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コロナショック中にマンションを売るのはNG?売却価格への影響と失敗しないコツ【新型コロナウィルス】

【更新日】2020-06-04
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コロナショック中にマンションを売る

2020年上半期、世間は新型コロナウィルスの話題一色でした。

幅広い産業が影響を受け、不動産市場もその例外ではないことは容易に想像できます。

マンション売却を検討していた方は、果たして今売却して良いものなのか悩んでいることでしょう。

確かにコロナ禍の実体経済や人々の生活への影響は免れられませんが、マンションの売却市場はまた違った動きを見せることもあるので、一概にコロナ禍を避けたほうが良いということはありません。

今回は、マンション売却はコロナウィルスの蔓延期間におこなうべきではないのか、いつ売れば良いのかを分かりやすく解説していきます。

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コロナショックでマンションの売却価格は最大5%ほど落ちている

コロナショックでマンションの売却価格が大きく変動するかに関しては様々な意見がありましたが、2020年6月現在は実際に値下がりを見せているケースが散見されるので、やはり影響はあります。

まだコロナが不動産価格に与えた影響の公式なデータが発表されている訳ではないですが、影響の出たエリアでは3~5%ほどの値下がりが見て取れるというマンションウォッチャーからの報告が相次いでいます。

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コロナショックによってマンション売却の仕組みが大きく変わる可能性も

「コロナがマンション売却にどんな影響を与えるか」という点に関しては様々な意見がありますが、新築マンションと中古マンション、どちらの売却に焦点を当てるかによって話は変わってきます。

新築マンションの場合、中古マンションに比べて市場への影響はそこまで大きくないと考えられています。これは、新築マンションの売り手であるデベロッパーの資本力が格段に大きいためです。

10年以上前のリーマンショック時には現在よりも多くの中小デベロッパーが存在しましたが、多くのデベロッパーが破綻など、経済的に不安になったのを機に、メジャーセブンと呼ばれる超大手7社の寡占状態が進みました。

この状態は市場の活性にとって良い状況ではないですが、一方で生き残っているデベロッパーが大きな資本力を持っているので、多少の不況には耐えられる可能性が高いです。

一方、中古マンションの売主は大手から従業員数人の中小まで幅が広く、大手と呼ばれる仲介業者もデベロッパーほどの資本力を保持してはいません。

今回のコロナショックで多くの中小が破綻すれば、中古のマンション売却も大手へ依頼する仕組みへと変化する可能性があります。

コロナ禍では中古マンションのほうが売れ残りやすい理由

現在のコロナ禍では、新築マンションよりも中古マンションのほうが売れ残りやすいです。

理由は、中古マンションのほうが内覧~契約~引き渡しまでにかかる時間が、新築マンションよりずっと短いからです。

新築マンションは建設中の段階から入居者を募集しているケースも多く、申し込みから入居まで1年以上かかるケースも珍しくありません。

2020年秋にはワクチンが開発されるというニュースも報道されており、直近は生活の不安を抱えていても、将来は楽観視している方は多いです。

そのため、新築マンションを今契約しても、入居する頃にはコロナも収束しているだろうという見込みがあるので、契約数が底をつくということは考えにくいのです。

一方で中古マンションの場合は査定依頼から売却まで平均3~6か月、買主視点だと内覧申込から引き渡しまで2か月前後で完了してしまいます。

この短期間で法務局や市役所への連絡・書類の取得や銀行、司法書士の相談など様々な作業を実施する必要があるので、今のように外出を自粛するよう言われているタイミングは致命的です。

市場の変化も問題ですが、それ以上に人々の購入需要・購入行動が減少しているのが問題でしょう。

コロナ値引きを狙うマンション購入希望者はどれくらい存在する?

自分自身が感染するリスクを避けるため購入に動かない方も多いでしょうが、逆に価格減少をチャンスととらえる購入希望者も一定数は存在するでしょう。

ただ、こうした方が現在どのエリアでも多数存在するかというと、そこまで多くいる訳ではないと考えられます。

マンションを購入する目的は居住目的と投資目的・事業利用目的の3つに大別されますが、それぞれコロナ禍に購入するリスクはあります。

  • 居住目的での購入:住まいの購入タイミングはライフプランによって変わる
  • 投資目的での購入:多くの人が引っ越し自粛をしているタイミングでの購入は危険
  • 事業利用目的での購入:売り上げが下がるかもしれない状況で家賃を上げる方は少ない

前提として、今回のコロナ禍に購入タイミングを合わせてくる方がそこまで多いとは考えにくいでしょう。

開催延期前は「2020年までオリンピック特需で相場は上がり続ける!」と言われていましたが、実際のマンション需要は2019年で下落に転じています。

「コロナで相場が下がっているから買い手が群がる」ということは中々考えにくいですし、こうした論調で迫ってくる不動産業者にも警戒は必要です。

今マンションを売るべきかどうかはコロナウィルスの収束がいつかによって異なる

今マンション売るべきかどうかに関しては、コロナウィルスの感染拡大がいつ終わるかによって変わってきます。

コロナウィルスが今年中に収束するのであれば、収束を持って売却することも可能でしょう。

ただ、今が一番コロナウィルスの感染を食い止められている段階で、今後右肩上がりに感染者数が増えていくとすれば、収束を待たず今すぐ売ったほうがまだ大きな値下がりは防げるでしょう。

未知のウィルスによって経済が大きな影響を受けているため、いつ収束するかは不動産会社に聞いても分かりません。

結論からいえばマンション売却のタイミングは未知のウィルスが問題になっている以上すぐに答えを出すことができず、「プロの不動産屋の言うことを信じるべき」と言われても彼らだって未知の事態下での値動きを完璧に予想できる訳ではないでしょう。

コロナ禍でのマンション売却は賢さよりも「将来どうしたいか」が重要

マンション売却をおこなう際、どうすれば賢く売ることができるか(価格を高められるか、税金を抑えられるかなど…)を気にしすぎる方が多いです。

もちろんそれも重要ですが、今のようにいつ売るのが得か損か全く分からない状況下において、お得な売り方や売れるタイミングを調査しても意味はないでしょう。

不幸中の幸いで、不マンションの金額は基準地価や周辺の相場によって支えられており、急に暴落するようなことはほとんどありません。

そのため、価格が下がったとしても、そこまで大きな影響にはなりにくい可能性が高いのです。

コロナ禍の最中は逆にライフプランやビジネスプランを再考し、家族にとって、事業にとって最も良いタイミングに自信を持ってマンションを売ることをおすすめします。

マンション売却が成功・失敗する要因は売るタイミングだけではない

コロナ禍の最中にマンションを売りに出すのはおすすめできませんが、売却結果は売るタイミングだけで決定するものではありません。

外的要因よりも売却価格に影響するのがマンションの築年数や第一印象(整理整頓がされているか)です。

特に重要なのが築年数で、古くなるとどんなに良い条件のマンションでも高く売れなくなってしまいます。

売りたいマンションの個別要因をチェックすれば、コロナ収束を待たないほうがむしろ有利な可能性もあります。

個別要因も鑑みてアドバイスをもらうには、やはり不動産会社に相談する他ないでしょう。

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