ

住み替えローンを使うと返済額が自由に設定できる!回し過ぎに注意しよう

住み替えローンの大きな魅力が、支払いを後回しにする額を自由に決められるということです。

例えば、3000万円のローンが残る家が2500万円でしか売れなかった場合、それを全て返済にあてて残りの500万円を住み替えローンでまとめなければいけない…というわけではないのです。

「全部返済にあてたら引っ越しが大変だし、少し残しておきたいなあ」と思えば、2000万円を返済にあてて残りを一本化し、残しておいた500万円を当面の自己資金にあてることができるのです。

ただ、あまりに多くのお金を住み替えローンに回すと、のちのち返済が大変になってくるので注意しましょう。

住宅ローンは数千万円の高額を30年前後の長期間で組みます。

その間に子どもの進学や入院、その他予想外の出費がかかる可能性は非常に高く、この時に住み替えローンの借入額を増やし過ぎていると、返済負担が重くのしかかります。

住み替えローンを利用する際は、長いスパンで資金計画を立てておくことをおすすめします。

④任意売却を使って売ったあと残債を分割返済する

家を売ってローンを一括返済したらその後の生活に支障がでる方もいるでしょう。

「ローンを返済したいけど、その後の生活を考えると住み替えはできない」という方におすすめの方法が任意売却です。

任意売却は、まず契約した業者が金融機関と交渉して売却の許可や返済額の値下げ交渉をします。

その後、通常通りの流れで売却をおこない、成約したら売却代金を使って一括返済できます。

自分のタイミングで周りにバレず手続きを進められるのが嬉しいですし、通常の売却と近い価格で売れるので、残債をかなり減らすことができます。

更に、業者によっては100万円ほどの引っ越し費用がもらえるので、そのあと賃貸に引っ越せばかなり余裕を持って暮らすことができます。

任意売却はローンの払えない家を売る方法!売った後も住み続けられる!

任意売却は普通の不動産屋が対応してないことも多い

任意売却は通常の不動産売却とは違い、税制、債務、事業再生などの要素も含みます。

そのため弁護士や社団法人がおこなうことも多く、逆に対応してない不動産屋も多数存在します。

ただ、家が高値で売れるかは結局、契約業者の実力に大きく左右されるので、対応してるとこならどこでも良い…というわけでもないのです。

任意売却におすすめの業者はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

任意売却でも完済できなかったらどうなる?

任意売却も、代金を全てローン返済にあてないといけないというわけではありません。

ただ、住み替えローンと違い、新たに住宅ローンを組まない(賃貸に引っ越すことが多い)ので、住宅ローンに必要な担保がないまま残債のみ残るという形になってしまいます。

この時はどうなるのかというと、残ったローンはサービサー(債務回収会社)が住宅ローンから買います。そして、あなたはサービサーに対してローンを返済していくようになります。

サービサーに回されるとまた分割返済できるようになり、月1万円程度の支払いでOKになります。

経済状況を相談すれば柔軟に対応してくれるので、安心してください。

ローン返済後の生活も考えて最適な方法を選ぼう

家のローンを支払う際は、返済後の生活も考えなければいけません。

一気に高額ローンを返済すれば、その後の生活に支障が出てきます。

早めに完済をしたほうが気持ちは楽ですが、住み替えローンや任意売却を使ってゆっくり返済していくのも一つの手です。

また、家を売るのであれば、さまざまな手続きの基礎的な内容と損せず売るコツを学んでおく必要があります。こちらに要点をまとめているので、ぜひ参考にしてください!

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意
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