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家査定相場はいくら?初心者がネットで調べる方法と家査定額以上で売るポイント

【更新日】2020-09-29
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家査定相場

家を売る時、まずは不動産会社に査定を依頼することが大切です。

中古の家には定価がないので、見積もりを出しもらわないと、大体いくらで売れるのか見当がつかないのです。

これまで、家の査定には“相場”があり、まずはここを自分で調べるべきと言われてきました。

しかし、家の査定額調査に力を入れすぎ、信用をしすぎると、逆に損をする可能性もあるのです。

家を売る準備段階である査定と、実際の売却価格にはどの程度の相関性があるかをしっかり調べて、家の処分を成功させましょう!

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

家の査定額には相場がある

そもそも、家の査定額には相場があるということを知っていたでしょうか。

例えば、絶対的な価値が4000万円の家があったとします。

しかし、その地域周辺で同じような状態の家の査定価格がもっと低かったとすると、4000万円よりも低く評価されてしまうのです。

逆に、絶対的な価値がかなり低い家でも、都心の一等地に立っていれば、それだけで査定額が高くなる可能性を秘めているのです。

査定結果への影響は地域の相場>家の状態

実際、不動産会社は家を査定する際、同じような家が過去にいくらで売れているかをチェックし、それを査定額の計算に適用します。

そのため、立地は査定額を決めるために極めて重要な要素となるのです。

賃貸物件を例に挙げると分かりやすいでしょう。地方では1LDKの駅近マンションを、家賃7万円ほどで借りることができます。一方、都心では築20年を超える1Rの木造アパートが、家賃10万円ほどで貸し出されているケースも少なくありません。

家売却の場合はこれが顕著で、東京都の家査定相場は約6500万円で、最も相場の低い秋田県の相場は1200~1400万円ほど、その差は5000万円を超えます。

人によっては割り切れない話ではありますが、地方のいくら条件のよい物件でも、その地域の査定相場が低ければ、高く売れる可能性は低くなってしまうのです。

家査定相場は平均2000~3000万円ほど!築年数・立地が大きく影響する

皆さんの中には、中古の家の査定相場がいくらになるのか、見当もつかない方が多いかと思います。

全国的に中古の家査定相場を見ると、建物と敷地を合わせて2000~3000万円になるケースが多いです。

ただこれはあくまで平均であり、個々の価格は構造や築年数、立地が大きく影響してきます。

建物部分の査定額は築25年前後で0になる

家の査定額は建物部分の評価と敷地部分の評価に大きく分かれます。

そのうち、建物部分の査定額は築年数の経過によって急激に劣化していきます。

構造にもよりますが、だいたい築25年経った段階で建物部分の価値は0になると考えて良いでしょう。

建物部分の価値が0になっても敷地部分の価値は減らないので、査定額が0になることはありません。

ただ、どんなに良い物件でも築年数が経過すれば査定額が急激に下がるということを頭に入れておきましょう。

家査定相場は地方・エリアによって大幅に異なる

郊外にお金をかけて家を建てたとしても、都市部の家の査定相場を上回るのは至難の業です。

実際、査定相場が最も高い東京と、トップクラスで低い秋田では、3倍ほどの違いがあります。

査定相場は国土交通省が発表する全国の基準地価がベースになっており、基本的に人が多く利便性の高いエリアほど高い価値があります。

自分の家の査定相場を調べるには、まず周辺の建物がいくらかを調べるのが早いです。

家査定相場と築年数の関係

家査定相場と築年数の関係

家査定相場を調べる際に見逃してはいけないのが、築年数との関係性です。

通常、家は築年数が浅いほど高く、古い物件ほど低価になります。

立地や面積が全く同じ条件でも築年数の違いによって価格にバラつきがあるので、平均相場をチェックしても100%参考にすることはできないのです。

立地や時期よりも築年数のほうが査定額に影響しやすいので、注意しましょう。

築年数が経過した後に価格が上がるケース

築年数が経過するほど価値は下がっていくのが基本ですが、査定相場はその他にも景気の状態や周辺環境などの外的要因によっても大きく変わります。

例えばリーマンショック、東日本大震災の直後の不況期に購入した物件を2018、2019年あたりの景気回復、震災復興、オリンピック特需などの好影響を受けているタイミングで査定した場合、購入当時の価値を逆転している可能性も十分あります。

家の査定相場を自分で調べる方法

家の査定相場は、ツールやデータベースを用いて初心者でも簡単に調べることができます。

ここからは、初心者でも出来る家査定相場の調べ方をケース別に解説していきます。

不動産ポータルサイトで家査定相場を調べる

家査定相場をポータルサイトで調べる

スーモやライフルホームズといった不動産ポータルサイトは、賃貸物件を探す際に利用した方も多いと思います。

実はこれらのサイトには、売り出し物件のリアルタイムな情報も掲載されています。

同じエリア・築年数の物件がいくらで売られているかをチェックできれば、それを元に自分の物件の査定相場をだいたいイメージすることができます。

ただ注意点として、リアルタイムで掲載されているのは売り出し価格であり、成約価格ではありません。

実際は価格交渉などで値下げをされるケースも多々あるので、ポータルサイトの金額を信じすぎると、実際に売却をした時の手残りがイメージよりも少なくなる傾向にあります。

土地総合情報システムで家査定相場を調べる

家査定相場を土地総合情報システムで調べる

国土交通省が運営するデータベース「土地総合情報システム」は、全国の成約データを直近5年間分チェックすることができます。

ポータルサイトと違って最終的な成約価格になるので、信ぴょう性はこちらのほうが高いです。

ただ、過去の成約状況を参考にする際は、アクセスや生活環境などの前提条件が大きく変化している可能性も考慮しなければいけません。

郊外と都市部を結ぶ道路が最近開通したとすれば、アクセス条件は大きく変わるため、そのエリアの査定相場も上昇している可能性が高いです。

REINS Market Information で家査定相場を調べる

家査定相場をREINS Market Informationで調べる

REINS Market Informationは直近1年以内の戸建て物件の成約状況を地域の絞り込み検索機能などを使ってかなり詳しくチェックすることができます。

取引情報グラフによって査定相場が可視化されるので、初心者でもイメージを付けやすいのが魅力です。

家査定相場の調査を依頼する2つの方法

家の査定価格を調べてもらう場合は、不動産会社に依頼をします。

この時、以下の2種類の方法のうち、好きなほうを選ぶようになります。

  • 机上(簡易)査定
  • 訪問査定
どちらにも一長一短の特徴があり、どちらがおすすめということはありません。

ただ、適当に選ぶのではなく、事前にその内容の違いを把握した上で依頼することをおすすめします。

机上(簡易)査定はネットで簡単に依頼できる

机上査定はその名の通り、ネットで依頼する不動産の情報を入力して送信したら、その内容と自社のデータベースなどを元にして価格を算出してくれる方法です。

この方法はとにかくスピーディで手間もかからないため、多忙な方などに向いています。

ただ、机上査定は実際に現地へ赴いて調査することがないので、物件の傷や凹み、土地の荒れ具合などはチェックすることができません。

訪問査定は精度が高いが時間・手間がかかる

一方、訪問査定は実際に担当者が現地訪問をしてチェックをする方法です。

机上査定でおこなわれるデータと照らし合わせる査定も実施した上で調査をおこなうので、精度は確実に訪問査定のほうが上だと言えます。

ただ、訪問査定は実際に現地に担当者が赴く上に時間がかかるので、スケジュールの調整が必要になります。

同日に競合他社が鉢合わせて気まずくなるのも嫌なので、しっかり調整しておくことをおすすめします。

机上査定→訪問査定の流れで依頼をするのが理想的

2種類の査定方法からどちらか一方を選べるのは間違いありませんが、実際に売却をするとなった時、実際の状況を目視でチェックしない業者というのはあり得ません。

つまり、最終的に家を売るなら、訪問査定は遅かれ早かれ実施しなければいけないのです。

当サイトとしては、机上査定→訪問査定のように2段階で依頼をすることをおすすめしています。

机上査定はスピーディに依頼できるので、これで複数社に査定依頼を出し、結果を見て絞り込むことができます。

その後、絞り込んだ業者に訪問査定を依頼し、担当者の対応なども見た上で1社を選ぶとスムーズです。

2段階にすることで、気に入らなかった業者に断りを入れやすくなりますし、性急に質の低い業者と契約を交わしてしまうのを防ぐこともできます。

家の査定相場に影響する個別要因とは?

査定額と築年数の関係性は紹介した通りですが、その他にも以下のような要素で価格は変化していきます。

  • 外壁の状態
  • 雨漏りの有無
  • 設備の状態・年数
  • 排水の状態
  • 下水などのにおいの有無
  • 備え付け家具やフローリングなどの状態
  • 日当たりの良さ
  • 騒音の状況
  • 交通の利便性
  • 商業施設・医療施設の充実度
  • ごみ置き場や駐車場の状態

これらの条件が良ければ、早く、高く売れやすくなります。

家の買取査定の相場は通常の査定相場の6割ほど

家は第三者に売るのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。

仲介売却のように広告でPRをして買い手を待つ手間がなくなりますし、最初からリフォーム前提で募集をしているので条件が悪くても成約しやすい特徴があります。

ただ、買取査定の相場は通常の6割程度にしかならないので注意が必要です。

買取後の再販にリフォーム代がかかるのでその分が差し引かれていること、不動産のプロなので目利きが厳しくなることなどがその理由とされています。

買取はスピーディに換金できるのが魅力ではありますが、この点にしっかり注意しましょう。

家買取相場は市場価値の60~80%!買取価格が下がる仕組みと築年数別の相場・調べる方法を解説

家査定相場はなぜ調べるの?その目的・理由

家の査定は不動産会社に無料で依頼することが出来るので、事前に自ら査定相場を調べることに何の意味があるのか、いまいち分からないという方もいるかと思います。

ただ、相場を事前に調べておけば、売却を確実に有利に進めることができます。

その理由は何でしょうか。

家の査定相場はあくまで相場であり、個別に家の査定を不動産会社へ依頼した時の金額とやはり違いはあります。

「無料で査定を依頼できんだから、その前に査定相場を調べる必要はない」という方も少なくありません。

それでも事前に査定相場を調べたほうが良い理由はいくつかあります。

1つは、まだ業者と対面する前に売るか否かを決められるという点があげられます。

不動産会社に査定を依頼するのは単にサービスとして提供しているのではなく、契約を取るための営業活動という意味があります。

人によっては査定額が低くてもグイグイこられて契約してしまうことがあるので、その前に客観的に売るかどうか判断するのは重要です。

また、複数社に査定を依頼したとしても、その価格帯が必ずしも平均相場にはなりません。

例えば相場が2,500万円だったとしても、6社に査定を依頼したらたまたま価格帯が2,000万円前後だという可能性も考えられます。

比較をして高く査定してくれた業者と契約すれば高く売れやすいのは確かですが、査定の依頼先が悪いこともあるので、やはり査定相場は調べておいたほうが良いのです。

家査定相場を知ると業者選びで成功しやすい

家の査定を依頼する際は、1社ではなく複数社に依頼すべきというのは、多くの方が理解しているかと思います。

ただ、多くの業者の査定額を比較すれば適正価格が分かるかと言われれば、100%言い切れないでしょう。

家査定相場を調べる理由

上の表にあるように、各不動産会社の査定額はバラバラですが、依頼しないと金額は分かりません。

査定を依頼する業者数で満足してしまうと、表のように査定額が低い業者ばかり依頼してしまっているということになりかねないのです。

「査定額を比較して一番高い業者に依頼するとお得」といっても、相場2,000万円のマンションを、業者の査定額が1,800万円前後の価格帯で比較しても意味がないのです。

これが、事前に家査定相場を知っていれば、複数社に査定依頼をする作業は査定額以上で売れる業者を探す作業というように、明確な目的を設定することができます。

そうなれば、よりスピーディかつ高値で売却をすることが可能になります。

家査定相場を知ると現実的な目標を設定できる

適正価格が2,000万円の家を3,000万円で売るのはほぼ不可能に等しいです。

購入希望者から割高だと思われ売れ残り、結局値下げをしなければならないという情報に陥ってしまいます。

しかし、実際はこうした現実味のない高値で見積もる業者も存在します。

こうした業者は単に実績がなく適切な見積もりができていない可能性もありますが、あえて査定額を高めて契約を取ろうとする業者も中にはいます。

これは、「査定額が高い業者に依頼するほどお得」という言葉を表面的にしか理解していない申込者を騙す意図があります。

査定額が高いほど高く売れるのはその通りですが、相場よりも2割以上高くなると、買ってもらえる可能性はほとんどなくなります。

スムーズに高く売るなら、査定相場の1~2割増しくらいの業者と契約するのがおすすめです。

家査定相場を知ると高く売れるタイミングが分かる

家査定相場はいつも一定という訳ではありません。

周辺環境や金融情勢などで上下するので、長いスパンで見て相場が上がった時期に売却をするのが最もおすすめです。

家査定相場を1か月おきなどでチェックすれば、前月、前年に比べて現在が売り時かどうか分かってきます。

家査定相場を調べることで、マクロな視点で高額売却の戦略を実施することができるのです。

家査定相場は新型コロナウィルスの影響で下落する?気になる査定相場の推移は?

新型コロナウィルスの家査定相場への影響

2020年前半は新型コロナウィルスの世界的感染拡大のニュースで持ち切りとなり、各所に大きな影響を与えています。

不動産業界も例に漏れず影響を受けましたが、家の査定相場はどのような推移を見せているのでしょうか?

家査定相場への大きな影響は未だない

結論から言うと、2020年7月現在に家査定相場への影響はそこまで大きなものではありません。

これは、家の査定額への影響は実体経済より遅れてくることが多いためです。

例えば、新型コロナのニュースが多く報道されれば、今までイベントや娯楽に利用していたお金を節約に回そうとする動きが生まれます。

ただ、食費などの生活費まで削るには、給与面への打撃が実際に起きてからでないと多くの方は行動に移しません。

そして、家などの不動産もどちらかというと生活費に含まれると言われています。

まずはイベント自粛などが起き、その後に人々の家計が苦しくなるようなことが起きれば、家査定相場へダイレクトに影響を与える可能性は十分あります。

家査定相場がどうなるかは新型コロナの収束具合による

家査定相場が今後どうなるかに関しては、新型コロナウィルスが今後どんな経過を見せていくかに関わる部分が大きいかと思います。

家を売るタイミングの見極めも同じで、収束の見込みが近くあるのであれば、相場が回復するのを待つことをおすすめします。

一方で、一向に収束の気配がなく、かつ築年数も古くなっている場合は、実体経済への影響が出る前に早く売ってしまったほうが良い可能性もあります。

人類が経験したことのない未知のウィルスである以上、判断が難しいところではあります。

不要不急の家売却なら見送ったほうが良いですが、元々計画していたことなら、気にせず実行してしまって良いでしょう。

家を査定相場通りに売るのがおすすめと言われていた理由

家を査定相場通りに売ることが、今までは最も賢いやり方だと言われていました。

その根拠は、「査定相場こそ家の適正価格なので、その価格通りに売るのが当たり前だ」という考えに依るものです。

しかし、この考えは必ずしも正しいわけではありません。

査定の仕組みは必要以上に難しく思われている

そもそも、家の査定相場=適正価格かと言われると、必ずしもそんなことはありません。

査定額というのは、「自分の会社が売却を仲介し、3か月程度で成約をとれた時に付くであろう価格」です。かなり条件が限定されていることが分かるでしょう。

また、査定額というのはあくまで“私見”であり、その金額が誤っていたとしても不動産会社はペナルティを一切受けません。

業者の持つデータや実績によっても査定額は変わりますし、法的罰則がないことを逆手にとり、あえて査定額を高く吊り上げて契約を取ろうとする悪徳業者も存在します。

このように、査定の仕組みには曖昧な点もかなりあります。

それにも関わらず、査定依頼者は不動産の知識がないため、不動産会社がいうことを過度に信用してしまい、相場以上で売れる可能性をみすみす逃してしまっているのです。

家は査定相場より数百万円高く売れる可能性がある

上記解説のように、査定相場は絶対的ではないこと、買うのはあくまで不動産の素人ということを考えると、家を査定相場より高く売るメリットは十分あります。

ただ、あまりに相場より高い価格で売り出したり、自分の感情のみで価格を上げたりすると、売れ残るリスクが大きくなってしまいます。

売れ残れば売れ残るほど、成約率は下がっていきます。

価格を下げることで成約率を多少上げることは出来ますが、それでも成約が取れないと価格をどんどん下げていき、結果的に査定相場より利益が下がるケースもあります。

家を査定相場より高く売る際は、知識と覚悟が必要になるのです。

通常よりも成約まで時間がかかる

適正価格が3000万円の家をそのまま売る場合と、3200万円で売る場合を比較してみましょう。

その地域の中古戸建を探す人が月間100人いるとすれば、適正価格で売り出せば3か月で売れる、つまり300人に1人は購入に踏み切ってくれると考えられます。

査定相場が構築される背景には、そこに住んでいる人の一般的な収入や家族構成も関係しています。

これを無視して200万円高く売るということは、「500人、1000人に1人で良いから、金額を気に入って購入してほしい」という態度だと言って良いでしょう。

相場以上で売るには、長めのスケジュール設定と売り主の覚悟が必要になってきます。

相場より高い理由をしっかり説明できるようにする

家を買う作業は人生の中でも大きなイベントの1つです。

大金を出す買主は物件選びに失敗したくないと考え、売り主よりもしっかり勉強しているケースが多いです。

そのため、売り主が「お金が欲しいから相場より高く売りたい」といっても、買主の目はごまかせません。

設備や周辺環境など、相場以上で売り出す納得できる理由をしっかり説明できるようにしましょう。

家査定相場より高く売るなら業者選びが最も重要

家査定相場というのはその家の適正価格ですから、言い換えれば並みの業者ならそれくらいの金額でしか売ることができない価格でもあります。

つまり、相場以上で家を売りたいと思ったら、売却実績の高い業者を選ぶのが不可欠なのです。

家を高く売りたい!と意気込んでも、実際の販売活動のほとんどは契約した仲介業者がおこなうようになります。

つまり、家を高く売る=高く売ってくれる業者を契約するということであり、業者選びに失敗してしまえば相場以上で売るのは非常に難しいのです。

家を査定相場より高く売ってくれる業者には、以下のような特徴があります。

  • 仲介売買のしっかりした実績を持っている
  • 査定額の根拠がしっかりしている
  • 売却のメリットだけでなく、デメリットもしっかり伝えてくれる
  • 専門用語を用いず、分かりやすい説明ができる
  • 相場よりも高く売る具体的なプランを持っている
  • 担当者の身だしなみがしっかりしている

不動産会社の選び方についてはこちらの記事にも分かりやすくまとめているので、併せて参考にしてください!

不動産会社の選び方を徹底解説!後悔・失敗しない業者選びのポイント

家査定相場よりも高く売りたい方は一括査定サイトを活用しよう!

家査定相場よりも高く売るには、各社の査定額を比較して、最も高い業者に依頼するのが一番の近道です。

ただ、複数業者に1社ずつ来店予約をして査定を依頼するのは非常に面倒ですよね。

そんなロスを軽減してくれるのが、一括査定サイトです。

簡単な物件情報を入力するだけで、査定に対応している大手・中小業者に一括で査定依頼をすることができます。

後は返ってきた査定結果を比較すれば、どこに依頼をすれば良いかが一目瞭然です。

完全無料で利用することが出来るので、まだ売却を検討中の方も気軽に利用してみましょう。

不動産一括査定サイト33社を比較!2020年おすすめランキング

家査定相場を調べるのにおすすめのサイト

イエイ

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イエイは相談電話サポートや、契約業者が決まった時のお断り代行サービスなど、他社にない画期的なサービスを多数活用することができます。

イエイを利用して成約に至った時にギフト券がプレゼントされるサービスなども頻繁に実施しているので、一括で査定を依頼できるだけでないメリットを享受することができます。

イエイで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

すまいValue

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すまいValueは仲介業者のトップランカーである超大手6社が共同運営する一括査定サイトです。

イエイのように大手から中小まで幅広い業者を比較できる訳ではないですが、確実に大手へ依頼が出来るので、信頼できるところと契約したい方におすすめです。

すまいvalueで大手6社に不動産一括査定!実際に利用した方の評判・口コミ

HOME4U

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HOME4UはNTTグループが運営する一括査定サイトで、同業者の中でもかなり古い歴史を持っており運営会社も信頼できます。

一括査定サイトの中ではいち早くPマーク認定を受けており、プライバシー保護もしっかり行っているので安心です。

home4uで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

家査定相場に惑わされず自分なりの売り方を実践しよう

家の査定相場通りに売るのは楽です。

ただ、それは数百万円高く売れる可能性を捨ててしまうことにもなります。

実際、自分で売り出し価格を決めたことで査定額より最大3割高く売れたケースも存在します。

東京都の一戸建て(平均価格:6500万円前後)なら、約2000万円の追加利益を得たことになるわけです。

普通の人が2000万円の臨時収入を得られる機会なんてそうはありません。

このお金を有効に活用すれば、今後の人生をより豊かにすることだってできます。

セオリー通りに売ることで後悔が残るよりは、思い切って自分なりの売り方をしていきましょう。

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