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土地を売る時の相場はいくら?価格の目安と売却時の値段を自分で調べる6つの方法

【更新日】2020-10-19
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土地売却相場

土地を売却する際には、事前に土地の相場を調べておく必要があります。

不動産一括査定サイトを使えば、無料で簡単に多数業者の査定をすることができます。

しかし、しっかりと正確に土地を鑑定しようとすると、異なる5つの価格を調べることが必要になります。

全ての価格を調べる義務はありませんが、それぞれに特徴のある値となっているので、違いを理解して使い分けができるようになると、迷うことはなくなります。

ネットの査定だけでは信用できない、最も正確な相場額を算出したいという方は、是非この記事を参考にしてください。

土地査定の方法とは?査定の流れ・査定相場の調べ方を徹底解説

土地売却の相場を調べるための5つの評価額

土地売却の相場をより正確に調べるためには、下記の5つの評価額を調査することが重要です。

  1. 実勢価格
  2. 公示地価(基準地価)
  3. 相続税評価額(相続税路線価)
  4. 固定資産税評価額
  5. 鑑定評価額

土地は、国のものとして見るか、所有者のものとして見るか、取引される商品として見るかなどの視点の違いによって価値が大きく変化します。

一般的に、何の目的で土地価格を調べるかによって、評価額は異なりますし、土地売却の際も、これら全ての額を参考にして売り出しをすることはあまり多くないです。

それでも、評価額をなるべく多く調べておけば、売買交渉の際により多くのデータを提示することができますし、買い手の信頼に繋がります。

1.実勢価格

実勢価格とは、市場の相場にあたる価格で、不動産取引の際は最も重要なデータです。

実勢価格の相場を調べることで、実際の売却額の予測をすることができます。取引の際に目安として最も役立つ評価額です。

しかし売り出したい土地がある地域の物件、取引が少ないと精度は低いです。

2.公示地価(基準地価)

公示地価は、国や都道府県が公表している、いわゆる地価と呼ばれるものです。

この額は市場取引でも基準額として重要視されますが、地点が限定的なのが欠点です。

3.相続税評価額(相続税路線価)

相続税評価額は、その名のとおり相続税の算出用の額です。

この相場を調べることで、納税額の目安を付けることができます。

時価による変化が起きにくいので早めに見通しを立てることができます。

4.固定資産税評価額

相続税評価額と同様に、固定資産税算出用の評価額です。

税金は土地を売るときにかかる諸費用のなかで、大きな割合を占めます。

必要なお金を計算するのに必要不可欠な評価額です。

→土地売却時にかかる税金と節税方法

5.鑑定評価額

鑑定評価額は、プロの鑑定により定められた価格であり、最も客観的、正確です。

その一方で市場と乖離があることも多く、そのまま売却額にするには適していません。

土地の売却相場を調べる6つの方法

土地の売却相場を調べる方法は、次の6つです。

  1. 不動産のポータルサイトを使う
  2. 国交省の「土地総合情報システム」を使う
  3. REINS(レインズ・マーケット・インフォメーション)を使う
  4. 公示地価を使う
  5. 路線価を使う
  6. 固定資産税評価額を使う

ここからは、それぞれの実例をわかりやすく解説します。

ポータルサイトを使って土地相場を調べる

SUUMOやライフルホームなど、大手の総合不動産サイト(ポータルサイト)には、全国ほぼ全ての不動産業者が売り出し中の不動産広告を掲載しています。

SUUMO(スーモ)で不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ
ライフルホームで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

こちらはSUUMOで「東京都港区」と絞り込み検索をして出てきた土地の情報です。

港区の土地は2018年6月時点で150件ほど掲載されていましたが、バーっと流し見すると、だいたい1億円超ほどで売り出されていることがわかりました。

それぞれの写真も掲載しているので、「どんな土地がいくらくらいで売れるか」のイメージを掴むにはもってこいの方法ですよ!

「土地総合情報システム」を使って土地相場を調べる

「土地総合情報システム」は、国土交通省が提供している不動産取引のデータベースです。

過去の取引事例を見たい地域を絞り込み、検索すれば過去数年分の取引データがかなり詳しく調べられます。

会員登録などもなく、誰でも無料で利用できますし、上のポータルサイトを使った方法とは違い、実際にいくらで取引されたのかがわかるのが嬉しいところです。

REINSを使って土地相場を調べる

REINSは不動産流通機構という機構が運営・管理しているサイトです。

REINSでは絞り込み検索によって家付き土地(戸建て住宅地)の価格を詳しく調べることができます。

古家付き土地売却の注意点!築20年以上の中古住宅は解体・リフォームせず売ろう

また、土地そのものの売却相場を直接調べることはできませんが、裏ワザを使えば土地相場を調べることもできます。

REINSを使って土地相場を算出する方法

REINSはまず「マンション」と「戸建て」のどちらかを選択するようになっているので、「戸建て」をクリックし、更に詳しい地域を設定します。

するとこのように、より詳しい検索条件を指定することができます。

ここで「築年数」の項目は最大の「20年超」に設定しておくのがポイントです。

戸建ての家はマンションなどより築年数の経過による価値減少が著しく、築22年で価値が0になると言われています。

木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

実際の中古住宅市場では築20年以上の物件価格が0ということはありませんが、かなり下がっていると考えられます。

そのため、築20年以上の戸建て価格を調べれば、土地そのものの価値とさほど変わらない価格が表示されるわけです。

公示地価を使って土地相場を調べる

土地の価格は、国土交通省が大まかな目安額を設定しています。

これが公示地価で、不動産会社もこの金額を一つの目安にしています。

各地域の公示地価を調べるには「地価公示・地価調査検索システム」というサイトを利用すると便利です。

こちらの地価マップから、該当の地域をクリックします。

すると追加の条件入力画面となるので、調査年や土地の用途区分を絞り込んでいきましょう。

このように土地の価格が表示されますが、注意してほしいのは、こちらは売り出し価格、成約価格ではなく、公示の地価ということです。実際の取引額とは異なるので注意しましょう。

また、設定で特定の住所を記入することはできず、近くの地価を参考するようになります。より細かく調べると参考にしていたポイントの地価とは違うことも起こり得るので、これも注意が必要です。

路線価を使って土地相場を調べる

路線価は公示地価とは違い、どんな小さな土地にも付いている価値基準です。

「全国地価マップ」というサイトを使うと固定資産税路線価相続税路線価という2種類の路線価を求められます。

※路線価を使った土地の査定方法はこちらにまとめてあります。
不動産を路線価から査定する方法

路線価を調べたら、以下の計算式で相場(実勢価格)を求めることができます。

  • 固定資産税路線価÷0.7
  • 相続税路線価÷0.8

あくまで相場なので目安に過ぎませんが、どんな細かい地域も調べることができるというのは、他の方法にはないメリットです。

固定資産税評価額を使って土地相場を調べる

土地の所有権を持っていると、年に数回固定資産税の明細が送られてきます。

不動産売却後の固定資産税はどう精算・納付する?

こちらは明細の例(地域によって異なる)ですが、価格という項目の一番上に記されている数字が、その土地の固定資産税評価額です。

固定資産税評価額は路線価を参考に付けられるので、逆算すれば土地の相場を求めることができます。

土地相場=固定資産税評価額÷0.7

路線価を使うときのような地図の読み取りの必要がなく簡単なのが魅力ですね!

一括査定サイトを使って土地の売却相場を調べる!

一括査定サイト

現在、不動産を高額売却した人のほとんどが利用している一括査定サイト。所在地や面積などの簡単な情報を記入するだけで、平均最大6社に査定を依頼できる便利なサービスです。

複数社の査定額を比較すれば平均の土地相場がわかりますし、最高額を付けてくれた仲介業者と契約すれば、高額売却の可能性が高まります。

その他にも、地域に対応する仲介業者を探す手間が省ける、複数業者に相談できるといったメリットがあります。

利用料は完全無料なので、ぜひ気軽にお使いください!

※一括査定サイトの詳しい使い方や、おすすめのサイトはこちらにまとめてあります!
【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

土地売却相場を調べるのにおすすめの一括査定サイトを紹介!

イエイ

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サイトの使いやすさ ★★★★★
実績 ★★★★★
安全性 ★★★★★
匿名査定 未対応
こんな人におすすめ!
  • とにかくスゴ腕業者に相談・査定依頼をしたい!
  • 初めてだから相談しながら進めたい!
  • みんなの評価が高いサイトを使いたい!
  • お得なキャンペーンを利用したい!

イエイは優良業者が1000社以上登録されている老舗一括査定サービスというだけでなく、電話での相談サービスにも対応しており、悩みや疑問をいつでも相談することができます。

査定を申し込んだ方を対象にAMAZONギフトをプレゼントするキャンペーンを実施していたりもするので、お得に不動産査定を進めていきたい方にはおすすめですよ。

イエイで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

すまいValue

すまいValue

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実績 ★★★★★
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  • 販売実績のあるところと契約したい!
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すまいValueは、こちらの大手仲介6社が運営するサービスです。

  • 三井不動産リアルティ(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 小田急不動産
  • 野村不動産アーバンネット
  • 三菱地所ハウスネット

一般的な一括査定サービスとは違い、すまいValueに依頼をするとこちらの6社の中で、売却査定に対応している支店に一括で依頼をできる仕組みです。

依頼できる業者の選択肢は少ないですが、どこにあたっても実績十分な大手業者なので、他の一括査定よりも外れるリスクが少ないのがポイントです。

確実に信頼できる業者へ依頼をしたい方におすすめです。

すまいvalueで大手6社に不動産一括査定!実際に利用した方の評判・口コミ

HOME4U

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HOME4UはNTTデータグループが運営する一括査定サービスです。

現在多数ある一括査定サービスの運営会社としては最も大きな会社なので、その点でも安心できます。

プライバシー保護を徹底しているので、一括査定利用で良くみられる、個人情報流出の心配もありません。

安全に各社の査定額を比較したい方にはおすすめのサイトです。

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全国の土地売却相場データ

土地売却の相場を都道府県ごとにまとめたデータがこちらです。(2020年10月時点)

都道府県 土地売却相場(平均)50㎡換算 100㎡換算 150㎡換算
北海道 1,200万円262万円524万円786万円
青森県 680万円135万円270万円405万円
岩手県 742万円133.4万円266万円399万円
秋田県 580万円106万円212万円318万円
宮城県 1,570万円301.5万円694万円1,041万円
山形県 759万円347万円603万円904.5万円
福島県 1,032万円196万円392万円588万円
山梨県 845万円166.9万円330万円495万円
長野県 990万円149.5万円299万円448.5万円
新潟県 877万円213.5万円427万円640.5万円
富山県 785万円149.5万円299万円448.5万円
石川県 998万円252万円504万円756万円
福井県 1,450 万円 326.5万円653万円979.5万円
東京都 4,880万円2,120万円4,240万円6,360万円
神奈川県 2,780万円952万円1,904万円2,856万円
千葉県 2,150 万円 473万円946万円1,419万円
埼玉県 1,980万円717万円1,434万円2,151万円
茨城県 850万円164.5万円329万円493.5万円
栃木県 895万円172.5万円345万円517.5万円
群馬県 855万円172.5万円345万円517.5万円
愛知県 1,150万円172.5万円345万円517.5万円
静岡県 1,280万円306万円612万円918万円
岐阜県 980万円200.5万円401万円601.5万円
三重県 742万円153.5万円307万円460.5万円
大阪府 2,280万円863.5万円1,727万円2,590.5万円
兵庫県 1,727万円513.9万円1,027.8万円1,541.7万円
京都府 2,570万円965万円1,930万円2,895万円
滋賀県 1,280万円328万円656万円984万円
奈良県 800万円192万円384万円576万円
和歌山県 800万円209.5万円419万円628.5万円
岡山県 990万円245万円490万円735万円
広島県 1,580万円456.5万円913万円1,369.5万円
島根県 710万円140万円280万円420万円
鳥取県 650万円124万円248万円372万円
山口県 720万円137.5万円275万円412.5万円
愛媛県 275万円232万円464万円696万円
香川県 660万円139万円278万円417万円
高知県 1,051万円310万円620万円930万円
徳島県 800万円182.5万円365万円547.5万円
福岡県 1,590万円354.5万円709万円1,063.5万円
佐賀県 828万円155.5万円311万円466.5万円
長崎県 875万円214万円428万円642万円
熊本県 980万円189万円378万円567万円
大分県 1,032万円208.5万円417万円625.5万円
宮崎県 1,150万円225万円450万円675万円
鹿児島県 1,000万円236.95万円473.9万円710.85万円
沖縄県 2,100万円443万円886万円1,329万円

平均の土地売却相場だと、1,000万円前後~3,000万円くらいの価格帯となります。

また、首都圏や面積が広く大きな土地を持ちやすい県などは相場が高くなっています。

ただ、これはあくまでも相場であり、個別で見ていくと必ずしもこの価格帯に収まる訳ではないので、個別に査定を依頼する必要があります。

エリアの土地売却相場以外に価値を決めるポイント

エリア内の土地売却価格を決める要因としては、こちらのポイントが考えられるでしょう。

  • 条例などによる規制
  • 外部環境
  • 経済状況

まず、地域によっては土地の利用状況を制限する法律を適用しているケースもあります。

住宅地の中に唐突に高い建物を建てることは出来ませんし、農地の転用には基本的に制限がかかっています。

軽井沢や京都など、エリアの風格に合わせて規制が定められているケースもあります。

アクセスや面積以外にも、こうした部分が価格に影響してきます。

その他に、外部環境も重要になります。

農地などを除いて、空き地を買う方の多くは新居を建てたいと思っているので、そのエリアが生活環境に適しているかというのも重要なポイントとなります。

最後に、経済的な要因も相場に影響します。

これは日本全体の景気の良し悪しではなく、自治体の財政状況なども含みます。

一概には言えませんが、財政の良い自治体が企業の誘致などを積極的におこなえば、人の流入が増えて土地の購入需要が高まります。

これらの項目は単純な地域の相場ではないポイントであり、相場は高くても規制の厳しいエリアなら高額売却は困難な可能性が高いです。

かなり重要な土地の形状

土地の売却価格を決める上で非常に重要なのが、土地の形状です。

面積がいくら広くても、土地の形状によって建てられる物件には限界があります。

旗竿地や三角地などの特殊な形状の土地は、相場よりも価格を下げる可能性が高いです。

ただ、こうした特殊な土地でも、営業マンが最適な形で建てられる物件の提案をすることができれば、売れ行きや価格は大きく変わってきます。

相場を下回る不利な土地ほど、やはり契約する業者の力が重要になってくるのです。

地域によって異なる土地相場!不動産会社にそのまま聞いてみるのも一つの手

土地のそれぞれの評価額の説明と、それを売却時にどう活かしていくかということを紹介しました。

土地の売却は、大きな利益が出る一方、測量などの手続きで大きな出費も予測されます。

そのため、はじめての人はなかなか手続きに踏み出しにくいですが、こうした評価額を調べることで、不安を払拭できます。

売却を検討している土地と同じ地域で、なるべく条件の似ている土地を探し、実際の売却実績を業者に教えてもらうのもおすすめです。

それによって、土地売却の大体のイメージを掴むことができます。

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