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家売却前にリフォームは必要?外壁・フローリング補修の必要性やリフォーム代・期間を解説

【更新日】2020-06-29
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家を売る時のリフォーム

家を売る際に気になるのが長年の生活でついた傷や凹みではないでしょうか。

劣化した家は売れないというのは素人でも何となくわかることで、売却前にリフォームすべきではないか?というのは多くの方が疑問に思うことでもあります。

今回は家を売る際にリフォームは必要なのかについて詳しく解説していきます。

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

家を売る際にリフォームは必要?

家を売る前にリフォームをすれば、劣化が治り、見栄えも良くなって高く売れるのでは?と思う方が多いです。

実際のところはどうなのでしょうか?見ていきましょう。

家のリフォームは大きく2種類に分かれる

リフォームと一口に言いますが、その性質から2種類に分けることができます。

  • 修繕を目的としたリフォーム
  • デザイン性を目的としたリフォーム

リフォームを依頼すると、この両者の要素を掛け合わせた仕上がりになることが多いです。

ただ、家売却前にリフォームを実施する際は、この点に十分注意しなければいけません。

リフォームが欠陥をなおす修繕なのか、新しく補修なのかによって、家売却に与える影響も変わってきます。

簡易リフォームは実用性が高い

ドアの立て付けが悪い、ドアノブが取れそう…などの小さな欠陥に対するリフォームは積極的に実施したほうが良い場合が多いです。

生活の実用性は買主が求める最低限の部分ですし、内覧でも大きな評価のポイントになるので、早めに対応したほうが良いです。

家売却時に簡易リフォームを施すメリット

第一印象が大きくアップする

簡易リフォームを施すことで実用性が高まりますし、見栄えも大幅にアップします。

中古の家といっても購入希望者にとっては期待の新居ですから、シビアに内覧では見られます。

内覧をクリアできるかどうかが家売却の勝負の分かれ目ですから、直した後の状態を見せる上でも内覧前に準備するのがおすすめです。

買主が将来的なリフォーム費用を削減できる

中古の家が抱える欠陥は、そのまま放置していると見た目が悪いだけではなく怪我などのリスクにつながりかねません。

そのため、遅かれ早かれリフォームは実施する必要があります。

売主がリフォームをしないまま引き渡してしまったら買主は将来的にリフォーム代を捻出しなければいけないので、潜在的なコストになってしまいます。

特に築15~20年くらいの設備が故障しやすいタイミングで引き渡すなら、ある程度のリフォームはしたほうが良いこともあります。

瑕疵担保責任に問われるのを避けられる

中古の家を売却する際、引き渡しから一定期間に発覚した欠陥は売主に賠償請求することができます。これを瑕疵担保責任と言います。

引き渡し前に欠陥が発覚するよりも引き渡し後に賠償責任が発生するほうがペナルティなどは大きくなるので、隠れない欠陥は早めに対応したほうが良いのです。

簡易リフォームを事前にやっておいたほうが、自分の身を守ることになるのです。

家売却時のリフォーム・補修のデメリット!リフォームは常にプラスではない

家売却時のリフォーム・補修はプラスの要素もありますが、どんなケースでもやれば良いという訳ではありません。

リフォームのデメリットも事前にしっかり把握しておきましょう。

デメリット①売却価格が不用意に高くなってしまう

リフォームを施せば、売却価格が高くなります。これは大きなメリットでもありますが、同時にデメリットでもあります。

例えば築40年の家をリフォームすれば売却価格は上がりますが、築年数が古いことや立地の悪さは変えることができません。

そのため、不用意にリフォームをしてしまえば「築年数が古いのに価格が高い」と思われてしまい、売れ残る可能性が高くなってしまいます。

高額リフォームをした上で売れ残ってしまうので、ただ売れ残るよりもコストは大きくなってしまうのです。

デメリット②リフォームの趣味嗜好が合わないことがある

中古の家を買いたい人の中には、1からリノベーションをしたいという方もいます。

その方からしたら、中途半端にリフォームされた家を購入する動機はありません。

板などが多くついているほうがリノベ時に取り外しなどの費用がかかってしまうので、高額になってしまうからです。

リフォームをすることでデザインも大きく変わるので、大衆の好みの合わない仕上がりになってしまうと成約が遠のくケースも十分あります。

家を売る前に全面リフォームをすると買主が付かなくなる?

前提として、リフォームには周期があります。

多くの戸建て住宅は15~20年に1度全面リフォームをするようになるでしょうが、一度リフォームをしてしまうと出来映えが気に入らなくても次の周期まではリフォームを依頼しにくくなります。

つまり、売主が勝手にリフォームをすると、買主の好みや生活スタイルに合わなくなってしまう可能性が出てくるのです。

ではどうするかというと、見込のリフォーム代を差し引いて中古物件を購入し、購入後に買主が自分のプランでリフォームを進めるケースがほとんどです。

売る前にリフォームをしてしまうと、リフォーム代を差し引くこともできないので価格が高くなってしまいますし、好みにも合わないので良いところ無しなのです。

リフォームの成功率は20%弱!失敗の責任は避けよう

リフォームの出来に満足した人の割合は15~20%と言われています。

それくらい、リフォームは成功率が低くて採算が合わないものなのです。

確かにリフォームをしたほうが見映え・機能性が良くなって高く売れやすくはなるのですが、リフォームが失敗して採算が合わなくなるのは大変危険です。

そもそも、手放す予定のものに高額なリフォーム代を支払うのはどう考えても損です。

リフォームは買主に任せれば、失敗しても売主は責任を被ることがなくてお得ですよ!

立地の良い家なら様々な用途を残しておくほうが良い

駅近の立地が良いお住まいなら、引っ越し予定の人以外もターゲットにして売り込むことができます。

お店や休憩施設など、以前は家だったところを改造して活用しているケースは多くあります。

また、立地が気に入ったので購入し、建物部分を立て壊して土地を活用するケースもあります。

事前にリフォームをしてしまうと、住み替え目的の人以外の買い手を逃すことになってしまいます。

買ってくれる人の幅をなるべく広くするためにも、事前のリフォームはやめておくほうが良いでしょう。

家売却時にリフォーム・補修をする場所とは?

家売却では物件をまるまるリフォームするのはおすすめできません。

大規模なリフォームは家を一軒購入するほどの費用がかかる上、コストを回収できるほど売却価格が高くならないケースが多いからです。

リフォームをして家売却を成功させるには、その部位を見極めてピンポイントで依頼をすることで、低コストで効率よく売れやすくすることができます。

ここからは、重点的にリフォームしたい部位を紹介します。

①フローリング

フローリングの傷は査定額には影響しませんが、内覧で見られるポイントでもあるので、修繕するのも一つの手です。

ワックスがけを自分ですれば傷はかなり目立たなくなりますが、それでもなおらない場合は数万円ほどのリフォームを依頼しても良いでしょう。

②水回り

トイレ、バス、キッチンなどの水回りは買い手に必ずチェックされます。

水垢やカビは自分でどうにか除去できますが、水漏れなどは補修が必要になるので、リフォームを依頼するのも一つの手です。

ただ、購入後のリフォームを前提としている方も多いので、よく相談してから決めましょう。

③外壁

外壁はそれこそ買い手が自分の好きなようにしたいと思っている部分なので、売主が勝手に塗装・補修をしてしまうのはおすすめできません。

とは言っても黒ずみやコケ・カビを放置していると成約から遠のいてしまうので、高圧洗浄などを業者に依頼するのも手です。

④屋根

屋根も外壁と同じく家全体のデザインに関わるところなので無暗にいじるのは危険ですが、雨漏りがする場合は直しておく必要があります。

ただ、「雨漏りのリスクがある物件」と広告に明記し、安値で売ることもできます。

成約率は落ちますし利益も減りますが、雨漏りの規模によってはリフォーム代をかけたほうがトータルの利益が少ない場合もあるので難しいところです。

コスト感を業者とも相談し、しっかり考える必要があります。

家売却にかかるリフォーム代は数千円から数十万円までマチマチ

家売却にかかるリフォーム代は、その家の状態によって大きく変わります。

リフォーム箇所 リフォーム代
フローリング 3,000円~1万円ほど
トイレ 5,000円~8,000ほど
浴室 2万円~5万円ほど
キッチン 1,000円~1万2,000円ほど
外壁 200円/㎡~2,500円/㎡ほど
屋根(雨漏り補修) 最大20万円程度

補修にかかるコストもタダではないので、売却前にお金をかけるかどうかは状況や予算をしっかり考える必要があります。

家売却時のリフォーム期間は最大3日程度

家を売る際の簡易リフォームは意外と短期で終わり、長くても3日程度で済みます。

リフォーム箇所 リフォーム期間
フローリング 数時間ほど
トイレ 半日~3日ほど
浴室 1日~3日ほど
キッチン 半日~3日ほど
外壁(ヒビ割れ補修・洗浄) 1日ほど
屋根(雨漏り補修) 1日ほど

リフォーム中に並行して内覧や販売活動を実施することはできるので、まずは不動産屋に話を聞く、買主の要望を聞くことが優先です。

家を高く売りたいならリフォームより掃除・ハウスクリーニング

中古の家を売る際に全面リフォームをする必要はありません。

それでも壁の傷や汚れを買主は気にしますし、放置しておくと売れ残ってしまいます。

まずは自分でできる範囲で家の掃除をしましょう。

家の掃除をする時のポイント
場所 ポイント
キッチン コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所 カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレ におい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニング ものを整理整頓し、広い印象を与える
玄関 靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
ベランダ・バルコニー 洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラス ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト 中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

家の中のにおいは長年住んでいると気づきにくいので注意!

エアコンの風のにおいや水回りのにおいなどは、長年住んでいると慣れてしまって気付きにくくなっているものです。

人の心理として、いくら見映えが良くても嫌なにおいを感じれば、その家を高く評価はしないものです。

内覧では初めて訪れる人に向けて家を売らないといけないので、細心の注意を払って準備をしていきましょう。

水回りは重点的に掃除しよう!部分別クリーニングも一つの手

キッチンや風呂場などの水回りに水垢がついていると、一気に古い印象を与えてしまい、高く売ることができなくなってしまいます。

水回りは家の第一印象を分ける重要なポイントなので、重点的に掃除をしましょう。

自力で限界があるなら、専門のクリーニング業者に依頼するのも一つの手です。

部分別にクリーニングを依頼すれば意外に費用は安く抑えることができます。

【ハウスクリーニングの部分別料金相場】
場所 料金相場
浴室 10,000~20,000円
洗面所 6,000~10,000円
トイレ 6,000~13,000円
キッチン 10,000~24,000円
レンジフード 10,000~20,000円
6~8万円程度の出費で新築同様ピカピカに出来るので、積極的に利用していきましょう!

お忙しい人などにおすすめの「まるごとクリーニング」

内覧前には家を徹底的に掃除したほうが良いのですが、日中お仕事があったりするとなかなか時間を取ることもできません。

また、相続した実家を売りたいけど、離れたところに住んでいるので掃除する暇がないという方もいると思います。

そんな時のために、家を隅々まで徹底的に掃除するまるごとクリーニングというサービスを提供している業者もいます。

水回りだけのクリーニングに比べると費用はかさみますが、それでもリフォームをするよりはかなり安く抑えられます。

【部屋まるごとクリーニングの料金相場(一戸建て用)】
家の広さ 料金相場
1LDK~2LDK 50,000円~95,000円
3LDK~4LDK 80,000円~135,000円
5LDK以上 120,000円~

掃除をするのとしないのでは成約率が大きく異なります。

お金に余裕のある方は、プロに依頼をするのをおすすめします!

家を売る際は相手に「選択肢の幅」を与えるべし

家はどんな人が買ってくれるのか分かりません。

小さな子供連れかも知れないし老夫婦かも知れない、あるいは法人かも知れません。

あなたの部屋も子ども部屋や書斎、事務所など思いもよらない方法で使われる可能性があります。この利用できる幅が広いほど、家は高く早く売れるのです。

事前にリフォームをするのは、その幅を狭めてしまうことに繋がります。

家を売る際は、なるべく幅広い人に幅広い用途で使ってもらえるように売り出していきましょう!

家売却時のリフォームはまず不動産屋に相談しよう

家売却時のリフォームは、決してやれば良いというものではありません。

リフォームの種類が豊富なこと、買主の需要があること、費用対効果が低いことなどを考慮すると、プロの意見を聞いて慎重に進めなければいけません。

迷ったらまず不動産会社に相談するようにしましょう。

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