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家の査定シミュレーションをやってみた!人工知能AIが一瞬で自動査定する無料・匿名サービス

【更新日】2020-11-13
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家の査定シミュレーション

近年、家を売りたい人からの人気が高まっているのが、家の査定シミュレーションです。

これは内部に人工知能(AI)が搭載されており、彼らによって査定額が自動計算されます。

現在の価値だけでなく今後の相場動向もシミュレーションしてくれる優れものですが、まだまだ不完全な部分も多く、利用の際は注意が必要です。

今回は、そんな家査定シミュレーションの詳しい仕組みからメリット・デメリットまで詳しく解説していきます!

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

家査定シミュレーションとは?従来の家査定サイトと何が違う?

まず、家の査定シミュレーションが今までの家査定サイトと比べて異なる部分はどこなのでしょうか?

ここから詳しく解説していきます。

AIが自動で家の査定額をシミュレーションしてくれる

家査定シミュレーションは、搭載されているAIが以下のような情報を参考にして査定額を算出します。

  • 申込者が共有した基本情報
  • 国土交通省の公示地価やその他資料
  • 市場の動向・トレンド
  • 過去の取引事例…

これらの膨大なデータを瞬時に自動計算するのが家査定シミュレーションなのです。

家査定サイトは仲介業者に情報を斡旋してるだけだった

すまいValueHOME4Uのような一括査定サイトは、便利なWEBサービスではあるものの、実際は上の図にあるようにかなりアナログな方法をとっております。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

どういうことかというと、申し込まれた情報をサイト運営側が不動産会社に仲介し、実際の査定は業者がおこなうというものです。

つまり、従来の家査定サイトでは査定をするのはあくまで人だったということです。

POINT
家査定シミュレーションは人の手を介さない全く新しいサービス

家査定シミュレーションの使い方を分かりやすく解説

実際に、家査定シミュレーションの使い方を分かりやすく解説しましょう。

ここでは、家査定シミュレーションの中でも代表的なサービスであるHowMa(ハウマ)を例に順をおって説明していきます。

※ハウマの詳しい情報はこちら!

AI不動産査定のHowMa(ハウマ) !実際に利用した方の評判・口コミ

正式名称HowMaスマート不動産売却
運営会社株式会社コラビット
本社所在地東京都港区 芝浦1丁目13−10 第3東運ビル 8F
設立-
免許・登録-

【Step1】公式サイトを開く

まずはハウマの公式サイトを開きましょう。

開いたら、すぐに緑の「無料で査定する」というボタンが見つかると思います。

まずはこちらをクリックしましょう。

必要な情報を入力

緑のボタンをクリックすると、2ページにわたって必要な情報を入力するフォームが現れます。

申込時に入力する項目は、以下の通りです。

  1. 物件の所在地
  2. 建物の種類
  3. 建物面積 (専有面積)
  4. 築年月
  5. 利用状況(居住中/賃貸中/空室)
  6. 家との関係(所有者/賃貸/相続予定など…)
  7. 売却に対する今の気持ち(早く売りたい/高く売りたいなど…)

こちらをすべて入力して、確認の上で送信しましょう。

すると、このような画面が現れます。

実は、ハウマは会員登録をしないと算出額を確認することができません。

しつこく営業されるといった害はないので、無料登録してしまいましょう。

家の査定結果が表示される

無料会員登録をすると、このように査定結果を見ることができます。

また、詳細情報を入力すれば金額が上がる可能性もあります。

セールスポイントを記入すると価格が上がるので、どこをアピールしたいかもしっかり考えておきましょう。

家査定シミュレーションのメリット

近年リリースされたばかりの家査定シミュレーション。

従来のサイトを比較したメリットはどこにあるのでしょうか?

詳しく解説していきます。

個人情報が流出する可能性が0

従来の家査定サイトは情報をサイト側が仲介業者に流し、査定が終わったら業者から申込者に連絡するという方式をとっていました。

そのため、電話番号やメールアドレスなどの個人情報を共有しないといけなかったのです。

そこから個人情報が流出してしまい、「申し込んでいないところから毎日営業電話がかかる」という悪い意見も山ほど寄せられていました。

家査定シミュレーションは搭載のAIが査定をおこなうため、情報が流出する心配がありません。

そのため、不安な気持ちを一切持たずに利用することができます。

不動産査定・売却で個人情報はどこまで保護される?悪用・流出を防ぐ方法

査定結果がスピーディに出る

家査定シミュレーションは、査定結果を瞬時に算出します。

一方、従来の家査定サイトは情報を伝達する手間があるので、結果が出るまで数日かかることもあります。

また、サイトと業者で伝達ミスがあれば、いつまで経っても査定結果は出ません。実際、結果が出るまで半年以上かかったという方もいます。

家の概算値を今すぐ知りたいという方にも、家査定シミュレーションはおすすめです。

人間では手に負えない量のデータが処理できる

家査定シミュレーションは、ありとあらゆる情報を一瞬で処理します。

その情報数は数万件と言われており、人間が認識できる情報数を遥かに超えます。

プロが見逃している部分もしっかりチェックしてくれるので、不動産会社よりも算出額が正確な可能性も高いです。

家査定シミュレーションのデメリット

便利な家査定シミュレーションですが、まだまだ不完全な部分もあります。

従来のように不動産会社が査定をする場合に比べ、AI査定が不得意にしている部分はどこなのか紹介していきます。

買主のニーズまでは正確に読み解けない

どの家を良しとするかは、買主の価値観によって異なります。

子連れの家族にとっては子ども部屋のある家が良いでしょうし、中には駅までの距離が遠くてもバルコニーから海が見える家が良いという人もいます。

こうした買主のニーズは地域やトレンドによっても変化しますが、こうした心の機微をまだAIが読み取ることはできません。

ただ逆に言えば、買主のニーズをミスリードする業者も出てくるということなので注意しましょう。

家の内部状態をチェックすることができない

家査定シミュレーションでは、家の中身までチェックすることはできません。

立地がよく築浅の家でも、柱や壁・フローリングがボロボロに劣化していれば査定額はかなり低くなります。

これは重要なポイントで、結局不動産会社に訪問調査をしてもらわないと最終的な売り出し価格は決められないのです。

家を売る時は必ず業者へ査定を依頼する必要がある

実際に家を売る時は、まず不動産会社に査定をしてもらい、価格に納得いったら契約をします。

つまり、不動産会社に査定を依頼しないと売ることはできないのです。

家の査定方法は大きく分けて3種類

家の査定方法は、大きく分けて以下の3種類があります。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

これら3つの査定方法は、それぞれ依頼する状況と査定額の計算方法が異なります。

査定方法 考え方計算方法
原価法 同じ物件をいま再建築した時にかかる費用を元に計算再調達原価(総面積×単価)÷耐用年数×残存年数(耐用年数-築年数)
取引事例比較法 過去の類似物件の取引事例を元に計算成約事例の単価(円/㎡)×査定物件の面積(㎡)×補正率
収益還元法 収益物件の見込み利益を元に計算
  • 【直接還元法】一定期間の純利益(家賃収入-かかった費用)÷還元利回り
  • 【DCF法】毎年の純利益を算出後、今の価値に戻した金額+将来的な売却価格を今の価値に戻した金額

ここからは、それぞれの査定方法を詳しく見ていきましょう。

原価法

原価法は家の査定によく利用される方法です。

原価法では、査定したい家を立て壊した後、いま再建築した時にかかる費用を算出し、他の項目も鑑みて価格を修正することで査定額を算出します。

査定額【原価法】=再調達原価(総面積×単価)÷耐用年数×残存年数(耐用年数-築年数)

具体的に言うと、家の再取得に必要な再調達原価を算出した後、減価修正をして査定額を算出します。

丈夫な構造であるほど価値の低下率は下がるので、金額は相対的に高くなります。

取引事例比較法

取引事例比較法は、過去の取引事例を参考にして査定額を算出する方法です。

周辺エリアの成約事例が多くない場合は、上で紹介した原価法が採用されることが多いです。

例えば、築年数と面積・構造が全く同じ物件があったと仮定すると、その物件の成約事例から以下の要素を用いて価格を修正すれば、査定額を算出することができます。

要因 具体的な内容
事情補正 売却期限がある、権利関係が複雑であるなどの要因
時点修正 現在の経済状況の様子
地域要因 同じエリア内でも、「川が近いので悪臭がする」といった特定の要因
個別的要因 傷・凹み、リフォームの有無など

実際に不動産会社が査定をおこなう際は、複数の成約事例をもとに計算します。

収益還元法

戸建て住宅でも事業用として主に利用していた場合、収益還元法を用いて査定されます。

収益還元法には、年間の純利益から逆算する直接還元法と、賃貸経営できるまでの期間内の見込み収益+売却益を割り戻して計算するDCF法の2種類があります。

このうちDCF法は計算が複雑なので主にプロが用いますが、直接還元法は個人の投資家が相場をチェックする際などにも用いられます。

家の査定シミュレーションで見られる・評価される項目

家の査定では、どのような部分をチェックするのでしょうか?

家査定シミュレーションを依頼した際に見られるのは、以下の5項目がメインとなります。

  • 築年数
  • アクセス
  • ブランド力・周辺環境
  • 過去の成約事例
  • 経済状況

1つずつ見ていきましょう。

➀築年数

家査定シミュレーションで最も大きな要素の一つが築年数です。

査定シミュレーションの場合、ある物件の築年数経過によっていくら価値が低下するかを瞬時に判断して、評価数値を算出します。

戸建て住宅の建物部分は、築20~25年で価値が0になると言われるので、査定シミュレーションもここから逆算をして価格の推移幅を決定していると考えられます。

②アクセス

中心部や最寄りの駅・バス停まで何分かというアクセスの良さも重要な評価の指標になります。

ただ、査定シミュレーションが算出するアクセスは基本的に、鳥観図から見た距離を一般的な徒歩距離で割るという計算方法になります。

そのため、実際の徒歩分数とはズレが生じる可能性も大いにあるので注意しましょう。

③ブランド力・周辺環境

エリアごとに、どのような評価を得ているか、周辺にどんな医療施設・商業施設があるかというのも、査定シミュレーションはデータから算出することがあります。

最新の事例がどこまで査定に反映されているのかは正直わかりませんが、確実に影響のある要素です。

④過去の成約事例

土地総合情報システムなどに掲載されている過去の取引事例は、査定シミュレーションもデータとして集積している可能性が高いです。

これらのデータを参考にして、価格が修正されているということも考えられます。

⑤経済状況

現在が好況か、不況かというのも査定額には影響があると考えられます。

一般的には好況であるほど査定額は高く、不況であるほど査定額は低くなる傾向にあります。

ただし、2020年に世界的な流行を見せた新型コロナウィルスのように、実態経済には影響をあまり及ぼしていないものの、人々の行動が抑制されたことで需要が下がるようなケースに関しては、正しく価格に反映できているかというと疑問が残ります。

家査定シミュレーションは今後どうなる?将来的な見通しを予測

家査定シミュレーションの今後の見通し

家査定シミュレーションは、従来の家査定をよりハイテクにしただけ、と考えられる方も多いと思います。

ただ、このシステムは家査定を専門におこなっていない企業や団体が、査定サービスを他社に任せることなく簡単に提供できるという意味では画期的なものです。

例えば不動産管理会社は、管理によって得た収益と、売却時に仲介売買をおこなって得られる仲介手数料の2つの利益を目標にしています。

ただ、収益物件を今までの管理会社の仲介で売らなければいけないという決まりはありません。

どの不動産会社も無料で査定を提供しているため、人々も比較して一番高い査定額を付けてくれた管理会社以外の仲介業者と契約するのに、何のデメリットもないのです。

そのため、多くの不動産管理会社は物件を仲介して手数料収入を得るチャンスを逃しているという実情があります。

ただ、家査定シミュレーションの導入によって、こうした状況が変わる可能性も十分あるのです。

不動産管理会社が簡単に査定サービスを提供できる

不動産管理会社からすれば、顧客が急に「売りたいから査定に出す」と言われてからバタバタしても時すでに遅し、な訳です。

とは言え、査定サービスの価値は顧客が売却を意識しなければ、全くないに等しいものでもあります。

そこで、管理会社と顧客をつなぐツールに査定シミュレーションサービスを付け、常に価格推移を見せていくようなシステムの開発が不動産テック企業の中で増えています。

こうすることで常に顧客は査定というものを意識しますし、顧客が売却を意識した時に一番簡単に利用できるのが、管理会社が提供する査定シミュレーションということにもなります。

査定シミュレーションを導入することで、不動産管理会社の機会損失を防ぐことにもなり得るのです。

リーウェイズ「Gate. Investment Planner」が全国の銀行に導入開始

不動産価値分析AIクラウドサービス「Gate. Investment Planner」が、2020年現在、以下のような銀行でも導入されています。

  • オリックス銀行
  • 静岡銀行
  • 足利銀行
  • 東京スター銀行

銀行も査定シミュレーションを導入することで、不動産投資向けの顧客に対して的確な回答をすることが出来るようになり、投資ローン利用者の増加につながることを目指すようになりました。

つまり、査定シミュレーションを導入することで、専門外の銀行が不動産に関する的確な知識を得られるようになり、信頼性を増すということが価値になっている訳です。

ただ、不動産価値を知って得するのは、何も不動産会社や、不動産関連のサービスを提供している企業だけではありません。

不動産の値動きを知ることで、経済の動きを予測することも不可能ではありません。

そう考えると、今後、査定シミュレーションの導入はより広い業界で進む可能性も十分あります。

家査定シミュレーションはあくまで参考に使う

家査定シミュレーションの内容について紹介しましたが、売るためには結局業者の依頼が必要と聞くと、そこまで実用性がないようにも感じます。

しかし例えば、まだ売却検討段階でシミュレーションをして売るかどうかを決定する、事前に相場を知り、悪徳業者との契約をシャットアウトするために利用することはできます。

現段階では、家査定シミュレーションはあくまで参考に使い、実際の査定に活用するのがおすすめです。

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