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土地売却の注意点を徹底解説!売る前に知っておきたいポイント5選

【更新日】2020-04-30
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土地売却の注意点

土地の売却時の注意点としては、大きくわけて、土地・売却・不動産業者の3つについて注意点が挙げられます。

これらのポイントを把握し、対策しておくことで、円滑な土地売却を行うことができます。

この記事では、土地売却を成功させるポイントを3つに絞って紹介するので、お忙しい方もぜひサクッとご覧ください!

※土地査定・売却のポイントは、こちらの記事に徹底網羅しているので、お時間があれば合わせてご覧ください!

土地を査定する流れ・ポイント!価格相場は?ネットから申し込める?

土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?

土地を売る時の17の注意点!高く売却したい方必読

①土地・物件の規格・規定を売却前に必ず確認しよう

そもそも、原始人が暮らしていた時代、土地は誰のものでもありませんでした。

それを現代は国・自治体の方針や近隣との権利関係などを踏まえて、制限と権利を加えているのが現在の土地所有の枠組みとなります。

しかし、土地に関する法律というのは短期間でさまざまに変化しますし、特に日本は国土が狭いので、どの土地をどう利用するか決めていかないと国力を蓄えることができません。

時代の変化に対して不動産法は大きく変わります。土地購入者は新築物件を建てる方が多いので、売る土地が現行の建築基準を満たしているかしっかりと確認する必要があります。

実際の土地状況と登記内容が違うことも

現行の基準と照らし合わせれば問題の有無がわかるとは必ずしも言えません。

不動産の公式情報は登記事項証明書(登記簿謄本)に載っていますが、これが実際の土地状況に合っているとは限らないからです。

特に土地の面積は登記内容と現況が異なる場合が多いです。地積が曖昧なまま土地を売れば実際と異なる価格で売買することになりますし、実際の境界を越えて近隣地の権利を脅かせば、裁判沙汰になりかねません。

郊外だと土地所有者の移り変わりもあまりなく、登記申請をする習慣もあるからかこうしたトラブルはあまりないですが、都市部は狭い土地にそれぞれ所有者がいることもあり、登記内容と現況のズレが起きやすくなっています。

目視で明らかに登記内容に問題があるとわかった場合や買主・業者から依頼を受けた場合は、測量業者に依頼をして境界測定をおこないましょう。

土地を売る時は測量・境界確定が必要?測量費用・流れを徹底解説

杭やフェンスで覆われている土地も測量すべきなの?

土地の中には杭やフェンスによって近隣との物理的境界ができていることがあります。こうした土地はすでに境界で区切られているとみて原則問題ありません。

土地を売却する際に杭抜き工事は必要?境界杭を抜く方法・注意点を解説

ただ、中には例外もあります。こちらの図をご覧ください。

土地Aと土地Bの実際の境界(筆界)は中央の赤い線ですが、土地Aの料亭の営業範囲(所有権界)は、土地Bの境界を越えてしまっています。

本来はプロが定めた境界にお互い従うべきですが、料亭Aからすれば営業範囲を縮小せざるを得ないということで、恐らく反発が出ることでしょう。

こうした、筆界と所有権界の食い違いでおこるトラブルを解決する制度が、土地家屋調査士会ADRです。

これは土地家屋調査士会によって提供された制度で、土地家屋調査士と弁護士が調停人となって問題解決を図ります。

詳しい利用方法などは、こちらをご覧ください!

土地の境界トラブルは筆界特定制度を使って解決!

立て壊した物件と同規模のものを新築できるとは限らない

前述の通り建築基準は頻繁に改正されていますが、改正内容が一般に広く知れ渡ってはいません。

改正された建築基準が適用されるのは基本的に新築される物件に対してで、すでに立っている物件は基準法改正の度に建て替える必要がないからです。

築古物件が建っている土地を、新居を建てる目的で購入する方は多いですが、物件を取り壊してその上に新しい家を建てようとしても、現行の基準法では建てられない可能性があります。

古家付き土地を売る方法は2パターン

売りたい土地の上に古い家が建っているケースも良くあります。

こうした古家付き土地を売る方法は、大きく分けて2通りです。

  1. 建物を立て壊さずそのまま売る
  2. 建物を解体した後、更地にして売る

建物の価値がまだ0になっていない場合は、建物も合わせて売ることで高い利益を期待できます。

すでに古くなってしまった家は建て壊すかリノベーションをするのが相場ですが、これらの費用も買主負担にすることができるため、売主にとってはお得です。

ただ、引き渡し後に買主が支払う費用の分だけ売却価格が差し引かれるケースも多く、結果的に利益が下がってしまうので注意しましょう。

一方、家を解体した後に更地化して売ると、そのまま売るよりも高く早く売却できる可能性が高いです。

ただ、解体費用は売主負担になるので、それが嫌な場合は売る際に費用の分担を明記しておくことをおすすめします。

建物の状態が良い場合は、更地を売るよりも古家付き土地のまま売ってしまうほうが売却益は高くなりお得ですが、こうした勘違いを生んでしまうリスクもあるので注意しましょう。

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その土地の歴史を知ろう

土地の調査の中には、地歴調査と呼ばれるものがあります。

登記簿謄本、古い住宅地図、公的な資料などから土地の歴史を調べる作業であり、主に地質汚染の有無を確認する為に行われます。

ただ、汚染調査の必要がなかったとしても、歴史について知っておくことは有意義です。

特に親から相続された場合など、周辺環境などに関する伝承をよく聞かされていたこともあり、自分は土地についてよく知っていると思い込んでしまっているケースも多いです。

実際のところを聞くと、昔は農地と聞かされていたが、実は工場だったというようなことも珍しくありません。これまでの利用方法により査定額が違ってくることもあります。

不確定な情報を過信しない、買い手には常に正しい情報を共有することを意識しましょう。

査定を依頼する前に売却相場や費用相場を確認する

土地の売却価格は、不動産会社に査定額を依頼すれば無料で分かります。

ただ、不動産会社が査定を無料でおこなっているのは、仲介売却の契約を取るための営業という意味合いもあります。

ただ土地の現在の評価額を知りたいだけのはずが、一度連絡先を共有してしまったことで営業電話が鳴りやまなくなる可能性もあるので注意しましょう。

安全に土地を売るためには、査定を依頼する段階で相手が契約先として十分な実績があるかどうかをチェックしておく必要があります。

特に最近多いのが、あえて査定額を高く提示して契約を取ろうとする業者です。

単純に査定額を比較して業者を選ぶと、こうした悪徳業者に騙される可能性が非常に高くなります。

このような事態を防ぐためには、事前に土地の相場イメージを掴み、相場を著しく外している業者は契約しないことをおすすめします。

土地の売却相場を調べる方法は6種類

土地売却の相場を調べる方法は、こちらの6種類が挙げられます。

>

  1. 不動産のポータルサイトを使う
  2. 国交省の「土地総合情報システム」を使う
  3. REINS(レインズ・マーケット・インフォメーション)を使う
  4. 公示地価を使う
  5. 路線価を使う
  6. 固定資産税評価額を使う

これらの方法をマスターすれば、不動産の知識がない素人でも簡単に売却価格のイメージを掴むことができます。

土地の売却相場を自分で調べる方法はこちらにまとめています。

あわせてご覧ください。

土地を売る時の相場はいくら?売却時の値段を自分で調べる6つの方法

土地の形状を確認する

面積が広くアクセスの良い土地が必ずしも高く売れる訳ではないという点は注意が必要です。

土地を購入する個人のほとんどは、土地の上に新居などの建築を想定しています。

この時、同じ面積でも旗竿地や三角地などの特殊な形状だと、正方形、長方形のオーソドックスな土地に比べて、敷地で利用できる面積はずっと小さくなってしまいます。

道路に面している正方形や長方形の土地ほど高く売れやすく、逆に道路と接していない特殊な形状の土地ほど売れにくくなります。

こちらはネット査定や相場調査では把握できない部分でもあるので、必ず不動産会社と相談するようにしましょう。

土地の所有関係を事前にチェックする

土地売却を依頼する人は、絶対にその土地の正当な所有者でなければいけません。

あなたが実質的な所有者だとしても、登記簿上の所有者は亡くなった親名義のままだったり、他に配偶者や兄弟など、共同で所有している存在がいたりする可能性があります。

亡くなった親名義のままの場合は、相続登記が必要になるので注意しましょう。

また、あなた以外にも複数の所有者がいる場合は、権利者全員の同意を得る必要があります。

底地権・借地権の問題に注意

土地を売る上で注意しないといけないのが、底地権と借地権の問題です。

  • 底地権:地主が土地を貸す代わりに、借地人から賃料などをもらえる権利
  • 借地権:土地を借りた人が自由に建物を建てることができる権利

地主が土地を売りたいと思っても、それを借りている人や、その上に建っている建物の所有者が別にいるので、簡単に売れる訳ではありません。

この場合は、まず借地人への売却を検討しましょう。愛着のある物件へ住み続けるためにも、決して彼らにとって悪い話ではないはずです。

ただ一方で、底地の評価額は更地の3~4割ほどまで下がってしまいます。

定価通りに売りたいのであれば、難易度は高いですが借地人に退去してもらった後、更地として売り出す必要があります。

②土地を高く早く売るのは難しい!カンタンには売れないので要注意

土地を売る方が最も気になるのが「いくらで売れるか」だと思います。

これを知る手っ取り早い方法が、不動産会社に土地価格を査定してもらうやり方です。

ただ、査定額は実際の売却価格(成約価格)と必ずしもイコールではありません。

そもそも、不動産会社がおこなう査定は「私見」という意味合いでしかなく、大幅に外れていても罰されることはありません。

不動産査定は料金無料と有料がある!日数・査定額の正確さに違いはある?

また、不動産は売主の希望価格で売り出した後、6か月経っても売れなければ値下げをして売れ残りを避けるのが一般的です。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

買主の多くはこの流れを知っているので、中には値下げまで購入を持つ方もいます。そのため、不動産を高く売るには6か月後以降も値下げをせず強気で売り続けるしかありません。

つまり早く売るには値下げをする、高く売るならしぶとく売り続けるのが原則で、高く早く売れるというのは非常に稀なケースなのです。

目的に応じて4つの売却方法を使い分ける

不動産を売る方法は、大きく分けて以下の4つです。

  • 仲介売却
  • 業者買取
  • オークション
  • 個人売買

この4つの売り方は、それぞれこのような特徴があります。

            
売却方法 仲介 買取 オークション(入札)個人売買
内容 仲介業者に販売活動を依頼 不動産会社に買い取ってもらう 不動産をオークションに出品 近しい間柄間で仲介を挟まず売買
長所 高額で売れやすい 成約の可能性が高く、現金化も早い 取引の透明性が高く、後悔が残らない 仲介手数料がかからない
短所 売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月) 利益が低い(仲介の2割減) 売主に落札者(買主)を選ぶ権利がない 専門知識がないので、知らぬ間に違法手続きをしているリスクがある

早く売りたい方は業者買取や個人売買を、一定期間までに売りたい方はオークション(入札)を、多少時間がかかっても良いので高く安全に売りたいなら仲介売却を選ぶのがおすすめです。

自分の「いつまでにいくらで売る」という目標に合わせて、最適な売り方を選んでいきましょう。

最近話題の買取保証サービスとは?

最近、大手不動産会社を中心に提供されている新しい売り方が買取保証サービスです。

これは一定期間までは仲介売却で売り、期間を過ぎると仲介業者が買い取ってくれるという、それぞれの特徴を合わせた制度です。

高値売却にはチャレンジしたいが、売れ残りは避けたいという方におすすめですよ!

業者買取で得られる金額は仲介売却の6割ほどと言われていますが、現在は相場以上の金額で買い取ってくれる優良業者も増えています。こちらにおすすめ業者をランキング形式でまとめているので、ぜひお読みください!

不動産買取とは?相場と流れ・買取保証対応のおすすめ大手業者ランキング!

③土地売却にはさまざまな税金・費用が発生するので要注意

土地を売却したら、その売値がそのまま売主の手に入るわけではありません。

土地を売却することで、以下のような費用・税金が発生します。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 測量費用
  • 整地・更地費用

具体的な利益目標を立てている方は、こうした各種費用の支払いによって100万円前後は引かれることを頭に入れておきましょう。

ここからは、それぞれの費用の内容を紹介していきます。

仲介手数料

仲介手数料は、土地が成約した段階で、業者に販売活動の報酬として支払われる費用です。

支払う額は土地の売却価格と比例して以下のように決定します。

売却価格 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

上にある価格は法定の上限値ですが、慣例上このままの価格が請求されます。

ただ、一部大手業者には手数料の割引制度を設けているところもあります。仲介手数料の計算方法から割引制度の利用条件まで、こちらに詳しくまとめているのでぜひ参考にしてください!

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

印紙税

印紙税は売買契約時に契約書へ印紙を貼り付けることで納付する税金です。

この税金は、国が安全な不動産取引を保証してくれた見返りとして支払われる”報酬”という意味合いがあります。

印紙税も、土地の売却価格に応じて以下のように決定します。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円

本来はこれを保管分と提出分に貼り付けますが、保管分はコピーでも可です。

ただ、契約後に売買者間でトラブルがあった場合、提出した契約書と保管の契約書の記載内容に食い違いがあると問題が大きくなってしまうので注意しましょう。

不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

登録免許税

登録免許税とは、登記にかかる費用や、登記を司法書士に依頼した際に支払う報酬などの費用です。

登記にかかる費用は不動産1コに付き1,000円、司法書士への報酬は一回1万5,000円前後となります。

土地を売主から買主へ引き渡す場合は所有権移転登記が、抵当権が付いている場合は抹消登記が必要となります。

また、条件付きで司法書士に依頼せず、自ら登記をおこなうことができますが、規則をしっかり守らないと法に触れる恐れもあるので、なるべく依頼をするようにしましょう。

不動産売却で司法書士は何をするの?役割と費用相場について

譲渡所得税

土地を売却した利益が購入時にかかった費用より高額な場合、譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用)}

取得費は、不動産の購入代金+取得費に要した費用の合計額か、売却価格の5%のうち、大きい額のほうが採用されます。

また、税率は以下の計算で求められます。

短期譲渡所得(所有期間5年以内) 長期譲渡所得(所有期間5年超)
所得税 30% 15%
住民税 15% 5%

詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

測量費用

土地の測量費用は、一般的に35~45万円が相場となります。

ただ、土地が以下のような性質を持つ場合、費用は高額になります。

  • 土地が市有地・国有地に面する
  • 印鑑証明書の取得が必要
  • 形状が複雑
  • 近隣とトラブルがある

このような土地は官民立ち会い測量という、国・自治体職員が立ち会っての測量をおこないます。

官民立ち会い測量の費用は、平均60~80万円です。

整地・更地費用

荒れた土地は整地・更地をおこなうことで、売れやすくなります。

更地はゴミなどを取り除き、表面をならしてキレイにすることですが、整地はこれに加えて、転圧機などで土地を踏み固める作業まで入ります。

費用は土地の面積によって大幅に異なるので、詳しくは業者に聞いてみましょう。

土地は更地にしてから売却すべき?更地にする費用はいくらかかる?
土地を売るなら整地にするのがおすすめ!更地との違いは?費用はいくらかかる?

④業者選び・契約方法の決定が結果を大きく左右する

仲介売却では、物件広告の掲載や他社への営業活動といった販売活動は、契約した業者にほぼ一任する形を取ります。

不動産の販売活動とは?活動内容・流れをわかりやすく解説

不動産売却の最も重要な部分を委任しているわけですが、査定額から売却の方法、かける予算まで会社によって販売スタイルは大きく異なります。

そのため、どの業者に依頼(契約)をするかが非常に重要になってきます。

大手業者と地元の中小業者は必ず比較しよう

売却希望者の中には、問答無用に大手と契約したがる方もいますが、大手は宣伝に強みがある一方で地域の細かい事情などを理解していないことがあります。

例えば、一件隣は学区が違うような土地は、その地域の学校と人気は比例します。

こうした強みを活かした売却をしたい場合は、地元密着の業者を選ぶ方が良いです。

また、親の代々から懇意にしている業者がある場合などは、依頼をすると費用を値引きしてくれる可能性があります。

少なくとも、この3タイプの業者は比較するようにしましょう。

不動産売却は大手業者か中小業者どちらがいい?徹底比較

契約方法にも注意

どの業者と契約するか決まったら、次に契約方法を決定していきます。

不動産の媒介契約は、以下の3種類から契約方法を選びます。

  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約
  • 一般媒介契約

この3種類の契約方法の内容がこちらです。

契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数 仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

一般的には、専任媒介契約のような1社のみと契約する方法がおすすめです。

仲介業者が得られる利益は仲介手数料ですが、これは成約までたどりついた1社のみに支払われる仕組みです。

一般媒介契約だと自社がいくらコストを使って売り出しても他社に成約を取られれば、コストを回収することはできません。

一方で1社のみの契約なら、自社が頑張って売れば確実に利益が出るので、業者の販売活動にかけるモチベーションは高くなります。

ただ一方で人気の別荘やデザイナーズマンションなど、高額の仲介手数料が得られる物件なら、一般媒介契約を結ぶと競争原理が働き、良い方向に働く場合があります。

不動産売却時の専任媒介と一般媒介の違いをわかりやすく解説

悪徳業者は免許番号を使って排除すべし

サービスの質が低い不動産業者と契約するのは危険ですが、相手が悪徳業者・詐欺師だったというケースは最も避けなければいけません。

こうした悪徳業者は書類や実印を改ざんして、費用の振込先を買主・売主から自分が所有する口座に移して、お金が支払われたら逃げるという手段を取ります。

高額のお金がだまし取られるだけでなく、期限内に土地の処理ができないのは大きなリスクですよね。

こうした悪徳業者を見分ける方法が、免許番号を調査するやり方です。

免許番号とは、こちらのように不動産会社にそれぞれ割り当てられている登録番号で、これを持っていれば国・自治体から認可を受けた正規の不動産会社ということになります。

また、この番号を国土交通省のサイト「宅地建物取引業者 検索」で調べることで、過去5年間の行政処分情報を見ることができます。

「まさか自分は騙されないだろう」と思っていても、正規の業者ではない可能性はあります。大手やフランチャイズ以外のところと契約する際は特に注意しましょう。

悪徳・悪質不動産業者の営業手口を紹介!免許番号を調べてリスク回避

⑤売買契約のルール・引き渡し後の瑕疵担保責任に要注意

最後に、土地売買のルールに関する注意点を紹介していきます。

まず気を付けたいのが、不動産売買契約に関するルールです。

こちらのルールをしっかり理解して、ミスなく引き渡しを済ませることが何より重要となります。

まず知っておきたいのが、売買契約の解除に関する規則です。

まず、売買契約時に買主は売主へ手付金と呼ばれる売却価格の一部(全体の1割程度が相場)を支払います。

この手付金は、契約を解除する際に以下のような支払いをおこないます。

  • 買主の意思で契約解除:手付金をそのまま売主のもとへ
  • 売主の意思で契約解除:手付金を2倍にして買主に返す

手付金はなるべくそのまま保管しておく!使わないように注意

手付金を使った契約解除は、売買契約から決済・引き渡しまでの約1.5か月の間におこなわれます。

住み替えの際には引っ越し費用などが必要になるので、手付金を崩したくなりますが、どんな予想外のことが起きて契約を解除しないといけないかわからないので、なるべくそのまま保管しておきましょう。

引き渡し後に負う瑕疵担保責任に注意

土地所有の責任は、引き渡した段階で全て免れるわけではありません。

瑕疵担保責任といって、引き渡しから数か月の間に新たに欠陥が見つかれば、その告知義務を怠ったと見なされ、売主に補償費用の請求を求めることができます。

引き渡し前の検査や、引き渡し後の保証の充実度は業者によって異なります。こちらにサービスが充実しているおすすめ業者をランキング形式で掲載しているので、ぜひ参考にしてください!

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

重要なことは全て売買契約書に記載する

不動産の売買契約は非常に自由度が高いため、契約内容は売買者間の話し合いによって大きく変わります。

ここまで紹介した手付金の金額も、瑕疵担保責任を負う期限も、全て話し合いによって決まります。それを明示したのが売買契約書なのです。

不動産売買契約書の書式・記載内容と作成時の注意点

裏を返せば、重要事項・決定事項は必ず契約書に記載しないと不完全な契約になってしまいます。

引き渡し後のことも考えて、契約は慎重におこないましょう。

一括査定サイトを使って土地を高く早く売却しよう!

一括査定サイト

土地を短期間で高値売却したい方におすすめなのが、一括査定サイトです。

これは、土地所在地・面積といった情報を約60秒ほどで簡単に記入することで、平均最大6社以上に査定依頼できる優れものです。

複数社の査定額を比較すれば、どこが最も高値評価してくれるか一目瞭然です。

また、これまでは査定・売却に対応する業者をネット等から探し出し、電話で相談申し込みをして査定依頼…という流れを何回も繰り返していました。

それが一括査定サイトを使うことで、一気に時間を短縮することができます。

サイトの詳しい使い方や、おすすめのサイト情報はこちらにまとめてあります。ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較
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