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古い家を売る方法!築40年超のボロ屋売却の問題点と高い価格で売るコツ

【更新日】2020-08-12
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古い家を売る

親の死を機に築40年前後の古家を相続してしまい、処分に困っている方が多いです。

古家を空き家のまま放置する人も多く、社会問題になっているほどです。

空き家を放置している人の中には、「売れれば良いけど、ボロいしどうせ売れないだろう…」という諦めがどこかであると考えられます。

しかし、古い家は本当に価格が付かないのでしょうか?古い=売れないというイメージがあるだけで、実際は築40年以上でも売れる可能性は十分にあります。

今回は、築古のボロ屋を売るにはどうすれば良いのか、ポイント・注意点をわかりやすく解説していきます!

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

家は古くなると価値が0になってしまう?

家の価値は築年数が経つと0になるという言葉、あなたも聞いたことがあるのではないでしょうか?

ただ実際のところは、この言葉は半分しか当たっていません。

家の価値を左右する要素は、こちらのような項目です。

  • 築年数
  • 立地
  • 方角・向き
  • 駅までの距離 etc…

家を査定する際は項目ごとに点数(評点)を付けて、総合的な評価を決定します。

さていで重要な項目は複数ありますが、最も査定額に影響する要素が築年数なのは間違いありません。

ただ、古くなったといっても敷地の価値やアクセスの良さに対する評価はありますから、家全体の価値が0になるわけではありません。

この辺は素人が理解するのが難しい部分でもあるので、注意しましょう。

家の売却相場と築年数・立地の関係!築10年から価格が付かない?

築年数が1年でも浅いうちに売れば約100万円お得

立地やアクセスは価格を決める重要な要素ですが、売る時にどうにか出来る部分ではありません。

つまり、自分でどうにかできて、かつ価格を大きく分けるのが、築年数を1年でも早いうちに売るという方法です。

売る家によっても違いますが、築1年が経つごどに100~200万円ほど価格が下がっていきます。

更に家を売る手続きも平均3~6ヶ月かかってしまいますから、とにかく早く売ることが古家売却を成功させるコツになります。

古い家は早めに売るべき理由!2020年はボロ家でも売却できるチャンス?

古い家を相続したものの、どうすれば良いか分からずそのまま放置している方も少なくないでしょう。

古い家の放置期間が長引くほど、かかるコストやリスクが増えてしまいます。

不要な古い家を所有中の方は、1日でも早く対応することをおすすめします。

古い家を放置すると様々なリスクが発生

古い家を放置する期間中も固定資産税が発生します。

固定資産税の支払いは意外と高額なので、不要な物件を所有し続けるくらいなら、早めに売却をして支払いを回避するべきです。

それ以外にも、古い空き家を放置することで以下のようなリスクが発生します。

  • 老朽化のスピードが速まる
  • 倒壊や悪臭被害で近隣住民とトラブルになる
  • 放火や不法侵入のターゲットになる可能性が高い

いらない古い家を維持することで、近隣住民に迷惑がかかってしまう可能性があります。賠償請求を受ければ、固定資産税の支払いでは済まなくなってきます。

古い家の価値は年々見直されている

古い家を放置している方の中には、かつて売りに出しても売れ残ったので、「どうせ、こんな古い物件は売れない」と思い、未対応という方も多いでしょう。

しかし現在、中古住宅の価値は急速に見直されてきています。

その理由はまず建築技術の向上です。

2020年現在で築30年の物件なら1990年築。新耐震基準を満たしているので、ある程度の耐震性は保証できます。

60年代以前に建てられた物件が築30年に差し当たった場合と、2020年時点で築30年を迎えた物件の劣化度は比較にならないほどです。

もう一つの理由が新築物件の需要低下です。

かつては30~40代で郊外に庭付きの新築一戸建てを建てるのがサラリーマンのステータスでした。しかし現在では、家族が増えても賃貸や中古住宅に住み続ける人が増えています。

近年、日本のメイン産業は急速に都市部のサービス業へと移りました。かつては都心の会社に勤める方が埼玉や千葉といったベッドタウンに家を建てることが多かったですが、勤務時間の長さや不便さを考慮して、会社の近くに住む方が増えています。

居住エリアとオフィスエリアの一体化は、首都圏以外にも大阪などの関西圏で進んでいます。

都市部=地価の高いエリアなので、新築を建てるのは中々難しいです。賃貸や中古住宅に住む人の割合は、2040年を境に日本全体の半数を超えるといわれています。

2020年までは住宅全体が高相場

2020年現在は東京オリンピック需要やアベノミクスによる景気回復、東日本大震災からの復興などにより、地価が高騰しています。

日本の住宅全体が高相場になっているので、相対的に低相場の古い家でも高く売れるタイミングと言えるのです。

逆に東京オリンピック以降も古い家を放置していると、2022年問題などのあおりを受けて売れにくくなると予測されています。

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?オリンピック後の市場・市況の動向・見通し【2020年最新版】

1981年以前に建てられた家を売る時は注意が必要

中古戸建の購入率は年々上がっており、人気が高まっています。

そのため、古い家が購入される確率も以前に比べて高くなっています。

しかし一方で、1981年以前に建てられた旧耐震基準家はより売れにくくなっていると言ってよいでしょう。

建築基準法が大幅に改正されたのが1981年で、それ以前を旧耐震基準、以降を新耐震基準と呼ぶのが一般的です。

新耐震基準の家は震度6強の揺れにも耐えられるようになっていますが、旧耐震基準では震度5位の揺れに耐えられることしか規定されていませんでした。

近年は東日本大震災は熊本地震など、旧耐震基準を超える大型地震が発生していますから、好んで旧耐震基準の家を買う人はほぼいないでしょう。

ただ、81年以前に建てられた家でも、その後に耐震補強をしていたり、耐震診断でOKを貰っていたりしたなら売れる可能性は高いです。

診断書などの書類は性能証明のためにも大事にとっておきましょう。

売れない古い家の特徴と対処法

前述の通り、2020年は古い家でも比較的売れやすい時期です。

ただ、タイミングが良くても売れにくい古い家は存在します。

売れにくいポイントはどこなのかを把握し、対処する必要があります。

再建築不可物件は注意が必要

古い家の中には、再建築不可物件に当てはまるものもあります。

建築基準法は頻繁に改正されており、住まいの基準も年代によって異なります。

建設当時は基準をクリアしていたけど、今の基準は満たしていない物件を再建築不可物件と言います。

再建築不可物件はリフォームなどに制限が加わることが多く、買い手からの人気を得にくいです。

1度は仲介売却にチャレンジをして、売れ残ってしまった場合は不動産会社に直接買い取ってもらうことをおすすめします。

古い家には既存不適格物件も多い

再建築不可物件以外にも、古い家には既存不適格物件というものが多いです。

既存不適格とは、容積率と建ぺい率が現在の基準を満たしていない物件です。わかりやすく言うと、土地のサイズに対して建っている物件が大きすぎるケースなどを指します。

既存不適格物件は増改築が出来ない可能性があり、こちらも売れ残る可能性は高いので、最終的には業者買取へ出すことをおすすめします。

近隣との境界が曖昧なケースも

古い家の中には、近隣との土地境界が確定していないケースも多いです。

お隣さんとの取り決めやブロック塀が設置されている場所などを基準に何となく境界が定まっているように見えて、実のところ正確な境界線を誰も把握していない可能性があります。

普通に生活する分には支障ないですが、家を売却する際は1㎡あたりの面積が変化すれば金額が変わってしまうので、必ず境界確定が必要です。

境界が曖昧だと分かったら、早めに測量業者へ依頼をして、測量をしてもらいましょう。

また、この時は近隣住民の協力が不可欠なので、日頃から近所付き合いを良好にしておきましょう。

古い家を売る方法は大きく分けて7種類

古い家(建物+土地)を売る場合は、大きく分けて2つの方法があります。

  • 古家付きでそのまま売る
  • 家を解体後に更地化してから売る

また、その他にもいくつかの方法があります。

マイナーな方法もありますが、知っておくことで選択肢の幅が広がります。

ここからは、古い家を売る方法を計7つ紹介していきます。

①古家付きでそのまま売る

通常通り、建物+土地で売り出す方法です。

築年数が浅く傷みも少ない家であれば、この売り方が一番効果的です。

中古の家は基本的に現物引き渡しとなるので、高額の初期費用を出す必要もありません。

建物+土地の売却益で、より高い利益を見込めます。

古家付きでそのまま売るデメリット

家付きでそのまま売るためには、築年数の浅さが重要になります。

ほとんどの家は木造住宅で、築年数が25年前後を超えると価値が0になってしまいます。

価値が0になった物件は取り壊すかリフォームをするしかないので、売主がやらないなら買主が受け取り後に対応するしかなくなります。

つまり、解体や取り壊しにかかる費用が買主の実質的なコストとなってしまうのです。

そうなれば購入を避ける買主は当然増えるため、売れ残りのリスクが高まってしまいます。

このように、家をそのまま売却するには物件の状況を客観的に判断することが不可欠です。

②家を解体後に更地化してから売る

前述の通り、古くなって価値が0になった家は売却の際に足かせになってしまいます。

購入後に買主がリフォーム・リノベーション代を負担しなければいけないので、買い損になってしまう確率が高いためです。

そのため、条件の悪い売れない家は思い切って解体し、更地にした上で売却すると売れやすくなる可能性があります。

前述の通り、引き渡し後のリフォーム代を考えて売却価格を調整する必要がなくなるため、より高く売れることも多いです。

更地は建物よりも多彩な活用方法があるので、単純にターゲットが増え、成約が取れやすくなるというのも期待できるでしょう。

建物を取り壊し更地化して売るデメリット

この売り方のデメリットは、やはり解体費用が高額になるところです。

構造30坪50坪80坪
木造100~150万円180~250万円200~300万円
鉄骨造 150~200万円 200~300万円 300~500万円
RC造180~300万円250~400万円500~800万円

加えて不動産売買はマッチングが重要なので、高額の費用をはたいたところで100%売れる確証はありません。

また、建物を解体すると固定資産税の優遇がなくなり、出費が6倍になるので売れ残るとコストが大きくなります。

古家の解体は買主にとってもメリットは大きいので、向こうから「費用を折半するから事前に解体してくれ」と頼まれるケースもあります。

戦略次第では費用を抑えて解体することも出来るので、不動産会社としっかり相談しておきましょう。

③古家付き土地として売る

古い家+敷地として売るのではなく、土地(おまけで古い家が建ってる)として売る方法です。

売るものは同じですが、土地として売ることで物件の購入を希望しない方に対してもPRすることができます。

家の広さや状態はすでに決まっているので、それを利用・活用したい方は限られてしまいます。

しかし、土地は立地さえよければ居住用・事業用・賃貸経営…など様々な用途に利用することができます。

もともと家を活用することを前提としていないので、売却時に簡易リフォームなどを施す必要がないのもおすすめの理由です。

古家付き土地として売るデメリット

古家付き土地として売る場合は家の資産性が無視されるので、その分だけ売却価格は低くなってしまいます。

また、家の解体費用を削減するつもりで古家付き土地として売り出したとしても、買主からの要望で引き渡し前に解体するよう言われるケースも少なくありません。

④不動産会社に直接買い取ってもらう

古い家を売る際は仲介売却を前提にしていますが、その他に不動産会社へ直接買い取ってもらう方法もあります。

仲介売却と違ってすでに募集されているところへ古家を持っていくので、広告を作成する手間などが一切なく、スピーディに換金することができます。

業者は再販や活用を前提としているため、仲介売却と比べて条件の悪い古家でも引き渡せる可能性が高いです。

不動産会社に直接買い取ってもらうデメリット

不動産会社に買い取ってもらう場合は、仲介売却に比べて価格が6~8割まで下がってしまうのが一般的です。

買取価格が下がってしまう理由は、再販にかかるリフォーム代などを事前に差し引いているから、会社の損益に関わるので自ずと目利きが厳しくなるからなどが考えられます。

古家とはいえ1,000万円前後の価格は付くことが多いので、6割下がるというのはかなりの損失となります。

最終手段として買取を用いるのはアリですが、最初から買取を前提にするのはあまりおすすめできません。

⑤オークション売却を利用する

近年、不動産もネットオークションで売却できるようになりました。

方法としては仲介売却の形でまず契約を結び、その後にネットで入札期限をつけて売り出します。

後は落札されるのを待つだけという簡単なやり方で、期間内に最高額をつけてくれた人に売ることが決定しているので、後悔しにくいです。

また、入札競争になれば相場よりも高い価格で売れる可能性があります。

オークション売却のデメリット

オークションが怖いのは、最高額で入札した人と必ず売買をするということです。

その方が危ない方かもしれませんし、住宅ローン審査に通過する見込みのないステータスだったとしても拒否することはできません。

また、未だ不動産オークションの存在は広く知れ渡っていないので、売り出しに気づかれない可能性もあります。

⑥リースバックを利用する

リースバックは、不動産会社へ物件を一旦買い取ってもらった後に賃貸借契約を結び、賃貸物件として住み続ける方法です。

一度家を買い取ってもらい、その後に賃料を支払うようになります。

家を売却した後も住み続けることができるので、引っ越しが嫌な方にもおすすめです。

リースバックのデメリット

リースバックは買取という扱いになるので、仲介売却よりも利益が低くなってしまいます。

また、リースバックで支払う家賃は利回りによって決定するので、通常の賃貸物件よりも割高となってしまいます。

家賃が高額ということを考えると、長期で活用するのはおすすめできません。

⑦任意売却を利用する

任意売却は、住宅ローンが支払えない、または今後支払えそうにない方が利用する売却方法です。

任意売却を依頼すると、まず業者が金融機関と交渉をして、売却を認めてもらいます。

その後は通常の不動産売却と同じ流れで手続きを進めていきます。

任意売却のデメリット

任意売却自体に大きなデメリットはありませんが、住宅ローンの支払いが厳しい状況に置かれているということで、信用情報が傷ついている、他にも借金を抱えているといったリスクを抱えている可能性があります。

また、競売にかけられるギリギリのタイミングだと任意売却が間に合わない可能性もあるので注意しましょう。

古い家を売る方法と古家付き土地を売る方法は何が違うの?

古い家を売却処分しようと思った場合、古い家として売る方法と古家付き土地として売る方法があります。

どちらも建物+敷地を売るのに変わりはないですが、古い家を売る場合は家を売り出す(+敷地)、古家付き土地を売り出す場合は土地を売り出す(+古家)という違いがあります。

ポータルサイトでなどは物件タイプ別に検索されるので、前者は「家」を探す買主に、後者は「土地」を探す買主にヒットするようになります。

また、古い家を売る場合は建物+敷地をセットに売ることを想定しているのに対し、古家付き土地は土地単体(建物はおまけ)で売ることを前提にしています。

後者は基本的に土地単体の価格で売り出すため、前者と比べて売却価格は低くなります。

最も注意してほしいのは、瑕疵担保責任の違いです。

古い家として売り出す場合、引き渡し後に雨漏りやシロアリ等の欠陥が見つかれば、一定期間内は売主が賠償しなければいけません。

一方、古家付き土地として売る場合、家の状態は引き渡し後に問題となりません。

古家付き土地の場合は家=資産としてみなさないため、価格は下がりますがスムーズに売却することができます。

古い家は簡単には売却できない!上手に処分するコツ5選

古い家は、普通に売っても良い結果は見込めません。

高値が付かず、かつ買主からの人気もないので、正攻法ではなく工夫して処分することが大切になります。

今回は、築古のボロ屋でも安全に処分できる方法を5つ紹介していきます!

①使用貸借をしながら売却手続きを進めていく

相続した空き家を売りたいが今は遠方に住んでいるという場合は、まず管理をどうするか考えていきましょう。

意外に思うかも知れませんが、誰もいない空き家を放置しておくのが最も劣化が早いです。

劣化を食い止めるには、誰かに生活してもらったり、管理してもらったりするのが最適と言えるでしょう。

お金を払って借りてくれる人がいれば嬉しいですが、田舎のボロ屋に住みたいなんて人はなかなか見つからないでしょう。

そこでおすすめなのが、使用貸借という方法で貸し出すやり方です。

近所の人などに声をかけて借りてくれる人を探すという方法で、用途は実際に住んだり、物置にしたり…と様々です。

まずは一旦知り合いに貸しておき、その間に売却手続きを進めていけば時間を無駄にせずスムーズですよ。

②業者のモチベーションを上げる

古家・ボロ屋が高く売れないのは、単純に物件の質が低いからということがあります。

ただ、仲介業者が「こんなボロ屋は売れるわけない!」と思い込み、広告コストなどをケチってしまいがちというのも大きな要因です。

そもそも、仲介業者がおこなう販売活動の費用は、基本的に自腹です。

そのため、成約を取って仲介手数料をもらわないと業者は赤字になってしまうのです。

不動産の販売活動とは?活動内容・流れをわかりやすく解説

また、仲介手数料は不動産の売却価格に比例するので、安くしか売れないボロ屋に広告費をかけて売っても割に合わないと判断される可能性が高いです。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法

古家を業者に依頼しても注力してくれないことが多いですが、そんな彼らにやる気を起させるには、やはり報酬を準備するのが一番です。

仲介手数料は法定の上限額いっぱいを求めることが多いので、上乗せすることはできません。

その代わり、広告料としてなら、不動産会社は売主から受け取ることができます。

こちらは報酬を出せるという余裕を持ちながら、業者といくら出すか話し合っていくのも良いでしょう。

③古くなった建物部分を立て壊して売る

築20年を超えた家を売る場合は、立て壊して土地のみにして売るか、それとも建物を壊さずそのまま売るのかが悩みどころです。

古くなった家をそのままにして売ると、以下のようなメリットが生じます。

【古い家をそのまま売るメリット】
  • ボロ屋の解体責任から逃れられる
  • 土地のみよりも住宅ローン審査に通りやすい
  • 固定資産税が土地のみの6分の1とお得
  • 売主が新築のイメージをしやすい

一方、解体せず売ることで生じるデメリットもあります。

【古い家をそのまま売るデメリット】
  • 解体費を交渉材料に使われてしまいがち
  • 土地の埋没物が確認できない
  • 土壌や地盤の調査ができない
  • 水道管のサイズが今の規定と合わないケースもある

築30年~40年になると、建物部分の価値がなくなり土地価格のみになるので、家付きも更地も値段はほぼ変わりません。

なので、解体費用が浮く分、家付きでそのまま売るほうがお得なのです。

買主としても解体費用は負担したくないでしょうが、土地のアクセスが良い、面積が広いといった付加価値があると解体費用を負担してもらいやすくなりますよ。

土地売却は古家付きでもできる!解体・リフォームしなくても大丈夫!

④相場よりも低い値段で売り出す

商品の状態が悪いのであれば、価格を下げるのが商売の基本です。

まず、古いボロ屋は売れれば儲けものなので利益にこだわるのは無謀です。

物件を処分するのが優先で、利益は少しでも出れば御の字という意識で売却を進めていったほうが良いでしょう。

値下げをし過ぎても損ですし、少額だと値下げ効果を見込めません。

査定額がいくらかにもよりますが、だいたい500万円前後値下げをして売れば、スムーズに売れる可能性は高くなるでしょう。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

⑤業者に家を買い取ってもらう

古くなってしまった家を仲介売却で売るのは至難の業です。

ただ、業者買取なら仲介売却に比べて処分できる可能性は高いです。なぜなら、業者買取は素人ではなくプロの業者相手に売るので、表面のキズ・凹みではなく中身をじっくり見てもらえるということと、業者買取はリノベーション前提で物件を仕入れるので多少の欠陥には目をつむってもらえるというのが要因です。

買取は仲介売却に比べて大幅に価格相場が下がるのが難点でしたが、現在は買取相場と売却相場の間値を付けてくれる業者も増えてきています。

複数の業者を比較して、優良業者を見つけ出しましょう!

不動産買取とは?家の買取と仲介を徹底比較

古い家を売る際は業者選びが何より重要!

前述の通り、築年数の古いボロ家は仲介業者が嫌がってしまいます。

しかし、中には状態が悪い家も売った実績のあるところや、人柄がよく積極的に営業をしてくれる担当者もいます。

家の条件が悪いなら、とにかく良い業者を選ぶことを優先しましょう。

複数社をスムーズに比較できるおすすめサービスが、一括査定サイトです。

簡単な物件情報を入力・送信することで平均最大6社以上に一括で査定依頼をすることができ、査定額を比較してどこと契約すれば良いかがわかります。

ちなみに、登録業者の広告費でサイトが運営されているので、利用料は完全無料です。

一括査定サイトの詳しい使い方はこちらにまとめているので、ぜひ参考してください。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

古い家の処分方法は売却が一番お得なの?売る以外にはどんな方法がある?

古い家を持て余した時に、多くの方が誰かに売ることしか思いつきません。

もちろん、売ればお金が入る訳ですから、確実にお得です。

ただ、古い家を処分したいと思ったら、売る以外にも方法はあります。

賃貸経営・活用のほうがお得なケースも

古い家を所有したまま利益を得たいなら、賃貸経営がおすすめです。

築古の時点で入居者が少ないことは覚悟しなければいけませんが、アクセスが良かったり、周辺の賃貸物件に比べて割安だったりすれば、安定収益をあげられる可能性は十分あります。

アクセスが悪い時にもおすすめの活用方法が、太陽光パネルの設置です。

太陽光発電は日当たりさえ良ければできるので、駅までの近さは利益に影響しません。むしろ高い建物が周りにない田舎のほうが高収益を得られる可能性も高いです。

処分=売却という1つの選択肢で考えるのではなく、まずは幅広い選択肢を検討し、そこから最適な方法を選択しましょう。

土地活用の方法を一挙解説!あなたにおすすめの方法はどれ?

自治体や個人・法人に寄付することも出来る

どうしても家を手放したい方の最終手段として、自治体や個人・法人に寄付をする方法もあります。

自治体への寄付が一番スムーズですが、公共利益のために役立つ物件のみ受け入れている地域が多いので、必ず条件を確認しておきましょう。

自動販売機や立て看板を設置するなど、空きスペースを常に探している法人企業からも買取や寄付の打診を受けるケースがあります。

ただ、法人は自分たちの側から目ぼしい不動産に連絡することが多く、こちらから約束を取り付けるのは至難の業です。

最後に個人への寄付(贈与)という手もあります。

農家なら隣の土地をつなげて作物を増やすといった対応が出来るので、不特定多数に売り出すよりずっと需要と供給がマッチしていると言えます。

ただ、個人の寄付は贈与と見なされて、贈与税が発生するので注意しましょう。

贈与と見なされない金額で売買をしたほうが持ち主の利益になりますし、スムーズに譲渡できるのでおすすめです。

古い家の最適な売却方法は不動産会社と相談して決める

古い家は人気がなく、売れ残りやすいのがデメリットです。

ただ見方を変えれば、売れにくい家でもしっかり売るのが仲介業者の役目でもあります。

質の悪い業者は古い家の売却について相談した段階で「この家は売れそうにありませんね…」などと言ってきます。

理由が何であれ、このように限界をすぐ口にする業者はおすすめできません。

複数業者を見比べると、「確かに売れにくいけど、このやり方なら売れるかもしれません。やってみましょう!」と、ポジティブで気持ちの良い提案をしてくれる業者が必ず見つかります。

古い家の売却方法は不動産会社によって様々です。逆に言えば、最適な方法で売ってくれるまで粘るのが売主の役目とも言えます!

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