不動産の市場状況は、その時の景気や経済情勢の影響を受けながら常に変化しています。

マンション売却を納得がいく形で売却を進めるためにも、都度経済情勢を確認してタイミングを見極めなくては、売却損を被る結果になります。

そんな見極めが難しい売却時期ですが、2023年はマンションの売却がやりやすい年といえます。

そう言い切れる理由が、国土交通省が調査した不動産価格指数から伺えます。

出典：国土交通省　不動産価格指数(令和５年２月・第４四半期分)

上記表からも伺えるように、2013年から2023年のここ10年間で、マンションの売却価格は右肩上がりで上昇し続けています。

上昇傾向は、戸建てや土地売却に比べて大幅な上昇傾向にあるのが、表中から伺えます。

とはいえ、2021年の東京五輪開催に伴う地価上昇や、ロシアによるウクライナ侵攻の影響で建材費用が高騰による影響は出ています。

その影響は、主に新築マンションの販売価格に影響しています。

例えば、東京都内有数の1K新築マンションも今では、3,000万円～4,000万円近くまで高騰している状態です。

しかし、現在マンションの購入を検討している方の多くが注目しているのが、中古マンションです。

中古マンション、文字通り、新築マンションに比べて設備が旧式だったり、外壁・内装に劣化・瑕疵がみられるものの、購入額は新築マンションよりも抑えられるという理由で高い需要を得ています。

さらに、リノベーション工事を施すことで、物件に付加価値が付いてもなお、購入額が抑えられます。

これらの理由から、2023年は中古マンションの売却がやりやすい年といえます。

ここからは、マンションの売り時の正しい見極め方を解説していきます！

国土交通省の不動産売却取引価格情報をもとにマンション売却価格の相場を算出しました。

人口の多い地域はマンション価格が比例して高く、特に東京のマンション価格が高いことが分かります。

ここからは、東京都をはじめ、北海道、千葉、愛知、大阪の日本8大都市圏のマンションの売却査定相場価格推移を紹介します。

東京都のマンション売却相場

参照:東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ【全国版】(2022年6月度)より

上記グラフは、東京都内の中古マンションの売却価格の推移を表したものです。

東京のマンション売却価格の相場は、2020年のコロナ禍に見舞われてなお、上昇傾向にあります。

感染拡大によって、都内のマンション需要が減ると見込まれましたが、在宅ワークの需要上昇に伴って、自宅にいる時間が急増したことによって、住み替えを行われる方が増えました。

マンション価格は現在右肩上がりに推移していますが、高止まりしている意見も多く、今後も上昇する確定的根拠はありません。

千葉県のマンション売却相場

参照:東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ【全国版】(2022年6月度)より

上記グラフは、千葉県の中古マンションの売却価格の推移を表したものです。

一都三県に属する千葉県にある中古マンションの売却推移は、高騰と下落を繰り返している反面、東京都同様、右肩上がりの傾向にあります。

神奈川県のマンション売却相場

参照:東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ【全国版】(2022年6月度)より

上記グラフは、神奈川県の中古マンションの売却価格の推移を表したものです。

前年比を見てわかるように、コロナ禍によるテレワーク需要の高騰によって、住み替えを検討される方が増えたため、右肩上がりの傾向にあります。

北海道のマンション売却相場

参照:東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ【全国版】(2022年6月度)より

上記グラフは、北海道の中古マンションの売却価格の推移を表したものです。

北海道のマンション売却価格は堅調に推移しており、2022年以降も再開発等の進んでいる地域は、今後も上昇していく見込みがあります。

北海道も他の地域と同じく、2020年のコロナ禍後も上昇していることから、2022年に価格が大きく下落する可能性は低いでしょう。

愛知県のマンション売却相場

参照:東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ【全国版】(2022年6月度)より

上記グラフは、愛知県の中古マンションの売却価格の推移を表したものです。

愛知県も他県同様、2020年のコロナ禍以降、マンションの売却価格が上昇傾向にありますが、前月比では、上昇と下降を繰り返しているので、2022年の3月、4月のように急激に下がる可能性があります。

大阪府のマンション売却相場

参照:東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ【全国版】(2022年6月度)より

上記グラフは、大阪府の中古マンションの売却価格の推移を表したものです。

大阪府のマンション売却価格の推移は、東京同様右肩上がりに推移しています。

2020年のコロナ禍によってテレワーク化が進み、マンション需要は高まっています。

また大阪は2025年に大阪万博が開催される予定で、マンションの売却価格は堅調に推移していく可能性が高いです。

広島県のマンション売却相場

参照:東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ【全国版】(2022年6月度)より

上記グラフは、広島県の中古マンションの売却価格の推移を表したものです。

売却推移の前年比から伺えるように、2020年のコロナ禍以降から2022年6月まで一時下落はあったものの、全体を通じて価格の上昇が見られます。

福岡県のマンション売却相場

参照:東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ【全国版】(2022年6月度)より

上記グラフは、福岡県の中古マンションの売却価格の推移を表したものです。

一時期は価格が20%近く下落した経歴がありましたが、2020年のコロナ禍でも地価上昇が見られ、人口増加に追い風が来ています。

県全体として、今後もマンション価格が堅調に推移していく見込みです。

マンションの購入希望者は、一般的には9~11月と1~3月の時期に多く現れる傾向があります。

秋には転勤などの人事異動が、冬には入学、入社の準備があるので、これは需要が高まるきっかけにります。

逆に、売出しに向いていないのは、ゴールデンウィークなどの大型連休中。

物件情報は新着で世に出た時が最もアピール力があるので、売り出した当日に人目に触れる割合が少ない時期はなるべく避けましょう。

→マンションの売却期間を早めるポイント

最近はマンションの需要は通年変わらず

マンションの売買は、以前は情報が少なく、購入の流れや契約方法を知っている人もごくわずかでした。

現在はネットにより多くの情報が検索できるので、不動産取引は準備期間が長くかかる事を多くの人が知っています。

そのため不動産購入希望者は時期に限らず、長いスパンで物件情報をチェックしています。

わざわざ秋や冬を待って売り出すよりは、築年数が若いうちに売り出した方が早く売れる可能性は高いでしょう。

地価は駅までのアクセスなどによって変化しますが、外的要因によって需要は増減することがあります。

例えば、新駅の開通によって中心部までのアクセスが速くなったり、逆に地域の需要が減ってしまったりします。

また、近くのスーパーが閉店した場合など、住環境に変化があっても需要は大きく変わります。

些細な周辺環境の変化にも注目し、売るタイミングを見極めていきましょう。

マンションを購入する方の多くは、併せて住宅ローンの利用も検討しています。

中には、住宅ローンの金利が低いタイミングで引っ越しを決める人も多いほどです。

逆に言えば、住宅ローンの金利推移をみれば、マンションの売り時を見極めることもできると言えます。

現在の住宅ローン金利は2016年のマイナス金利政策の発表以降、継続して低調に推移してます。住宅ローンの金利面から見ても、現在が売り時だと言えるでしょう。

ただ、専門家の多くは「このまま住宅ローン金利が低調推移し続けることはあり得ない」と言っています。

住宅ローンの多くが低金利なので各社の差が見えにくく、主要な住宅ローンはこぞって金利の引き下げ競争をおこなっています。

これに我慢できなくなった金融機関が、近々その反動で金利を引き上げる可能性は十分あります。

マンションの築年数が経ってくると、管理会社が大規模な修繕工事を実施することがあります。

大規模な修繕工事が実施されればマンションの見栄えは良くなるので、買主からの印象も良くなる可能性が高いです。

ただ、修繕工事はあくまで見栄えが良くなる程度の効果しかなく、工事以降は売却価格が大幅に上がるという噂は嘘なので注意してください。

もし修繕工事が1年後に計画されている場合、そこを待って売却時期をずらすと築年数が1年経過し、資産価値が落ちてしまいます。

築年数が1年経過して落ちた価値は修繕工事をしても補完できないので注意しましょう。

消費税が10％に増税することを見越して、住宅業界は様々な税制優遇制度を実施しています。

この制度が運用されているうちは一般層もそこまで増税のリスクを実感しないので、マンションを売るチャンスだと言えます。

不動産売買でも、瑕疵担保責任の制度が廃止され、新たに契約不適合責任という制度が設けられます。

従来の瑕疵担保責任よりも範囲が広がるため、悪い言い方をすれば古い物件を売って買主に管理責任を押し付けることができなくなります。

築古で内装にキズ・凹みが見られるマンションを売る際は、この民法改正前に対処することをおすすめします。

マンションを売って売却益が発生した時に課されるのが譲渡所得税です。

この譲渡所得税にかかる税率は、物件の所有期間が5年超と10年超のタイミングで軽減されます。

売り出し時期を数か月変更するだけで税金が抑えられるのであれば、タイミングをずらすのも一つの手でしょう。

ただ、マンションは築年数の経過によって資産価値が下がっていくのが普通なので、売却価格が購入価格を超すケースというのは極めて稀です。

リーマンショックや東日本大震災など、相場が急落した時期に買ったマンションを東京オリンピック前に売る場合は譲渡所得税が発生しやすいですが、課税額を差し引いても、売却益が発生した場合のほうが売却損の出るケースよりもトータルの利益は大きいです。

逆に言えば、築年数の経ったマンションを売って売却益が出るタイミングがあれば、売り時を逃さず早めに対応した方が良いです。

税率が変わるタイミングはあくまで参考程度に考えましょう。あくまで優先すべきは売却相場です。

地域内の人口が減少しつつあると、長期的に見た時のリスクに注意しなければいけません。

人口減少が進んでいくと、結果的にスーパーマーケットの閉店やショッピングモールの撤退などが進み、どんどん住みにくい地域になってきます。

JRや地下鉄は問題が出にくいですが、路線バスなどは運航本数の削減などの対応も十分考えられます。

具体的には、従来はベットタウンとしての需要があった地方・郊外のマンションが、都市部のオフィスと住宅の一体化によってどんどん価値を落としている状況にあります。

築年数などの他に、人口減少も一つの売り時と考えて良いでしょう。

マンションも他の商品と同じように、類似物件が多数売り出されると価値が落ちてしまいます。

人気のエリアでは大手不動産会社による建設競争がおこなわれるため、後発のマンションのほうが、より居住者にとって魅力的にうつることが多いです。

特に注意したいのが、マンションを建設した業者が周辺地域に同じブランドシリーズのマンションを建設する場合です。

マンションは古くなっても容易に立て壊しをすることが出来ないため、近いエリアにどんどん新築していくようになります。

リニューアルされた物件が新たに近場で建設される場合、完成後は売れにくくなる可能性があるので、完成前に売ることをおすすめします。

近隣で建設予定の施設が居住者に不快感を及ぼすものなら、完成する前に売ってしまうことをおすすめします。

嫌悪施設の例を挙げると、墓地や新興宗教施設、暴力団事務所、刑務所などの他に風俗店、ごみ処理施設、キャバクラなども嫌がる人は嫌がります。

嫌悪施設が建設される際は周辺住民への説明が事前におこなわれます。

住民が裁判を起こして建設を阻止するケースもありますが、法的に問題がなければ簡単に阻止することはできません。

説明がおこなわれたタイミングでマンション売却を進めていくのも一つの手です。

マンション売却のタイミングを見極めるには、経済の変化を理解することが不可欠です。

特にここ30年はバブル崩壊に始まり、リーマンショック、東日本大震災、東京オリンピックの開催決定など大きな出来事の度にマンションの売り時は変化してきました。

全ての出来事が全国の一般層の家計にまで直接影響を与えた訳ではありません。

ただ日本のマンション市場の特徴として景気が悪化した際はマンションの買い渋り・買い控えがおこるため、少なからず市場全体への影響は見られます。

マンションという狭い領域を詳しく調べるのとあわせて、現在の経済状況が以前と比べてどうなのかを把握するようにしましょう。

中古マンションは築浅のうちが売り時というのは分かりましたが、親から相続したマンションを不要だから売却処分したいという方も多いのではないでしょうか？

前述の築15年以上の中古マンションでも安値であれば取引はされます。

ただその一方である築年数を境にマンションが全く売れなくなるということもあります。

これはマンションの寿命、つまり安心して利用できる築年数の限界が来たためです。

マンションの築年数経過によって価値が低下する仕組みを、減価償却と呼びます。

減価償却とは、マンションのように年数によって劣化する資産の支出費用を、その耐用年数に応じて費用化することです。

これによると鉄筋マンションの耐用年数は47年です。

軽量鉄骨などはそれよりも短い年数になるので、もっと早く売らなければいけないようになります。

マンション売却において寿命というと、この47年を指すことが多いです。

ただ、実際に購入需要のある中古マンションとなると、築47年まで持たないケースが多いです。

自然な劣化や災害によるダメージなどで、管理の限界がきてしまうからです。

どれだけ努力をしてもマンションが管理できる限界は築30年くらいだと言われています。

つまり、このタイミングまでは広義の意味で売り時と言えるでしょう。

ここまでマンション売却のタイミングを見極める要素をいくつか紹介しましたが、その中でも最も重要なのが築年数です。

例えば日本全体が活況で周辺エリアで盛んに都市開発がおこなわれていたとしても、築年数の古くなったマンションは高く売れる見込みがほとんどありません。

マンションと築年数の関係は、それほどシビアなものなのです。

ここからは、築年数別にマンションの売り時をどう考えていけば良いのかを解説していきます。

築5年未満のマンションは絶好の売り時！新築同様の値段で売れることも

中古マンションは築浅であるほど高く売れます。

特に築5年未満の超築浅マンションは、景気要因なども後押しすれば新築同然の価格で売れるケースが多いです。

ただ、このタイミングで売るマンションは急な離婚や転勤など予想外の要因であることが多いため、前向きな売却であることはほとんどありません。

築5年経過した状態でも価格は購入時の2割も下がってしまうのが相場ですが、使い方に気を付ければ新築同様の金額で売れるケースも少なくありません。

築10年未満のマンション売却は需要の高い絶好のタイミング

築8、9年のマンションは中古マンションの中でも需要が高いと考えられます。

新築でなく中古を選ぶ方は価格の安さに最も惹かれているケースが多いです。

しかし、かと言ってボロボロのマンションは購入する気にならない方がほとんどでしょう。

価格が新築より安く、かつ質も保たれている最高のタイミングが築10年未満という訳です。

ただ、これくらいの年数マンションを利用すると、各人の使い方によって状態は大きく変わってきます。

乱暴に扱うと損をするのは自分なので、日頃から扱いには注意しましょう。

築10~15年のマンションの売り時は修繕・設備買換えのタイミングで判断

築10~15年でもマンションはまだまだキレイなので、需要は保てるケースが多いです。

ただ、これくらいの時期に注意したいのが備え付け設備の故障です。

修繕や設備修理の必要があるマンションをそのまま売却しても、すぐに修繕費の支払いが必要になることを嫌がる買主は多いです。

この場合は事前に修理をしておくか売却価格から修繕費を差し引くといった対応が必要になるケースも多いです。

マンションの売り時予測を正確に実施しようと思ったら、常日頃からチェックをしておく必要があります。

ただ、どこに注目すれば売り時が見極められるか分からないという方も多いと思います。

ここからは、専門知識がない初心者がマンションの売り時を見極めるために注目すべき点を紹介していきます。

月初に公表される住宅ローン金利を確認する

日本国内の金利は日銀が設定した金利目標に基づいて決まりますが、マンション売却時に特にチェックしたいのが、各金融機関が設定する住宅ローン金利です。

住宅ローン金利は各金融機関の独断で決まっている部分もあるので、経済状況と必ずしもリンクしている訳ではありません。

1か月ごとに公表される住宅ローン金利が今後上がりそうな場合は、早めに売却するのがおすすめです。

→住宅ローンの金利推移は今後どうなる？30年間の推移動向から10年後の金利相場予想までグラフ付きで解説【2024年】

毎年発表される公示地価を確認する

国土交通省が公表する地価公示価格には、公示地価と基準地価の2つがあります。

そのうち、公示地価は毎年3月の下旬に公表されて、地価の推移を確認することが出来ます。

価格が頻繁に大きく推移することはありませんが、動きを見逃さないように年1回はチェックしておくことをおすすめします。

→【2024年】マンション価格の推移を解説！最新の市場動向と今後の下落の可能性(グラフ・データ付き)

増税・減税の予定がないか確認する

増税や減税の政策によっても、マンションの売り時は大きく左右されます。

特に増税によって家計等が圧迫されたり、マンション購入のメリットが減ってしまったりするタイミングでは、購入需要がかなり減ってしまいます。

政策については定期的に確認して、マンション売買に関連しそうな内容がないかチェックしましょう。

→不動産売却で消費税はかかる？課税・非課税の条件と課税額の計算方法・注意点

国・自治体の大規模なイベント予定を確認する

オリンピックなどどの大規模なスポーツイベントをはじめ、国や自治体で大規模なイベントがあると、景気が上昇して大きな買い物に人々が積極的になりがちです。

上記のようなイベントの開催で盛り上がっているタイミングを逃さずに、マンションを売却するのも一つの手です。

逆に、イベントが閉会した後だと需要が一気に下がる可能性があるので、注意が必要です。

自身のライフプランを整理する

マンションの売却価格が変動する外的要因だけでなく、自身のライフプランを整理した上で売り時を見極めることも重要になってきます。

転勤や子どもの独立、結婚・離婚など、住まいを変えなければいけない大きなライフイベントも存在します。

上記のタイミングを踏まえつつ、かつ売れやすい時期に売るのがポイントです。

売却の必要性に迫られた時は、すでに売り時を過ぎた築古のマンションになってしまっている可能性も十分あります。

ただ、ベストタイミングで売却をしないと絶対に売れないという訳ではありません。

ここからは、売り時の過ぎたマンションはどう売れば良いのかを解説していきます。

まずはPRできるポイントを見つける

築年数が古くても、立地が良い、生活環境が良いといった長所はそのままのケースも多いです。

まずは自分が長年利用してきた中で、どんな魅力を感じているかを書きだしてみましょう。

その魅力こそが、不動産会社との相談や内覧時に共有したいアピールポイントになります。

マンションの長所は、必ずしも建物自体にある訳ではありません。

建物の条件が悪くても周辺環境が良ければ、売れる可能性は十分にあります。

売却のターゲットを立地に興味のある人に絞る

築年数の古いマンションに対して、今のままでも魅力的だと思ってくれる購入希望者は残念ながらほぼいません。

ただ、立地に興味を持っている方であれば築古でも買ってくれる可能性はあります。

その上でリフォーム前提の方なら、現状の劣化はほとんど気にならないでしょう。

また、ブランド力がある人気エリアの築古マンションは、「お金はないけど絶対この街に住みたい！」という強い意欲を持った方に購入される可能性も十分あります。

売り時を逃したマンションは買取に出すのがおすすめ

売り時を逃したマンションを仲介売却に出しても、結局2年や3年売れ残る可能性が十分あります。

一方、業者買取であれば、ある程度条件の悪いマンションでも買い取ってくれる可能性は高いです。

ただ、買取で得られる利益は仲介の6割程度にしかならないと言われているので、高利益を得るというよりも、これ以上の損失を防ぐという意味合いが強いです。

それでも仲介で売り出して何年も売れ残るよりは高く売れます。

これまではマンションをはじめ、不動産の売却開始に適しているのは秋や冬と言われていました。しかし今は将来の状況を鑑みると、とにかく早く売り出す事が得をするコツのようです。

とはいえ、これほど高額な取引を焦って行うことは大損にも繋がりかねません。

一般的に不動産売却は3~6ヶ月は最低でもかかると言われているので、売り出しが遅れたからといって、急いで値下げをしても効果はあまりないでしょう。

売り出しから、最善、最短でしっかりと売却する事を目指すのがおすすめです。

マンションを高額査定・売却する方法・コツはこちらでも詳しく解説しています！

➝マンション査定の方法・ポイント・注意点と都道府県ごとの相場を解説

➝マンション売却の流れと失敗せず売るコツ！方法・注意点・税金を解説