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マンション買取相場は市場価値の60~80%!調べ方・買取相場の決まり方とコツ

【更新日】2020-09-23
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マンション買取相場

マンションの売り方は、仲介売却と業者買取の2種類分かれます。

あなたがマンションの早期引き渡し・換金を検討しているのであれば、業者に直接買い取ってもらうことをおすすめします。

仲介売却に比べて、最短1か月弱で換金・引き渡しまで可能なので、特に転勤が間近に迫っていて早くマンションを処分したい方にはおすすめです。

ただ、マンション買取はメリットばかりではなく、注意点も多数存在します。

今回はマンション買取相場が低くなる理由と対処法を解説していきます。

マンション買取業者ランキング!買取再販戸数・保証を比較

マンション買取相場は市場価値(実勢価格)の60~80%ほど

マンションの買取相場は、市場価値の60~80%ほどにしかなりません。

つまり、その時々の本来の資産価値の6~8割程度に落ち込んでしまうということです。

一方、仲介売却は資産価値とほぼ同じくらいの金額で売ることが出来ます。

仲介売却の場合は市場価値をもとに売り出しをおこない、その金額で納得してくれる業者が現れるまで待つという方法を取るので、時間はかかるものの高い金額で売却をすることができるのです。

買取と仲介売却は混同されることも多いですが、全く違う仕組みなので注意しましょう。

売却方法 仲介 買取
内容 仲介業者に販売活動を依頼 不動産会社に買い取ってもらう
長所 高額で売れやすい 成約の可能性が高く、現金化も早い
短所 売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月) 利益が低い(仲介の2~4割減)

不動産買取と仲介売却の違いは、こちらの記事で詳しく解説しています。

不動産買取とは?業者買取と仲介売却のどっちがお得か徹底比較

相場の低いマンション買取は大損する可能性もある

相場の低いマンション買取のメリットは、コストをかけずに早期換金ができるという点のみです。

ただ、コストを抑えられるといっても、仲介売却を依頼した場合のコスト込みでの手残りのほうが買取代金よりも確実に多い傾向にあります。

どうしても早くマンションを処分したいといった場合以外で買取を依頼するのは、非常に高いリスクを要します。

都内のマンションの資産価値は、平均2000~3000万円ほどです。

これを買取に出す場合、最大で1200万円ほどの損失が発生する計算になります。

臨時収入で1200万円もの金額が入ってくる機会は、マンション売却を除いて一生ない可能性が高いです。

仲介売却も業者買取も依頼の条件は同じなので、わざわざ損を承知で業者買取を選ぶべきケースはほぼありません。

マンション買取は損するって本当?買取と売却の相場を徹底比較!

マンション買取相場の低さは大きなリスクになる

よく仲介売却は時間がかかるけど高く売れる、買取はスムーズに売れるけど価格が安いと分かりやすく説明されることが多いです。

そう聞くと、「そんなに高く売れるとも思わないし、手続きが面倒だから買取でいいや」と考える方も少なからず出てくるでしょう。

ただ、仲介売却と比べて価格が約4割下がるというのは、将来的にもかなりのリスクとなる可能性があります。

マンションの資産価値を考えると数百万円の損失も

東京の中古マンションは、平均価格3,000万円前後で推移しています。

これは仲介売却時の金額ですから、買取で6割下がるとしたら約1,800万円、仲介売却と比べて1,200万円も下がってしまうことになります。

よほどの高給取りでない限り、1,200万円を稼ぐのは大変なことだと分かるでしょう。

将来の医療費にかかる費用などを考えても、この機会を逃さないことが大切です。

ある程度無理をすれば時間を捻出できる余裕があるのであれば仲介売却を選ぶべきで、単に面倒だからという理由で買取を選ぶのは絶対にやめたほうが良いです。

それでもマンション買取を選んだほうが良いケース

特殊な事情がなければマンション売却をおすすめしますが、一方で以下のケースは買取も検討の余地があります。

  • 短期間で処分をしなければいけない(転勤など)
  • 財産分与などで、早期の換金が必要
  • 仲介売却で売れ残った

時間をどうしても捻出できない場合は、買取を選ぶのも一つの手です。

また、買取はリフォーム前提でマンションを募集するので、成約の基準が仲介売却よりも低いです。

利益を追求するのではなく、損切の意味で依頼をするのにも買取は適しています。

その他にも、買取ではビラやWeb広告を発信されることがないので、どうしても売却を内緒にしたいという方にもおすすめです。

マンション買取相場が低い理由

マンション買取相場が低いのは分かりましたが、なぜ仲介売却と比べてこんなにも価格差が発生してしまうのでしょうか?

買取相場が低くなる主な3つの理由を詳しく解説していきます。

①買取価格は実勢価格から再販費用が引かれる

マンションの買取価格が低くなる理由は、不動産会社が再販費用の分を引いているからです。

そもそも、なぜ不動産会社がマンションを直接買い取っているかというと、リフォームなどを施して再販売をするためです。

このリフォームにかかかる金額が実勢価格の2~4割ほどだと考えて、その分を引いているのです。

②プロなので目利きが厳しい

仲介売却は初心者同士の取引なので、極論を言えば物件を相場以上で売りつけたとしても、気に入った人が買ってもらえれば問題はありません。

適正価格と多少ズレがあっても、住みやすくて好きなデザインなら、高額で買ってくれる人は存在します。

一方、不動産会社はその分野のプロですし、全ての物件は売り物、商売道具なのでムダにお金を出したくないという心情が働きます。

プロの厳しい目利きにより、相場が抑えられているという側面もあるのです。

③買取相場が低いから少額しか出さない

逆説的ですが、慣習として買取相場は時価より6~8割低いというのが不動産業界の常識で、業者にしても高く買い取るメリットはないという背景から、ルールがそのまま守られてきた側面もあります。

もし業界内に時価と同じ金額で買い取る業者が生まれ、そちらに依頼が集中したら相場も大きく変わるかも知れません。

マンション買取相場は曖昧?100%参考にできない理由

マンションの買取を依頼する際はまず相場を調査したいところですが、100%参考に出来る訳ではありません。

マンション買取相場には、大きな2つの注意点があります。

<h3>①相場を形成するほど件数が多くないことも

相場というのは、多くのサンプル・データがなければ形成されません。

ただ、マンションの買取件数はそこまで多い訳ではないので、相場が参考に出来るかというとエリアによっては微妙なところです。

例えば先月のマンション買取事例が2件しかないエリアで、1件目が1,000万円、2件目が9,000万円だったとしても相場は5,000万円となります。

この場合、このエリアの相場が5,000万円だから自分のマンションもそうだろうとは言い切れないでしょう。

悪い言い方をすると市場が未熟なのが、マンション買取の現状です。

査定価格の根拠が曖昧

マンションの買取査定額は実勢価格に再販費用などを差し引いて計算することになっていますが、実際に差し引き分の費用が再販に用いられたか売主が確かめることはできません。

買取価格は業者が主観で決めることができるので、その価格が適正かどうかはかなり評価しにくいです。

仲介売却のように、割高だと思われると売れ残るなどの反応がないので、相場を調べたところで、正直依頼する業者によるところが大きいとも言えます。

マンションの買取相場を自分で調べる方法

マンションの買取相場は実勢価格の6割ほどというのは紹介した通りですが、それだけでは各マンションの買取価格がわかりません。

買取価格は複雑な評価で決まっているように思いがちですが、実は初心者でも自分で調べることができます。

ここからは、マンション買取相場を自分で調べる方法を紹介します。

不動産ポータルサイトを利用する

不動産ポータルサイトを利用する

スーモなどのポータルサイトは賃貸物件を探す際に利用する方が多いですが、売買物件・土地の情報も掲載されています。

同じエリア・築年数で絞り込んで類似物件を見つけたら、大まかな価格のイメージを掴むことができます。

土地総合情報システムを利用する

土地総合情報システムを利用する

土地総合情報システムは国土交通省が運営するデータベースで、全国の直近5年間の成約情報を無料でチェックすることができます。

ポータルサイトと異なるのが、土地総合情報システムでチェックできるのは成約価格、つまりマンションが売れた最終的な価格ということになります。

対してポータルサイトに掲載されているのは売り出し価格なので、今後の交渉によっては価格が変化する可能性も十分あります。

変動するとしたら基本的に成約価格は売り出し価格よりも低くなるので、ポータルサイトを参考にすると割高になってしまうリスクがあります。

土地総合情報システムはより正確に相場が分かりますが、得られる情報が基本的に過去のものという点は注意しなければいけません。

同じエリアでも時期が変われば景気や相場、周辺環境が変わるので、全く同じ条件で比較できる訳ではありません。

不動産会社自身も過去の成約事例を参考にすることはありますが、必ず様々な時代要因を比較して、価格を修正しています。

REINS Market Informationを活用する

REINS Market Informationを活用する

REINS Market Informationを利用すれば、絞り込んだエリアでのマンション成約価格をチェックすることができます。

グラフで可視化されるので価格の分布が分かりやすく、一目で見てどんな物件がいくらで売れているのかを比較することが可能です。

東京カンテイの価格天気図を利用する

東京カンテイの価格天気図を利用する

東京カンテイの天気価格図は、現在が売り時かどうかを天気図に見立てて、エリアごとに解説をしています。

過去の取引事例をチェックすればエリア内のだいたいの価格イメージを掴むことはできますが、今は平均より高く売れるのか、安く売れるのかに関しては把握しきることはできません。

価格天気図は今、高く売れるのかということを理解することのできるデータベースです。

マンション買取相場と築年数の関係

マンション買取相場は、築年数とも大きな関連性があります。

どんなに良いマンションでも、築年数の経過によって価値は減少してしまうのが一般的です。

マンション買取相場と築年数の関係

特にマンションの場合は、築30年あたりを一つのめどに考えておくことをおすすめします。

ここからは、マンション買取相場を築年数別に紹介していきます。

築5年~10年のマンション買取相場は新築時の7~6割ほどに下がる

築10年以内のマンションはまだまだ築浅と言えますが、それでも新築時の7~6割ほどまで減少します。

もともと買取相場は実勢価格の6割ほどまで下がる訳ですから、3,000万円の新築マンションはこの年数で2,100万円~1,800万円まで実勢価格が下がり、買取価格は更に1,200万円前後まで下がってしまう訳です。

築15~20年でマンション買取相場は新築時の5割前後に下がる

築15~20年でマンションの買取相場は新築時の半分まで下がってしまいます。

ただ実際にはこれくらいの築年数で売りに出されるケースが多く、買取相場の中央値に近いと言えます。

築25~30年で新築時の3割程度に下がった後の買取相場は緩やかに下降

築25~30年あたりで、マンションの買取相場は新築時の3割前後まで下がります。

築30年までは毎年大きく価値が下降していきましたが、築30年以降は下降がかなり緩やかになります。

買取に出すには、築30年までを目安に考えておくことをお勧めします。

マンション買取相場を調べる際の注意点!買取相場を調査できるツールは現在1件も存在しない

マンション買取相場を調べる際は、以下のようなサイト・ツールを利用することが多いです。

  • ポータルサイト
  • 土地総合情報システム
  • 不動産ジャパン
  • マンションマーケット など…

ただ、注意してほしいのがこれらのデータベースで記載される金額はほぼ全て仲介売却の金額(実勢価格)ということです。

例えばスーモなどに記載されている売り出し価格通りに売れるかと思うと、買取でかなり下がってしまうので注意が必要です。

もっとも、買取価格は実勢価格を参考に、業者が恣意的に決定する金額なので、他の例を見ても参考に出来るものではありません。

また、マンション買取は依頼者と業者の間で完結するので、外に広告や情報が発信されることはありません。

そのため、多くの場合は類似物件の売り出し・成約価格の6割を買取相場と想定して参考にするようになります。

実勢価格の6~8割を計算しても幅が広すぎる

ここまで、マンションの価格相場を調べられるツールを紹介しましたが、この中で実際に買取相場を調べることを想定したものは一つもありません。

全てが売却価格・実勢価格に即したデータベースになっているので、買取価格を調べる際は必ず価格の6~8割で計算する必要があります。

そうはいっても、例えば実勢価格が5,000万円のマンションの買取相場を調べる場合、6~8割で計算すると3,000万円~4,000万円と1,000万円も違う事態になってしまいます。

これでは、相場を調べたと言えるのか、疑問ですね。

マンション買取価格は業者が決める!相場調査は参考程度にしよう

何といってもマンション買取価格の最終的な決定権は業者にあります。

もしかしたら、業者が相場を無視した高値を付けてくれるかも知れません。

仲介業者による、相場を度外視した高値査定は詐欺の可能性もありますが、買取業者が高値査定をする場合は「自分たちはこの価格で買い取る」と言っている訳ですから、排除することはありません。※その分、他の費用が割高になっているという詐欺の可能性はあります。

買取業者を探す際に相場調査をおこない、だいたいの価格に満足が出来たら、とにかく多くの業者を比較してみることが成功の近道です。

マンション買取相場を調べる際の注意点!買取相場を調査できるツールは現在1件も存在しない

マンション買取相場を調べる際は、以下のようなサイト・ツールを利用することが多いです。

  • ポータルサイト
  • 土地総合情報システム
  • 不動産ジャパン
  • マンションマーケット など…

ただ、注意してほしいのがこれらのデータベースで記載される金額はほぼ全て仲介売却の金額(実勢価格)ということです。

例えばスーモなどに記載されている売り出し価格通りに売れるかと思うと、買取でかなり下がってしまうので注意が必要です。

もっとも、買取価格は実勢価格を参考に、業者が恣意的に決定する金額なので、他の例を見ても参考に出来るものではありません。

また、マンション買取は依頼者と業者の間で完結するので、外に広告や情報が発信されることはありません。

そのため、多くの場合は類似物件の売り出し・成約価格の6割を買取相場と想定して参考にするようになります。

実勢価格の6~8割を計算しても幅が広すぎる

ここまで、マンションの価格相場を調べられるツールを紹介しましたが、この中で実際に買取相場を調べることを想定したものは一つもありません。

全てが売却価格・実勢価格に即したデータベースになっているので、買取価格を調べる際は必ず価格の6~8割で計算する必要があります。

そうはいっても、例えば実勢価格が5,000万円のマンションの買取相場を調べる場合、6~8割で計算すると3,000万円~4,000万円と1,000万円も違う事態になってしまいます。

これでは、相場を調べたと言えるのか、疑問ですね。

マンション買取価格は業者が決める!相場調査は参考程度にしよう

何といってもマンション買取価格の最終的な決定権は業者にあります。

もしかしたら、業者が相場を無視した高値を付けてくれるかも知れません。

仲介業者による、相場を度外視した高値査定は詐欺の可能性もありますが、買取業者が高値査定をする場合は「自分たちはこの価格で買い取る」と言っている訳ですから、排除することはありません。※その分、他の費用が割高になっているという詐欺の可能性はあります。

買取業者を探す際に相場調査をおこない、だいたいの価格に満足が出来たら、とにかく多くの業者を比較してみることが成功の近道です。

マンション買取相場を本格的に調べたいなら複数社に査定してもらうのが早い

マンション買取相場を本格的に調べたいなら複数社に査定してもらう

マンションの買取価格は、公示地価をベースとする時価(実勢価格)とは全く違った論理で設定されます。

実勢価格は国土交通省の調査をベースにしている一方、買取価格もその影響はありますが、価格設定は業者ごとの事情によって決定されます。

例えば、個人間の不動産売買を促進するために、国は税金控除の特例を制定しています。

個人間の不動産取引を促進することで、地域の衰退を防ぐ、固定資産税を安定的に回収するという目的があります。

つまり、個人間の不動産売買は国・自治体の奨励下で、認められたルールに沿って国交省の評価を基におこなわれているという側面があります。

一方でマンション買取は各不動産会社の募集条件によるところがあり、業者―依頼者間の契約になるので、その地域の相場などはある程度参考にはされますが、受け入れ先の業者の評価が絶対なので、「このエリアの相場は○○万円だから、周辺業者に査定を依頼してもだいたいそのくらい」とは100%なる訳ではないのです。※とは言え、どの買取業者も相場を参考にするのが一般的ではあります。

その業者の再販経路・リノベーション能力によっても買取価格は変わる

マンションの買取価格は、実勢価格から再販費用を差し引いたものと大まかに規定されています。

ただ、物件の状態や業者の再販力によって、再販費用は変わってきます。

中古マンションのリノベーションは、物件をそっくりそのまま修理するのか、今の良い部分を活かしながら修理するのかで費用は大きく変わってきます。

お金をかけて物件をまるまるリフォームすることが、必ずしも良いとは限りません。元々の良さを生かしたリノベーションなら安く済みますし、エリアにも馴染んだ様相になるので入居者もつきやすいですが、技術的により難しいのも確かです。

こうしたリノベーションを出来るのであれば、再販費用は安く済み、買取費用は高くなります。

つまり、リノベーション能力に定評のある業者へ買取を依頼すれば、利益を高額にできる可能性が高いのです。

買取業者の社内事情によって変わるケースも

買取募集は各社が自分たちでおこなっているサービスです。

そのため物件を高く買い取るかどうかというのも、各社がある程度自由に決めることができます。

まず考えるべきがその業者の得意・不得意です。

カチタスのようなファミリー向け一戸建て買取に定評のある買取業者は、マンション買取に不向きな傾向にもあります。

次にその業者の運営状況もチェックしましょう。

規模の小さな買取業者だと、高額買取できる余裕のない可能性が高いです。

上記の内容をみても、エリアの大まかなマンション買取相場を知るだけでなく、各業者に実際の査定額を提示してもらうことをおすすめします。

マンションを買取相場以上で高く売るコツ

マンションの買取相場が低いことは分かりましたが、やり方次第では相場以上の価格で買い取ってもらうことも十分可能です。

ここからは、マンションを買取相場以上で高く売るコツを解説していきます。

買取査定額を出来るだけ多く比較する

仲介売却と違い、買取業者の算出する査定額は、「この金額で買い取りますよ」という意思表示なので、実際の金額とブレることはほぼありません。

そのため、出来るだけ多くの買取業者の査定額を比較した上で、最も買取価格の高い業者に依頼をするのが一番お得なのです。

最寄りの不動産会社1社にだけ相談をし、その場で買取を依頼しても損する可能性が非常に高いので注意しましょう。

買取業者の得意なタイプを見極める

買取業者にはそれぞれ、メインで買取をおこなう物件のタイプが存在します。

  • 一戸建て
  • マンション
  • 収益物件
  • ファミリー向け物件
  • 高級マンション
  • 店舗・事務所 …

上記のように、メインの買取物件のタイプは業者によってかなり分かれています。

買取業者のメイン物件と合致しているところに依頼をすることで、コストを減らして特長を見抜きながらリノベ業者などに流通させることができるので、結果的に高値買取につながります。

マンションを買取相場より高く売るには一括査定サイトの活用が必須

マンション買取を相場以上で成功させるには、複数社の買取査定額を比較する必要があります。

ただ、自力で周辺業者に1社ずつ連絡をすると時間がかかりすぎてしまいますし、離れた場所に店舗を構える優良業者を見つけ損なう可能性もあります。

こうしたデメリットを解消できるツールが一括査定サイトです。

簡単な物件情報を入力することで、買取・査定に対応している複数業者に一括で査定依頼をすることができます。

比較をすれば、どこが一番高く買い取ってくれるか一目瞭然です。

料金は完全無料なので、まだ処分を検討中の方も気軽に利用してみましょう!

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