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タワマンが売れない…コロナの「3密」や大規模修繕で廃墟になる日が近い?自慢目的で購入した人の末路とは

【更新日】2020-08-07
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コロナのタワマンへの影響

住むことがステータスであり、多くの人の憧れでもあるタワマン。

日本では中産階級が自慢目的で購入するケースも増えてきました。

今やタワマンは限られた人の住まいではなく、中流階級でも無理をしたら何とか住めるレベルまで来ています。

しかし、そんなタワマンが時代の流れや、2020年に世界を襲ったコロナウィルスが理由で、将来的に廃墟となる可能性も十分あると言われています。

今後のタワマンを取り巻く予測・見通しについて、分かりやすく解説していきます。

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コロナショックでタワマンのような人口一か所集中型はリスクだと気付く

コロナショックで日本が劇的に変化した例の最たるものが、テレワークの導入でしょう。

これはつまり人がオフィスという1つの不動産へ一か所に集まることを防いで健康を守ろうということであり、高層マンションに人が集中するこれまでの流行スタイルとは逆行していることが分かります。

クラスターという、一か所の建物に集まった人が複数感染するケースも多々報告されており、密集することは有事では危険なことなのだと多くの方が認識したことでしょう。

タワマンのように1棟の建物に多数の人がいるというのは、コロナ収束後もリスクと認識され続ける可能性は十分あります。

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HARUMI FLAGの人気下降で露見したタワマン住民への風当たりの強さ

東京・豊洲に建設されている高層ビル群『HARUMI FLAG』は五輪開催中は選手村として利用され、閉会後は改装され、一般の住まいとして活用されるという計画でした。

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しかしながら五輪開催延期によりHARUMI FLAGの入居時期も延期が決定、すでに契約を結んでしまった方は四苦八苦しているというニュースが放映されました。

ただ、これらのニュースに対する反応は「自業自得」など、むしろ契約者に対して厳しいものでした。

タワマン住民への風当たりの強さは何を招く?

タワマン住民や入居希望者への風当たりの強さは決してコロナが原因ではなく、例えば昨年10月に大型台風で武蔵小杉のタワマンが冠水した際も、ネットで住民を揶揄する意見が多くありました。

タワマンは周辺環境・生活環境ではなく、その建物に住むことに価値があるという側面があります。

そのため、タワマンのデメリットがクローズアップされることが多くなった今、従来までのようにデベロッパーはタワマンを量産しても良いのか、頭を悩ますところでしょう。

タワマン内でクラスター感染が起きたら全国のタワマンに悪影響も

詳しくは後述しますが、もともとタワマンは不況や情勢にも強い構造を持っています。

ただ、風評被害に弱いところがあり、行き過ぎた事故が起きればタワマン全体の評価が下がる…というケースは少なくありません。

最も回避したいのは、タワマン内でのクラスター感染でしょう。

タワマンは下に降りるために中継階へ人が溜まったり、普通のマンションでは考えられない人数がエントランスに集まったりする機会が多いです。

そうしたタイミングでクラスター感染が起きれば、それは大きなリスクとなるでしょう。

室内で自殺・他殺があったというような事故物件とは違い、いくら消毒をしても「このタワマンに住むのは怖い」と考える方がほとんどだと思います。

高額の建築費をはたき、耐震構造などをしっかりクリアしたにも関わらず、構造的要因によってコロナショックの負の象徴になる可能性は多いにあるのです。

換気機能の低さなど実際にコロナ禍のリスクは高い

コロナショックでタワマンの価値・評価が下がるのは決して風評被害という訳でなく、実際にタワマンは感染リスクがかなりあると言えます。

まず多数の人が一緒の棟に住んでいるというのが大きなリスクですが、注意したいのは換気機能の低さです。

高所にあるからこそ窓の全開が出来ないことも多く、感染のリスクは換気ができる他のマンションに比べて明らかに高いでしょう。

実際、2000年代初頭にSARSが流行した際は、香港のマンション内でクラスター感染が起きています。

タワマンの屋上にヘリ設備が無くなってきている

タワマンの中で有事が起こった時のために、以前は棟の屋上にレスキューヘリが到着できる設備を備えている物件が多くありました。

しかし現在では、ヘリポートのないタワマンも増えています。

緊急時のためにヘリポートを設置するべきという意見は今も変わりませんが、ヘリポートがあることで水漏れ等のトラブルが起こりやすいこと、修理に高額の費用がかかることなどもあり、放置されたままのケースも少なくないということです。

屋上がどうなっているかなど、ほとんどの住民は知りません。

アナログな管理会社なら当時の話し合いの経緯の記録もすでに残っていない可能性が高いでしょう。

その時はコスト削減だったとしても、有事の際にヘリポートをすぐ設置することは出来ないので、非常に危険と言えます。

共用スペースが利用できないことでタワマンの価値はどう下がるか

タワマンが高価かつ人気のある理由は、立地・眺めの他にもジム・プールやバーラウンジ、キッズルームなどを併設しており、他では味わえない豪華・快適な生活を楽しむことができるためです。

また、専用のコンシェルジュが様々なお世話をしてくれるのも魅力のひとつです。

タワマンの一室を購入する際も、こうしたスペース・サービスに支払う料金がかなりの割合で含まれているのですが、コロナショック中ではサービスの運用を停止しているところがほとんどです。

結果的にタワマンが通常の住まいとしての機能しか残らず、かつ前述のように他の物件よりも感染のリスクが高いという状態になってしまっているのです。

タワマン住民の窮状は中々メディアでも報じることはないのですが、実際のところ、現在のタワマン住民はかなり割に合わない買い物をしたと思っている方が多いかと思われます。

テレワークの一般化でアクセスの優位性もなくなる?

それでもタワマンは都会の一等地に建っているという優位性があるので、価値が廃れるということはまだありません。

ただ、ここで抑えておきたいのが2020年上半期に一般的になったテレワークです。

「在宅勤務のほうが良かった」という方は実際に多く、全体的に「もっと問題があると思っていたけど、意外に快適だった」と言う論調になっています。

この認識がより一般的になれば、都会のオフィス街に近い=好物件という価値観すらなくなってしまうことにもなります。

このように、タワマンはポストコロナで人々の認識が変化した後にも、2次被害を受ける可能性があるのです。

長期ローン返済&給与減少…タワマン住民の中でも後悔の声が続出している

好景気の真っただ中にタワマンのような高い買い物をする人は、「今後も景気・給与が上がる」という根拠のない自信を持って楽観視しているケースも少なくありません。

2020年夏に東京オリンピックが開催されるという高揚感も相まって、ここに合わせてタワマンを購入した例も少なくないはずです。

しかも、タワマンを購入する方ほど、堅実な資産運用をせずに思い切った金遣いをする方が多いのも確かです。

その矢先に起こった新型コロナウィルスの感染拡大。

中には高額をはたいて購入したはずが、給与が下がりローン返済が重くのしかかってきて大変だという方も多いでしょう。

加えてリモートワークなどの本格的な普及があれば、いよいよ住まいの意味を再考しなければいけません。

タワマンが不要になっても気軽に売却はできない

タワマンがコロナショックで不要になったからといって、気軽に売却をすることはできません。

ローンの残るタワマンを売却する際は、売却益を使って残債を一括返済する必要があります。

購入当時のタワマンを売却しても、残債とほぼ相殺されるようになり、資金はより苦しくなってしまいます。

結果的に、タワマンは良く考えて購入しないと、住み続けても地獄、売っても地獄ということになりかねないのです。

有事の際はタワマンの管理組合という仕組みが足かせになり得る

もし、タワマン内でコロナウィルスの感染が見つかったりしたら、住民はどう対応するでしょうか?

恐らく、住民が管理会社に連絡をして、対策をお願いするようになるでしょう。

この時、住民の意見を一本化するのが管理組合という住民たちの組織になります。

持ち家の場合はすぐ専門家に依頼できるのに対し、例えば共用部分で感染が起きた場合、他の住民の意見もくみ取って管理組合名義で対応するという手間が必要になります。

ただ、管理組合から管理会社へ意見を上げたとしても、管理会社は絶対に対応しなければいけないというものではなく、検討をする程度でしょう。

昨今の事情があり、高額な出費が必要な対応は時間がかかる可能性が高いと言えます。

住民による対処は人間関係のトラブルを招く可能性も

では、管理会社が対応してくれない間どうすれば良いかと言えば、管理組合の代表などが率先して、自主的なルール・対応を適用させるしかありません。

しかし、管理組合の理事は基本的に持ち回りで決定するため、多くのことを要求すると、「こんな大変な時期に、○○さんは偉そうなことばかり言ってる…」と反感を買う可能性も十分あります。

事実、管理組合の理事は医療の専門家ではないので、良かれと思っておこなった対応が逆効果になる可能性も十分あります。

このことを考えると、タワマンの仕組み上のデメリットを感じずにはいられません。

総会の延期や管理人の外出自粛が現在起こっている

そもそも現在、多くのタワマンで管理組合と管理会社の総会や、管理人による管理体制が機能していないという事例も多いです。

管理会社や管理人も外に出ることができないため、一向に手続きが進まないのです。

このような状態で何かが起こっても、最悪の場合、タワマンに閉じ込められることになりかねません。

コロナショック中でも首都圏のタワマンは安全資産?その根拠とは

コロナショックで首都圏のタワマンは大きな影響を受けています。

まず知っておきたいのが、2020年のコロナショック以前はタワマンを安全資産だと見なす声も多かったという点です。

ここ7、8年は震災復興や金融緩和、オリンピック特需などで一般層の消費も大きく改善されるものと見られていました。

ただ実際にはバブル崩壊の経験や、消費税増税の影響などもあり、景気の調子に比べてモノの売れ行きは限定的だったと言われています。

実際、不動産業界でも家、土地の売れ行きは景気の回復傾向に比べると物足りないものでした。

その一方で、首都圏のマンションは2020年に向けて大きな上昇を見せました。

これは、不動産のメインが戸建てや土地よりもマンションに移ったこと、投資家が参入しやすいことなどが理由として挙げられています。

コロナショックでもデベロッパーはタワマンの価格を落とさない

生活必需品なら今回のコロナショックや経済不況下では価格を減らすという対応が一般的ですが、タワマンの場合はデベロッパーのほうで供給数を減らすことで価格を調整します。

タワマンを建設するとなれば高額なコストも発生するので、消費が落ちている不況時に供給し続けるのは大きなリスクとなります。

そのため、コロナ禍でもデベロッパーはタワマンの供給量を下げることで価値を維持させると考えられます。

タワマンが安定資産なのは戸数の多さは需要の高さにある

景気が変動する中でも、都心の駅近物件やタワマンは価格下落が限定的と言われています。

これは景気に左右されない魅力があるということも大きいですが、タワマンの場合はそれに加えて供給戸数の多さも関係しています。

もともと需要が少ない、人 の出入りが多い物件は逆に景気変動に弱く、一気に影響を受ける可能性もあります。

価格の下落自体は回避できないので対策が必要

タワマンはコロナショックに強いとはいっても、価格が下落すること自体は避けられないでしょう。

一気に暴落する訳ではなく、徐々に価格が下がっていったとしても、売買を検討している方にとっては一大事です。

売却を検討している方は本格的な値下がりの前に売る、購入を検討している方はどこまで下がるかを予想することが大切でしょう。

大規模修繕のタイミングで退去者が続出する可能性は免れない

通常マンションは15年に1回ほどのスパンで棟全体の大規模な修繕を実施します。

タワマンのその例には漏れないでしょうが、タワマンの建築ラッシュが始まってからまだ15年経っていないということもあり、まだまだ広範囲で修繕がおこなわれる訳ではありません。

修繕が実施されると決まったら、修繕費の徴収などが住民に対して実施される恐れがあります。

これを嫌がる住民は当然、タワマンを退去していくでしょう。

この退去ラッシュが広範囲で同時におこなわれれば、多くのタワマンが廃墟化するリスクがあります。

タワマンが廃れるとデベロッパーは八方塞がりになる可能性も

日本全国の中で新たに住居を建築できるエリアというのは、もはや限られてしまっています。

こうした土地不足を解消する上で、狭い敷地で大人数を収納できるタワマンは有用でした。

デベロッパーもタワマンの良いところだけをPRし人々の幻想を煽っていた面が確かに存在しますが、それも今回のコロナショックで完全に崩れ去ってしまったと言えます。

実際のところ、タワマンは災害大国の日本にはあまり向いておらず、その危険性を多くの人が認知するのは決して悪い訳ではありません。

ただ、もう土地を有効活用する術のなくなったデベロッパーは果たしてどの方向に事業を展開するのか興味深いところではあります。

2020年以降は本格的に少子高齢化が始まるとも言われていますし、「本当に住みやすい・暮らしやすい住まいとはどんなものか」というのを再考する機会が訪れているのかもしれません。

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