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個人再生で自宅の清算価値を査定する方法・ポイントを徹底解説

【更新日】2019-11-11
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個人再生時の自宅査定

個人再生とは倒産処理制度の一つで、裁判所に再生計画の認可を受けて、借金を大幅に減額してもらう方法です。

自己破産と違って自宅を手放すことなく借金整理ができるのがメリットです。

ただ、自宅の価値が高すぎると個人再生の条件から外れてしまうケースもあるので、持ち家がある方は難しいところです。

ここからは、個人再生で自宅の価値を査定する際に注意したいことを解説していきます。

自宅を査定したい!無料ネット査定の方法と自宅査定ツールの口コミ・注意点

◎自宅の清算価値を安く査定したい方はこちら!

個人再生で自宅を査定する方法は主に2種類

個人再生の時は、自宅の価値を申請する必要があります。

では、自宅の価値を知るにはどうすれば良いのでしょうか?

個人再生時には自宅のいま現在の価格が必要なので、購入当時の金額を申請するのはNGです。

現在の価値を知る方法は、大きく分けてこちらの2つになります。

  • 民間の不動産会社に査定してもらう
  • 固定資産評価額から計算する

詳しく説明していきましょう。

①民間の不動産会社に査定してもらう

日本には2万以上の不動産業者がいると言われており、その中の多くが物件の無料査定サービスを提供しています。

自宅を売る時にこのサービスを使う方が多いですが、個人再生で利用することもできます。

不動産業者によって見立てが違うため、金額も依頼した業者によってバラバラです。

金額のバラつきはデメリットに数えられることが多いのですが、好きな査定価格を選べるという意味では、個人再生では有利に働きます。

②固定資産税評価額から計算する

不動産を所有していると、固定資産税を毎年払うようになります。

この時、課税額を計算する際の元になる金額が固定資産税評価額です。

この評価額は税金の計算以外の使い道はほぼないですが、だいたい実勢価格(査定価格)の7分の10(約1.43)倍の値になります。

つまり、評価額を1.43で割れば、だいたいの査定価格を求められます。

どちらの値も裁判所に提出することが多い

個人再生をする際は裁判所に自宅の価値を申請しますが、この時は不動産会社の査定結果と固定資産税評価額の両方を提出することが多いです。

査定結果はプロの経験が影響するのに対し、固定資産税評価額は国土交通省の公示地価が基準になります。

2つの価格は目線が少し異なるので、両方とも参考にされることが多いのです。

不動産会社の査定結果は、不動産査定書という書類で提示されます。

また、固定資産税評価額も、固定資産額評価証明書という書類に記載があります。

そのため、申請時はこちらの2つの書類を合わせて提出するようになります。

個人再生で自宅の査定額が必要なのは清算価値が重要になるから

個人再生を希望する方が持ち家を所有している場合、その評価額を財産目録として裁判所に申告しなければいけません。

前述した自宅の査定価格を個人再生の場合は清算価値と言います。

住宅の清算価値=評価額ですが、ローンの残債がある場合は評価額から残債を引いた額が清算価値となります。

この清算価値が高すぎると、個人再生をすることで逆に自分の首を絞めることになるのです。

清算価値保障の原則で自宅査定額以上の返済義務が発生

個人再生では、最低でも清算価値以上の金額を返済しなければいけません。

これが清算価値保障の原則です。

自宅の査定額が1000万円の方は、個人再生を申し立てた時の最低弁済額は1000万円以上になるというわけです。

弁済額が高すぎて到底払えそうにない場合、個人再生の開始が決定されないケースもあります。

個人再生を希望する方は、常に自宅の査定額に気を配る必要があります。

個人再生時の自宅査定は一括査定サイトを使うのがおすすめ

一括査定サイト

個人再生前に査定価格(=清算価値)を知る際は、なるべく多くの業者に査定を依頼することをおすすめします。

ただ、業者1社ごとに連絡を取って査定依頼をしていては、時間と手間がかかりすぎてしまいます。

そこでおすすめなのが、一括査定サイトを使う方法です。

簡単な物件情報を入力するだけで、査定に対応している業者へ一括で査定依頼をすることができます。

サイトは業者の広告費で運営されているので利用料は完全無料。売る気がない方も査定額を確認する目的で利用しています。

郊外・田舎の自宅査定にも対応しているので、気になる方は利用してみましょう!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

自宅の査定額が高すぎる時に個人再生を選ぶのはNG

自宅の査定額が高すぎる時に個人再生を選ぶと、結果的に自分の首を絞めることになります。

確かに持ち家が残るのは嬉しいですが、それによって固定資産税や維持費の支払いも続けないといけないので大変です。

個人再生をするかどうかの瀬戸際で考えたいのは、「なぜ持ち家を残しておくべきなのか」ということです。

ひと昔前は30、40代で持ち家を買って住み続けるのが当たり前でした。

しかし今は高収入でも一生賃貸に住む人もいます。時代や環境の変化に応じて柔軟にライフスタイルを変えられる人ほど得をするような時代なのです。

愛着や見栄だけで自宅を残したいと思っているなら、キッパリと売ってしまう方が自分の為ですよ。

個人再生のために家の査定額を安くしたらどうなる?

もし、不動産会社と共謀して家の査定額を相場よりもかなり低い値の査定書を作ったとしても、絶対に裁判所にはバレてしまいます。

これは、併せて固定資産額評価証明書を提出するので、そこの乖離でウソかどうかが分かるためです。

固定資産税評価額は国土交通省の基準地価をベースにしており、基本的にはこちらの金額が基準となります。

不動産会社の査定額も固定資産税評価額を基準として常識の範囲内に収まっている必要があります。

リースバックは査定額の高い自宅を手放したくない方におすすめ

リースバックの仕組み

不動産会社が提供する、最近話題のサービスが「リースバック」です。

リースバックは、まず自宅を不動産会社に買い取ってもらいます。

その後、代金を受け取った後に賃貸借契約を結んで、そのまま住み続ける方法です。

自宅を手放さずにお金がもらえますし、傍目から見ると何ら変わりなく生活し続けるのでプライバシーも保護されます。

買い取ってもらった物件も好きなタイミングで買い戻すことができるので、お金に困った時の応急措置として利用できます。

賃貸物件になれば固定資産税の支払いをカットできるので、生活を立て直すことができます。

また、リースバックにはローンなどが絡まないので、信用情報が心配な方も安心して利用することができます。

詳しい情報はこちらにまとめています。ぜひ参考にしてください!

ハウス・リースバックは家の売却後も住み続けることができる!仕組み・メリットを解説
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