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空き地で駐車場経営を始めたい!メリット・デメリットと成功のコツを分かりやすく解説

【更新日】2021-01-25
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駐車場経営

土地活用の中で、低コストでも利益が見込める方法の一つに駐車場経営があります。

ちょっとした舗装をおこなうだけで土地に付加価値が付き、賃料収入を得ることができるので、初心者や売るまでの時間しのぎとしてもおすすめできます。

今回は、そんな土地の駐車場経営の方法とメリット・デメリットを解説します。

ただ、実際に土地活用をおこなう場合は利益の予測をある程度たてておく必要があります。賃料相場の求め方については以下の記事にまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

厳選10種類の土地活用の方法を紹介!収益性・初期費用やデメリットを徹底比較

売れない空き地を放置するデメリット

売れない空き地がそのまま放置されているケースも多いですが、これは所有者にとって大きな損失です。

ここからは、空き地を放置する3つのデメリットを解説していきます。

固定資産税がかかり続ける

まず注意すべきは、固定資産税がかかり続けるという点です。

固定資産税は1月1日時点での不動産所有者に対して課される税金で、課税標準額×標準税率(1.4%)で税額を計算することができます。

不動産売却後の固定資産税は誰が支払う?どう精算・納付する?

固定資産税はマイホームなど、建物や建物+敷地に対しては優遇されます。一方で空き地は優遇されないため、マイホームの6倍の固定資産税を支払い続けることになってしまいます。

草むしり・整備などの施策が台無しに

空き地を売る前は雑草を刈り取ったり、表面を整備して化粧砂を敷いたりして第一印象をアップしています。

これを売れないからといって放置すれば、草はまた伸び放題になってしまいます。

いらない空き地なら荒れ放題でも良いのでは?と思うかも知れませんが、管理の痕跡がない空き地は子どもが入ってきたり、不法投棄をされたりする対象になります。

また、犯罪の温床になり放火されるなどのリスクも発生しますが、こうなったらあなたが放置していた責任も0ではありません。

境界があいまいになってしまう

空き地を売る際は、あいまいになっていた境界をしっかり確定するところから始めます。

例えば平米単価が1万円の空き地が、公簿上の面積は190㎡でも実際は200㎡だったとします。

この時は測量をしないと約10万円も損してしまいます。

逆に公簿より小さかったら買主が損をしてしまいますし、どちらにしても公平な取引にはなりません。そのため、実際の面積をしっかり測る必要があるのです。

土地を売る時は測量・境界確定が必要?測量費用・流れを徹底解説

ただ、しっかり測っても時間が経てば、また実際とは違った境界を使いはじめてしまうかも知れません。

空き地の境界測量は1回で30~40万円ほどかかるため、何度もコストをはらうのは損です。

売れ残った空き地を活用すべき理由

売れ残った空き地は、放置するよりも以下のような方法で活用することをおすすめします。

  • 駐車場経営
  • トランクルーム経営
  • 太陽光パネルの設置
  • 貸地
  • 土地信託 ・・・

初期投資が若干かかってしまうのがネックですが、これにはおすすめする理由があるのです。

支払う費用の負担を軽減できる

空き地を所有している限り、固定資産税はかかり続けてしまいます。

しかし、土地活用を成功させて毎月安定収益を得ることができれば、自分の貯蓄は切り崩さずに税金を処理することができるのです。

上手くいけば高額利益を得られる

アクセスが良くても地盤が弱いなど、状態の悪い空き地はなかなか売れません。

しかし、例えば駅の近くにコインロッカーを設置すれば、人通りが多ければ1日50~100人の利用者が見込めます。

一回の利用料が100円だったとしても、利用者がコンスタントに100人いれば、年間で約365万円の臨時収入を得ることができます。

そこからだんだん初期投資を増やしていってアパート経営などに広げていけば、夢の不労所得生活も不可能ではありません。

人が利用することで劣化を防げる

空き地も空き家もそうですが、人が利用しなくなると1ヵ月すれば急激に劣化し、半年たてば大規模なテコ入れが必要になります。

空き地を活用して人に貸し出せば、それだけで劣化を防ぐことができるのです。

ただ、貸す以上はトラブルを起こされる危険性も十分考慮しておきましょう。

空き地の活用に駐車場経営がおすすめな理由

ここまでおすすめの活用法を紹介しましたが、はじめて空き地活用をおこなう場合は当サイトとしては駐車場活用をおすすめしています。

駐車場は最悪の場合コンクリート舗装しなくても出来ますし、立て看板で「駐車場」と周知すれば良いだけです。

手軽さ以外にも駐車場には様々なメリットがあります。

期間限定で出来る

駐車場経営は、短期間で収益を上げるのに適した方法でもあります。

更地をコンクリート舗装するというのは、売却する上でマイナスにはならないからです。

他の空き地活用は更地に建物や設備を上乗せして収益を得るので、売却時は撤去する必要があります。

しかし、駐車場は売却前に撤去すべきものがあまりないのです。

売り時がくれば契約を止めていつでも売却できるのは大きな魅力でしょう。

気軽に経営を始められる

基本的に、土地をアスファルト舗装するだけで月極駐車場として貸し出すことができます。

舗装費用の相場は3,000円~10,000円となっていますが、広い土地ほど1㎡当たりの単価は安くなります。もちろん駐車スペースが広くなるほうが高利益になるので、費用対効果が良いですよ!

そのまま仕切りを加えて貸し出すこともできますが、車止めを等間隔に設置したり、看板を立てておくほうが集客は見込めます。

それでも大した費用はかからないので、使い道に迷った土地を取りあえず駐車場活用するのも良いでしょう!

回転が速く利回りが高い

そもそも月極駐車場とは、毎月ごとに利用者と契約をする駐車場という意味です。

利用者は月ごとに継続利用するかどうかを選び、契約のたびに貸主はお金をもらいます。

アクセスの良い土地であれば利用者が入れ替わり立ち代わりあらわれ、収益もどんどん増加していきます。

1契約あたりの利益がそこまで高いわけではないですが、それでも利用者の回転が速いので、短期間で初期投資の回収が見込めますよ!

上手くいかなくても転用が可能

このように、土地の月極駐車場利用は初期投資額をすぐ回収できるのが強みです。

相続した土地はただ持っているだけで固定資産税や都市計画税がかかってしまうので、活用しないのは損です。

ただ、分割相続された土地などは処遇を決めるまでに何回も話し合いをするケースが多く、それまでの期間が勿体ないです。

なので、処分の方法が決まるまで取りあえず駐車場利用しておくというように、つなぎで活用するのもおすすめですよ!

駐車場経営のデメリット

駐車場経営は初期費用が少なく簡単に始められますが、デメリットもいくつか存在します。

事前に注意しておきたいポイントを紹介します。

税負担が大きい

マンションやアパートを建てる場合は更地に比べて固定資産税が6分の1まで減額されます。

一方、駐車場の場合は土地扱いになるので、固定資産税の減額対象にはなりません。

その他、相続税も減額対象にならないので注意が必要です。

利用効率が低め

土地にアパート・マンションを建てると、縦に人が収納できるので効率よく収益をあげることができます。

一方、駐車場経営は横に土地を利用するので効率は良くありません。

初期コストはあまり高くはないですが、収益性も低いのがデメリットになります。

法令上の制限を受けることがある

駐車場は建物として扱われないと説明しましたが、自走式駐車場や多段式駐車場は建築物扱いを受けます。

ただ、この場合は建築基準法の用途地域制限によって住宅地に設置することが認められていないので注意しましょう。

転用・更地復帰にコストがかかる

駐車場経営は転用や更地復帰にコストがかからないのが強みですが、収益をあげようとして立体駐車場などの施設を導入した場合、解体に多額の費用がかかってしまいます。

最終的に更地復帰などを目指す際は、そこも含めていくらまでコストをかけるか考えておきましょう。

コインパーキングと月極駐車場の違いを比較

空き地を駐車場活用する際はコインパーキングと月極駐車場の2種類があります。

駐車場としてのニーズがある空き地なら、どちらの方法でも収益を得ることができます。

ただ、最初は月極駐車場として活用することをおすすめします。コインパーキングは設備の設置費用がかかるので、回収できない可能性もあるのです。

月極駐車場で勝機を感じたら、コインパーキング利用するのが良いでしょう。

項目コインパーキング月極駐車場
初期費用 高い低い
収益率 高い低い
ランニングコスト 高い低い
出口戦略 とりにくい とりやすい

多くの利用者が見込めるならコインパーキング経営がおすすめ

コインパーキング

メリット
  • 立地が良ければ高収益を見込める
  • 不整形地でも経営しやすい
デメリット
  • 専用機器の購入・設置・管理が必要
  • 舗装費用がかかる

月極駐車場は月ごとに契約をするのに対し、コインパーキングは〇時間いくらというように1回ごとに収益を得ることができます。

アクセスが良い土地であれば、月極駐車場よりもコインパーキングにするほうが莫大な利益が見込めますよ。

最寄りのお店が急に閉店してコインパーキングに人が入らなくなることもあるので、どちらのスタイルにするかはしっかり考えましょう。

なかには、広い土地の半分を月極駐車場、もう半分をコインパーキングにして貸し出している方もいます。どちらか選べないなら、こうした方法もおすすめです!

コスパを重視するなら月極駐車場経営がおすすめ

月極駐車場

メリット
  • 低コストの砂利敷き舗装でも問題ない
  • 専用機器の購入が不要
  • ランニングコストがほぼ不要
デメリット
  • 収益が低い
  • 土地の調達から始める場合は利益率がかなり下がる
  • 不法投棄・違法駐車の被害にあいやすい

土地の駐車場利用で、月極とコインパーキングどちらのスタイルにするか悩んでいる方は多いでしょう。

立地によるというのが正直なところですが、まずは月極駐車場利用をおすすめします。

コインパーキングは専用の機械などを設置するので、少し初期費用が高くなります。これを回収するには相当な立地の良さが必要なので、自信がない方には向いていません。

また、コインパーキングは日によって収益の浮き沈みが激しいので、上手く資金管理をすることができません。

こうしたことから、月極利用が無難といえるでしょう。

コインパーキング経営が成功しやすいおすすめ立地

コインパーキング経営は月極駐車場経営に比べて高い利益を得られる可能性があります。

後述しますが、駐車場需要は確実に年々増えており、需要が減っていくことはありません。

ただ、収益性の高い立地は大手法人に取られてしまっており、今から始める個人が高収益を得るのは至難の業です。

ただ、人気観光地や大規模な駅の周辺への参入は難しくても、収益をあげやすい立地はまだまだ余っています。

ここからは、個人経営におすすめの立地を紹介します。

抜け道利用されている道沿い

大まかな経路しか表示されないカーナビではなく、Googleマップなどを使ってより細かい道筋をチェックする方が増えています。

これにより、以前は多くの人がスルーしていた、いわゆる抜け道の需要が高まっているのです。

こうした立地にコインパーキングを設置すると、一定以上の利益を得られる可能性があります。

集配地点になりそうな立地

昔の宅配業者はトラックを路肩に駐車させて配達することもありました。

しかし、近年では宅配業者のコンプライアンス強化により、駐車場にしっかり停めるケースが増えています。

大型集合住宅の近くに駐車場がない場合は、コインパーキング経営の大きなチャンスです。

人気店舗の近隣エリア

よくTVで人気レストランのお客さんが「この味を求めて隣の県から来ました」などとインタビューされているところを見ますが、言い方を換えればこうした人気施設の周辺は駐車場の需要がかなり高いと分析できます。

こうした隠れた名店は裏通りなどに位置することも多く、地価も安く設定されていることが多いです。

ランチ時と夜の満車状態が長期間続くなら、大手との競合を抑えつつ結構な利益を得られるでしょう。

意外と知られていないカーナビとGoogleマップの違い

車の道案内と言えばカーナビが主流ですが、Googleマップを利用する方も多くなっています。

カーナビは車の利用を前提にしているので、大型車も通れる広い道を表示することが多いです。

対してGoogleマップは大通りではない狭い道・裏道を表示することもあります。

Googleマップの通りに進むと行き止まるケースもあるので、カーナビのほうが信頼できるという方が多いです。

一方でGoogleマップの経路のほうが効率良く目的地に着けるので、そちらを重視するという方もいます。

現在の駐車場の配置はカーナビ基準の傾向にあるので、今後はGoogleマップ基準で駐車場の位置を考えると高収益につながりやすい可能性があります。

駐車場の個人経営で利益を得るコツ

駐車場の個人経営で利益を得るには、始める前に整備や準備をしっかりおこなうことと、経営時の清掃・入金・設備修繕を丁寧に続けていくことが大切です。

契約書の管理や未入金・滞納に対する督促なども仕事の領域になるので決して楽ではありません。

利用者同士のトラブルや駐車場内の交通事故など、常にある訳ではないですが急な対応も求められるので、こうしたタイミングで上手く対応することが大切になります。

駐車場経営は個人とプロどちらが良い?

駐車場経営は個人でやるのとプロに依頼する方式のどちらが良いのでしょうか?

前提として、駐車場経営はそこまで手間をかけずにそこそこの収益を得られる方法です。

そのため、個人経営も無理ではないですし、収益が全て自分に入るので効率は良いです。

ただ、収益は下がってもプロに依頼することで、安全に駐車場経営をすることができます。

駐車場経営の規模が大きくなれば、個人ではどうしても無理が出てきてしまいます。

プロに依頼をしたほうが良いことは承知の上で、それでも大きすぎない規模で駐車場経営をしたい方は個人でおこなうのも一つの手でしょう。

駐車場経営ビジネスの将来性

駐車場経営は昔からおこなわれている土地活用の1つですが、今後の将来性はどうなのでしょうか?

現在は単身世帯が増えており、持ち家率が減少しているので駐車場を利用できない人の数も増えています。

ただ、意外なことに自動車の保有台数は近年でも増え続けています。

これはひとえに自家用車文化の普及が進んで増えている部分もあるので、現在に実働している自動車の数はそこまで増えていないかもしれませんが、少なくとも増えてはいません。

一方、コインパーキングの数はここ10年で約2倍になっており、まだまだ需要はなくなっていません。

理由としては、まずコインパーキング経営は長期間やる見通しの方が少ないので、思いのほか増えている訳ではないことがあげられます。

また、需要を考えると単純に数がまだ足りていないのも大きな要因です。

現に旅行先で駐車場が見つからず困った経験をした方は1人や2人ではないでしょう。

駐車場がなくて困った時にパっと見つかるほどコインパーキングが普及していないということは、まだまだ需要があると考えられるでしょう。

駐車場経営を始める際の注意点

空き地を活用する際はいくつか注意すべき点もあります。

こちらを抑えていないと大失敗する恐れもあるので注意しましょう。

駐車場経営を始める流れを知る

駐車場経営を始めるには、以下の7ステップで進めていきます。

  1. 月極駐車場かコインパーキングか決める
  2. 業者と相談・プランを比較
  3. 絞り込んだ業者と比較
  4. 業者と契約を結ぶ
  5. 駐車場整備・機械の導入
  6. 利用者の募集
  7. 利用者と契約・駐車の開始

月極駐車場の場合、地元の不動産会社が請け負っていることが多いです。

一方、コインパーキングの場合は専門業者に依頼をするのが一般的です。

立地や収益性・予算でどの方法にするか、どの業者に依頼するか変わってくるので注意しましょう。

周辺相場と料金の上がる仕組みをチェックする

駐車場経営を始める際には、とにかく周辺の料金相場をチェックすることが大事です。

特に駐車場の数が多い場合は、相場の金額に落ち着く理由が少なからずあります。

相場を調べてから「もう少し高めにいけるだろ!」と強気に設定しても契約がとれず、差別化のために低値で設定しても収益を得られない恐れがあります。

金額設定は無難に進めたほうが良いですが、金額の上がり方に関しては差別化できるポイントです。

価格の上がるタイミングは30分ごとか1時間ごとか、いくら上がるのかの設定で競合に打ち勝つことができます。

どの経営方式が良いかチェックする

駐車場の経営方式は、大きく分けて以下の3種類があります。

  • 一括借り上げ
  • 管理委託
  • 自営
それぞれメリット・デメリットがあるので、方式を決める際は注意が必要です。

経営方式メリットデメリット
一括借り上げ労力がかからず、空車がある月も一定賃料を得られる手数料を支払わなければいけない
管理委託一括借り上げと違い契約に収益が比例するので、人気のエリアだとお得契約のない月は利益が下がってしまう
自営売上がすべて自分のものになる手間や労力・コストがかかってしまう

舗装の仕方で収益が大きく変わる

駐車場の舗装は手軽な砂利敷きにする方が多いですが、長期的な収益を考えるとコンクリート舗装にしたほうが良いです。

砂利敷きは雑草の手入れや災害後の後片づけに時間と手間がかかるので結果的に総収益で抜かれる可能性も十分あります。

駐車場経営が本当に最善の策なのかチェック

知り合いに「駐車場経営がお得だよ!」と言われると、それ以外の選択肢が見えなくなることも多いです。

ただ、土地活用には様々な種類があり、駐車場経営が必ずしも一番良い訳ではありません。

土地活用は土地の状況に合わせて柔軟に方法を変えるべきものであり、一つの方法に固執すると失敗する可能性が非常に高いので注意しましょう。

複数社を必ず比較する

一括借り上げや管理委託の場合、業者に運営を委託するようになります。

サービスの質や管理の幅、手数料額などがそれぞれ異なるので、必ず複数社を比較してから選ぶようにしましょう。

必ず収益化できるわけではない

駐車場経営をはじめても運・タイミング次第で契約者が出てこない可能性が十分あります。

活用をする際は、こうしたリスクを常に考慮しなければいけません。

数年で空き地の周辺環境が変化するかも知れない

日当たりが良いからといって太陽光パネルを設置しても、数年のうちに真ん前に高いビルが建てられるかもしれません。

また、コインパーキング・駐車場の需要を数年独占していても、急に強い競合が現れるかもしれません。

今は収益を上げられたとしても、今後どうなるか分からないということも頭に入れる必要があります。

再度売る際に消費税がかかる

活用していた空き地を売却する際には、通常はかからない消費税が売上に課されることがあります。

空き地が1000万円で売れたとして消費税が8%でも、課税は80万円と非常に高額です。2019年10月には増税されるので、負担は更に広がるでしょう。

ただ、消費税がかかるのは不動産を事業目的で利用している人の中でも、以下のケースに限ります。

2期前の事業年度の課税売上高が1000万円を超えるケース

大規模な賃貸経営をしない限りは消費税がかからないので安心しましょう。

不動産売却で消費税はかかる?知っておくべき課税・免税の条件

駐車場経営は簡単ではない!プロのノウハウも参考にしよう

駐車場経営は素人も気軽に始められるイメージがありますが、安定収益を得ようと思ったらプロのノウハウが確実に必要になります。

今後のパートナーとなる業者を見つけて、相談や管理の委託をおこないましょう。

利回りや費用なども、最終的には土地の状況によって異なるので、自己判断せずにプロの目利きを頼ることをおすすめします。

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