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いらない家はどう処分すればいい?方法・解体費用・注意点を解説

【更新日】2020-10-07
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家の処分

遠方の古家を相続したり、売れ残った家をそのまま放置していたりするケースは多いです。

いらない家を放置していると、固定資産税や物件の維持コストがかかってしまい、損をします。

売ってお金に変えられれば利用的ですが、築年数が古かったり立地が悪かったりすると買ってくれる人が現れないかもしれません。

この際はどう処分をすれば良いのでしょうか?今回はいらない家の処分方法を分かりやすく解説していきます。

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

不要な家の処分を急ピッチで進めるべき理由

現在、不要な空き家を放置する方が増えています。

空き家問題は地方だけでなく都市部にも拡大しており、近所の空き家を見るのも決して珍しくなくなってきました。

それを見て、自分も家を放置しようと思っている方は注意が必要です。空き家を処分する期間が長くなれば、その分持ち主にとってのリスクは増大するからです。

ここからは、不要な家は出来るだけ早く処分すべき理由を解説します。

建物の劣化が猛スピードで進む

建物は人が使用しなくなると、一気に劣化のスピードが増します。

問題なく利用できた住まいでも、数か月放置するだけで外観が汚く見えて、どこからか悪臭が発生するようになります。

この状態が何か月も続くと、いざ売る時に価格がつかない可能性もあるので注意が必要です。

不法投棄などの温床になる

家が放置されているかどうかは、ポストにチラシが収まりきらないほど溜まっているかなどで簡単に判断できます。

外から見て放置されていることが分かれば、不法投棄をされたり、ホームレスが住み着いたりする可能性が高まります。

最悪の場合、不良が面白半分で放火をするというケースも考えられます。

これで近隣住民が亡くなったりした場合、放置をしていたあなたにも責任の一端はあります。

固定資産税がかかり続ける

不要な家を放置していると、その間は高額な固定資産税がかかり続けてしまいます。

全く使わない家のために税金を支払わなければいけないのは完全にムダなので、早めに納付をストップしたいところです。

また、家を長期間放置していると、庭の木が近隣住民の敷地へ倒れたりします。

その都度「どうにかしてくれ」という連絡が役所から届くので、持ち主は自腹で対応しなければいけません。

これら維持費は、放置期間が長引くほど高額になっていきます。

ムダな出費を出来るだけ早くやめるためにも、早急な処分をおすすめします。

放置期間が長いと売り時を逃してしまう

2020年現在は東京オリンピック需要もあり、家が比較的売れやすい状況にあります。

不動産業の将来の見通しは決して明るい訳ではなく、今後は少子高齢化の進展や賃貸率の増加などにより、一戸建てはどんどん売れにくくなると考えられます。

いらない家を今現在放置している方は、売り時をみすみす逃していることを認識しましょう。

いらない家はすぐ処分すべき?処分か放置かを見極める3つのポイント

田舎のいらない家を相続した際、処分すべきかどうか迷いますよね。

家(不動産)は一般人が持つ最も高額な資産で、担保にすれば1000万円以上のローンを借りることもできます。

処分か所有し続けるかの判断は、こちらの3つの項目をチェックすることをおすすめします。

  • 将来的な必要性を考える
  • 査定額を確認する
  • 税金・維持コストを計算する

それぞれの項目を詳しく見ていきましょう。

①将来的な必要性を考える

例えば、「今は転勤中だけどいずれ本社に戻る。その時に実家に戻るかもしれない」というなら、所有しておくメリットは十分あるでしょう。

ただ、ほとんどの場合、いらない家を取っておく意味はないと思います。

特に多いのが、「自分は必要ないが、将来の子どものために残しておきたい」という人です。

純粋に子どものためを思っての行動でしょうが、気持ちとは裏腹に子どもに迷惑をかけることのほうが圧倒的に多いです。

まず、あなたの子どもが30、40代になった時、人々のライフスタイルは大きく変化していると考えられます。

おそらく賃貸に住む人の割合が今よりずっと多くなり、「家にお金をかけるのは無駄」という価値観が一般化するでしょう。

特に首都圏では、「郊外の一戸建てに住むくらいなら会社に近い都心のマンションに住んだほうが便利」という人が増えると考えられます。

こうした需要の変化も含め、もう一度良く考えてみましょう。

②査定額を確認する

処分を躊躇しているのは、「家=高価なもの」というイメージが原因かも知れません。この場合は実際に不動産会社へ査定を依頼し、金額を客観的に判断することをおすすめします。

ただ、不動産会社の査定額はあくまで各社の私見なので、金額にバラつきが出がちです。

そこでおすすめなのが、一括査定サイトというサービスの活用です。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

一括査定サイトは、簡単な物件情報を送るだけで最大6社以上に一括で査定をしてもらえます。

1社1社にバラつきがあっても、複数社の結果を見比べることで相場を理解することができます。

一括査定サイトの利用料は完全無料ですし、今すぐ売りたい方以外も利用することができます。気軽に利用してみましょう!

③税金・維持コストを計算する

家を何年間所有する予定で、それまでにどんなコストがかかるのかを計算してみましょう。

まず、家を所有する限り毎年かかるのが固定資産税です。

固定資産税は、以下の計算式で課税額を求めることができます。

固定資産税=固定資産税評価額×標準税率(1.4%)

また、10~15年周期で住宅設備の回収やリフォーム、剥げた外壁の塗装費用などもかかってきます。

こうした費用を具体的に計算すれば、処分すべきかが考えやすくなります。

いらない家を処分する5つの方法

いらない家を処分するには、こちらの5つの方法のうち、いずれかを選ぶようになります。

  • 仲介売却をする
  • 業者に買い取ってもらう
  • 家を解体して土地のみを売却する
  • 他人に貸し出す
  • 寄付をする

ここから、それぞれの内容を解説していきます。

①仲介売却をする

最も利益を得られる処分方法が、仲介売却です。

仲介業者に売却を依頼し、全国の不特定多数に売り出します。成約に至ったあかつきには、売却代金を全てもらう代わりに一部を仲介手数料として業者に支払う仕組みです。

売り出してから成約するまでの期間は平均で3~6ヶ月となります。

不動産売却の期間は平均3~6ヵ月!スケジュールを短縮する方法はある?

利益が見込める処分方法ですが、条件が良くないと売れ残ってしまう可能性も高いので注意しましょう。

②業者に買い取ってもらう

いらない家を不動産会社にそのまま買い取ってもらうことも可能です。

仲介売却はマッチングが必要なので、いつ売れるかの予測ができません。

一方で業者買取は、相談した日に査定と契約が可能です。その日のうちに引き渡し日なども共有してくれるので、計画が立てやすく、トータルでも1ヶ月ほどしかかかりません。

また、仲介売却は相手が素人なので、壁のキズやフローリングの凹みに結果が左右されてしまいがちです。

一方、業者買取は相手がプロなので、見た目よりも構造の頑丈さや柱の劣化具合をしっかり見てくれます。そのため、仲介売却で売れ残った家でも買い取ってもらえるケースは多いです。

ただ、業者買取でもらえる金額は仲介売却の6割ほどと低めです。これは、仕入れ後に再販のためにリフォームをする際の費用を差し引いているからです。

スピーディさを選ぶか利益を選ぶか、じっくり考えましょう。

不動産買取とは?家の買取と仲介を徹底比較

③家を解体して土地のみを売却する

築年数がだいたい20年を超えると、家の価値は0になってしまいます。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

古くなった家はそのまま売るより、解体して更地にして売却するほうが早く高く売れることが多いです。

家の用途は限られていますが、更地なら新居を建てる、店舗を出す、駐車場にする…といった様々な用途が思い浮かびます。

更地にするには家の解体が必要ですが、解体費用は家の構造によって以下のようになります。

家の構造 1坪あたりの解体費用相場
木造 25,000円~40,000円
鉄骨造 30,000円~50,000円
鉄筋コンクリート造 35,000円~60,000円

ただ、自治体の中には空き家の解体費用を補助してくれるところもあります。一度問い合わせてみましょう。

また、買主との交渉次第では、解体費用を売主が全額負担するのではなく、分割負担にすることもできます。一度不動産会社に相談してみましょう。

④他人に貸し出す

家は住む人がいないと、痛むスピードが早くなります。

そのため、空き家にして放置するくらいなら、とりあえず誰かに貸しておくのも一つの手です。

他人に貸し出す方法は、借家・テナントとして貸し出して賃料をもらうものと、近隣住民へ無償で貸し出すものの2通りがあります。

どうせなら賃料を得たいですが、他人に貸し出す際はリフォーム・クリーニングをする必要があるので、コストがかかります。

また、入居者を募集しても応募者が来ず、リフォームが無駄に終わる可能性もあります。

家を賃貸に出す時は、上手くいかなかった時どうするかもしっかり考えておきましょう。

また、他人に貸しているといえ、所有権は移らないので、固定資産税などはかかり続けることにも注意が必要です。

⑤寄付をする

どうしても売れ残ってしまう場合は、無償で寄付をするのも一つの手です。

寄付を募集しているのは自治体や公益法人などですが、常に受け入れがあるわけでないので注意しましょう。

そこでおすすめなのが、近隣住民に更地を寄付する方法です。彼らにとっては無料で敷地を広げることができ、非常に魅力的な提案でしょう。

ただ、敷地が広がれば固定資産税が高額になることもあり、必ずしも受け入れてもらえるわけではないので注意しましょう。

相続した実家を処分するポイント

家の処分が必要なケースとして、実家を相続した場合が挙げられます。

地方出身者などはすでに子ども世代が都市部に持ち家を構えていることも多く、実家に愛着はあるものの持っていても仕方がないという状態になっています。

この場合も早急に処分をすることで、その後に発生する固定資産税などのコストを抑えることができます。

では、相続した実家を処分するにはまず何をすれば良いのでしょうか?

詳しく解説していきます。

実家を処分する前にすべきこと

実家を処分する場合は、まず相続を受け入れて正当な所有者とならなければいけません。

ただ、相続をしたからといって自由に家の処分が出来る訳ではありません。

まず確認したいのが遺言書の有無です。

遺産は基本的に相続人に分割で相続されますが、遺言書に特記事項がある場合はその通りにはならず、処分も難しい可能性があります。

次に決める必要があるのが、遺産の分割方針です。

遺産は品物全体から権利に応じて配分するという流れを取るので、例えば10品目、計9000万円の遺産を3人兄弟で分割する場合、Aは3000万円の実家を相続、Bは5品目、計3000万円を相続…というように、取得できる遺産の数に偏りができるケースがあります。

このような分け方を現物相続と言いますが、大抵の場合、相続する遺産額が不平等になってしまいます。

一方で、実家の権利を3人兄弟共同で得るのが換価分割です。

換価分割なら確実に実家を相続できる、売却後の配当は平等になるので周囲が売却に賛同しやすいというメリットがあるので、実家の売却処分を検討している場合は換価分割をおすすめします。

相続した実家の処分では名義変更が必要

相続した実家を処分する場合は、必ず登記簿謄本の名義を変更しなければいけません。

登記簿謄本上の名義は、誰かが申請をしない限り、過去に申請したままになっています。

そのため、相続した実家の名義は何もしない場合は亡くなった親名義のままになります。

登記簿謄本の名義と事実上の所有者の名義が一致していなくても違法とみなされる訳ではないので、放置している方も多いです。

ただ、実家を処分するとなれば、名義人以外が処分することは許されないので、基本的には名義変更をしなければいけません。

名義変更はいつでもできますが、一般的には売却に出す前に変更しておくことをおすすめします。

購入希望物件の登記簿謄本は購入希望者もチェックするので、この時に真の所有者が分からないと不審がられる恐れがあります。

遺品生理を進める

名義変更が完了したら、次に遺品の整理を進めていきます。

新しい所有者へ引き渡すまでに整理をしておけば大きな問題にはなりませんが、出来れば購入希望者が内覧へ来る前に遺品生理・清掃は終わった状態を目指していきましょう。

ここで注意したいのが仏壇の引っ越しです。味方によっては家具ですが、移転の際は魂抜き・魂入れ、処分の際は供養・お焚き上げをするしきたりがあります。

こうした対応を何もせずに移転や処分をすると気持ち悪さが残るので、特に迷信深くない方もやっておくことをおすすめします。

土地の境界を確認する

昔に建てられた実家は、土地の境界が曖昧になっている可能性があります。

何となく生垣やブロック塀で区切られているところを境界と思っていたのに、確定測量図を確認すると全く違っていた、またはそもそも記載がなかったということがありえます。

この場合は、新しい持ち主へ引き渡す前に測量を完了させる必要があります。

購入当時の契約書を見つける

不動産を売却した際には、売却価額と購入価額を比較して、どちらの額が大きいかによって税金の金額などが決まってきます。

そのため、古い実家でも購入当時の書類は確実に確保しておいたほうが良いのです。

重要な資料をわざわざ捨てるとは考えられないので、親が大切なものをしまっていた棚などをチェックしてみましょう。

それでも見つからない場合は、購入した不動産会社の名前さえ知って入れば、問い合わせてコピーを送付してもらうことができます。

窓口を決めて委任状を作成

相続人が複数人いる場合、それぞれが勝手に不動産会社と契約したりすると大きなトラブルに見舞われます。

そのため、代表者1人を立てて、その人に不動産会社の対応などをやってもらうのが一般的です。

ただこの時、代表者の独断でタダ同然で立派な実家を売られてしまい、他の相続人の手元には何も残らないという可能性があります。

そのため、代表者を立てる際は委任状を作成し、最低売却価格や権利の制限などを明記します。

この委任状を作成し、仲介業者との契約が完了したら、通常の不動産売却と同じ流れで実家を売っていきます。

家を解体処分する流れ

家を解体処分する際は、基本的にこちらの5ステップで手続きを進めていきます。

  1. 見積もり
  2. 解体の準備
  3. 解体工事
  4. 廃材処理
  5. 整地

解体業者への依頼から工事の完了まで、どのような工程で進んでいくのか見ていきましょう。

①解体費用の見積もり(現場調査)

解体業者へは、まず解体費用の見積もりを依頼するようになります。

建物の構造や、重機が必要かどうか、機材が搬入可能かなどを現地調査で確認した上で、解体費用を算出します。

解体費用は業者によって金額が変わってくるので、出来れば各社の費用を比較することをおすすめします。

②解体の準備(挨拶・インフラの停止)

次に実施するのが解体の準備です。

解体が決まったら、工事の前に電気・ガス・水道などのインフラは停止しておく必要があります。

また、近隣へ解体工事をする旨の報告も必要になります。

かなりの騒音が出るので、告知を怠っていると賠償請求をされる恐れがあるので注意しましょう。

③解体工事(足場養生の組み立て・建物の解体

上記の準備が済んでから実際に解体されるまでにも期間を要します。

解体をする際は、まず足場養生を設置し、防音シートを覆う作業が必要になります。

その後に断熱材や建具、備え付け設備を解体し、次に骨組み、柱、屋根を解体します。

建物部分の解体が済んだら、最後に基礎を掘り起こし撤去して完了です。

④廃材処理

解体が終わったら、出たゴミをチェックしなければいけません。

トラックでゴミを運び出して処理をしますが、廃材処理がオプションとなっている場合、以下の費用が追加でかかってきます。

廃材の種類 処理にかかる費用の相場
木くず 1万円~/m3
石膏ボード 2万5,000円~/m3
ガラス陶磁器 2万2,000円~/m3
タイル 2万5,000円~/m3
コンクリートガラ 2万5,000円~/m3

費用はかかりますが、出たゴミは必ず処理してもらったほうが、後々お得です。

最近は外国籍の方を多数雇う安い下請けの解体業者が増えていますが、そうした業者の一部では、出たゴミを地中に埋めてしまうケースがあります。

その上に新居を建てると重みで地盤が固まるのですが、間にゴミが入ると一部がゴミの形で固まってしまいます。

地中のゴミは年数の経過によって風化していくので、地中のあちらこちらに空洞が残るようになり、非常に耐震性・耐久性の低い状態になってしまいます。

引き渡し後に埋没物の存在が分かった場合は高額の賠償請求を受ける可能性があるので、事前に対応しておくことをおすすめします。

⑤整地

解体してゴミも取り除いた時と並行に均した上で砂などを撒いてキレイにする作業を整地と言います。

整地にかかる費用は1㎡あたり平均500円ほどですが、作業の中で木の伐採など様々な手続きが発生する可能性もあるので注意しましょう。

家の処分にかかる費用をシミュレーション

家の処分にはどれくらいの費用がかかるのでしょうか?

処分費用はそれぞれの家の間取りや面積によって異なるので一概にはいえません。ただ、物件の構造によってある程度の相場は決まっています。

家の構造 1坪あたりの費用相場
木造 25000円~40000円
鉄骨造 30000円~50000円
鉄筋コンクリート造 35000円~60000円

処分を検討する際は、一度業者に見積もりを依頼することをおすすめします。

家を処分する際は補助金・助成金を活用する

自治体によっては、空き家問題解決を促進するため、家の処分時に補助金・助成金が出るところもあります。

補助金を使うことで出費を大幅に下げられるので、ぜひ一度自治体のほうに確認しておきましょう。

また、自治体によっては条件にあった空き家(特定空き家)の処分時しか補助金がおりないところもありますし、依頼者が税金を滞納していないかなどを厳しくチェックするケースもあるので注意しましょう。

家財道具はより安く処分できる

建物の処分時に家財道具もまとめて処分する際は、費用がどうしても高くなってしまいます。

家財道具の処分に関しては、物件の処分とは別にリサイクルショップや不用品回収業者へ依頼することをおすすめします。

家の処分はゴミ・家具ごと依頼できる?

家の処分をする際に気になるのが家の中にある家財道具などの存在です。

本来であれば建物の処分とあわせてそちらの処理も依頼できれば楽なのですが、実際のところはどうなのでしょうか?

家具ごと処分することはできない

一番楽なのは、建物の取り壊しと一緒に家具・家電も全部取り壊してしまう方法ですが、これは100%できません。

家電なら家電リサイクル法に則って処分しなければいけないように、種類によって様々な処分のルールがあるので、一度に取り壊すとルール通りの処分が実行できないためです。

また、ものによっては処理しにくい破片物などが発生してしまい、解体工事が複雑になってしまいます。

ゴミ屋敷のようにゴミを家の中に積んでいるような家屋も同じで、それぞれの自治体のゴミ捨てのルールに則って処分する必要があります。

家処分と並行して家具処分をしてくれる業者も存在!ただし同時依頼はNG

家ごと家具を処分してもらうことは出来ませんが、家具を処分した後に家を処分してくれる業者は存在します。

どちらもまとめて1社で請け負ってくれるのは効率が良いように感じますが、家具の廃品回収を依頼する場合に比べて処分費用が約10倍に跳ね上がるので注意する必要があります。

同じゴミ(不要品)でも回収業者なら一般廃棄物、解体業者なら産業廃棄物とみなされてしまい、費用が高額になります。

面倒ではありますが、不要な家具・粗大ごみは別途で回収を依頼したほうがずっとお得です。

家の処分手続きは早めに進めていくことが大切

家が古くなってくると、処分する選択肢の幅が少なくなってきます。

まず、需要がない・住宅ローン審査に通らないという理由で売ることができなくなります。

他人に貸し出す場合も同様で、募集をかけても人が集まらなくなります。

また、放置する時間が長いとその分、支払う税金・費用が増えるので、お得度が減ってしまいます。

一度いらないと思ったら、躊躇なく処分していきましょう。

売れない不動産はどう処分する?放置状態を解消する方法
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